نمایندگان مجلس در مصوبه‌ای، سازکاری را برای تامین بخشی از منابع مالی موردنیاز برای اجرای طرح‌های حمایتی تامین مسکن و افزایش تسهیلات‌دهی در پروژه‌های نهضت ملی مسکن تعیین کردند. نمایندگان در نشست علنی نوبت صبح شنبه، ۷ بهمن‌ماه مجلس شورای اسلامی در جریان بررسی بخش هزینه‌ای لایحه بودجه سال ۱۴۰۳ کل کشور، با بند (ت) و بند الحاقی (یک) تبصره (۱۰) ماده واحده این لایحه موافقت کردند. با تصویب بندهای ب و پ تبصره ۱۰ لایحه بودجه ۱۴۰۳ در بخش هزینه‌ای، برنامه‌ریزی و توسعه استان‌ها را مکلف کردند تا از محل عوارض ماده (۳۹) قانون مالیات بر ارزش‌افزوده، سهم سکونتگاه‌های غیررسمی واقع در محدوده و خارج از محدوده شهرها را براساس جمعیت ساکن، تعیین و صرف محرومیت‌زدایی و بهسازی همان مناطق کنند. در بند الحاقی (۱) تبصره (۱۰) ماده واحده این لایحه آمده است به‌منظور تامین بخشی از منابع مالی موردنیاز برای اجرای طرح‌های حمایتی تامین مسکن، اصلاح ساختار مالی بانک مسکن، حل‌وفصل ناترازی این بانک برای افزایش تسهیلات‌دهی در طرح پروژه‌های نهضت ملی مسکن به دولت اجازه داده می‌شود که با رعایت سیاست‌های کلی اصل 44 قانون‌اساسی تا سقف هزار میلیارد ریال از طریق:

۱- واگذاری سهام و سهم‌الشرکه شرکت‌ها ۲- فروش اموال منقول و غیرمنقول و مولدسازی اموال خود ۳- فروش دارایی‌های وزارت راه و شهرسازی یا انتقال اراضی و املاک در اختیار وزارتخانه مذکور و سازمان‌ها و شرکت‌های تابعه (به ارزش کارشناسی روز) را صرف افزایش سرمایه بانک فوق‌الذکر اقدام کند. صمت در این گزارش ابعاد مختلف این طرح را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.

تسهیلات بخش مسکن کارساز نبوده است

سال‌های زیادی است که تامین مالی بخش مسکن دچار چالش بوده و با عدم‌استقبال بانک‌ها روبه‌رو شده است. دلایل این مسئله بیشتر به سیاست‌گذاری حوزه پولی و بانکی برمی‌گردد. یکی از نکاتی که می‌تواند خیلی کمک‌کننده باشد، اتصال زنجیره تامین از تولیدکننده تا مصرف‌کننده نهایی مسکن برای دریافت تسهیلات است. امروزه تولیدکننده مصالح، توزیع‌کننده، واسطه و مصرف‌کننده نهایی دارند، به‌طورمجزا تسهیلات دریافت می‌کنند؛ بنابراین، نقش‌آفرینی تسهیلات بانکی بخش مسکن نتوانسته موفق عمل کند. به‌طورکلی، تمرکز اصلی بیش از موضوع تامین مالی، باید بر این موضوع باشد که طرح‌های جذاب ساخت مسکن طراحی شوند. اگر این مشکل حل نشود، به مشکلات بانکی و بودجه برمی‌خوریم و چنین موضوعاتی انعکاسی از ناتوانی در تعریف درست طرح مسکن و توسعه شهری است.معضلات موجود در تامین مالی نهضت ملی مسکن، ناشی از وجود این مسئله است که درباره ترازنامه بانک‌ها و وضعیت آنها فکری نشده است. هر طرح کلان مسکن باید در نسبت با مسائل ملی دیده شود. مسائل بخش مسکن فقط دسترسی نیست، مباحثی مانند بدمسکنی، بافت فرسوده، ناایمنی و … نیز وجود دارد و باید درباره همه اینها تدابیری اندیشیده شود. نکته دیگر اینکه، باید شرکت‌های صلاحیت‌دار و توسعه‌گر در ساخت مسکن پیشقدم شوند. رونق ساخت‌وساز در شرایط سخت با رفع موانع تولید مسکن در پروژه‌های مسکن ملی می‌تواند بر کنترل نرخ و مهار تورم اثر بگذارد. صنعت ساخت‌وساز، پیشران اقتصاد کشور به‌حساب می‌آید که می‌تواند در اداره شهرها نیز نقش‌آفرین باشد. اقدامات انجام‌گرفته برای بسترسازی رونق ساخت‌وساز، زمینه‌ساز ورود بخش خصوصی با سرمایه کلان را نیز فراهم خواهد کرد و در میان‌مدت و بلندمدت، آثار مثبتی را به‌همراه خواهد داشت. افزایش هزینه‌های ساخت مسکن، به‌نوعی می‌تواند عامل بازدارنده در رشد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در این موضوع باشد. اتفاقی که می‌تواند کاهش سرمایه‌گذاری در اقتصاد و به‌تبع بازار مسکن را هم توضیح دهد.

