ساخت مسکن ارزان از مهم‌ترین وعده‌های دولت سیزدهم بود که البته وزیر پیشین راه و شهرسازی به‌علت همکاری نکردن بانک‌ها از روند پیشرفت آن رضایت نداشت؛ علاوه بر آن، بخش‌های مهمی در روند اجرای این پروژه نادیده گرفته‌شده است که می‌تواند دولت را با چالش جدی مواجه کند. یکی از اصلی‌ترین علل عقب ماندن نهضت ملی مسکن از برنامه ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی، بدقولی بانک‌ها در اجرای آن است. در قانون جهش تولید مسکن ذکر شده که ۲۰ درصد از منابع تسهیلاتی بانک‌ها باید به حوزه مسکن پرداخت شود. باوجود اینکه آغاز اجرای طرح نهضت ملی مسکن با تصویب قانون جهش تولید مسکن در مجلس همزمان شد، اما این پشتوانه قانونی نتوانست نظام بانکی را مجاب به پرداخت تسهیلات کند. دولت بانک‌ها را موظف به تامین بخشی از منابع مالی ساخت مسکن کرد و مقرر شد که تسهیلاتی را برای این بخش به افراد واجد شرایط پرداخت کنند؛ اما بانک‌ها همچنان همکاری‌های لازم را در این‌باره انجام نمی‌دهند. از این‌رو به‌تازگی برای حل این موضوع در تبصره ۵ ماده ۴ قانون جهش مسکن درباره تسهیلات بانکی که باید بانک‌ها برای حوزه مسکن بپردازند، یک ضمانت اجرایی در نظر گرفته شده است. بر این مبنا که اگر بانک‌ها نسبت به سهمیه‌ای که بانک مرکزی معرفی می‌کند، سهم ۲۰ درصدی از تسهیلات خود به مسکن را نپردازند، به جریمه‌ای معادل همان یک‌پنجم عدد تعهدشده از سمت سازمان امور مالیاتی باید جریمه شوند و مبلغ این جریمه هم وارد صندوق ملی مسکن خواهد شد تا مجدد در حوزه ساخت و عرضه و تولید مسکن به کار گرفته شود. صمت در این گزارش موضوع جریمه بانک‌های کم‌کار در نهضت ملی مسکن را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.

بانک‌ها توجهی به پرداخت تسهیلات مسکن ندارند

عقب‌افتادگی کشور در بحث تولید مسکن، نیاز به تسهیلات بانکی را بیش از پیش ضروری ساخته است، اما بانک‌ها باوجود تکلیف قانونی، توجهی به پرداخت تسهیلات مسکن ندارند. بانک‌ها یکی از نهادهای مهم خلق پول هستند که با قدرتی که حاکمیت به آنها اعطا کرده است، می‌توانند نقدینگی را در کشور افزایش دهند و با حکمرانی پول به جهت‌دهی در جامعه بپردازند. البته تورم به‌عنوان یکی از متغیرهای اقتصاد کلان نیز از میزان نقدینگی در جامعه متاثر است. در صورت افزایش بی‌رویه نقدینگی در جامعه و وارد شدن آن به بخش‌های غیرمولد و سفته‌بازی‌های رایج در بازارها، میزان تورم افزایش پیدا می‌کند و عموم مردم متضرر می‌شوند. در حال ‌حاضر، تولید، پاشنه‌آشیل اقتصاد کشور است و بی‌توجهی به آن، مشکلات اقتصادی و اجتماعی جامعه را تشدید می‌کند. به‌همین‌دلیل، سرمایه بانک‌ها بدون چون و چرا باید به‌سمت تولید سرازیر شود. مسکن یکی از بخش‌هایی است که به‌شدت تشنه تسهیلات بانکی است. تولید مسکن منجر به فعال شدن تعداد زیادی از بخش‌های تولیدی از جمله آهن‌آلات، فولاد، مصالح ساختمانی، رنگ، چوب، درب و پنجره‌سازی و سایر می‌شود که خود این رونق، زمینه‌ساز ایجاد اشتغال برای بسیاری از افراد خواهد شد. از آنجایی که ایجاد یک میلیون شغل در سال از وعده‌های دولت سیزدهم بوده است، با افزایش ساخت‌وسازها و اجرای طرح نهضت ملی مسکن، این وعده رئیس‌جمهوری نیز تحقق پیدا می‌کند. علاوه بر این، با خارج شدن صنایع مرتبط با ساختمان‌سازی از رکود و افزایش تولید و فروش آنها، نیازشان به تسهیلات بانکی و کمک بانک‌ها کاهش می‌یابد و فرصتی ایجاد می‌شود تا منابع بانکی به سایر بخش‌های تولیدی مورد نیاز وارد شود. اگر تمامی بانک‌ها به قانون پایبند باشند، بخش بزرگی از منابع موردنیاز برای ساخت پروژه نهضت ملی مسکن تامین می‌شود. در حال‌ حاضر باتوجه به بخشنامه رسمی بانک مرکزی برای پرداخت این تسهیلات، بیشتر بانک‌ها و موسسات مالی به این بخشنامه بی‌اعتنا هستند و همکاری‌های لازم را به‌عمل نمی‌آورند. اگر تسهیلات حوزه مسکن به‌موقع پرداخت نشود، کشور در انجام تعهدات خود برای ساخت مسکن با مشکل مواجه می‌شود.

