هنگامی ‌ که حیات شهری در محدوده ‌ ای از شهر، به هر علتی رو به رکود می ‌ گذارد و تلاشی برای رونق مجدد آن انجام نمی ‌ گیرد، بافت شهری آن محدوده در روند فرسودگی قرار می ‌ گیرد. فرسودگی در بافت ‌ های شهری بر کالبد بافت و همچنین فعالیت ‌ های اجتماعی و اقتصادی آن تاثیرگذار است. فرسودگی کالبدی و فرسودگی حیات اجتماعی و اقتصادی، در یک رابطه متقابل به تشدید یکدیگر کمک کرده و موجب رکود حیات شهری و تنزل شدید کیفیت زیست می ‌ شود.

در حال ‌ حاضر بسیاری از شهرهای کشور با مسئله ‌ ای به نام بافت ‌ های فرسوده مواجهند. این بافت ‌ ها یا هسته ‌ های قدیمی شهرها بوده و به ‌ مرورزمان دچار فرسودگی و عدم ‌ کارآیی شده ‌ اند یا در دوران معاصر بدون رعایت ضوابط و مقررات معماری و شهرسازی شکل ‌ گرفته ‌ اند.

ناپایداری تهران زیر سایه بافت ‌ های فرسوده

شهر تهران به ‌ عنوان مرکز سیاسی، اقتصادی و فرهنگی ایران ‌ شهری است با ساختمان ‌ های به ‌ شدت آسیب ‌ پذیر و از طرف دیگر قرار گرفتن تهران روی گسل ‌ های ریز و درشت کمابیش تمام این شهر را در معرض خطر زلزله ‌ های مخرب قرار داده، همچنین افزایش جمعیت و وسایل نقلیه و محدودیت ظرفیت معابر، موجب ایجاد آلودگی ‌ های زیست ‌ محیطی بسیاری در این شهر شده است.

بافت ‌ های فرسوده شهر تهران و آلودگی ‌ های زیست ‌ محیطی، موضوعی است که موجب ناپایداری شهر تهران و نگرانی ساکنان و مدیران شهری شده، بنابراین مدیران شهری در پی نوسازی بافت ‌ های فرسوده شهر تهران برآمده ‌ اند.

ازاین ‌ رو در روزهای اخیر مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران با اعلام اینکه در حال ‌ حاضر در کلانشهر تهران با مشکل یک ‌ میلیون کسری واحد مسکن روبه ‌ رو هستیم، اظهار کرد: باتوجه به شرایط مخاطرات طبیعی پیرامون بافت شهر تهران به ‌ لحاظ سیل یا زلزله و همچنین تسهیلات و امکانات در نظر گرفته ‌ شده در بافت ‌ های فرسوده به ‌ لحاظ وام یا بخشودگی ‌ های شهرداری و نظام ‌ مهندسی، ضرورت نوسازی و ایمن ‌ سازی بافت ‌ ها طی فرآیند ساخت ‌ وساز نهضت ملی مسکن بیش ‌ ازپیش احساس می ‌ شود و ضروری است، جدی گرفته شود، همچنین وی بسته جدید تشویقی شهرداری تهران و دریافت نکردن عوارض را بسیار کارآمد توصیف کرد و یادآور شد در حوزه نوسازی و بازآفرینی بافت فرسوده شهر تهران، باید همه ارگان ‌ های ذی ‌ ربط وارد صحنه شوند.

صمت در این گزارش، ضرورت بهسازی و نوسازی بافت فرسوده شهری را موردبررسی قرار داده است.

نقش موثر عوامل اقتصادی در توسعه ‌ شهری

اکبر رحمتی، کارشناس شهری و مسکن به صمت گفت: از آنجایی ‌ که عوامل اقتصادی نقش بسزایی در توسعه شهری دارند، بافت ‌ های فرسوده نیز از این قاعده مستثنا نیستند.

می ‌ توان با اندکی تامل در وضعیت اقتصادی خانوارهای ساکن در بافت فرسوده متوجه شد که ساکنان این محدوده ‌ ها بیشتر از اقشار کم ‌ درآمد جامعه هستند و از امکان مالی لازم برای نوسازی خانه ‌ های خود برخوردار نیستند، در واقع این افراد حتی توان بازپرداخت وام و تسهیلات اعطایی دولت را هم ندارند.

از سوی دیگر، پایین بودن نرخ مسکن نوساز و صرفه اقتصادی پایین سرمایه ‌ گذاری در این محدوده ‌ ها نسبت به سایر نقاط شهری، جریان سرمایه ‌ گذاری ‌ های بخش مسکن را به سوی این مناطق سوق می ‌ دهد، همچنین باتوجه به اجاره پایین در بافت ‌ های فرسوده، سهم قابل ‌ توجه اجاره ‌ نشینی در این بافت ‌ ها و وابستگی معیشت مالکان و مستاجران به این نوع از سکونت، نوسازی و بهسازی بخش ‌ هایی از بافت فرسوده را با چالش جدی مواجه ساخته است.

