چند سالی است خرید ملک در کشورهای همجوار ایران به‌ویژه امارات متحده عربی، ترکیه و گرجستان، سوژه‌ای جذاب و بسیار پردرآمد برای تبلیغات شبکه‌های ماهواره‌ای شده و کم‌کم این تبلیغات به فضای مجازی نیز راه یافته است. هرچند به گفته کارشناسان، این رویا در واقع ساختن خانه‌ای روی آب است و بازدهی موردانتظار را برای خریداران ایرانی نخواهد داشت. در این بین، ترکیه گوی سبقت را از سایر همسایگان برای جذب سرمایه‌های ایرانی ربوده است. براساس داده‌های مرکز آمار اقتصاد ترکیه از سال ۲۰۱۸ ایرانی‌ها هر سال از بزرگ‌ترین خریداران ملک در ترکیه بودند. در سال ۲۰۱۸ ایرانی‌ها در این کشور، ۳ هزار و ۶۵۲ ملک خریدند که سال ۲۰۱۹ این تعداد به ۵ هزار و ۴۲۳ ملک افزایش پیدا کرد. در این گزارش به بررسی ابعاد این مهاجرت سرمایه از نگاه کارشناسان پرداخته است.

ثبت رکورد تازه از خرید مسکن در ترکیه

عراقی‌ها ۱۰۷۵ و روسی‌ها ۸۳۶ خانه را در آذر ۱۴۰۰ در ترکیه خریداری کرده‌اند.

کاهش ارزش لیر از نگاه ساکنان کشورهای همسایه ترکیه، فرصتی برای افزایش سرمایه‌گذاری در این کشور محسوب شده است.

جالب توجه اینکه روس‌ها با جهش ۵۰ درصدی در تعداد خانه خریداری شده نسبت به آبان مواجه شده‌اند.

رویه صعودی افزایش تعداد خرید مسکن در ترکیه توسط سرمایه‌گذاران خارجی در کنار رشد ارزش صادرات این کشور، این شبهه را ایجاد کرده که شاید افت ارزش لیر عمدی بوده و به بیان بهتر، دولت اردوغان چندان هم از کاهش ارزش پولی ملی ناراحت نیست.

افت ارزش لیر ترکیه، رقابت‌پذیری این کشور در صادرات کالا و خدمات را بیشتر می‌کند.

ماجرا از این قرار است... ماجرا از این قرار است که برخی از شهروندان با توجه به وضعیت اقتصادی نامطلوب کشور، سرمایه‌های خود را برداشته و برای سرمایه‌گذاری به ترکیه برده‌اند. براساس آماری که ترکیه اعلام کرده، ایرانیان نخستین خریداران املاک این کشور به‌شمار می‌روند و گوی سبقت را از عراقی‌ها ربوده‌اند. البته تا همین چند سال پیش اصلا ایرانی‌ها علاقه‌ای به خرید ملک در ترکیه نداشتند، اما از سال ۲۰۱۸ رفته‌رفته با توجه به تبلیغات گسترده بنگاه‌های ساختمانی، ایرانی‌ها به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن کشورهایی مانند ترکیه، علاقه نشان دادند. براساس داده‌های مرکز آمار اقتصاد ترکیه از سال ۲۰۱۸ ایرانی‌ها هر سال از بزرگ‌ترین خریداران ملک در ترکیه بودند. در سال ۲۰۱۸ ایرانی‌ها در این کشور ۳ هزار و ۶۵۲ ملک خریدند که سال ۲۰۱۹ این تعداد به ۵ هزار و ۴۲۳ ملک افزایش پیدا کرد.

براساس آنچه مرکز آمار ترکیه اعلام کرده، از سال ۲۰۱۹ تا ۱۰ ماهه سال ۲۰۲۱، ایرانی‌ها ۱۹ هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی در کشور ترکیه خریداری کرده‌اند. اگر متوسط نرخ مسکن در ترکیه ۲۰۰ هزار دلار در نظر گرفته شود، در مدت یادشده، ۳ هزار و ۹۶۰ میلیون دلار از کشور خارج شده؛ یعنی ایرانی‌ها، ۸۰ هزار و ۵۷۰ میلیارد تومان در ترکیه سرمایه‌گذاری کرده‌اند.

