تولید مسکن همچنان در بنبست
کاهش قدرت خرید مردم و ابهامات سیاسی موجب شده بازار ساختوساز در رکود عمیقی بهسر ببرد، بهطوریکه براساس آمار منتشرشده در تابستان، صدور پروانه ساختمانی نسبت به مدت مشابه سال قبل ۳۱.۸ درصد کاهش تجربه کرده، همچنین آخرین رقم اعلامشده برای سرمایهگذاری بخش خصوصی در ساختوساز برای فصل بهار نسبت به فصل قبل کاهش یافته است.
بررسی کارنامه آمار ساختوساز طی سالهای ۹۴ تا ۱۴۰۳ نشان میدهد؛ ۱۳۱ هزار و ۶۵۱ فقره پروانه ساختمانی در سال ۱۳۹۴ صادر شده که نسبت به مدت مشابه سال قبل، ۲.۵ درصد کاهش داشته است. در سال ۱۳۹۵، ۱۳۹۶، ۱۳۹۷، ۱۳۹۸، ۱۳۹۹، ۱۴۰۰ نیز بهترتیب با کاهش ۱.۹ درصدی نسبت به سال قبل، افزایش ۲.۲ درصدی نسبت به سال قبل، افزایش ۱۵.۷ درصدی، افزایش ۵.۸ درصدی، افزایش ۱۶.۲ درصدی و در نهایت کاهش ۲۶.۲ درصدی همراه شده است.
در سال ۱۴۰۱، ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ نیز بهترتیب ۰.۷ درصد افزایش، ۸.۴ درصد افزایش و ۳.۲ درصد کاهش نسبت به سال قبل مدت مشابه پروانه ساختمانی صادر شده است.
گفتنی است، در تابستان ۱۴۰۳ نیز ۳۳ هزار و ۸۹۰ فقره پروانه ساختمانی صادر شده که با افزایش ۳۳.۲ درصدی همراه بوده است. در پاییز ۱۴۰۳، هم ۳۱ هزار و ۸۰۱ فقره پروانه ساختمانی صادر شده که ۲۵ درصد کاهش نسبت به مدت مشابه سال قبل نشان میدهد. همچنین در زمستان ۱۴۰۳، ۴۱ هزار و ۸۲۲ فقره پروانه ساختمانی صادر شده که ۲۰.۵ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کمتر شده است.
در بهار امسال نیز، ۳۰ هزار و ۷۱ فقره پروانه ساختمانی در مناطق شهری صادر شده که ۲۲.۶ درصد کاهش یافته است.
براساس این گزارش، در تابستان ۱۴۰۴ نیز ۲۳ هزار و ۱۱۱ فقره پروانه ساختمانی صادر شده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۳۱.۸ درصد کاهش نشان میدهد.
کارشناسان معتقدند؛ کاهش آمار ساختوساز در مقابل افزایش تقاضا در آینده منجر به انفجار نرخ مسکن خواهد شد، بنابراین باید نسخهای کارآمد در نظر بگیرند تا بازار مسکن از کنترل خارج نشود. صمت در گزارش امروز به بررسی کاهش ساختوساز پرداخته است که در ادامه میخوانید.
ساختوساز در حاشیه
در همین زمینه علی قبادی، فعال صنعت ساختمان به صمت گفت: عامل اصلی کاهش ساختوساز، پایین آمدن قدرت خرید مردم و توان اقتصادیشان است، بهطوریکه در حال حاضر حدود ۱۲۰ سال زمان میبرد تا فردی صاحبخانه شود، بنابراین وقتی تقاضایی وجود ندارد، طبیعی است انبوهسازان تمایلی به ساختوساز نداشته باشند. از سوی دیگر، شاهد آن هستیم که بانکها حمایت بالقوهای از متقاضیان خرید و تولیدکنندگان مسکن نمیکنند، در واقع تسهیلات مسکن بیشتر جنبه نمایشی داشته و کارآیی لازم را ندارد، بهطوریکه فقط ۱۵ تا ۲۰ درصد هزینههای خرید یا ساخت مسکن را پوشش میدهد.
وی افزود: همچنین باتوجه به افزایش شدید نرخ در بازارهای موازی، سرمایهگذاران وارد بازارهایی نظیر طلا و ارز شدهاند که نقدشوندگی بالاتری نسبت به مسکن دارند و زودبازده هستند، در این صورت ارزش سرمایهشان هم حفظ خواهد شد.
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: زمانی که سرمایهگذار حلاوت افزایش سرمایه بدون تولید زیر دندانش برود، چرا باید انتظار داشت در بازاری نظیر مسکن سرمایهگذاری کند.
