جیب ‌ های خالی برای تمدید قراردادهای اجاره

براساس اعلام بانک مرکزی در مرداد امسال نسبت به ماه مرداد سال گذشته، اجاره ‌ بهای مسکن در شهر تهران طی معاملات، رشد ۴۵ . ۲ درصدی داشته است، همچنین شاخص رشد اجاره ‌ بها در کل کشور در مرداد امسال در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته با افزایش ۵۰ . ۶ درصدی مواجه شده است. آمارها همچنین حاکی از رشد ماهانه عجیب ۴ . ۶ درصدی اجاره مسکن در مرداد امسال نسبت به ماه قبل از آن (تیر ۱۴۰۱ ) در تهران و ۴ . ۷ درصدی در همه مناطق شهری کشور است. در حالی که در تیر امسال اجاره ‌ بها نسبت به خرداد نیز افزایش ۴ . ۵ درصدی داشت که نشان می ‌ دهد نه ‌ تنها رشد اجاره مسکن متوقف نشده، بلکه ادامه ‌ دار هم بوده است. رشد ۴ . ۶ درصدی اجاره مسکن در مرداد نسبت به تیر امسال، بالاترین میزان رشد ماهانه اجاره ‌ بهای مسکن در ۵ ماه امسال بود. صمت در این گزارش به بازار اجاره ‌ بها و تبعات سختگیری بانک ‌ ها در پرداخت تسهیلات مسکن پرداخته است.

سهم اجاره ‌ بهای مسکن از تورم

سهم اجاره از تورم در خرداد برابر با ۹ . ۴ درصد بوده که یک مقایسه نشان می ‌ دهد که کمترین سهم تورم در خرداد به اجاره مسکن تعلق داشته است. خرداد امسال، دولت طرح موسوم به جراحی اقتصادی را کلید زد که در عمل به حذف ارز با نرخ ترجیحی انجامید و تورم کالاهای خوراکی را بالاتر برد، به ‌ نحوی که در یک ماه، میزان تورم بیش از ۱۲ درصد رشد کرد. در این میان، به ‌ نظر می ‌ رسد که پایین آمدن سهم اجاره از تورم مرتبط با تورم خوراکی ‌ ها باشد که در خرداد جهش بی ‌ سابقه ‌ ای یافته بود. در تیر امسال، سهم اجاره از تورم ماهانه نزدیک به ۳۵ درصد و اکنون باوجود تورم پایین ۲ . ۳ درصدی در مرداد، سهم تورم اجاره نزدیک به ۷۰ درصد از کل رشد قیمت ‌ ها بوده است. یعنی در یک ماه، سهم اجاره مسکن در تورم، 2برابر شده است؛ این بیشترین سهم در این مقطع است. همچنین برخی گزارش ‌ های منتشرشده از رشد ۶۰ درصدی اجاره ‌ بها در شهر تهران و در سال گذشته، نسبت به سال ۹۹ حکایت دارد. این در حالی است که میانگین تورم اجاره سالانه ۳ دهه اخیر، ۲۲ درصد بوده که از عبور رشد تورم اجاره مسکن از رقم ۴۰۰ درصدی طی چند سال اخیر خبر می ‌ دهد. ظرف ۴ سال گذشته، نرخ مسکن رشد ۶۰۰ تا ۷۰۰ درصدی داشته و از آنجایی که اجاره مسکن، تابعی از رشد نرخ مسکن است، همچنان شاهد افزایش اجاره ‌ بها خواهیم بود؛ چرا که هنوز بخش اجاره مسکن نتوانسته فاصله خود با رشد نرخ مسکن را جبران کند. صمت در این گزارش تحولات بازار اجاره مسکن را در آستانه فصل پاییز بررسی کرده است.

