گفته می‌شود به غیر از تورم عمومی که بر هزینه تمام‌شده همه تولیدات و محصولات اثرگذار بوده، آنچه نرخ مصالح ساختمانی را بالا برده، سازکار قیمت‌گذاری در بورس کالا است، چراکه در این سازکار تولیدکنندگان مصالح ساختمانی خود فروشنده و قیمت‌گذار هستند. از این‌رو در یک ماه گذشته این موضوع موردانتقاد وزیر راه و شهرسازی قرار گرفت و درخواست خروج سیمان و فولاد از بورس کالا حداقل برای پروژه نهضت ملی مسکن را مطرح کرد، هرچند این درخواست با واکنش وزیر اقتصاد مواجه شد و خروج سیمان و فولاد از بورس کالا را منتفی خواند.حال با تداوم انتقادات و اظهارنظرهای مختلف، موضع سازمان بورس در این‌باره تغییر و رئیس سازمان بورس اعلام کرده است: «وزارت راه و شهرسازی اعلام کند که برای اجرای این پروژه به چه میزان مصالح‌ساختمانی نیاز دارد و این میزان مصالح‌ساختمانی باید به چه کسانی با چه سازکاری تخصیص یابد که در این زمینه اقدام کنیم.» این اقدام قرار است با هدف کاهش نرخ تمام‌شده ساخت مسکن حمایتی و اجرای ماده ۱۳ قانون جهش تولید مسکن اجرا شود. وزیر اقتصاد نیز از تشکیل کمیته سه‌جانبه متشکل از وزارتخانه‌های راه و شهرسازی، صنعت، معدن و تجارت و سازمان بورس برای رفع ایرادات نحوه عرضه مصالح ساختمانی در بورس کالا خبر داده است.صمت در این گزارش به ابعاد مختلف این موضوع از نگاه سازمان‌های مربوطه از جمله وزارت راه و شهرسازی، سازمان بورس اوراق بهادار و وزارت اقتصاد پرداخته است.

تشکیل کمیته سه‌جانبه برای رفع ابهامات

در تازه‌ترین اظهارات، وزیر اقتصاد گفت: برای رفع ایرادات نحوه عرضه مصالح ساختمانی در بورس کالا کمیته سه‌جانبه‌ای با حضور وزارتخانه‌های راه و شهرسازی، صمت و سازمان بورس تشکیل می‌شود.

سیداحسان خاندوزی اظهار کرد: موضوع عرضه محصولات ساختمانی توسط ستاد اقتصادی دولت تعیین‌تکلیف شد که قرار بر این است تا همچنان عرضه این کالاها در بورس انجام شود. وی افزود: در راستای رفع ایرادات نحوه عرضه نهاده‌های ساختمانی در بورس کالا مقرر شده است کمیته مشترکی متشکل از وزارت راه و شهرسازی، وزارت صمت و سازمان بورس تشکیل و موارد ایراد در قالب بورس کالا برطرف شود. خاندوزی تاکید کرد: وزارت راه و شهرسازی چند نکته درباره فرآیند عرضه فولاد و سیمان در بورس کالا دارد که در کمیته مذکور موردبررسی قرار می‌گیرد. در همین حال، مجید عشقی، رئیس سازمان بورس نیز درباره آخرین تصمیمات اتخاذشده برای تغییر سازکار عرضه مصالح ساختمانی در بورس کالا تاکید کرد: «وزارت راه و شهرسازی اعلام کند که برای پروژه نهضت ملی مسکن به چه میزان مصالح ساختمانی نیاز دارد و این میزان مصالح ساختمانی به چه کسانی با چه سازکاری تخصیص یابد که در این‌باره اقدام کنیم. عرضه سیمان و فولاد موردنیاز پروژه نهضت ملی مسکن خارج از قیمت‌گذاری فعلی بورس کالا شدنی است، اما دراین‌باره باید در جلسات کارشناسی بحث کنیم و نحوه اجرایی آن موردبررسی قرار بگیرد، البته این اقدام تنها مشمول مصالح ساختمانی نهضت ملی مسکن می‌شود.»

