در افق سند چشم‌انداز ۱۴۰۴ رسیدن به کشوری توسعه‌یافته با جایگاه اول اقتصادی، علمی و فناوری در سطح منطقه با هویت اسلامی و انقلابی منوط به داشتن برنامه برای تمام بخش‌های اقتصادی و اجتماعی و در راستای چشم‌انداز یادشده است. از این‌رو به استناد اصل ۳۱ قانون اساسی مبنی بر برخورداری افراد و خانواده‌های ایرانی از مسکن متناسب با نیاز، ضرورت تدوین طرح جامع به‌منظور بهبود وضعیت مسکن در کشور در برنامه چهارم توسعه دیده می‌شود که متاسفانه تاکنون محقق نشده است.محورهای این طرح با رویکرد توسعه پایدار، عدالت اجتماعی و توانمندسازی اقشار کم‌درآمد، تقویت تعاونی‌های تولید، مسکن و مدیریت یکپارچه و منسجم زمین برای تامین مسکن، تشکیل بازار ثانویه رهن، افزایش سهم انبوه‌سازی در امر ساخت، گسترش بازار سرمایه مسکن و... ترسیم شد و اکنون با گذشت ۱۸ سال از تدوین این طرح نه‌تنها بازار مسکن به‌عنوان یکی از مهم‌ترین محرک‌های اقتصادی جایگاه مناسبی در بین کشورهای منطقه ندارد، بلکه در حال رکوردزنی‌های پی‌درپی در ناکامی و نابسامانی است.

جایگاه ویژه مسکن در برنامه‌های توسعه

یکی از بخش‌هایی که همواره در تمامی برنامه‌های توسعه کشور موردتاکید واقع شد، بخش مسکن بوده است. بر این اساس، بسیاری از کارشناسان و تحلیلگران معتقدند که توجه به محورهای مرتبط با بخش مسکن به‌عنوان یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد می‌تواند مسیر توسعه کشور را به‌صورت قابل‌ملاحظه‌ای هموار سازد.مدت زیادی به‌پایان سررسید سند چشم‌انداز بیست‌ساله کشور که شامل 4 برنامه توسعه پنج‌ساله می‌شد، نمانده است، چرا که آخرین سال اجرای این سند سال ۱۴۰۴ خواهد بود. تمامی کشورهای در حال توسعه در تدوین برنامه‌های راهبردی خود در مسیر توسعه با مشکلات عدیده‌ای دست‌وپنجه نرم می‌کنند. از طرف دیگر، مرحله تدوین برنامه نیز به بهترین و بی‌نقص‌ترین حالت ممکن انجام نمی‌شود. بخشی از برنامه‌های توسعه شامل برنامه‌های مسکنی است که قسمت قابل‌توجهی از اقتصاد را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. در سند چشم‌انداز ۱۴۰۴ نیز یک برنامه توسعه‌ای برای بازار مسکن کشور تدوین شده است. مهم‌ترین فاکتوری که باید در برنامه‌های توسعه‌ای در نظر گرفت، زیرساخت‌های موجود و ظرفیت کشور برای فراهم آوردن دیگر زیرساخت‌ها است. زیرساخت‌های تولید مسکن به بزرگ‌ترین معضل بازار ملکی در سال‌های اخیر تبدیل شده است. مهم‌ترین مشکل مسکن کشورمان نداشتن سیاست‌گذاری صحیح و علمی در این حوزه است. نبود توازن و تعادل بین عرضه و تقاضا، بالا بودن سهم نرخ زمین در هزینه تمام‌شده املاک، نامتعارف بودن نرخ زمین به‌دلیل انحصار در مالکیت دولتی و حاکمیتی، محدودیت در تولید مسکن، نگاه کالای سرمایه‌ای به مسکن و نه مصرفی، ناتوانی در کنترل سوداگری در این بخش از جمله مهم‌ترین دلایل آشفتگی و التهاب در بازار و بخش مسکن محسوب می‌شوند. همچنین، فاصله بسیار زیاد میزان درآمدها با نرخ مسکن به‌ویژه در کلانشهرها باعث سنگینی هزینه‌ها بر دوش مردم و دولت شده است، هرچند در 6 برنامه توسعه از ابتدای انقلاب تاکنون دولت‌ها و مجالس در مقام سیاست‌گذاران، برنامه‌هایی برای بهبود شرایط در نظر گرفتند، اما این برنامه‌ها یا به اجرا نرسید یا در مرحله اجرا به‌درستی پیاده‌سازی نشد که معروف‌ترین مصداق آن پروژه کلان مسکن مهر بود.