به احکام تکلیفی تکیه نکنیم

حجت‌الله فرزانی، کارشناس امور بانکی درباره جریمه بانک‌های کم‌کار در نهضت ملی مسکن به صمت توضیح داد: قبل از اینکه بررسی کنیم که این اقدام با روند بین‌المللی بانکداری هماهنگ است یا بانک‌ها توان پرداخت این تسهیلات را دارند یا خیر؛ باید این نکته را یادآوری کنم که همه در برابر قانون یکسان هستند و زمانی که شرایط ایجاب می‌کند که قانونی وضع شود، باید همگان از آن پیروی کنند. مجلس محترم طبق شرایط فعلی بازار مسکن بانک‌ها را موظف کرده است که تا حداقل ۲۰ درصد از تسهیلات پرداختی نظام بانکی به بخش مسکن اختصاص پیدا کند. خب مسلما بانک‌ها وظیفه دارند تابع قانون باشند و به وظایف خود عمل کنند. وی در ادامه افزود: اما در حالت کلی، بانک‌ها باتوجه با ناترازی‌های مالی خود در شرایط مساعدی نیستند و پرداخت تسهیلات بخش مسکن برای‌شان دشوار است. این موضوع گویای این است که نمی‌توانیم روی احکام تکلیفی مانور زیادی دهیم. مسلما اگر بانک‌ها را بخواهیم به اجبار به بخش مسکن وارد کنیم، بیزینس و صرفه اقتصادی بانک‌ها را از بین می‌بریم. این کارشناس در پاسخ به این سوال که آیا در بانکداری بین‌المللی ممکن است که دولت بانک‌ها را به پرداخت تسهیلات تکلیفی مجبور کند، به صمت گفت: در حالت بین‌المللی، بیشتر بانک‌ها فعالیت‌های تجاری دارند و از این جنبه که باید صرفه اقتصادی ایجاد کنند، به فعالیت‌های مرتب با واسطه‌گری وجوه می‌پردازند. در نتیجه، به بخش‌های غیرمرتبط ورود نمی‌کنند و در چارچوب قوانین، آزادی عمل دارند. البته برخی بانک‌های توسعه‌ای نیز در سراسر دنیا وجود دارند که پروژه‌های دولتی را تامین مالی می‌کنند و با برنامه‌ریزی و بودجه‌بندی مناسب، اقدام به فعالیت می‌کنند.

بانک‌ها ملزم به اجرای قوانین هستند

فرزانی با تاکید بر اینکه در سیستم بانکداری ما، بسیاری از مسائل به‌طرز نادرستی ترکیب شده و روند پیشبرد اهداف آنها تحت‌تاثیر قرار گرفته است؛ افزود: خوشبختانه متخصصان این حوزه در تلاش هستند تا چالش‌های پیش‌روی سیستم بانکی را برطرف کنند. بانک‌ها همانند یک شخص حقوقی در جامعه موظف به انجام قانون هستند، اما در حالت کلی منصفانه نیست که یک‌سری از تکالیف را که خارج از توان بانک‌ها است، وضع کنیم.البته جریمه بانک‌هایی که تسهیلات مرتبط با نهضت ملی مسکن را پرداخت نمی‌کنند، طی مراحل مختلفی توسط سازمان امور مالیاتی انجام می‌گیرد و این موضوع تابع شرایط و قوانین زیادی است. به هر حال قوانین باید اجرا شود و دولت باید در نظر بگیرد که قوانین را باتوجه به شرایط بانک‌ها وضع کند. این موضوع که قانون‌گذاران باید دقیق‌تر عمل کنند، جای خود؛ اما بانک‌ها در حال استفاده از جامعه اقتصادی کشور هستند و وظیفه دارند تا قانونی را که به آنها ابلاغ می‌شود، تمام و کمال اجرا کنند.

منابع محدود بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات

بهرام پارساپور، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: یکی از موضوعات اصلی درباره تسهیلات مسکن، منابع و مصارف بانک‌ها قرار است. بسیاری از بانک‌ها منابع لازم برای پرداخت این تسهیلات را ندارند. علاوه بر این، نحوه قسط‌بندی این تسهیلات نیز یک نکته مهم است که باید به آن توجه شود. در گذشته، طرح مسکن مهر مطرح شد و در ابتدا همه بانک‌ها موظف به پرداخت تسهیلات شدند؛ اما در نهایت، تنها بانک مسکن به‌عنوان یک بانک تخصصی، وظیفه اجرای پرداخت تسهیلات را برعهده گرفت و با عملکرد بسیار موفق، توانست تسهیلات بیشتر پروژه‌ها را پرداخت کند.