عرضه مصالح ساختمانی در بورس کالا ضرورت ندارد

جمشید برزگر، رئیس کانون انبوه‌سازان ایران بااشاره به اینکه عرضه مصالح ساختمانی در بورس کالا باعث افزایش نرخ ساخت مسکن شده است، به صمت گفت: چرا باید کارخانه‌های تولیدکننده فولاد که با هزینه‌های بالایی احداث شده‌اند، امروز تولیدات خود را با قیمت‌های بسیار بالا در اختیار مردم قرار دهند؟ وی در ادامه افزود: وقتی بحث درباره بورس اتاق شیشه‌ای می‌شود، انتظار داریم که قیمت‌ها به‌صورت رقابتی و مدیریت‌شده باشند؛ اما امروزه قیمت‌ها بدون رقابت و با افزایش، به‌دست مصرف‌کننده نهایی می‌رسند. تولید سیمان و فولاد به‌وسیله شرکت‌های دولتی و خصوصی انجام می‌شود و این محصولات با استفاده از یارانه‌های دلاری تولید می‌شوند، اما با استفاده از نرخ ارز آزاد، قیمت‌گذاری و به مصرف‌کننده نهایی فروخته می‌شوند. همچنین، تمام معادن مرتبط با این صنایع با هزینه‌ای نزدیک به صفر به بهره‌برداران واگذار می‌شوند، در حالی که این معادن اموال عمومی هستند و نباید به‌صورت‌مستقیم به مصرف‌کننده نهایی به‌فروش برسند. براساس آخرین آنالیز قیمتی، نرخ تمام‌شده ساخت هر مترمربع به‌طورمیانگین ۸ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بوده که این عدد بدون در نظر گرفتن هزینه زمین محاسبه شده است.

نهضت ملی، سوگلی پروژه‌های دولتی

رئیس کانون انبوه‌سازان ایران با بیان اینکه نرخ مصالح ساختمانی تاثیر زیادی در هزینه تمام‌شده پروژه نهضت ملی مسکن می‌گذارد به صمت گفت: پروژه نهضت ملی مسکن، سوگلی یکی از پروژه‌های دولتی است که نیازمند همکاری همه نهادها و وزارتخانه‌های اقتصاد و صنعت است. این نهضت برای اجرای بهتر و پیشرفت آن، نیازمند همکاری وزارت راه و شهرسازی است.

او بیان کرد: نرخ فولاد در داخل کشور در هر کیلوگرم ۲۸ هزار تومان بوده و این نرخ همانند نرخ جهانی فولاد است. سوالی که مطرح می‌شود این است که آیا بنگاه‌های اقتصادی نباید از منابع داخلی با نرخ کمتر از نرخ جهانی استفاده کنند و آیا یارانه‌ها باید در پروژه‌هایی مانند نهضت ملی مسکن مورد استفاده قرار گیرند؟ مسئولان باید در این زمینه پاسخگو باشند و توضیح دهند که چرا فولاد با نرخ جهانی به‌دست مصرف‌کننده داخلی می‌رسد.سالانه باید حدود یک‌میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود که از این تعداد، ۴۰۰هزار واحد مسکونی توسط بخش خصوصی تولید و سالانه نزدیک به ۱۵۰هزار واحد نیز در بافت‌های فرسوده نوسازی می‌شود. از این یک‌میلیون واحد مسکونی، کمابیش ۲۵۰هزار واحد باید توسط دولت برای اقشار کم‌درآمد ساخته شود، اما دولت در این بخش هدف تعیین‌شده را به‌دست نیاورده است.