سیاست‌گذاری‌های بی‌شمار برای بازار ملک

عطاالله آیت‌اللهی، عضو جامعه مهندسان مشاور ایران و کارشناس بازار مسکن در رابطه با افق سند چشم‌انداز ۱۴۰۴ برای ساماندهی بازار مسکن به صمت توضیح داد: باید دانست در کنار طرح‌ها و سیاست‌گذاری‌های بی‌شماری که در طول سال‌های گذشته برای نجات بازار مسکن انجام شده، سند چشم‌انداز توسعه ۱۴۰۴ نیز بدون نتیجه مانده و کاملا فراموش شده است. طرحی که اگر اجرایی می‌شد، می‌توانست بسیاری از گره‌های بازار مسکن را باز کند، اما متاسفانه اقدامات سلیقه‌ای و دور از واقعیت باعث شد که این طرح در حد همان قاب اولیه خود باقی بماند و کمکی به بهبود اوضاع ملک نکند.

وی در ادامه افزود: با نگاهی به گذشته درمی‌یابیم که در این طرح پیش‌بینی و پیش‌فرض‌هایی مبنی بر حمایت از تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد و نیازمند شده بود. همچنین باید در راستای رفع دغدغه‌های مسکن شهروندان تلاش‌هایی انجام می‌گرفت که متاسفانه نه پیش‌بینی‌ها محقق شد و نه پیش‌فرض‌های تدوین‌شده اجرایی شد.

آیت‌اللهی در رابطه با علت عدم‌موفقیت سند چشم‌انداز ۱۴۰۴ در بخش مسکن تصریح کرد: در زمان تدوین این طرح دولت وقت شرایط را مساعد دید و کلی کار کارشناسی در حوزه‌های مختلف برای اجرایی کردن این برنامه انجام داد و از بسیاری از اقتصاددانان برجسته کشور کمک گرفت، اما با تمام شدن عمر دولت وقت و روی کار آمدن دولت جدید، تمام این برنامه‌ها به فراموشی سپرده شد و روال کار به‌کلی تغییر کرد و توجهات به سمت‌وسوی دیگر رفت. در نتیجه، این چشم‌انداز از ریل خود خارج و در گذر زمان به فراموشی سپرده شد. در نتیجه این اقدام درمی‌یابیم که در بسیاری از موارد، طرح‌ها و قانون‌گذاری‌های درستی برای موضوعات خرد و کلان کشور انجام می‌گیرد، اما به مرحله اجرا نمی‌رسد، از این‌رو باید دلایل کارشکنی‌ها را دنبال کنیم تا به چرایی‌های اقتصادی برسیم.

قانون‌گذاری‌های متعدد، بلای جان بازار مسکن

این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: متاسفانه در کشور با جابه‌جایی دولت‌ها همه‌چیز تغییر می‌کند و تمامی طرح‌هایی که رنگ اجرایی به خود گرفته‌اند، متوقف می‌شوند، چرا که دولتمردان ما سعی دارند تا با سیاست‌گذاری‌های جدید که در راستای وعده‌های انتخاباتی‌شان است، مشکلات موجود را حل کنند که این اقدام همیشه درست نیست و گاهی تاثیر معکوس نیز می‌گذارد.تمام زحماتی که برای سازندگی و توسعه به‌کار می‌رود، باید با دانش فنی، برنامه‌ریزی، هدف‌گذاری و تامین مالی مناسب همراه باشد، اینکه بگوییم نهادی به‌طوردائم در تکاپو است تا به تولید مسکن و شهرسازی رونق دهد، نمی‌تواند کارساز باشد. دولت باید از تجربه گذشته درس جدی بگیرد و تمام نواقص را برطرف کند. پروژه‌هایی که تنها وعده داده شود و اجرایی نشود، نه‌تنها کمکی به بخش مولد اقتصادی نمی‌کند، بلکه مردم جامعه را از اقدامات بعدی دلسرد می‌کند و امیدها را ناامید می‌کند.

وی در پایان گفت: هر قانون و سیاستی که ضمانت اجرایی نداشته و با برنامه‌ریزی و زیرساخت مناسب مطرح نشده باشد، به‌احتمال‌زیاد به مرحله اجرا در نمی‌آید، بنابراین هر طرحی که برای بهبود اوضاع بازار مسکن مطرح می‌شود، باید از یک قانون، دستورالعمل و آیین‌نامه همه‌جانبه پیروی کند و با نظر کارشناسان، تمام جنبه‌های مثبت و منفی کار در نظر گرفته شود. اجرای سیاست‌ها و طرح‌های مسکنی باید به‌نحوی برنامه‌ریزی شود که دست دلالان از سنگ‌اندازی و منفعت‌طلبی کوتاه شود و امکان تخلف به‌حداقل برسد.