وی ادامه داد: در اجرای طرح نهضت ملی مسکن نیز که این مسئله دوباره تکرار شده و تعداد بانک‌های مرتبط برای پرداخت تسهیلات مسکن کم است؛ اما اینکه بانک مسکن بتواند بار تسهیلات بخش مسکن را به‌تنهایی برعهده بگیرد، به‌طورکامل غیرممکن به‌نظر می‌رسد.

پارساپور بیان کرد: بسیاری از بانک‌ها به‌دلیل دسترسی نداشتن به منابع مالی کافی، قادر به پرداخت تسهیلات مسکن نیستند. این امر به این علت است؛ بانک‌ها باید به بیشتر تعهداتی که در قالب قراردادهای مالی با سایر موسسات و سپرده‌گذاران جاری کرده‌اند، عمل کنند تا به اهداف خود دستیابی یابند. به‌عبارت دیگر، بیشتر بانک‌ها در حال‌ حاضر قادر به پرداخت تسهیلات مسکن نیستند، زیرا تعهدات دیگری را باید انجام دهند.

این کارشناس با بیان اینکه بهترین راه‌حل برای تسهیل پرداخت تسهیلات مسکن، تغییر در سیاست‌های دولت است؛ افزود: با این کار، احتمالا توانایی بیشتری در ارائه تسهیلات مسکن وجود خواهد داشت، زیرا اکنون بیشتر بانک‌ها این تسهیلات را به‌طورکامل پرداخت نمی‌کنند.

راه‌ خروج بازار مسکن از بن‌بست

وی ادامه داد: درباره پرداخت تسهیلات بانکی، باید تمام جوانب مالی و اقتصادی را مدنظر قرار داد. این امر به‌خاطر محدودیت منابع مالی بانک‌ها ضروری است. به‌عنوان‌مثال، زمانی که بانک‌ها به سپرده‌گذاران سود ۱۸ درصدی پرداخت می‌کنند، نمی‌توانند سود ۴ درصدی را از مشتریان برای بازپرداخت خود دریافت کنند. در واقع، این کار باعث می‌شود که بانک‌ها بعد از مدتی به‌سمت ورشکستگی حرکت کنند.

وی در خاتمه گفت: برای خروج از بن‌بست اقتصادی در بازار مسکن، بسیاری از کارشناسان اقتصادی معتقدند که یکی از راه‌حل‌های موثر، برنامه‌ریزی صحیح و توجه به ظرفیت‌های موجود در راستای تولید است. اگر دولت با همکاری سازمان‌ها و نهادهای دولتی و خصوصی در زمینه تولید مسکن و تامین زمین، اقدامات لازم را انجام دهد، مشکلات مختلفی که در راه ساخت‌وساز وجود دارد، بهبود خواهد یافت. همچنین، تقویت زیرساخت‌های اقتصادی برای کاهش تورم، به‌طورمستقیم می‌تواند به بازار مسکن کمک کند.

سخن پایانی

نیازی نیست بانک مرکزی خط اعتباری برای بانک‌ها تعیین کند که باعث تورم شود. اما در عمل شاهد هستیم تعداد بانک‌هایی که برای پرداخت تسهیلات مسکنی به وعده‌های خود عمل می‌کنند، کمتر از انگشتان یک دست است. با این اتفاق، ممکن است وعده بزرگ دولت برای ساخت مسکن شکست بخورد و تامین مالی پروژه‌های ساخت‌وساز در کشور با چالش‌های جبران‌ناپذیری روبه‌رو شود.مجلس برای ارائه تسهیلات از سوی بانک‌ها به بخش مسکن، آنها را موظف کرد تا حداقل ۲۰ درصد از تسهیلات پرداختی نظام بانکی به بخش مسکن اختصاص پیدا کند. این موضوع در ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن مطرح شده است و نمایندگان مجلس برای اطمینان از اختصاص حداقل منابع به بخش مسکن، کف میزان را در سال اول اجرای قانون ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تعیین کردند؛ یعنی اگر ۲۰ درصد تسهیلات نظام بانکی کمتر از ۳۶۰ هزار میلیارد تومان شد، سهم مسکن از تسهیلات پرداختی نباید کمتر از این رقم باشد. این ماده از قانون، تکلیف تسهیلات پرداختی در سال‌های بعد را هم مشخص کرده است و می‌گوید حداقل منابع تسهیلاتی این بخش در سال‌های بعد باید مطابق با نرخ تورم سالانه افزایش پیدا کند.کمبود منابع و طولانی بودن فرآیند تقسیط وام‌های بخش مسکن از جمله دلایل بی‌میلی بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات در بخش مسکن است. البته کارشناسان می‌گویند: بانک‌ها بیشتر از پرداخت تسهیلات به ملک‌داری تمایل دارند. دولت باید برای رونق تولید بخش مسکن، بسترهای اقتصادی کشور را در مسیر توسعه قرار دهد و با یک برنامه‌ریزی دقیق، تعامل بانک‌ها و موسسات مالی را برای آرامش بازار مسکن، افزایش دهند. در غیر این صورت، طرح‌هایی که به بانک‌ها ابلاغ می‌شود، حالت تحمیلی به خود می‌گیرد و چه‌بسا در بلندمدت باعث ورشکستگی بانک‌ها نیز بشود.