برزگر با بیان اینکه در حال ‌حاضر، پروژه‌ها از طریق فراخوان به پیمانکاران واگذار می‌شوند، تصریح کرد: ۷۵ درصد از این پیمانکاران با مشکلات مالی روبه‌رو هستند. نهضت ملی مسکن نیز از نظر قراردادی مشکلاتی دارد. انبوه‌سازان آمادگی دارند که با دریافت زمین از سوی دولت، واحدهایی را با سهم دولت به آنها واگذار کنند تا بلوک‌های ۵ تا ۶ طبقه در مدت حداکثر ۱۸ ماه ساخته و به متقاضیان نهضت ملی مسکن تحویل داده شوند؛ اما هنوز به توافق با وزارت راه و شهرسازی نرسیده‌ایم. هزینه‌های خدمات نظام‌مهندسی نسبت به سال گذشته ۲۰۰ درصد افزایش یافته و هزینه پروانه ساختمانی نیز به‌شدت افزایش یافته و قابل‌توجه است.

وی در پایان بااشاره به اینکه نرخ پایه در بورس کالا هیچ‌وقت شکسته نمی‌شود، اظهار کرد: وقتی به بازار شوکی وارد می‌شود، سیمان در بورس گران می‌شود. در شرایط عادی که افزایش تولید نیز داریم، نرخ سیمان کاهش نمی‌یابد. خیلی‌ها فکر می‌کنند وزارت راه و شهرسازی و شخص وزیر متولی این امر است، اما این‌گونه نیست و وزیر اقتصاد شخص متولی در این امر است که می‌تواند باعث کاهش نرخ شود.

تبعات منفی خروج سیمان و فولاد از بورس کالا

مرتضی جعفری، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: فعل و انفعالات بسیاری در افزایش نرخ مسکن تاثیرگذار هستند و سهم سیمان و فولاد در هزینه نهایی مسکن خیلی کمتر از سایر عوامل است. بورس کالا به‌عنوان یک پلتفرم شفاف برای عرضه و تقاضا عمل می‌کند و خروج این دو محصول از بورس، می‌تواند به شفافیت‌های موجود در این حوزه‌ها آسیب برساند.

وی پیرامون ایده وزیر راه و شهرسازی درباره خروج سیمان و فولاد از بورس کالا به بهانه گرانی مسکن ضمن اینکه این ایده را دور از مصلحت‌های اقتصادی و غیرمرتبط با عوامل موثر بر بازار مسکن دانست، اظهار کرد: از آنجایی که عامل اصلی افزایش نرخ مسکن، سیمان و فولاد نیست، خروج آنها از بورس نمی‌تواند به‌تنهایی منجر به کاهش نرخ مسکن شود.

این کارشناس اقتصادی تصریح کرد: متاسفانه، عواملی که بر بالا بودن و افزایش نرخ مسکن تاثیر می‌گذارند، بسیار پیچیده هستند؛ بنابراین، نمی‌توانیم بدون بررسی تمام جنبه‌های آن به‌سادگی بورس کالا را به‌عنوان تنها عامل مسئول بر گرانی مسکن در نظر بگیریم، علاوه بر این، سهم سیمان و فولاد در هزینه نهایی مسکن بسیار کمتر از سایر عوامل است و تاثیر قابل‌توجهی در افزایش نرخ و گرانی مسکن ندارد.

نقش نرخ زمین در گرانی مسکن

جعفری ضمن اشاره به عوامل موثر در رشد نرخ مسکن در کشور، خاطرنشان کرد: بخش عمده‌ای از گرانی مسکن در واقع در نرخ زمین نهفته است. برخی طرح‌های مسکن، به‌ویژه در مناطقی مانند شمال تهران، با اهدای رایگان زمین توسط دولت، باعث شکست نرخ مسکن می‌شوند. در واقع، نرخ مسکن در کل کشور براساس میانگین قیمت‌ها و نرخ رشد آن در منطقه تهران و شمال تهران تعیین می‌شود. اینجا مهم است که متوسط نرخ در مناطق شمالی تهران بسیار بالاتر از میانگین قیمت‌های کشور است و به‌همین‌دلیل، فاصله بین نرخ مسکن در سایر مناطق به‌سمت میانگین قیمت‌های منطقه یک تهران کاهش می‌یابد. در نتیجه، نرخ مسکن در شهرهای دیگر نیز به‌دلیل افزایش نرخ مسکن در تهران با افزایش روبه‌رو خواهد شد. بنابراین، دولت با اختصاص زمین‌ها در مناطق بهتر نسبت به طرح مسکن مهر، می‌تواند نرخ مسکن را به‌طرز قابل‌توجهی کاهش دهد.