راه سخت دولت برای تولید مسکن

سعید شعبانی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: سازکار مجلس برای تامین بخشی از منابع مالی موردنیاز برای اجرای طرح‌های حمایتی تامین مسکن، اقدام سودمندی است، چراکه تامین منابع پروژه‌های ساخت‌وساز در کشور عمدتا از بانک‌ها بهره‌برداری می‌کنند؛ اما متاسفانه، اگر به عملکرد بانک‌ها نگاهی بیندازیم، متوجه خواهیم شد که هیچ بانکی وجود ندارد که به‌طوراصولی و منطقی سعی کند تا این مسیر را برای دولت تسهیل کند. همچنین، مردم دسترسی کمی به منابع نقدی دارند و این باعث می‌شود که آنها نتوانند به دولت در رشد و تولید مسکن کمک کنند.

وی در ادامه بیان کرد: در حال ‌حاضر، بیشتر تولیدکنندگان می‌توانند سود خود را به بانک‌ها واریز کنند و با افزایش سپرده‌های بانکی خود، به کمک دولت بیایند؛ اما متاسفانه، تاکنون این امر رنگ واقعیت گرفته است و بسیاری از تولیدکنندگان حتی برای تامین مواد اولیه خود مشکل دارند. اگر دولت انتظاری از بانک‌ها دارد، باید نیازهای آنها را از طریق راهکارهای مختلف تامین کند تا بتواند برنامه‌های خود را عملی سازد. به‌همین‌دلیل، باوجود ضعف‌هایی که در اقتصاد کشور وجود دارد، فشار دولت بر بانک‌ها برای تامین مالی بی‌فایده است و نتایج مطلوبی به‌همراه ندارد.

راهکاری برای خروج بازار مسکن از بن‌بست

این کارشناس با بیان اینکه حل مسائل اقتصادی در کشور نیازمند رویکردهای جامع است و این مسائل و چالش‌ها باید به‌صورت کامل و تدریجی حل شوند، افزود: وقتی بانک‌ها در حوزه‌های بین‌المللی فعالیت‌های مختلفی دارند و به مبالغ قابل‌توجهی در این زمینه دسترسی دارند، منطقی است که در بازار نامنظمی مانند بازار مسکن، سرمایه‌گذاری نکنند. این ممکن است هم به‌دلیل عدم بهره‌وری مالی باشد و هم بانک‌ها را در معرض خطر ورشکستگی قرار دهد.

وی بیان کرد: ما اگر بخواهیم یک راهکار برای خروج از بن‌بست فعلی بازار مسکن پیشنهاد کنیم، کار درستی نیست، زیرا بازار مسکن و چالش‌هایی که بانک‌ها و موسسات مالی با آن روبه‌رو هستند، باید به‌صورت ریشه‌ای حل شوند و مسئولان با همکاری کارشناسان هر حوزه در مسیر حل چالش‌های اقتصادی کشور قدم بردارند. این تغییرات به‌طورقطع در مدت‌زمان کوتاه اتفاق نمی‌افتد و نیازمند زمان و تلاش پیوسته است. دولت می‌تواند با ایجاد تسهیلات مالی، کاهش مالیات‌ها و ارائه تسهیلات وام به توسعه‌دهندگان و سازندگان مسکن، بخش ساخت‌وساز را تقویت کند. این اقدامات می‌تواند منجر به افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت‌ها شود.

وی در خاتمه بیان کرد: دولت می‌تواند برنامه‌های تسهیلات مسکن برای افراد با درآمد کم و گروه‌های آسیب‌پذیر را توسعه دهد. همکاری بانک‌ها و موسسات مالی با دولت، می‌تواند به بهبود هماهنگی و تعامل بین بخش‌ها کمک کند. این شامل همکاری بین بانک‌ها، سازمان‌های مسکن، دولت و سایر نهادهای مرتبط برای کاهش مشکلات و ارائه راهکارهای جامع و هماهنگ برای حل مسائل اقتصادی در بازار مسکن است. همه این راهکارها نیازمند همکاری متخصصان و کارشناسان مرتبط در حوزه‌های مختلف است. تنها با تلاش مشترک و تدریجی در راستای حل مسائل اقتصادی مسکن، می‌توان بهبود قابل‌توجهی را در این زمینه تجربه کرد.

‌ توزیع عادلانه منابع مالی برای بهبود وضعیت مناطق محروم

با تصویب بندهای ب و پ تبصره ۱۰ لایحه بودجه ۱۴۰۳ در بخش هزینه‌ای، استان‌ها را مکلف تا از محل عوارض ماده قانون مالیات بر ارزش‌افزوده، سهم سکونتگاه‌های غیررسمی واقع در محدوده و خارج از محدوده شهرها را براساس جمعیت ساکن، تعیین و صرف محرومیت‌زدایی و بهسازی همان مناطق کنند. این موضوعی است که امیر حجتی‌نیک، کارشناس مسکن و شهرسازی درباره آن به صمت گفت: این راهکار به‌عنوان یکی از روش‌های توزیع عادلانه منابع مالی برای توسعه و بهبود مناطق محروم، می‌تواند مفید باشد. برای اجرای این راهکار، نیازمند تعریف دقیق و روشنی از سکونتگاه‌های غیررسمی است. این تعریف باید شامل معیارهای مشخصی باشد.

