براساس اعلام این مرکز، متوسط نرخ هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در شهریور امسال به ۷۷ میلیون تومان در مترمربع رسیده است که ۷۹ درصد نسبت به شهریور پارسال، افزایش از خود نشان می‌دهد. شاخص نرخ مسکن که مرکز آمار اعلام می‌کند، دارای 2 نوع میانگین نرخ است؛ حسابی و وزنی. میانگین حسابی کمابیش هم‌سطح قیمت‌هایی است که بانک مرکزی تا دی سال گذشته به‌شکل ماهانه، از نبض نرخ مسکن تهران، گزارش می‌کرد. مرکز آمار، میانگین وزنی نرخ مسکن در تهران را براساس محاسباتی مرتبط با شاخص هدانیک، برآورد و اعلام می‌کند که خلاصه این روش محاسبه آن است که «وزن معاملاتی مناطق ۲۲گانه» در محاسبه نرخ میانگین لحاظ می‌شود و از طرفی، اثر فاکتورهایی همچون «سن بنا» و «متراژ» که بر سطح نرخ آپارتمان تاثیر بالابرنده یا پایین‌برنده دارند، در میانگین وزنی، حذف می‌شوند. میانگین وزنی نرخ مسکن در تهران و در شهریور امسال به ۸۰میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده و صمت در این گزارش به بررسی آمار مرتبط به بازار مسکن پرداخته است.

ضرورت برنامه‌ریزی برای ساماندهی بازار مسکن

مسکن از ابعاد گوناگون موردبررسی قرار می‌گیرد. مهم‌ترین کارکرد آن بخش اقتصادی است، به‌طوری‌که بیش از ۵۰ درصد درآمد ماهانه خانوار را به خود اختصاص می‌دهد. علاوه بر بعد اقتصادی، مسکن از بعد اجتماعی و کالبدی نیز حائزاهمیت است. در سیاست‌گذاری‌های بخش مسکن، ضرورت توجه به کلیه امور اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی به‌صورت هم‌زمان موردتاکید است. مسکن از دیدگاه‌های گوناگون از جمله برنامه‌ریزی، آماری، معماری، احداث بنا، تاسیسات بناهای مسکونی، هزینه زمین و ساختمان، اعتبارات، بازار، قوانین و مقررات ناظر بر خانه‌سازی، نرخ، مطلوبیت و... قابل‌بررسی است.هدف اصلی سازنده‌، ایجاد سکونتگاه مناسب است و در میان کاربری‌های گوناگون زمین شهری، کاربری مسکونی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است، بنابراین وضعیت مسکن و آنالیز آماری نرخ ملک نیز جایگاه ویژه‌ای دارد.

نبود اطلاعات پایه برای بهبود بازار مسکن

شهریار شقاقی، کارشناس مسکن در رابطه با این موضوع به صمت گفت: اطلاعات و داده‌های اولیه آماری در همه موضوعات به‌ویژه بازار مسکن باید درست و دقیق باشد تا بتوانیم با استفاده از جامعه آماری به‌دست‌آمده، استراتژی موردنظر را تسریع کنیم. متاسفانه این اتفاق در کشور ما آن‌طور که باید، رخ نمی‌دهد و اطلاعات پایه‌ای که بتواند به ساماندهی بازار مسکن کمک کند، به‌طوردقیق وجود ندارد. اکنون نه‌تنها در بخش مسکن، بلکه در بیشتر بخش‌های کشور، اطلاعات جامع و دقیقی وجود ندارد که قابل‌استناد باشد.

وی افزود: بدون داشتن اطلاعات اولیه، برنامه‌ریزی برای بیشتر اقدامات بی‌نتیجه می‌ماند. علم آمار بسیار مهم و کارآمد است و همه حوزه‌ها به‌ویژه آنهایی که با دانش ریاضیات در ارتباط هستند، از این دانش سود می‌برند. علم آمار با تخمین زدن متفاوت است و هرکدام کاربرد و معنی متفاوتی برای خود دارند. شقاقی ادامه داد: ضرورت دارد به آمارهای منتشرشده از سوی مرکز آمار، بانک مرکزی و وزارت راه‌وشهرسازی نظارت بیشتری شود؛زیرا در حال ‌حاضر پایه درستی از بررسی‌های آماری در کشور مشاهده نمی‌شود و این موضوع بازار مسکن را از ثبات دور نگه می‌دارد.