این کارشناس ادامه داد: یکی از عوامل مهم دیگر در گرانی مسکن، صدور جواز ساخت و تراکم شهرداری است که اجازه ساخت پروژه‌های ساختمانی با بیش از 5طبقه را نمی‌دهد.

اگر تصمیم بر کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن وجود داشته باشد، می‌توان هزینه جواز ساخت و تراکم شهرداری را به‌شدت کاهش داد و به زمین‌های با مساحت ۳۰۰ متر اجازه ساخت پروژه‌های ساختمانی بیش از ۱۲طبقه در کل تهران را داد، زیرا محدودیت‌های در ساخت به‌دلیل کاستی‌های موجود در بازار مسکن اعمال می‌شود. عامل دیگری که به گرانی نرخ مسکن می‌انجامد، سوداگری در حوزه زمین و مسکن و افزایش تقاضای سوداگرانه است. اگر تقاضای سوداگری از بین برود و تنها تقاضای واقعی برای مسکن باقی بماند، نرخ مسکن به‌شدت کاهش خواهد یافت.

اگر بخواهیم دوباره به محور اصلی بحث برگردیم، تنها بستر شفاف و مشخص بورس کالا است، چراکه مشخصا معلوم است چه اتفاقی در آن رخ می‌دهد. بنابراین، نباید ناکارآمدی‌ها در بخش‌های دیگر را به گردن بورس کالا انداخت.

جعفری در پایان گفت: اگر سیمان و فولاد از بورس کالا خارج شوند، شفافیت موجود در این صنایع نیز از بین خواهد رفت و دیگر مشخص نخواهد بود که چه کسی کالا را خریداری می‌کند و به چه قیمتی آن را می‌فروشد. بدون شک، خروج سیمان و فولاد از بورس کالا پیامدهای منفی و سنگینی برای اقتصاد و بازار سرمایه به‌همراه خواهد داشت و این نبودشفافیت می‌تواند باعث بی‌اعتمادی در سرمایه‌گذاری و خروج سرمایه از بازار و اقتصاد کشور شود.

سخن پایانی

به‌نظر می‌رسد راهکار حل مشکلات بسیار راحت باشد و نیاز نیست که دولت برای کمک به بخش‌ها و پروژه‌های مهمی نظیر پروژه نهضت ملی مسکن، راهکارها و آزمون و خطاهای زیادی را امتحان کند. در زمینه بحث فوق اگر دولت قصد کنترل نرخ مصالحی نظیر فولاد و سیمان را دارد، باید نظارت بیشتری بر این عملکرد داشته باشد و کمترین اشتباه را انجام دهد. بنابراین باید همزمان با عرضه این محصولات در بورس کالا، دست دلالان و سوداگران این بازار را کوتاه کند تا عده‌ای خاص نتوانند کالاهای عرضه‌شده از بورس کالا را با نرخ ثابت خریداری کنند و در بازار آزاد به نرخ بیشتری نسبت به بازار به‌فروش برسانند. واقعی‌سازی قیمت‌ها موضوعی است که باید باتوجه به شرایط موجود اقتصادی کشور انجام گیرد. نمی‌شود که درآمد کارخانجات و سازندگان مسکن به ریال باشد و نرخ محصولاتی مانند فولاد به دلار! مسلما دولت می‌تواند با یک برنامه‌ریزی درست و توجه بیشتر به اوضاع فعلی، بهترین تصمیم را بگیرد و شرایط بازار مصالح ساختمانی را مساعدتر کند.