یک محاسبه سرانگشتی

ایرانیانی که در ترکیه، خانه می‌خرند، نخستین هدف‌شان، سرمایه‌گذاری به قصد کسب بازدهی مثبت است و در این مسیر، اغلب با نگاه به روند گذشته بازار ملک و تعقیب رفتار دیگران، بدون تحلیل نتیجه اقدام آنها، حرکت می‌کنند. با این حال، نگاهی به اقتصاد ترکیه و کاهش ارزش پول این کشور باعث شده افرادی که در این کشور در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌اند، با ضرر هنگفتی روبه‌رو شوند. بررسی‌ها از داده‌های معتبر درباره متغیرهای اقتصادی بازار مسکن ترکیه و سایر متغیرهای اقتصادی کلیدی این کشور حاکی از این است که متوسط نرخ مسکن در ترکیه، در فاصله یک سال اخیر حدود ۳۰ درصد افزایش داشته است؛ یعنی اگر یک خانه را سال گذشته ۲ میلیون لیر خریده باشید، حالا نرخ آن ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار لیر است، اما هنگام فروش باید مالیات ۳۵ درصدی عایدی سرمایه هم پرداخت کنید که یعنی از فروش این ملک باید حدود ۹۰۰ هزار لیر به‌عنوان مالیات پرداخت کنید که می‌شود یک میلیون و ۷۰۰ هزار لیر. با توجه به نرخ لیر در سال گذشته که ۳۵۰۰ تومان بوده، خانه ۲ میلیون لیری می‌شود ۷ میلیارد تومان. این در حالی است که با توجه به آنچه گفته شد این خانه با توجه به نرخ لیر که ۲۲۷۰ تومان است، تنها ۳ میلیارد و ۸۵۰ میلیون تومان ارزش دارد و این یعنی ۴۵ درصد این سرمایه در یک سال گذشته از بین رفته است. حال اگر با همین مبلغ در تهران خانه‌ای خریداری می‌شد با توجه به تورم ۱۷ درصدی ملک در تهران، سرمایه این فرد بیش از یک میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده بود. طبق آنچه گفته شد افرادی که ملک در ترکیه خریده‌اند، به‌طور میانگین ۴۵ درصد ضرر کرده‌اند.

ایرانی‌ها در صف اول

رضا کامی، عضو هیات نمایندگان اتاق بازرگانی ایران، درباره خروج ارزهای ایران به ترکیه گفت: در چند سال گذشته، ایرانی‌ها مقام اول در خرید ملک از ترکیه را داشته‌اند و این امر نشان می‌دهد سرمایه‌های کشور ما به سمت این کشور همسایه در حال هدایت شدن است.

این عضو هیات نمایندگان اتاق بازرگانی ایران همچنین با استناد به اعداد و ارقام به روز مرکز آمار ترکیه درباره خرید ملک در ترکیه گفت: در سال ۲۰۱۹ ایرانیان ۵ هزار و ۴۲۳ واحد ملک در ترکیه خریداری کردند که بر این اساس، کل املاکی که ترکیه به اتباع خارجی فروخته، ۴۵ هزار و ۴۸۳ واحد بوده است؛ در این سال رتبه اول را عراق و رتبه دوم را ایران در خرید ملک داشته است.

او افزود: در سال ۲۰۲۰، ایرانی‌ها حدود ۷ هزار و ۱۸۹ ملک از ترکیه خریداری کردند که کل فروش سال ترکیه به اتباع خارجی، ۴۰ هزار و ۴۱۲ واحد بوده است. در این سال، میزان خرید ملک ایران و عراق تقریبا برابر بوده است.

رضا کامی خاطرنشان کرد: براساس آمار در ۱۰ ماهه سال ۲۰۲۱ ایرانیان بیش از ۷ هزار و ۱۸۸ واحد مسکونی از ترکیه خریداری کردند که در این میان، کل فروش دولت ترکیه به اتباع خارجی ۴۳ هزار و ۳۷۲ واحد بوده که بر این اساس، ایرانی‌ها به رتبه اول و عراقی‌ها به رتبه دوم رسیدند.