آزمون و خطا در حل مشکلات بازار مسکن

کارشناس حوزه مسکن با اشاره به اینکه تخمین زدن، نخستین اقدامی است که در نبود اطلاعات آماری مناسب انجام می‌گیرد افزود: متاسفانه این موضوع در نهایت چالش‌های مختلفی را به‌وجود می‌آورد. در سال‌های اخیر و به‌دنبال ایجاد بحران‌های فراوان در بازار مسکن، سازمان مالیاتی با هدف تامین مسکن موردنیاز مردم و همچنین کاهش مبالغ رهن و اجاره، اجرای قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی را با جدیت بیشتری پیگیری کرده،اما باتوجه به نبود آمار دقیق از تعداد خانه‌های خالی تا به امروز، موفق به اجرایی کردن اهداف خود در این زمینه نشده است.با ساخت مسکن در کشور، همه نهادها از جمله مردم، سازنده‌ها و شهرداری‌ها می‌توانند سود ببرند، اما از رکود مسکن نمی‌تواند هیچ فرد و نهادی بهره‌مند شود. اکنون برنامه‌ریزی‌ها برای ساخت مسکن به‌‌نحوی پیش نمی‌رود که به ساماندهی این بازار پرتقاضا امیدوار باشیم.

نیاز بازار مسکن به برنامه‌ریزی

شقاقی با بیان اینکه در حال ‌حاضر بازار مسکن در رکود به‌سرمی‌برد، گفت: البته این رکود به‌خاطر شرایط فصلی نیز می‌تواند رخ‌داده باشد، چراکه در فصل زمستان خرید‌وفروش و جابه‌جایی مستاجران به‌ندرت انجام می‌شود. سال‌ها است که شاهد رکود در بخش مسکن هستیم و تاکنون شاهد رونقی که بتواند وضعیت نابسامان بازار مسکن را نجات دهد، نبوده‌ایم.

وی در پایان گفت: اگر تدبیر درستی برای بخش مسکن اندیشیده نشود، این بخش همچنان به‌عنوان یک معضل بزرگ برای متولیان این امر باقی خواهد ماند. همچنین، مشکلات مسکن در مدت زمان کوتاه برطرف نمی‌شود، اما با ارائه یک برنامه‌ریزی صحیح و اراده لازم، به‌مرور زمان رکود در این بخش از بین خواهد رفت.

محور‌های فراموش شده در بازار مسکن

محسن زارع جدی، کارشناس مسکن با بیان اینکه غفلت از اهداف اصلی منجر به کاهش موفقیت طرح‌ها و برنامه‌ریزی‌های حوزه مسکن شده است، به صمت گفت: بررسی برنامه‌های اجرایی در دهه‌های گذشته، محورهای موردغفلت قرارگرفته در سیاست‌گذاری‌ها را نشان می‌دهد. به‌نظر می‌رسد که تناسبی بین ساختار برنامه‌ها و طرح‌های پیشنهادی، با وضعیت واقعی زندگی مردم نبوده است. این در حالی است که مسکن در ایران، پیوند تنگاتنگی با سایر بخش‌ها، به‌ویژه اقتصاد و فرهنگ دارد. وقتی تعادل بین هریک از این بخش‌ها دچار نقصان شود، بر دیگری اثر می‌گذارد و تا زمانی که این تعادل ایجاد نشود، تکرار طرح‌های تجربه‌شده گذشته در شکل‌های مختلف، درمانگر نخواهد بود.

چالش‌های متعدد در تعقیب بازار مسکن

زارع جدی در ادامه گفت: تعدد قوانین و عدم‌بروزسانی آنها با نیازها، خواست‌ها و شرایط امروز اقتصاد و جامعه، راه را برای انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران بخش مسکن ناهموار و بی‌توجهی به اثربخشی و کارآیی قوانین، چالش‌های جدی را در حوزه مسکن ایجاد کرده است.

