مهار تورم با کاهش نرخ زمین
محمد منان رئیسی-کارشناس حوزه مسکن
در حال حاضر مسکن سهم قابل توجهی در تورم کشور دارد، به صورتی که در شهرهای بزرگ تا بیش از ۶۰ درصد سهم سبد خانوار را شامل می شود، در همین راستا باید نقش مسکن در تحقق شعار سال «مهار تورم و رشد تولید» موردتوجه ویژه ای قرار گیرد.توجه به رشد تولید مسکن از اقداماتی است که این قابلیت را دارد که علاوه بر رشد اقتصادی، زمینه ساز کاهش تورم نیز باشد. البته این اقدام تابع شرایط خاصی است که باید مهیا شوند. برای مثال، باید عرضه زمین روزبه روز افزایش یابد تا هزینه زمین که یکی از بیشترین هزینه های ساخت را شامل می شود به کمترین حد خود برسد،زیرا در کلانشهرها تا نیمی از هزینه های ساخت مربوط به زمین است. با این اقدام سهم مردمی سازی در تولید مسکن افزایش می یابد و نرخ ملک کاهشی می شود.تا زمانی که این اتفاق رخ ندهد، امید نمی رود که تولید مسکن می تواند باعث کاهش تورم شود،زیرا تجربه های گذشته این موضوع را تایید می کند که عرضه بدون پشتوانه و اعطای تراکم مازاد ساختمانی در داخل شهرهای بزرگ و کلانشهرها برای مسکن سازی، نتیجه ای جز افزایش قیمت ها ندارد. افزایش عرضه مسکن بدون توجه به مردمی سازی و کاهش نرخ زمین می تواند تاثیر معکوسی در کاهش قیمت ها داشته باشد و بر گرانی بازار ملک دامن بزند. جالب آنکه طبق آمار موجود و طی دهه های اخیر، بیشترین افزایش تورم مسکن در مناطقی از کلانشهرها اتفاق افتاده که بیشترین تراکم فروشی و عرضه مسکن در همان مناطق رخ داده و این به معنی، لزوم تجدیدنظر در روش های اشتباه قبلی است. در صورت عرضه گسترده زمین، امکان مردمی سازی و مشارکت مردمی در تولید مسکن میسر می شود. این نوع مردمی سازی می تواند منجر به مهار نقدینگی و جمع آوری بخش قابل توجهی از نقدینگی جامعه برای ساخت مسکن توسط خود مردم شود که قاعدتا تاثیر بسزایی در کاهش نرخ تورم خواهد داشت. اما روش های فعلی و عرضه قطره چکانی زمین سبب شده است که تولید مسکن بیشتر با الگوی توسعه عمودی و انبوه سازی میسر باشد و بدیهی است که این مسیر علاوه بر تعارض با سبک زندگی اسلامی ـ ایرانی، در تعارض با مردمی سازی نیز هست؛ اما اگر زمین به صورت گسترده عرضه و امکان ساخت مسکن ویلایی برای مردم میسر شود، خود مردم وارد عرصه ساخت خواهند شد و در چنین صورتی، علاوه بر اثر مثبت در کنترل تورم، هم حس تعلق بیشتری به مسکن های جدیدالاحداث ایجاد خواهد شد و هم شاهد تطبیق بیشتر الگوی ساخت با سبک زندگی اسلامی ـ ایرانی خواهیم بود. در این صورت، مسکن تنها کالایی اقتصادی نخواهد بود؛ بلکه به دلیل ارزش افزوده ای که در زمینه افزایش حس تعلق و تقویت سبک زندگی اسلامی ـ ایرانی ایجاد می کند، به پدیده ای فرهنگی ارتقا می یابد.
در صورت عدم عرضه گسترده زمین توسط دولت، عمودی سازی ها و انبوه سازی های قبلی تداوم خواهند یافت که این روش تاثیر قابل توجهی بر افت تولید مسکن دارد، زیرا در این روش، لازمه تولید مسکن در بلوک های چندخانواری و پرجمعیت، مشارکت همه آنها در تامین مالی پروژه و پرداخت اقساط است و پرداخت نشدن اقساط توسط برخی از آنها می تواند منتج به توقف پروژه و تاخیر در تکمیل پروژه شود؛ بنابراین این روش می تواند منتج به کاهش تولید شود که در تعارض با شعار سال است. عنایت بفرمایید که اینجا فقط بحث خود مسکن نیست؛ زیرا ده ها رسته شغلی مختلف، وابسته به رونق تولید مسکن هستند،بنابراین افت تولید مسکن، بر کم رونقی همه این رسته های شغلی تاثیرگذار است.
