چالش رکود و گرانی مسکن ادامه دارد

گشتی در بازار مسکن مناطق مختلف پایتخت

۵ منطقه در شهر تهران شامل مناطق ۴، ۵، ۷، ۸ و ۱۳ محدوده اقشار متوسط محسوب می‌شود که نرخ خانه در این نقاط تقریبا با میانگین شهر تهران در یک سطح قرار دارد. آمار می‌گوید در۷ ماه گذشته بازار مسکن این مناطق با ثبات همراه بوده است.

به گزارش ایسنا، در حال ‌حاضر متوسط نرخ هر مترمربع مسکن در منطقه ۴ معادل ۳۳ میلیون تومان، منطقه ۵ حدود ۳۸ میلیون تومان، منطقه ۷ بالغ بر ۳۰میلیون تومان، منطقه ۸ معادل ۲۸ میلیون تومان و منطقه ۱۳ حدود ۲۸ میلیون تومان است، این در حالی است که متوسط نرخ مسکن شهر تهران در مهر ۱۴۰۰ حدود ۳۱.۶ میلیون تومان در هر مترمربع بود. منطقه ۴ معمولا جزو محدوده‌های پرمعامله در تهران محسوب می‌شود که در مهر ۱۴۰۰ نیز با ۴۴۰ فقره معامله رتبه چهارم تعداد معاملات شهر تهران را پس از مناطق ۵، ۲ و ۱۰ به خود اختصاص داد. منطقه ۴ در شمال شرقی تهران محدوده وسیعی را شامل می‌شود که محله‌های شمس‌آباد، مجیدیه، ضرابخانه، شیان، نارمک شمالی، تهرانپارس، خاک‌سفید، قاسم‌آباد و شمیران نو از جمله محله‌های این منطقه است.

آمار معاملات ملک در پایتخت

قیمت خانه در پرتقاضاترین محدوده شهر تهران یعنی منطقه ۵ طی یک ماه اخیر ۱.۶ درصد افزایش پیدا کرد که رقم نگران‌کننده‌ای نیست. در واقع بازار مسکن شهر تهران به‌طور کلی در ۷ ماه گذشته در ثبات نسبی قرار داشته است. متوسط نرخ خانه در منطقه ۵ از متری ۳۷.۶ میلیون تومان در شهریور ۱۴۰۰ به ۳۸ میلیون تومان در مهر رسید. منطقه ۵ در شمال غربی تهران شامل محله‌هایی همچون پونک، شهران، جنت‌آباد، شهرزیبا، اکباتان، بلوار فردوس، باغ فیض، فرحزاد، سازمان آب و شاهین است. منطقه ۷ نیز یکی از مناطق نسبتا پرتقاضا در شهر تهران است که مهر امسال رتبه پنجم از نظر تعداد معاملات را با ۳۲۹ فقره به خود اختصاص داد. نرخ مسکن در این منطقه نیز با رشد ۴.۹ درصدی از متری ۲۸.۵ میلیون تومان شهریور به ۲۹.۹ میلیون تومان در مهر رسید. عباس‌آباد، حشمتیه، نظام‌آباد، وحیدیه، سیدخندان، عشرت‌آباد، بهشتی، بهجت‌آباد، مدنی، سبلان و هفت‌تیر از جمله محله‌های منطقه ۷ محسوب می‌شود. این منطقه از شمال با مناطق ۳ و ۴، از شرق با منطقه ۸، از غرب با منطقه ۶ و از جنوب با مناطق ۱۲ و ۱۳ همسایگی دارد.

ثبات بازار مسکن در منطقه ۸

نرخ مسکن در منطقه ۸ نیز طی یک ماه شهریور تا مهر رشد اندک یک درصدی را تجربه کرد و از ۲۸.۲ میلیون تومان به ۲۸.۵ میلیون تومان در هر مترمربع رسید. این منطقه در مهر امسال جایگاه پنجم (مشترک با منطقه ۷) از نظر تعداد معاملات با ۳۲۹ فقره را به خود اختصاص داد. محله‌های نارمک، مجیدیه، تسلیحات، وحیدیه، دردشت، تهرانپارس غربی، مدائن و زرکش از جمله محله‌های منطقه ۸ است. این منطقه در شرق تهران قرار دارد که از شمال به منطقه ۴ از جنوب به منطقه ۱۳ و از شرق به منطقه ۷ ختم می‌شود.

افت نرخ در منطقه ۱۳

همچنین طی بازه زمانی یادشده نرخ مسکن در منطقه ۱۳ با کاهش ۵.۳ درصدی مواجه شده است. این منطقه در شرق تهران قرار دارد که از شمال به خیابان دماوند، از جنوب به خیابان پیروزی، از شرق به بزرگراه‌های یاسینی و دوران و از غرب به خیابان هفده شهریور منتهی می‌شود. آشتیانی، امامت، پیروزی، تهران نو، حافظیه، دهقان، زاهد گیلانی، زینبیه، سرخه‌حصار، شورا، شهید اسدی، صفا، قاسم‌آباد و نیروی هوایی از محله‌های منطقه ۱۳ است.