وی توضیح داد: بازار سرمایه هوشمند است و اگر راهبردها به‌درستی تعریف شده باشند، سرمایه مسیر خود را پیدا می‌کند. رکود و رونق ساخت‌وساز، تابعی از جریان‌های پولی و نقدینگی کشور است. هر زمان نقدینگی و منابع مالی به‌سوی ساخت‌وساز و بخش مسکن سوق پیدا کند، بازار رونق می‌گیرد و اگر همان نقدینگی احساس امنیت نکند، به‌سمت بازارهای موازی حرکت می‌کند و باعث رکود می‌شود.

جای خالی برنامه جامع عملیاتی در پیشبرد طرح‌ها

زارع جدی نبود یک آمار واقعی و برنامه جامع عملیاتی و همه‌جانبه را موردنقد قرار داد و به صمت گفت: باید مسیر تامین، مدیریت و کنترل بازار مسکن به‌طورشفاف و روشن مشخص شود و با تغییر مدیریت‌ها، قابلیت ارزیابی مداوم برنامه‌ریزی‌ها مهیا شود.به‌گفته وی، در اغلب کشورهای توسعه‌یافته، دولت برای کنترل نرخ مسکن از ابزارهایی همچون مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر معاملات مکرر مسکن و مالیات بر خانه‌های خالی استفاده می‌کند. این ابزارها مانع از ایجاد فضای حبابی و تبدیل مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای می‌شود، اما این مهم عزم جدی را می‌طلبد، چراکه سوداگران و دلالان مسکن نیز قوی و باهوش هستند.

وی در پایان تاکید کرد: توجه جدی دولت‌ها و شهرداری‌ها به موضوعات فراموش‌شده در برنامه‌های مدیریت بازار مسکن، سبب می‌شود تا تهدیدهای فعلی در بازار به یک فرصت تبدیل و در نهایت، تناسب موردنیاز میان عرضه و تقاضا در بازار برقرار شود.

سخن پایانی

مسکن در جایگاه یک کالای ناهمگن، بادوام، غیرمنقول، سرمایه‌ای، مصرفی و دارای پیامدهای جانبی، بخش قابل‌توجهی از بودجه خانوارها، هزینه‌ها و سرمایه‌گذاری ثابت ناخالص ملی را به خود اختصاص داده است و نقش زیادی در اشتغال و ارزش‌افزوده کشورها دارد. در این میان، یکی از موارد بسیار مهم و قابل‌تاکید در امر مسکن، پیش‌بینی نرخ و عوامل موثر بر نرخ این کالا است. دسترسی به اطلاعات، آمار و داده‌های دقیق و ارزشمندی مثل تعداد معاملات ثبت‌شده در هر منطقه، میانگین نرخ معاملات و روند تغییرات نرخ مسکن در مناطق و محلات گوناگون به خریداران و سرمایه‌گذاران این حوزه کمک می‌کند تا فرصت‌های بازار مسکن را به‌درستی شناسایی و بهترین تصمیم را نه برپایه پیش‌بینی‌های شهودی بلکه براساس آمار واقعی بازار مسکن اتخاذ کنند.همکاری نکردن دولت با بخش خصوصی، بستر اقتصادی نامناسب، انتشار آمارهای متفاوت از سوی نهادهای ذی‌ربط، بی‌توجهی بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات مرتبط و ناتوانی دولت در تحقق وعده‌هایش تنها بخشی از عوامل نابسامانی بازار مسکن است که با آن روبه‌رو هستیم. وزارت راه و شهرسازی دست خالی برای ساخت سالی یک میلیون واحد، تحقق وعده‌های دولت، برای ساماندهی بازار مسکن را تاحدودی دشوار کرده است؛ وعده‌ای که اگر با همکاری بخش خصوصی و استفاده از تجربه انبوه‌سازان انجام می‌گرفت، می‌توانست موفق‌تر پیش رود.در حال‌ حاضر، تنها راه ساماندهی بازار مسکن و افزایش تولید، توجه به رفع موانع فوق، آن هم با همکاری و برنامه‌ریزی تمام بخش‌ها با دولت است تا با یک عملکرد یکپارچه، عرضه و تقاضا در این بازار حیاتی به‌تعادل برسد، از این‌رو ضرورت دارد تا آمارهای منتشرشده با هم هماهنگی نسبی داشته باشند و وعده‌هایی که برای بازار مسکن داده می‌شود، بر زیرساخت‌ها و منابع موجود در کشور متکی باشد.