متاسفانه متن پیش‌نویس اولیه اخذ مالیات از فروشندگان ملک در اختیار رسانه‌ها و کارشناسان قرار نگرفته است تا کارشناسان از جزئیات آن اطلاع کامل داشته باشند و اظهارنظر کنند. آن چیزی که در حال‌ حاضر وجود دارد، مصاحبه‌ها و اظهارنظرهایی است که مسئولان وزارت راه و مسکن اعلام کردند و براساس آن ما اعلام‌نظر می‌کنیم.

آن چیزی که در رسانه‌ها اعلام شد و از آن نتیجه می‌گیریم، همپوشانی عجیب میان این نوع قانون با قانون عایدی بر سرمایه است. آن چیزی که به تصویب مجلس درباره مالیات بر عایدی سرمایه رسیده و برای شورای نگهبان ارسال شده، مالیات بر اختلاف نرخ خریدوفروش برخی از دارایی‌ها از جمله مسکن، طلا، خودرو و ارز است که درصدی از اختلاف ارزش میان خریدوفروش براساس زمان مشخص را مشمول می‌شود. به‌طورمثال، اگر کمتر از یک سال ملک مسکونی خریدوفروش شود، ۳۰ درصد اختلاف نرخ آن مشمول مالیات می‌شود. هرچقدر دوره نگهداشت این ملک بیشتر شود، این نرخ کاهش پیدا می‌کند.

قواعد مالیاتی همیشه بر نرخ مسکن تاثیر خواهند داشت و اتفاقا تاخیر در اجرای این قانون یکی از دلایل جهش در قیمت‌ها است که با آن مواجه می‌شویم. به‌طورقطع نمی‌توان اظهار کرد که این قانون باعث رشد نرخ مسکن نخواهد شد، بلکه تورم در تمامی حوزه‌های اقتصادی خود را نشان می‌دهد و تحت‌تاثیر برخی متغیرهای ساختاری از جمله نقدینگی و هزینه‌های تولید قرار می‌گیرد؛ اما کاری که مالیات بر عایدی سرمایه یا مالیات بر معاملات مکرر انجام خواهد داد، جلوگیری از جهش‌های قیمتی است که اتفاق می‌افتد.

مهم‌ترین آسیب این موضوع، رخ دادن بازدهی بسیار زیاد در فاصله زمانی کم است. به‌عبارتی، نرخ بازدهی در فعالیت‌های غیرمولد را به‌شدت افزایش می‌دهد، طوری که بیشتر از نرخ بهره بانکی می‌شود. پیامد منفی دیگر، خروج سرمایه از بخش مولد به بخش غیرمولد است. زمانی که مشاهده می‌شود بازدهی در بخشی از اقتصاد اختلاف زیادی با بخش‌های دیگر دارد، حرکت به بخش‌های غیرمولد افزایش پیدا می‌کند. یکی از وظایف سیاست‌گذاران، هموار کردن افزایش قیمت‌ها در زمان‌های مختلف و جلوگیری از جهش قیمت‌ها است که در این سال‌ها شاهد آن بوده‌ایم.

نکته‌ای در رابطه با این مالیات وجود دارد که بحث ظرفیت‌های اجرایی آن است. به‌دلیل اینکه، هنوز این قانون اجرا نشده، به‌طورقطع با مشکلاتی روبه‌رو خواهد شد؛ از جمله این مشکلات نبود پایگاه‌های داده و اطلاعات دقیق است که دولت باید بر سر راه معامله‌گران قرار دهد. از طرفی، معاملات می‌توانند به‌صورت قولنامه‌ای انجام شوند، در واقع با این عمل مشمولان از مالیات فرار می‌کنند.

نکته بعدی که باید به آن توجه داشت، نداشتن اطلاعات مربوط به دارایی‌های املاک افراد و گروه‌های مختلف است. عدم‌اطلاع درباره دوره نگهداشت این املاک مسکونی باتوجه به اطلاعات سکونتگاهی افراد چالش بعدی این طرح است. تمام این موارد جزو حفره‌هایی هستند که می‌توانند در اجرای قانون مشکل‌ساز شوند.

باید ببینیم این نوع مالیات‌ها که دولت به‌سمت آن رفته می‌تواند مشکلاتی را در این حوزه ایجاد کند یا خیر که به‌طورقطع پاسخ این سوال آری است. هر سیاستی در کنار این موضوع که می‌تواند منافعی برای اقتصاد داشته باشد، گروهایی را هم متضرر می‌کند و آسیب‌هایی را برای قشرهای مختلف دارد. یکی از این آسیب‌ها اثر قفل‌شدگی است؛ یعنی سرمایه‌ها برای اینکه از مالیات فرار کنند، قفل می‌شوند و معاملات کمتر انجام می‌گردد. به‌طورمثال، ممکن است فردی در مقطعی از زمان توانایی خرید ملکی را داشته باشد یا باید هزینه بیشتری برای آن پرداخت کند یا صبر کند تا فروشنده ملک را به‌فروش برساند که همین موضوع باعث قفل‌شدگی می‌شود. هر عاملی که باعث کاهش معامله در اقتصاد شود، می‌تواند کاهش رفاه فردی را به‌همراه داشته باشد که اثر رفاهی منفی را بر افراد به جای می‌گذارد.