چالش ‌ های دولت در ساماندهی بازار مسکن

منوچهر بهرویان، کارشناس مسکن، در رابطه با این موضوع به صمت گفت: کشور در موضوع مسکن با چالش ‌ های گوناگونی روبه ‌ رو است که به ‌ نظر می ‌ رسد کار سختی برای حل این مشکلات در پیش داشته باشد. در حال ‌ حاضر هیچ برنامه ‌ ریزی شفافی برای ساماندهی بازار مسکن وجود ندارد و تمام سیاست ‌ هایی که برای حل این معضل بزرگ به ‌ کار گرفته شده، در حد شعار است و در عمل ظرفیت ‌ های موجود، جوابگوی وعده ‌ های دولت برای ساخت مسکن نیست.

کشور در بیشتر بخش ‌ های اقتصادی با کمبودهایی روبه ‌ رو است که می ‌ تواند به بازار مسکن آسیب ‌ های زیادی برساند و این بازار را با رکود مواجه کند، همچنین با افزایش تقاضا طبیعی است که شاهد افزایش روزافزون قیمت ‌ ها در این بازار مهم باشیم.

کارشکنی بانک ‌ ها

بهرویان افزود: یکی از عوامل اصلی در بحث کارشکنی بانک ‌ ها در پرداخت تسهیلات بخش مسکن، تورمی است که کشور سال ‌ ها است با آن دست و پنجه نرم می ‌ کند. مسئله دیگر، توان بازپرداخت این تسهیلات است که تناسبی با درآمد اقتشار کم ‌ درآمد ندارد و هزینه ‌ های مختلف زندگی، تمایل افراد را برای اخذ تسهیلات مسکن کاهش داده است. از طرفی، جهش نرخ مسکن و تورم بی ‌ سابقه ‌ ای در این بخش، باعث شده حتی با دریافت تسهیلات مسکن، افراد قادر خرید به خانه نباشند و در بهترین حالت، این تسهیلات برای کسانی که می ‌ خواهند خانه ‌ های خود را تبدیل به احسن کنند، مناسب باشد.

وی ادامه داد: باتوجه به تورم موجود، بانک ‌ ها اگر بخواهند این حجم از نقدینگی را در قالب تسهیلات مسکن در اختیار متقاضیان و بخش ساخت ‌ وساز بگذارند، ممکن است در آینده با مشکل روبه ‌ رو و حتی ورشکست شوند، زیرا بانک ‌ ها و موسسات مالی و اعتباری مکلف می ‌ شوند در ازای پرداخت یک مبلغ مشخص، ماهانه بازپرداخت ‌ هایی داشته باشند که متغیر نیست و نمی ‌ تواند با رشد تورم تغییر کند. بانک ‌ ها فقط در صورتی می ‌ توانند از عهده چنین مسئولیتی برآیند که کشور با ثبات اقتصادی، تورم بخش اقتصادی را در حد قابل قبولی مهار کند،اما در غیر این صورت، این اتفاق برای بانک ‌ ها ریسک بزرگی در پی خواهد داشت و به ‌ طورمسلم زیر بار پرداخت چنین تسهیلاتی نمی ‌ روند.

نارضایتی وزارت راه و شهرسازی

بهرویان بیان کرد: یکی از مهم ‌ ترین موانع تحقق ساخت مسکن در کشور، عملکرد نظام بانکی در پرداخت تسهیلات ساخت ‌ وساز است، از این ‌ رو وزارت راه و شهرسازی و سازندگان نسبت به سیستم بانکی گله ‌ مند هستند. بانک ‌ ها موظفند طبق قانون، ۲۰ درصد از تسهیلات سالانه خود را به بخش مسکن اختصاص دهند، اما در سال ‌ های اخیر حدود ۵ درصد این تکلیف محقق شده است. در روزهای گذشته، وزیر راه و شهرسازی با اظهار گله ‌ مندی نسبت به عملکرد بانک ‌ ها گفت: از طرف بانک ‌ ها در پرداخت تسهیلات ساخت خانه ‌ های نهضت ملی مسکن همکاری ‌ ای صورت نگرفته و باوجود گذشت ۹ ماه از تاریخ ابلاغ دستورالعمل توسط بانک مرکزی، براساس آمار رسیده از یک نهاد نظارتی، ۲۲ بانک از ۲۷ بانک عامل، هیچ تسهیلاتی را برای ساخت مسکن پرداخت نکرده ‌ اند. بر این اساس، نظام بانکی در مجموع تا این لحظه تنها ۱۳ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان تسهیلات به بخش ساخت مسکن داده که بخش عمده این تسهیلات نیز توسط بانک عامل مسکن پرداخت شده است.

