هدف تورمی که تا پایان سال گذشته در نظر گرفته شده بود، رسیدن به تورم ۳۰ درصدی بود، با این حال آمارها نشان می‌دهد حتی در این ماه نیز، هدف تورمی بانک مرکزی محقق نشد. بررسی جزئیات تورمی نشان می‌دهد که مهم‌ترین بخشی که بر افزایش سطح عمومی قیمت‌ها اثرگذار بود، همچنان بخش مسکن است. در شرایطی که تورم نقطه‌به‌نقطه کلی برابر با ۳۱ درصد شده، تورم نقطه‌به‌نقطه بخش مسکن برابر با ۴۱.۸ درصد اعلام شده است، به این ترتیب تورم مسکن حدود ۱۱ درصد بیش از تورم نقطه‌ای قیمت‌های عمومی است. تبدیل شدن مسکن به کالای سوداگری در کشور را می‌توان یکی از عوامل بروز این وضعیت دانست. بررسی‌ها نشان می‌دهد سهم بخش مسکن از تورم ۳۱ درصدی این ماه، حدود ۱۵ درصد بوده، یعنی حدود نیمی از تورم این ماه مربوط به این بخش است.

تورم ماهانه اجاره به ۲.۶ درصد رسید

رشد نرخ در بخش اجاره روندی نسبتا مشابه با مسکن داشته است. تورم ماهانه اجاره ۲.۶ درصد مشخص و تورم نقطه به نقطه آن نیز ۴۳ درصد ثبت شده؛ اما تورم سالانه بخش اجاره با تفاوت اندکی مواجه بوده و ۴۰.۳ درصد برآورد شده است. ضریب اهمیت بخش اجاره از سوی مرکز آمار در تورم کل ۳۳.۶ درصد ثبت شده است.

گزارش‌های رسمی و داده‌های میدانی حاکی از کاهش تعداد معاملات در سال ۱۴۰۳ نسبت به زمستان سال گذشته است؛ اما آمارها حاکی از آن است که رشد قیمت، به‌صورت‌مستمر ادامه دارد. کارشناسان معتقدند تداوم روند رشد نرخ در بازار مسکن، در مقابل افت چشمگیر تعداد معاملات، برای بازار مسکن پیامدهای جبران‌ناپذیری به‌همراه خواهد داشت.

قیمت‌ها در بازار مسکن کاذب است

منوچهر بهرویان، کارشناس بازار مسکن درباره آخرین آمار تورمی مربوط به اردیبهشت امسال به صمت توضیح داد: متاسفانه هنوز بازار مسکن از حالت مصرفی به دور مانده و شکل سرمایه‌ای خود را حفظ کرده است. در کشور ما نرخ مسکن با نرخ طلا و ارز مقایسه می‌شود و این موضوع دلیلی بر افزایش نرخ تورم مسکن نسبت به تورم عمومی کشور است. البته باید در نظر گرفت که این قیمت‌ها در بازار مسکن کاذب است و با همین قیمت‌ها هم خریداری وجود ندارد. زمانی که قدرت خرید مردم کاهش می‌یابد، نه‌تنها خرید خانه بلکه اجاره‌نشینی نیز سخت می‌شود.

وی معتقد است؛ اگر اقتصاد رونق پیدا کند و همه‌چیز به روال عادی برگردد، می‌توانیم بگوییم که نرخ مسکن مسیر واقعی خود را پیدا کرده، اما در شرایط فعلی قیمت‌ها واقعی نیست و رکود تورمی بلای جان بازار مسکن شده است. بنده معتقدم با این قیمت‌های فضایی در آینده نیز معاملات مسکن به حالت متعادل نرسد. اکنون در حال تنش‌های سیاسی و اقتصادی هستیم و تا زمانی که آرامش دیپلماسی و اقتصادی پیدا نکنیم، همین مسیر ادامه پیدا می‌کند. کمااینکه یکی دیگر از دلایل رکود معاملات مسکن به سردرگمی مردم برمی‌گردد که نمی‌دانند دقیقا چه اقدامی انجام دهند. اکنون مسکن، هم در بخش مصرفی و هم از نگاه سرمایه‌گذاری وارد بحرانی شده است که خریداران یا پول لازم برای خرید ملک را ندارند یا ریسک سرمایه‌گذاری در این بخش را به‌صلاح نمی‌دانند. در کشور ما خلاف بیشتر کشورهای دنیا، اقتصاد از سیاست تاثیر می‌گیرد.