این کارشناس تاکید کرد: برای تعیین سهم سکونتگاه‌های غیررسمی، نیازمند داده‌های دقیق و قابل‌اعتماد درباره جمعیت ساکن در هر منطقه هستیم. این اطلاعات باید به‌صورت منظم و دقیق جمع‌آوری و بروزرسانی شوند. با تعیین سهم سکونتگاه‌های غیررسمی، باید منابع مالی مناسبی به این مناطق اختصاص یابد. این منابع باید به‌نحوی تخصیص یابند که بتوانند به موضوعاتی مانند بهبود زیرساخت‌ها، خدمات عمومی، آموزش و بهداشت در این مناطق کمک کنند.

وی در پایان گفت: تهیه مسکن مناسب برای شهروندان از یک‌سو با بخش‌های مختلف اقتصاد خرد و کلان مرتبط بوده و از سوی دیگر، با رفاه و امنیت اجتماعی در ارتباط است؛ اما متاسفانه به‌دلیل نبود برنامه‌های دقیق و کاربردی در حوزه مسکن، کشور ما توفیق چندانی در رفع نیاز مسکن نداشته و گاهی با عملکردهای بیجا و بی‌برنامه، ضربه‌های اجتماعی و اقتصادی زیادی را به شهروندان تحمیل کرده است.برای افزایش توان خانوارها در دستیابی به مسکن، باید با اتکا بر سیاست‌های دقیق و حفظ انضباط پولی، از افزایش بی‌دلیل و بی‌برنامه نقدینگی سرگردان جلوگیری کرد. با ایجاد تعادل در نقدینگی، می‌توان حد متعادلی از تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای را در کنار یکدیگر حفظ کرد و به این وسیله، ضمن پرهیز از حبابی شدن بازار، به تعادل در بازار عرضه و تقاضای مسکن دست ‌یافت.

سخن پایانی

ایجاد تعامل و تعادل بیشتر بین بخش خصوصی و دولت، یکی از موضوعات مهم در بازار مسکن در بحث تامین مالی است. از این‌رو باید الزامات و راهکارهای تولید، مانع‌زدایی و پشتیبانی مسکن و ساختمان موردتوجه ویژه همه متولیان در تمامی سطوح مدیریتی کشور قرار گیرد و مانند سایر کشورهای دنیا، مشوق‌های سرمایه‌گذاری به تولیدکنندگان بخش خصوصی در این بخش ارائه شود تا موجبات تحول و پویایی در اقتصاد کشور را پدید آورد.دولت می‌تواند علاوه بر واگذاری زمین به بخش خصوصی موانع را نیز از سر راه بردارد و اجازه دهد انجمن‌ها و تشکل‌های خصوصی مانند پیمانکاران، انبوه‌سازان و سازندگان دارای صلاحیت که همه آنها مجوزهای خود را از راه و شهرسازی یا استانداری گرفته‌اند، وارد بخش ساخت‌وساز شوند. دولت اگر بتواند مصالح را با نرخ مناسب و شرایط سابق به سازندگان دارای صلاحیت تحویل دهد و در بخش‌های مختلف از بخش خصوصی حمایت کند، بخش خصوصی می‌تواند در کنار دولت به ساماندهی بازار مسکن یاری رساند و رکود تولید در بخش مسکن را از بین ببرد.

توان دولت بسیار محدود است و باید بازار را از این جنبه تحلیل کنیم که چطور می‌توان جذابیت سرمایه‌گذاری برای بخش مسکن را از طریق بخش خصوصی فراهم کرد. تسهیلات بانکی می‌تواند بخشی از این برنامه باشد، اما واقعیت این است که تولیدکنندگان با مشکلات زیادی از جمله طولانی شدن زمان صدور پروانه‌ها، افزایش نرخ مصالح ساختمانی و دستمزد مواجه شده‌اند.در کل، در شرایط فعلی زمانی که هزینه پایه ساخت یک متر واحد، یک‌شبه رشد می‌کند، به‌طورقطع بخش خصوصی هیچ رغبتی برای ورود در این طرح و اجرای آن ندارد. باتوجه به همه مشکلاتی که در حوزه تولید مسکن در کشور وجود دارد، تولید مسکن روزبه‌روز دشوارتر خواهد شد، مگر آنکه این روند کنونی که در بحث مسکن در کشور دنبال می‌شود، تغییر پیدا کند. در غیر این صورت، با روند کنونی و با این نوع تامین مالی، شاهد تغییری در بازار مسکن نخواهیم بود.