بهرویان در پایان گفت: متاسفانه کشور در بخش ‌ های مختلف، درگیر مافیای گسترده ‌ ای شده است که با کارشکنی و سنگ ‌ اندازی در مسیر اقتصاد، به فکر کسب سودهای هنگفت هستند. باید با پیگیری ‌ های مسئولان و برنامه ‌ ریزی ‌ های کارشناسانه بخش ‌ های اقتصادی کشور از دست این افراد سودجو خارج شود و با استفاده از منابع موجود، بستر اقتصادی اصلاح و چرخ تولید مسکن به ‌ حرکت دربیاید.

بی ‌ توجهی موجران به قانون سقف افزایش اجاره ‌ بها

جواد خوانساری، کارشناس مسکن به صمت گفت: برای اجرایی کردن طرح ‌ های حمایتی اجاره مسکن که به تایید سران قوا هم رسیده است، هیچ برنامه ‌ ریزی دقیق و موثری در نظر گرفته نشده تا بتواند به ‌ طرز کارسازی عملی شود. قراردادهای اجاره مسکن ممکن است به صورت ‌ های مختلفی منعقد شود و معیار خاصی برای تعیین مبلغ قراردادها وجود ندارد و تا وقتی که معیاری برای نظارت و سنجش این طرح به ‌ درستی مطرح نشود، تاثیر مثبتی بر بازار اجاره مسکن ندارد.

مستاجران در تلاطم بازار مسکن، همچنان منتظر وعده ‌ های دولت برای ساماندهی این بازار پرطرفدار و حیاتی هستند. تورم روزافزون نرخ ‌ ها، امید خانه ‌ دار شدن را از افراد جامعه گرفته است. در سال ‌ های اخیر، سیاست ‌ های دولت برای ساماندهی بازار مسکن نتوانسته آن ‌ طور که باید، به کمک مردم بیاید و گره کور بازار مسکن را باز کند. نتیجه این سیاست ‌ ها، دستاوردی جز گرانی و سردرگمی اقشار کم ‌ درآمد جامعه نبوده است.

بی ‌ توجهی موجران به قانون سقف افزایش اجاره ‌ بها که گاهی تا ۱۰۰ درصد اجاره ‌ ها را افزایش می ‌ دهند، در کنار جیب خالی مستاجران که حتی توان تامین مایحتاج روزانه زندگی خود را ندارند، اوضاع بازار مسکن را بیمار کرده است. حال باید دید، گره کور بازار مسکن چگونه باز خواهد شد تا مستاجران یک نفس راحت بکشند.

دستگاه ‌ قضا گوش به زنگ باشد

خوانساری بیان کرد: قانون سقف افزایش اجاره ‌ بها باید با مقررات و شرایط کشور هماهنگ باشد و به ‌ نحوی تنظیم شود که موجر و مستاجر را به این قانون مقید کند و تا زمانی که از قانونی فقط صحبت شود، به زندگی مردم کمکی نمی ‌ کند، در ضمن باید دستگاه ‌ های اجرایی در کنترل و نظارت این امر هدفمند عمل کنند و دستگاه ‌ های قضایی گوش به زنگ تخلف ‌ ها باشند تا به ‌ سرعت به کارشکنی ‌ ها پاسخ دهند.