او با بیان اینکه نرخ ملک در ترکیه از ۵۰ هزار دلار تا بیش از یک میلیون دلار است، اظهار کرد: به‌طور متوسط ایرانی‌ها برای خرید ملک در کشور ترکیه حدود ۲۰۰ هزار دلار پرداخت می‌کنند.

خانه از پای‌بست ویران است

سیدجلال ابراهیمی، دبیرکل اتاق بازرگانی ایران و ترکیه نیز با هشدار نسبت به سرمایه‌گذاری در بازار املاک ترکیه، گفت: پس از بحران مسکن در امارات متحده عربی و زیان تعداد زیادی از هموطنان، همواره مسئولان و فعالان اقتصادی در اتاق‌های بازرگانی این هشدار را به مردم داده‌اند که اگر واقعا قصد سرمایه‌گذاری دارند، بهتر است در مملکت خودمان این کار را انجام دهند. سرمایه‌گذاری در املاک کشورهای همسایه، راهکار مناسبی برای عامه مردم نیست و دور از ذهن نیست اگر بگوییم این خانه از پای‌بست ویران است.

ابراهیمی افزود: سیاست فروش ملک به اتباع خارجی در ترکیه تقریبا از ابتدای سال ۲۰۱۰ میلادی به‌طور بسیار جدی از سوی دولت این کشور پیگیری و مجوزهایی در این زمینه نیز صادر شد که اصلی‌ترین مخاطبانش مردم کشورهای عربی حوزه خلیج‌فارس بود، اما برخی ایرانیان نیز بنا به دلایلی مایل به استفاده از این امتیاز بودند که همین مسئله زمینه‌ای برای سودجویی برخی افراد شد. به اعتقاد وی، کمبود اطلاعات و همچنین ضعف اطلاع‌رسانی از سوی رسانه‌ها باعث شده دوباره شاهد اتفاقی مشابه آنچه در امارات برای سرمایه‌گذاران ایرانی رخ داد، در ترکیه باشیم. البته تعداد شکایت‌ها در ترکیه بیشتر از امارات بوده است. دبیر کل اتاق بازرگانی ایران و ترکیه درباره تبلیغات گسترده‌ای که در این زمینه انجام می‌شود، گفت: از آنجا که دفاتر برخی رسانه‌های فارسی‌زبان در ترکیه قرار دارد، این سوژه یعنی خرید ملک در این کشور، عاملی برای درآمدزایی آنها در مقابل زیان سرمایه‌گذاران ایرانی شده است.

وی گفت: بسیاری از افرادی که اکنون خودشان را به‌عنوان مشاور معرفی می‌کنند، هیچ اطلاعی از قوانین دولت ترکیه برای خرید ملک از سوی خارجی‌ها ندارند و صرفا چون مسلط به زبان ترکی هستند، از سوی شرکت‌های بالادست استخدام شده و باعث گرفتار شدن خریداران می‌شوند.

دبیرکل اتاق بازرگانی ایران و ترکیه افزود: آن‌قدر بحث سوءاستفاده به‌ویژه در میان ایرانی‌ها زیاد شده که حتی پلیس ترکیه هم به این مسئله ورود کرده است.

وام‌های فریبنده

ابراهیمی با اشاره به ترفند ارائه وام‌های جذاب به خریداران، گفت: امروز شرایط خرید ملک در ایران و استفاده از وام بانکی به‌گونه‌ای است که شاید برخی خریداران هنگام دیدن تبلیغات خرید ملک در ترکیه به این فکر بیفتند که با پرداخت مبلغی کمتر از ایران می‌توانند ملکی در خارج از مرزها داشته باشند و کم‌کم تشویق به خرید می‌شوند، در حالی که این وام‌ها گرچه دارای بهره‌ای بسیار پایین هستند، اما برای ضمانت بازپرداخت، شرایطی دارند که برای همگان مهیا کردن آنها وجود ندارد.

وی تاکید کرد: این موضوع نیز عاملی برای سوءاستفاده شده تا مشاوران املاک دروغین با وعده دریافت وام کم‌بهره خرید، ابتدا خریداران را با استفاده از شگردهای خود تشویق به امضای قرارداد و پرداخت پیش‌پرداخت کنند. در حالی که پس از گذشت یک یا دو ماه از انعقاد قرارداد، درست هنگامی که خریداران به فکر تهیه لوازم منزل خود هستند، تازه مشخص می‌شود که آنها شرایط دریافت وام را نداشته و براساس قرارداد باید بقیه مبلغ را بدهند یا اینکه با پرداخت زیان سازنده از طرح کناره‌گیری کنند.

