اقتصاد مسکن در ایران فرصت یا تهدید
غلامعلی رموی-کارشناس اقتصاد
تامین مسکن همواره یکی از نیازهای پایه و اساسی همه افراد و خانوارهاست که نقش مستقیمی در کیفیت زندگی دارد. همه جوامع به خصوص کشورهای توسعه یافته تلاش دارند ضمن برنامه ریزی مناسب به فراخور نیاز جمعیتی، ضریب رشد و استهلاک مسکن، نسبت به ساخت و تامین آن اقدام کنند. ساخت مسکن باتوجه به الزامات و اهمیت آن در اقتصاد خانواده و ملی همواره به عنوان یک فرصت یا تهدید برای کشورها تلقی می شود. کشورهای کمتر توسعه یافته این موضوع را یک تهدید تلقی می کنند، زیرا امکانات و بضاعت لازم را برای حرکت جریان اقتصادی عظیم مترتب بر این موضوع ندارند، اما در کشورهای توسعه یافته ساخت و تجهیز مسکن به عنوان موتور محرکت جریان اقتصادی کشور و صنایع مختلف تلقی می شود و به همین دلیل یک فرصت بسیار مهم برای گردش چرخ اقتصادی جامعه به شمار می رود.
مطابق آمارهای موجود رقمی بین ۳۰ تا ۳۵ درصد کل اقتصاد هر کشور را اقتصاد مسکن در بر می گیرد که این موضوع خود نشان از اهمیت حوزه مسکن در اقتصاد ملی کشورها داشته و نشان می دهد چه حجم عظیمی از سرمایه و اشتغال می تواند متاثر از این حوزه باشد و سرمایه گذاری مناسب می تواند چه حجمی از گردش مالی را در حوزه مسکن ایجاد نماید.
عمر مفید مسکن در ایران حدود ۲۵ تا ۳۰ سال است، در حالی که این میزان در کشور های توسعه یافته حدود ۱۰۰ تا ۱۵۰ سال است. همین مابه التفاوت عمر بنا در ایران با کشورهای توسعه یافته نشان می دهد چه میزان از سرمایه ملی در اثر بی توجهی به ساخت و استاندارد سازی مسکن از بین می رود.
توجه به استانداردهای زیست محیطی در ساخت وساز و ایجاد سازه های مسکونی در فضاهای مناسب از منظر دسترسی به منابع و امکانات و جلوگیری از تخریب منابع طبیعی نیز دستاورد بسیار ارزشمندی است که در کشورهای توسعه یافته از طریق آن تهدید های زیست محیطی به فرصت هایی بزرگ برای ارتقای سلامت انسان ها و منابع طبیعی و زیست محیطی و افزایش چشم نوازی سازه های دستاوردبشری تبدیل شده اند.
به سبب اهمیت و جایگاه مسکن در سبد هزینه جامعه و نیز نقش آن در حرکت اقتصاد ملی، دولت ها در کشورهای توسعه یافته به شدت سلامت کسب وکار و فعالیت در این حوزه را کنترل و نظارت می کنند و استانداردهای بسیار سختگیرانه (از نظر ما) و جدی را برای فعالیت در بخش ساخت وساز در نظر گرفته اند؛ به نحوی که فقط متخصصان این حوزه می توانند در این کار ورود کنند و اغیار امکانی برای تولید مسکن انبوه ندارند. به عنوان نمونه در کشوری مانند سوئد فقط چند شرکت بزرگ ساختمانی با شعبی در همه شهرها با استانداردهای ذکرشده تحت کنترل و مدیریت عالی دولت برنامه های ساخت وساز ملی را اجرا می کنند. این شرکت ها باتوجه به نیاز جامعه برنامه های متنوعی را برای تولید و اجاره یا فروش مسکن با همکاری بانک ها اجرا می کنند؛ بنابراین هرگونه رانت، باندبازی و مافیا به طور کلی از این حوزه حذف شده و افراد جامعه هر یک با توجه به نیاز خود در لیست اجاره واحد مسکونی برای دریافت آنها ثبت نام می کنند و فرصت تامین مسکن برای همه گروه های درآمدی به اقتضای توان اقتصادی برای همه اقشار جامعه فراهم است. در این فضا قرارداد های ترکمنچای خرید یا اجاره مسکن وجود ندارد و مصرف کننده با یک استاندارد نسبت به تهیه واحد خود اقدام می کند. نظام بانکی اعتبارات بسیار مناسبی با سودهای بین ۳ تا ۵ درصد با استمهال و بازپرداخت طولانی حتی سی ساله برای خرید مسکن در نظر گرفته ، اما به سبب حاکمیت شرایط اقتصادی پایدار و امکان اجاره مناسب برای مردم، هجمه عمومی به خرید مسکن وجود ندارد؛ به نحوی که در سال میلادی گذشته نرخ مسکن کاهش یافت.
در این شرایط مردم ترجیح می دهند با قراردادهای دائمی واحدهای مسکونی را از شرکت های تولید کننده اجاره و بقیه درآمد خود را صرف دیگر هزینه های زندگی خانوادگی کنند.
گرچه باید بر این نکته تاکید کرد که شرایط ساخت و تولید مسکن در اقتصاد کشورها تابعی است از کلیت اقتصادی آنها، اما تمرکز و توجه بایسته در این حوزه حداقل می تواند تا30 درصد کل اقتصاد کشور و نیمی از اقتصاد مردم را برای دولت تضمین کند.
حمایت دولت از بنگاه های اقتصادی واقعی تولید کننده مسکن و حذف فضای دلالی و واسطه گری بسیار گسترده در این حوزه می تواند شرایط خروج بسیاری از خانوارها از خطراتی مثل بی خانمانی و آوارگی یا گرفتار شدن در دام مافیای مسکن را فراهم کند.
از منظری دیگر دولت با ایفای نقش نظارتی و سیاست گذاری در حوزه مسکن بستر را برای تضمین مشاغل مرتبط با این حوزه مثل تولید مصالح ساختمانی باکیفیت و استاندارد و صنایع بالادستی مثل تولید آهن و فولاد و سایر ملزومات مرتبط تضمین خواهد کرد؛ به نحوی که بسیاری از چرخ های حرکت اقتصاد به حرکت در خواهد آمد؛ روندی که در بسیاری از کشورهای توسعه یافته اجرایی شده است. در این کشورها تامین مسکن با سازه های بسیار مناسب و پایدار با نماهای چشم نواز در حال توسعه و گسترش است.
در این کشورها علاوه بر واحدهای مسکونی با عمر بیشتر از 100 سال واحدهای نوین مسکونی با شمایل جدید و استانداردهای عالی زیست محیطی و انرژی قیمت های متعارف در دسترس همگان قرار دارد. تبدیل تهدید به فرصت با یک برنامه صحیح، منسجم و مبتنی بر دانش، تجربه و خرد جمعی قابل اجراست.