وی افزود: متاسفانه بیشتر طرح ‌ های اقتصادی دولت آن ‌ طور که که باید اجرا نمی ‌ شوند و اکنون که یک سال از عمر دولت جدید می ‌ گذرد، هنوز هیچ طرح مسکنی که بتواند به ‌ صورت تمام و کمال عملی شود، وجود ندارد، همچنین در بحث طرح نهضت ملی مسکن هم هیچ آمار دقیقی که نشان دهد چه تعداد واحد در کدام زمین ‌ ها قرار دارد، وجود ندارد، چه ‌ بسا تامین بودجه و منابع موردنیاز ساخت ۴ میلیون مسکن در کشور چالشی است که باید موردتوجه قرار بگیرد.

نقش مشاوران املاک در گرانی مسکن

خوانساری در رابطه با نقش مشاوران املاک در نابسامانی بازار مسکن به صمت گفت: بنگاه ‌ های معاملات ملکی از این جهت که در سال ‌ های اخیر نرخ مسکن رشد افسارگسیخته ‌ ای را تجربه کرده، سود چشمگیری از افزایش نرخ کمیسیون ‌ ها به ‌ دست آورده ‌ اند. این موضوع در حالتی اتفاق می ‌ افتد که بنگاه ‌ ها بدون هیچ سرمایه ‌ گذاری و ریسکی در بخش مسکن به این درآمدها
رسیده ‌ اند.

افزایش نرخ مسکن از طرفی تعداد معاملات مسکن را کاهش داده و از طرفی دیگر نرخ کمیسیون ‌ ها را با افزایش روبه ‌ رو کرده، به ‌ همین دلیل نه ‌ تنها درآمد بنگاه ‌ های معاملات ملکی کاهش پیدا نکرده، بلکه نسبت به سال ‌ ها قبل رشد چشمگیری را تجربه کرده ‌ اند. این موضوع از ظاهر به ‌ روز و لاکچری ‌ ای که بنگاه ‌ های املاک به خود گرفته ‌ اند، مشهود است.

وی در پایان گفت: متاسفانه یکی از مشکلات بخش مسکن این است که دولت قانون ‌ گذاری اجرایی در اختیار مردم قرار نمی ‌ دهد و وعده ‌ هایی که برای ساماندهی بازار مسکن در نظر گرفته می ‌ شود، در واقع شفافیت ندارد، همچنین تغییرات پی در پی قیمت ‌ ها نیز پیش ‌ بینی بازار مسکن را با چالش روبه ‌ رو می ‌ کند. دولت باید با برنامه ‌ ریزی دقیق و توجه به نیازهای جامعه بازار مسکن را ساماندهی کند تا مردم از این بیشتر، در این بازار پرتلاطم سردرگم نشوند.

سخن پایانی

در حالی که آمارهای رسمی نشان می ‌ دهد اجاره ‌ بها در تهران و کشور دست ‌ کم در 2 سال گذشته به ‌ طور متوسط در حدود ۵۰ درصد افزایش داشته، مصوبه دستوری تعیین نرخ مجاز برای افزایش اجاره ‌ بهای مسکن، رشد حداکثر ۲۵ درصدی اجاره ‌ بها در قراردادهای تمدیدی اجاره مسکن در شهر تهران و حداکثر ۲۰ درصدی در سایر شهرها را مجاز اعلام شده است. در حالی که این میزان همواره در 3 سال اخیر و در مدت زمان اجرای این مصوبه بیش از رقم تعیین ‌ شده و تا 2برابر آن بوده است.

امسال باوجود آنکه وزارت راه و شهرسازی و همچنین بانک مرکزی دستورات ویژه ‌ ای برای پرداخت وام ودیعه مسکن به بانک ‌ های عامل دادند، اما بانک ‌ ها در این بخش همکاری مناسبی نداشته ‌ اند. اکنون که روزهای آخر شهریور را می ‌ گذرانیم و فصل اجاره به ‌ پایان رسیده است، هنوز بسیاری از مستاجران به ‌ دلیل سختگیری ‌ های بانک ‌ ها موفق به دریافت تسهیلات ودیعه مسکن نشده ‌ اند.

امید می ‌ رود با تسریع روند پرداخت تسهیلات و کاهش تورم بخش اجاره ‌ بهای مسکن، کمی از مشکلات مستاجران کاسته شود.