بن‌بست بازار مسکن در چشم‌انداز ۱۴۰۴

ناصر یارمحمدیان، کارشناس اقتصادی به صمت گفت: سند چشم‌انداز ۱۴۰۴ در راستای ساماندهی بازار مسکن بندهای کلی و جامعی داشت که در زمان خود با ارزیابی زیرساخت‌ها و توانایی‌های متعدد کشور طراحی شده بود. به این نحو که با نظر بیشتر کارشناسان منطقی و معقول به‌نظر می‌رسید و به‌عنوان یک سند ملی می‌توانست کلیت اقتصاد و بازار مسکن را احیا کند. در اوایل دهه ۸۰ که این طرح مطرح شد، امیدها برای سروسامان گرفتن اوضاع مسکن شکل جدید به خود گرفت، چرا که این چشم‌انداز در راستای برنامه چهارم توسعه کشور بازوهای محرک مناسبی در راستای پیشبرد اهداف بودند.اما بعد از تحولاتی که در صحنه سیاست داخلی به وقوع پیوست و فرد جدیدی سکان هدایت ساختار اجرایی را به‌عنوان رئیس‌جمهوری به‌دست گرفت، بیشتر بازارهای اقتصادی کشور مانند بازار ارز، سرمایه و... نسبت به تحولات رخ‌داده در هرم مدیریت کلان کشور واکنش نشان دادند و حتی به‌صورت محدود نشانه‌هایی از رشد را نمایان کردند، اما در میان این بازارها بازار مسکن یکی از بازارهایی است که کمابیش هیچ نشانه مثبتی نسبت به تحولات جدید نشان نداد و همان سکون و رکودی که پیش از این در این بازار نمایان شده بود، تداوم پیدا کرده است؛ رکودی که برخی آن را با عناوینی چون خواب تابستانی مسکن ارزیابی کرده‌اند.

وی در ادامه افزود: در این میان، بسیاری از تحلیلگران و همچنین افکار عمومی به‌دنبال یافتن پاسخی برای این پرسش کلیدی بودند که چشم‌انداز بازار مسکن در افق پیش‌رو چه خواهد بود؟ آیا توازنی در روند عرضه مسکن ایجاد خواهد شد یا همچنان باید منتظر افزایش دامنه‌های تقاضا و در پی آن نوسانات در بازار مسکن باشیم؟

همکاری بخش خصوصی افزایش یابد

در راستای هر تحولی برای رونق مسکن دولت بهتر است که هیچ مسئولیتی را در اجرای پروژه‌های بخش مسکن برعهده نگیرد و نقش خود را تنها به‌عنوان ناظر کلان و سیاست‌گذار تعریف کند. در واقع، باید اجازه داده شود، بخش خصوصی، سکان هدایت ساخت‌وساز بخش مسکن را به‌دست بگیرد. در صورتی که چنین ضرورتی مورد توجه قرار بگیرد، چه در بخش صنایع بخش مسکن و چه در حوزه اشتغالزایی مشارکت بخش خصوصی است که می‌تواند تحولات بنیادین و ماندگار ایجاد کند.

یارمحمدیان در پایان گفت: سازمان‌های ذی‌ربط باید با ارائه آمارهای هماهنگ و دقیق، بستر محکمی را برای برنامه‌ریزی و اجرایی کردن طرح‌ها و سیاست‌ها مسکنی به کار بگیرند تا روند تولید مسکن در کشور وارد فاز تازه‌ای شود. اینکه بخواهیم تمام وقت و هزینه‌های کشور را تنها برپایه برنامه‌ریزی و تدوین برنامه‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت معطوف کنیم، کافی نیست، زیرا تا طرحی رنگ اجرایی به خود نگیرد، فایده‌ای ندارد.

سخن پایانی

شکل مسکن پس از روند رو به رشد جمعیت از دهه ۴۰ شروع شد و در مقاطعی به اوج خود رسید. جاماندگی تولید مسکن از رشد جمعیت و ساخت خانه‌های لوکس و نامتناسب با قدرت خرید تقاضای موثر در بازار مشکل‌زا شد. از این‌رو، برنامه و سیاست‌های زیادی برای کنترل بخش مسکن اتخاذ شد، اما همان‌طور که از شرایط امروز بازار و دسترسی مردم به این نیاز اولیه پیدا است، این سیاست‌ها در مرحله اجرا موفق نبوده یا اینکه از همان ابتدا نقص داشته‌اند.نکته جالب این است که تامین مسکن اقشار کم‌درآمد در تمام برنامه‌های توسعه پس از انقلاب ذکر شده، اما امروز نه‌تنها مشکل خانه‌دار کردن دهک‌های فرودست رفع نشده است، بلکه گروه‌هایی با درآمد متوسط هم‌، توان و قدرت خرید مسکن را از دست داده‌اند.بر این اساس، با در نظرگیری تمامی ابعاد، باید به نحوه اجرای برنامه‌های که تسکینی بر معضل مسکن اقشار ضعیف، متوسط و قشر جوان جامعه دارد، تمرکز شود. در غیر این صورت، پیگیری مسیر طی‌شده در سایر برنامه‌ریزی‌ها، کم و بیش اثراتی بیش از افزایش نرخ مسکن نسبت به توان گروه‌های کم‌توان و اقشار ضعیف جامعه و ناهمخوانی الگوهای ساخت مسکن با نیازها و امکانات اقتصادی به همراه نخواهد داشت. در نتیجه این امر، بخش هزینه مسکن در سبد مصرفی خانوار افزایش می‌یابد و روز به روز خرید مسکن دست‌نیافتنی‌تر می‌شود.