وی در ادامه عنوان کرد: ما باید واقعیت‌ها را ببینیم. کشور ما نیاز شدید به منابع مالی و به‌تبع سرمایه‌گذاری دارد؛ بنابراین درآمد ما محدود است و تا زمانی که ریسک سرمایه‌گذاری داخلی و خارجی کاهش نیابد، مشکلات سیاسی پابرجا می‌ماند و چه‌بسا شدیدتر هم می‌شود. متاسفانه تاثیر نوسانات نرخ ارز بر بازارهای مالی باعث شده است تا بازار بزرگی مثل مسکن بسیار ملتهب شود. از این‌رو پیش‌بینی بازار مسکن برای آینده کار بسیار سختی است و هیچ‌کس نمی‌تواند کاری در این‌باره انجام دهد.

این استاد دانشگاه درباره مشکلات مالی برای تولید مسکن به صمت گفت: منابع مالی و کمک سرمایه‌گذاری خارجی می‌تواند به افزایش روند ساخت‌وساز در کشور ما بیفزاید. در شرایط فعلی هم، کاری جز افزایش همکاری‌ها با کشوری مثل چین دیده نمی‌شود. ما می‌توانیم با استفاده از روابط دوستانه خود با چین به تهاتر نفت برای ساخت‌وساز بپردازیم و از دانش و تکنولوژی منحصر به فرد این کشور در تولید مسکن استفاده کنیم. کشور ما به سالانه بیش از یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد، اما چیزی که تجربه کرده‌ایم، بسیار پایین‌تر این ارقام است. این اتفاق به‌نوعی تعادل بازار مسکن را برهم زده و افزایش تقاضا باعث شده است تا افزایش آهنگ رشد تولید مسکن جزو ضروریات کشور قرار گیرد؛ بنابراین اگر تدابیر فنی برای تعامل با کشورهای دیگر برای ساخت مسکن صورت بگیرد، قابل‌قبول است و می‌تواند تاثیرات مثبتی برای بازار مسکن ما داشته باشد.

بعید است بازار مسکن با این فرمانی که پیش می‌رود، به مقصد درستی نرود. باتوجه به بحران اقتصادی موجود که کشور هم با کمبود زیرساخت‌های اساسی روبه‌رو است، باید گفت که تامین منابع مالی بسیار سخت‌تر از گذشته شده است. از طرفی، به‌دلیل کاستی‌های زیادی که اقتصاد کشور دارد، نمی‌توان برای پروژه‌های مسکنی که سرمایه زیادی را طلب می‌کنند، برنامه‌ریزی مالی کافی و دقیقی انجام داد. اکنون بحران اقتصادی به‌حدی رسیده است که مسکن باوجود جایگاهی که در تعالی و رشد کشور دارد، اولویت نیست، چراکه موانع و مشکلات اقتصادی در بخش‌های دیگر، اجازه ورود به این بخش را نمی‌دهد.

بهرویان درباره فرار سرمایه از بخش مسکن توضیح داد: متاسفانه این اتفاق در حال رخ دادن است و بسیاری از سرمایه‌گذاران بخش مسکن از کشور خارج شده‌اند. بنده سال پیش در کشور کانادا به‌عینه دیدم که بسیاری از سازنده‌ها به فعالیت در این کشور روی آورده‌اند، چراکه شرایط این کشورها؛ چه از نظر اقتصادی و چه از نظر تسهیل امور مربوطه، بهتر از کشور ما است. ما شاهد هستیم که در این چند سال چطور یک‌شبه نرخ برخی از مصالح ساختمانی مانند سیمان چندبرابر شده است. امروزه در بیشتر کشورهای صنعتی پیشرفته که زیرساخت‌های محکمی برای توسعه و پیشرفت اقتصادی دارند، ردپایی از مدیران متخصص و کارآمد دیده می‌شود که به حوزه‌ای که در آن مسئولیت دارند، به‌خوبی مسلط هستند.

بهرویان در پایان به صمت گفت: باید مدیران توانمند اجرایی با نظارت و پیگیری‌های مستمر، به تولید مسکن در کشور سرعت ببخشند و منابع مالی لازم برای ساخت‌وساز را فراهم کنند تا شاهد اعتمادسازی عمومی نسبت به بازار مسکن در جامعه باشیم. همچنین، با ایجاد سیاست‌های پولی و مالی مناسب، اقشار مختلف جامعه را برای خرید مسکن توانمند کنند. مشکلات بخش مسکن باعث ایجاد رکود در بازار شده و این اتفاق انباشت تقاضا را پدید آورده، در نتیجه توان خرید مردم از بین رفته و بازار اجاره متاثر از نرخ مسکن هم ملتهب شده است که باید هرچه سریع‌تر برطرف شود.