رخنه رکود در بازار

بازار مسکن شهر تهران در ۳۰ روز منتهی به ۱۵ آبان ۱۴۰۰ با کاهش ۱.۳ درصدی قیمت‌های پیشنهادی مواجه شده است. پس از افزایش نسبی نرخ‌های پیشنهادی در ۳ ماه تابستان، قیمت‌های قطعی در مهر ۰.۲ درصد کاهش پیدا کرد. آخرین وضعیت بازار در نیمه آبان گویای آن است که نرخ آگهی‌ها طی یک ماه اخیر ۱.۳ درصد پایین آمده است. در حال ‌حاضر نرخ پیشنهادی هر مترمربع مسکن شهر تهران براساس اطلاعات یک سامانه ملکی ۵۰.۳ میلیون تومان است که با وزن‌دهی براساس توزیع آماری معاملات مسکن در مناطق مختلف به ۳۲.۳ میلیون تومان می‌رسد. این تفاوت در واقع فاصله قیمتی بین آنچه مالکان در نظر دارند با نرخ قطعی میانگین معاملات است. از بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران در ۳۰ روز اخیر قیمت‌های پیشنهادی در مناطق ۱، ۲، ۶، ۷، ۸، ۱۲، ۱۳، ۱۵، ۱۶، ۱۷ و ۲۲ افزایش و در سایر مناطق کاهش داشته است. از طرف دیگر آمار و ارقام از افزایش تمایل برای فروش مسکن طی ۱۵ روز ابتدایی آبان حکایت دارد. درصد تغییرات تعداد آگهی‌های یک ماه منتهی به نیمه آبان ۱۴۰۰ نسبت به ۳۰ روز قبل نشان می‌دهد عرضه ملک ۱۲ درصد افزایش یافته که می‌تواند تحت تاثیر رکود بازار، کاهش فصلی معاملات در پاییز و تاثیر روانی آغاز ثبت‌نام برای واحدهای جهش تولید و تامین مسکن توسط دولت باشد.

بازار نابسامان اجاره

بازار اجاره نیز طی بازه زمانی مذکور با افت مواجه شده است. درصد تغییرات نرخ رهن آگهی‌های یک ماه گذشته نسبت به ماه پیش از آن حاکی از کاهش ۳.۲ درصدی است. در سوی مقابل، تعداد آگهی‌های اجاره ۱.۹ درصد افزایش یافت. به گزارش ایسنا، از اردیبهشت که قیمت‌های بازار اجاره برای سال ۱۴۰۰ بروز پیدا کرد، به‌دلیل فشار تقاضا و کمبود عرضه تا شهریور نرخ‌ها روند افزایشی داشت تا اینکه تورم سالانه بازار اجاره در پایتخت به ۴۳ درصد رسید، اما با ورود به مهر و پایان فصل جابه‌جایی، بازار اجاره مقداری افت کرده است. در شهریور ۱۴۰۰ وقوع دو اتفاق همزمان قرار گرفتن در پیک جابه‌جایی و کاهش توان خرید مسکن، به رونق بازار اجاره منجر شد. آخرین ماه از نیمه اول سال ۱۴۰۰ به‌عنوان پایان مهلت جابه‌جایی، جنب‌وجوش مستاجران افزایش قابل‌توجهی پیدا کرد. در شهریور ۶۹ هزار قرارداد اجاره در تهران به امضا رسید که از رشد ۵۹۰ درصدی نسبت به مرداد حکایت دارد. هرچند مشاهدات میدانی نشان می‌دهد عمده اجاره‌نامه‌ها از نوع تمدید بوده، اما عدم توفیق در اجرای مصوبه ستاد کرونا در زمینه تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها به میزان ۲۵ درصد باعث شد عمده مستاجران، قراردادهای خود را با نرخ‌های بالاتر تمدید کنند. براساس اعلام بانک مرکزی، شهریور ۱۴۰۰ نرخ رشد سالانه اجاره بها در تهران ۴۲.۸ درصد و در کل کشور ۴۵.۷ درصد بوده، در حالی که ستاد کرونا امسال نیز مانند سال گذشته سقف مجاز افزایش در تهران را ۲۵ درصد، در دیگر کلانشهرها ۲۰ درصد و در سایر شهرها ۱۵ درصد تعیین کرده بود.

سخن پایانی

تورم مسکن، هر ماه افت بیشتری را نسبت به تورم عمومی تجربه می‌کند. مهر امسال نرخ رشد سالانه قیمت مسکن شهر تهران ۱۸ درصد بود، در حالی که تورم عمومی به ۴۵ درصد رسید. در شهریور این اعداد ۳۰ درصد برای بازار مسکن تهران و ۴۵ درصد برای ل کشور بود، اما آمار مهر بدان معناست که نرخ واقعی مسکن ۲۷ درصد کاهش پیدا کرده است. به‌نظر می‌رسد برنامه دولت برای ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی منجر به آرامش در بازار مسکن شده است. در شرایط فعلی عواملی مثل ثبات نرخ ارز، کاهش توان متقاضیان مسکن، نبود ظرفیت رشد نرخ ناشی از پرش قیمتی سال‌های ۹۶ تا ۹۹، انتظار برای انجام مذاکرات هسته‌ای و آغاز فرآیند ثبت‌نام برای واحدهای نهضت ملی مسکن از عوامل کاهش انتظارات تورمی در بازار مسکن محسوب می‌شود.