انتقال سرمایه به کشور همسایه، تهدیدی جدی است

البرز حسینی، نماینده مجلس شورای اسلامی در گفت‌وگو با فارس با اشاره به حجم قابل‌توجه سرمایه‌گذاری ایرانی‌ها در ترکیه، اظهار کرد: طبق داده‌های بانک مرکزی از سال ۸۴ تا ۹۹ بیش از ۱۷۰ میلیارد دلار سرمایه از کشور خارج شده، که سهم ترکیه از این میزان، قابل‌توجه است.

وی افزود: این اتفاق موجب آسیب جدی به ظرفیت اقتصادی کشور شده و از فرآیند خلق ثروت در ایران جلوگیری کرده؛ بنابراین می‌توان گفت که این مسئله یک تهدید جدی برای آینده کشور به‌شمار می‌رود.

حسینی با بیان اینکه اقتصاد ایران نیز باید به سمت‌وسویی پیش برود که سرمایه‌گذاری در داخل کشور انجام شود، گفت: مسئولان باید برای بهبود شرایط اقتصادی تلاش بیشتری کنند تا جذابیت سرمایه‌گذاری در داخل کشور افزایش

یابد. عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با هشدار به مردم درباره سرمایه‌گذاری در ترکیه و سایر کشورهای همسایه، اظهار کرد: مردم باید با آگاهی کامل نسبت به سرمایه‌گذاری در این کشورها اقدام کنند تا گریبانگیر مسائل حقوقی نشوند. البته رسانه‌ها نیز باید در آگاهی‌بخشی در زمینه مخاطرات سرمایه‌گذاری خارج از کشور، نقش خود را ایفا کنند.

حسینی ادامه داد: درست است که شرایط نامناسب سرمایه‌گذاری در داخل، برخی مردم را وادار به انتقال سرمایه به کشورهای دیگر کرده، اما مسئولان باید توجه کنند که در صورت بروز مشکل برای ایرانیان خارج کشور باید برای احقاق حقوق آنها اقدامات لازم انجام شود.

نماینده مجلس شورای اسلامی در پایان با بیان اینکه ترکیه از هیچ اقدامی در راستای جذب سرمایه‌های خارجی دریغ نخواهد کرد، گفت: ما باید وضعیت بازار املاک و مستغلات کشور را تغییر دهیم تا جذابیت سرمایه‌گذاری در بخش املاک ترکیه کاهش پیدا کند. اگر سرمایه‌های خارج‌شده از کشور در داخل ایران هزینه می‌شد، بازار مسکن متحول شده و با توجه به تاثیر رونق ساخت مسکن بر رشد صنایع دیگر، جهش اقتصادی بزرگی در کشور به وجود می‌آمد.

سخن پایانی

با وجود تمام موارد یادشده با افزایش خرید ملک در ترکیه و انباشت سرمایه زیاد در بازار ملک این کشور، بسیاری از آژانس‌های خرید مسکن در ایران و ترکیه از این فرصت استفاده کرده و اقدام به کلاهبرداری از سرمایه‌گذاران ایرانی کردند. تخلف در هنگام انتقال ارز به ترکیه، فروش خانه‌های بدون سند به افراد و فروش یک خانه به چندین نفر، نمونه‌هایی از این کلاهبرداری است.

معضل دیگر هموطنان برای خرید ملک در ترکیه مربوط به تغییر دائمی قوانین مالکیت و اقامت در این کشور است. قوانین ترکیه در آینده می‌تواند به‌گونه‌ای تغییر یابد که نفع خریداران خارجی ملک را در نظر نگیرد. از سوی دیگر، ایران یکی از دو کشوری است که در لیست سیاه FATF قرار دارد و ممکن است ترکیه برای خروج از فهرست خاکستری مقررات جدیدی برای سرمایه‌گذاران ایرانی در این کشور وضع کند یا ممکن است فروشندگان ملک در ترکیه از این پس، نرخ املاک خود برای ایرانیان را افزایش دهند.