کاهش حس تعلق ساکنان به بافت فرسوده

رحمتی خاطرنشان کرد: سطح فرهنگ اجتماعی ضعیف در بخش ‌ هایی از بافت ‌ های فرسوده به ‌ دلیل موقعیت شهری، طبقه و ترکیب اجتماعی ساکنان سبب شده است که حس تعلق ساکنان به بافت فرسوده کاهش یابد و علاقه ‌ ای به سرمایه ‌ گذاری در آن نداشته باشند، به ‌ طوری ‌ که در طول چند دهه اخیر، خروج ساکنان بومی از این محدوده ‌ ها و فروش و اجاره املاک به اقشار مختلف و آسیب ‌ پذیر جامعه مشکلاتی نظیر معضلات امنیتی، بزهکاری، مجردنشینی، اتاق ‌ نشینی و... را به ‌ وجود آورده است که در نهایت منجر به شکل ‌ گیری ذهنیتی منفی از بافت ‌ های فرسوده شده است، بنابراین از آنجایی ‌ که ویژگی ‌ های فرهنگی ساکنان هر محدوده یکی از عوامل اساسی در افزایش نرخ مسکن به ‌ شمار می ‌ روند، بنابراین وجود این عوامل منفی موجبات کاهش انگیزه سرمایه ‌ گذاری و ساخت ‌ وساز را به نسبت سایر محدوده ‌ های شهری فراهم می ‌ سازد.

وی در ادامه گفت: ویژگی ‌ های کالبدی بافت ‌ های فرسوده از جمله، ریزدانگی و مساحت پایین، نفوذناپذیری و تنگ و باریک بودن معابر، برای قرارگیری و شکل هندسی ناموزون بناها از موانع نوسازی آنها به ‌ شمار می ‌ روند که می ‌ توانند نقش بسزایی در افزایش هزینه ‌ های تمام ‌ شده ساخت ‌ وساز و کاهش سرمایه ‌ گذاری و نوسازی در این محدوده ‌ ها داشته باشند.

وجود مشکلات زیرساختی و کمبود سرانه کاربری ‌ های عمومی و خدماتی در این محدوده ‌ ها موجبات استقبال کم مردم در ورود به این بافت ‌ ها و رکود بازار تولید و عرضه مسکن در آن را فراهم آورده است.

قیمت ‌ های گزاف برای معامله املاک فرسوده

رحمتی خاطرنشان کرد: از آنجایی ‌ که گام نخست در راستای اجرای یک پروژه، نوسازی بافت فرسوده تامین زمین به یکی از 2 روش تملک یا مشارکت با ساکنان است، هرکدام از این 2 روش مسائل و مشکلات مخصوص خود را دارند. در روش تملک اراضی از آنجایی ‌ که بافت ‌ های فرسوده بیشتر دارای قطعات ریزدانه هستند و برای اجرای یک پروژه با مساحت مناسب نیاز به تملک چندین پلاک است، در مواجهه با چنین موضوعی، سرمایه ‌ گذار با مالکان متعددی روبه ‌ رو می ‌ شود که توافق با همه آنها برای فروش و واگذاری ملک خود مشکلات خاص خود نظیر پیشنهاد قیمت ‌ های گزاف و غیرواقعی از سوی مالکان را دارد. راهکار دوم در این ‌ باره ورود سرمایه ‌ گذار در قالب پروژه ‌ های مشارکتی است.

وی در پایان گفت: در اجرای این پروژه ‌ ها که بنا به ریزدانگی قطعات ( ‌ ابعاد املاک) بیشتر به ‌ صورت پروژه ‌ های تجمیعی اجرا می ‌ شود، سرمایه ‌ گذار دوباره با مالکان و پلاک ‌ های متعدد که هرکدام مسائل و مشکلات اقتصادی و حقوقی متفاوت دارند، روبه ‌ رو خواهد شد. از مشکلات عمومی نظیر مسائل اقتصادی مالکان تا مشکلات خاص حقوقی و ثبتی که به کلی مشکل ‌ ساز هستند.

بنابراین تعداد املاکی که دارای چنین محدودیت ‌ های حقوقی و ثبتی هستند، قابل ‌ توجه است و هرکدام از این مسائل به ‌ نوبه خود تاثیر بسزایی در کاهش انگیزه ورود سرمایه ‌ گذار به این محدوده ‌ ها را دارند.

مانعی بزرگ بر سر راه نوسازی بافت ‌ های فرسوده

جواد خوانساری، کارشناس بازار مسکن در رابطه با صحبت ‌ های مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران مبنی بر بسته جدید تشویقی شهرداری تهران برای نوسازی بافت ‌ های فرسوده به صمت گفت: در صورتی امکان اجرای موفق این بسته وجود دارد که دولت فقط نقش حمایتی و تسهیلگری را در رابطه با بافت ‌ های فرسوده برعهده بگیرد. در همین راستا، در دولت ‌ های قبل، شرکت مادر تخصصی عمران و مسکن تاسیس شد و در ظاهر خود را از فرآیند بافت ‌ های فرسوده کنار کشید، اما شرکت مذکور به ‌ ‎ طورکامل در خدمت دولت بود و فعالیت ‌ های آن بیشتر جنبه نمایشی داشت، زیرا دولت پیشین قصد داشت این کار را از دست شهرداری خارج کند.