ضرورت توجه به ظرفیت‌ها در برنامه‌ریزی

مسعود نجفی، کارشناس بازار مسکن، به صمت گفت: باید دانست که باتوجه به رشد تورم در فصل بهار، تقاضا برای بازار مسکن کاهش پیدا کرده و در عمل، افزایش تورمی نرخ مسکن، باعث رشد قیمت‌ها و ایجاد یک شوک روانی به این بازار شده است. در ضمن در بیشتر مواقع، پول‌های سرگردان به‌دنبال بازارهای مطمئن و زودبازده هستند. علاقه به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در سال‌های اخیر باعث افزایش انتظارات تورمی و به‌ ‎ طبع بالا رفتن سطح نرخ خانه در این بازار پرطرفدار شده است.

نجفی بیان کرد: متاسفانه در دولت قبلی تلاشی برای تولید و بهبود بازار مسکن انجام نگرفت و با افزایش تقاضا در سطح جامعه، تنش بزرگی در قیمت‌ها ایجاد شد. اما اقداماتی که در دولت سیزدهم برای بهبود بازار مسکن انجام گرفت تا حد زیادی به آرامش بازار کمک و تنش‌ها را کنترل کرده است. در حال ‌حاضر افزایش نرخ مسکن همسو با نرخ تورم در حال حرکت است و پیش‌بینی می‌شود شدت شوک‌های قیمتی بازار دیگر تکرار نشود.

این کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: متاسفانه برخی املاکی‌های سودجو باتوجه به تاثیری که در معاملات مسکن دارند، یکی از عوامل اصلی گرانی خانه در چند سال اخیر بوده‌اند، چراکه با تمام مشکلاتی که بازار مسکن در کشور ما دارد، نرخ مسکن نباید تا این اندازه رشد می‌کرد. از این‌رو مشاوران املاک نقش بسزایی در پر کردن خلأ گرانی مسکن ایفا می‌کنند. به‌صورت‌کلی افراد سودجو با طمع پول‌های بادآورده، مسکن را به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده‌اند و تا زمانی که مسکن در کشور کالای سرمایه‌گذاری تلقی شود، نمی‌توانیم به آینده این بازار امیدوار باشیم تا قیمت‌ها کاهش پیدا کند.

وی در پایان گفت: همه مسئولان باید قدم‌به‌قدم تمام تلاش خود را انجام دهند تا چشم‌اندازهای روشنی برای آینده مسکن به‌وجود آورند. دولت در حال‌ حاضر با سرعت خوبی در حال پیش بردن زیرساخت‌های تولید مسکن است و انتظار می‌رود در آینده نه‌چندان دور تاثیر مثبتی بر بازار املاک بگذارد؛ به‌شرطی‌که تمامی اقداماتش برای ساماندهی بازار مسکن با برنامه‌ریزی و توجه به ظرفیت‌های کشور باشد.

سخن پایانی

توان دولت بسیار محدود است و باید بازار را از این جنبه تحلیل کنیم که چطور می‌توانیم جذابیت سرمایه‌گذاری برای بخش مسکن را از طریق بخش خصوصی فراهم کنیم. تسهیلات بانکی می‌تواند بخشی از این برنامه باشد، اما واقعیت این است که تولیدکنندگان با مشکلات زیادی از جمله طولانی شدن زمان صدور پروانه‌ها، افزایش نرخ مصالح ساختمانی و افزایش دستمزد مواجه شده‌اند.

اگر دولت عزمی برای تقویت بخش خصوصی به‌عنوان بازوان اجرایی خود در ساخت مسکن داشته باشد و بپذیرد که به‌جای این اندازه صرف زمان و هزینه در طراحی پروژه‌های تولید مسکن؛ از صفر تا صد این پروژه‌ها را به بخش خصوصی واگذار کند؛ به‌طورقطع می‌توانیم به اجرای طرح جهش تولید مسکن و ساخت ۴ میلیون مسکن در کشور امیدوار باشیم، اما در شرایط فعلی باید گفت که کمابیش این کار نشدنی یا بسیار دشوار است.

در کل، در شرایط فعلی زمانی که هزینه پایه ساخت یک متر واحد، یک‌شبه رشد می‌کند، به‌طورقطع بخش خصوصی هیچ رغبتی برای ورود به این طرح و اجرای آن ندارد. باتوجه به همه مشکلاتی که در حوزه تولید مسکن در کشور وجود دارد، تولید مسکن روزبه‌روز بسیار دشوارتر خواهد بود، مگر آنکه این روند کنونی که در بحث مسکن در کشور دنبال می‌شود، تغییر پیدا کند. در غیر این صورت، با روند کنونی و با این نوع تامین مالی، شاهد تغییری در بازار مسکن نخواهیم بود.