وی به نوسازی بافت ‌ های فرسوده در برخی مناطق تهران اشاره و تصریح کرد: دلیل اصلی این موضوع، اعطای وام ‌ های تشویقی و افزایش ارزش ‌ افزوده زمین بود و در واقع نوسازی بافت ‌ های فرسوده بدون دخالت مستقیم دولت و به ‌ صورت خودجوش توسط مردم انجام شد.

طبق قوانین متعددی که وضع شده است، دولت و شهرداری ‌ ها وظیفه دارند به ‌ طور مشترک اقداماتی را در راستای نوسازی بافت ‌ های فرسوده در بازه زمانی مشخص انجام دهند، همچنین رویکرد برای نوسازی بافت فرسوده باید متعدد و متنوع باشد و باتوجه به پیچیدگی ‌ های بافت فرسوده و تعدد مسائل و چالش ‌ های این محدوده ‌ ها، سیاست ‌ های نوسازی نیز باید متناسب با این مسائل باشد.

امتناع دولت قبلی و سیستم بانکی از اعطای تسهیلات تشویقی، مانع بزرگی بر سر راه نوسازی بافت ‌ های فرسوده به ‌ وجود آورد، اما شهرداری ‌ ها از سال ‌ ها پیش، کارهای مطالعاتی بسیار خوبی درباره نوسازی بافت ‌ های فرسوده انجام دادند و حتی از تجارب سایر کشورها نیز استفاده کردند، اما اجرای آن به دلایل مختلفی انجام نشد که این موضوع برای مردم بی ‌ اعتمادی ایجاد کرد.

این کارشناس بسته جدید شهرداری را برای نوسازی بافت ‌ های فرسوده، بسیار امیدوارکننده ارزیابی کرد و گفت: اگر در واقع دولت راهکارهای مشخصی برای حمایت از بخش خصوصی به ‌ جای دخالت مستقیم با حمایت از شهرداری ‌ ها برای مدیریت اجرایی و تسهیلگری روابط داشته باشد و دوباره اعطای تسهیلات تشویقی در دستور کار بانک ‌ ها قرار بگیرد، زمینه برای نوسازی بافت ‌ های فرسوده فراهم می ‌ شود.

خوانساری افزود: دولت باید نقش تسهیلگری در نوسازی بافت ‌ های فرسوده را با حمایت از شهرداری ‌ ها به ‌ انجام برساند و اگر دولت بخواهد کارنامه درخشانی از خود در زمینه نوسازی بافت ‌ های فرسوده برجای بگذارد، نباید خود را رقیب بخش خصوصی و شهرداری ‌ ها بداند و تنها باید نقش هدایتی و حمایتی را برعهده بگیرد.

سخن پایانی

باوجود اینکه شهرداری با ابلاغ بسته ‌ های تشویقی نوسازی بافت فرسوده، مشوق ‌ های مناسبی را برای ترغیب ورود سرمایه ‌ گذاران به عرصه نوسازی بافت ‌ های فرسوده در نظر گرفته ‌ ، اما از یک ‌ سو وجود ویژگی ‌ های خاص کالبدی در بافت ‌ های فرسوده و از سوی دیگر، وجود ضوابط خشک و انعطاف ‌ ناپذیر در طرح ‌ های توسعه شهری موانعی جدی بر سر راه نوسازی بافت ‌ های فرسوده و تولید و عرضه مسکن در این مناطق، با محدودیت ‌ های جدی مواجه است.

در این میان، دولت و سایر متولیان بخش مسکن باید در نظر داشته باشند که دستیابی به اهداف تعیین ‌ شده در این بافت ‌ ها، بدون حضور همه نقش ‌ آفرینان و مشارکت آنان امری ناممکن است. ایجاد چنین فضایی تنها با اتکا به اقدامات تشویقی در حوزه تامین مالی مسکن ممکن نیست و نیازمند وجود فضای قابل ‌ اعتماد برای جلب مشارکت واقعی همه نقش ‌ آفرینان به ‌ ویژه ساکنان این محدوده ‌ ها است. مشارکتی که اقدامات اجرایی نوسازی براساس آن شکل ‌ گرفته و تداوم یافته و در نهایت بستری روشن و قابل ‌ اعتماد را برای شکل ‌ گیری نهادها و اقدامات مشارکتی فراهم ساخته است. تدوین بسته ‌ های تشویقی از جمله مواردی است که باید موردتوجه قرار گیرد و در این زمینه باید پروانه ‌ های ساختمانی با تخفیف مناسبی ارائه و ساختمان ‌ های ریزدانه در قالب طرح نوسازی تجمیعی، نوسازی شوند.