افزایش نرخ مسکن در سال آینده
قبادی تاکید کرد: باتوجه به اینکه تقاضای مسکن رو به فزونی است و در مقابل، ساختوساز در رکود بهسر میبرد، پیشبینی میشود طی شهریور سال آینده، شاهد افزایش چندبرابری نرخ مسکن باشیم، بهطوریکه بهنظر میرسد آپارتمان به متری ۱۵۰میلیون تومان برسد.
وی با بیان اینکه هر مشوقی و معافیتی که به انبوهساز تعلق بگیرد، موجب افزایش انگیزه سرمایهگذاری در بازار مسکن خواهد شد، گفت: برای مثال میتوانند دستوری مبنی بر افزایش طبقات واحدهای مسکونی به صورت کنترلشده صادر کنند، همچنین اگر تسهیلات مسکن افزایش یابد، متقاضیان تشویق به خرید میشوند. در کنار این موارد باید ساخت مسکن حمایتی ادامه یابد تا اقشار کمدرآمد با مشکل تامین سرپناه مواجه نباشند.
این فعال ساختوساز در پاسخ به این سوال چقدر مسائل سیاسی بر ساختوساز تاثیرگذاشته است، گفت: اقتصاد همواره تحتتاثیر مسائل سیاسی است، اما از آنجایی که فعلا جنگ بزرگی بین ایران و امریکا رخ نداده، این موضوع به شکل غیرمستقیم بر بازار مسکن تاثیر دارد، در واقع ساختوساز با نبود سرمایهگذار مواجه است، چون توجیه اقتصادی ندارد و سرمایهگذار ترجیح میدهد وارد بازارهایی نظیر طلا و ارز شود که زودبازده هستند.
خواب عمیق بازار ساختوساز
همچنین رضا میرزاهدی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: بازار ساختوساز درگیر رکود تورمی شده و به خواب عمیقی رفته، بهطوریکه هیچگونه جذابیتی برای سرمایهگذاران ندارد و بسیاری از این بازار خارج شدهاند. در واقع افزایش چندصد برابری نرخ مصالحساختمانی، هزینه ساختوساز را بالا برده، اما از آنجایی که نرخ تمامشده ملک افزایش نیافته است، ساختوساز برای انبوهسازان صرفه اقتصادی ندارد. از طرف دیگر، شاهد آن هستیم که قدرت خرید مردم بهقدری کاهش یافته که از عهده اجاره ملک برنمیآیند، چه برسد به خرید مسکن. همین موارد کافی است که انبوهساز با کاهش نقدینگی شدید مواجه شود و بهتبع آن، تمایلی به ساختوساز نداشته باشد.
تاثیر سیاستهای دولت بر مسکن
وی با بیان اینکه مسئله دیگری که منجر به تشدید رکود بازار ساختوساز شد، اعمال تحریمهای بینالمللی علیه ایران بود، گفت: زمانی که کشوری تحریم میشود یا باید مانند کرهشمالی یک سیاست منقبض پیاده کرد یا مانند کشور ونزوئلا بهسراغ سیاست منبسط همراه با چاپ زیاد پول رفت. ایران پس از اعمال تحریم، سیاست انبساطی همراه با چاپ پول را در پیش گرفت که منجر به افزایش تورم شد. بههمیندلیل شاهد افزایش چندصدبرابری نرخ مصالح ساختمانی، طلا، دلار و کالاهای دیگر هستیم. در واقع زمانی که سازندگان مجبور هستند هرچند وقت یکبار مصالح ساختمانی را به نرخ بالاتری خریدار کنند، دیگر تمایلی به باقی ماندن در این بازار ندارند. از طرف دیگر، شاهد آن بودیم که بهعلت خروج اتباع خارجی از کشور، حقوق و دستمزد کارگران بسیار بالا رفت، بهطوریکه این مورد هم مزید بر علت شد تا انبوهساز تمایلی به ساختوساز نداشته باشد.
تاختوتاز زمین
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه افزایش نرخ زمین از عوامل رکود و فرار انبوهسازان از بازار مسکن بود، گفت: دولت چهاردهم بهدنبال پیاده کردن قانون جهش تولید مسکن بهسراغ پروژه نهضت ملی مسکن رفت و اراضی ملی با همکاری استانداردها، سازمان ملی زمین و مسکن و بنیاد مسکن آزاد کرد، اما حتی حذف نرخ زمین هم تمایلی برای انبوهسازان ایجاد نکرد، چراکه بهقدری نرخ مصالح ساختمانی بالا رفته بود که ساختوساز برای سازندگان صرفه اقتصادی نداشت.
ابهامات و تنشهای سیاسی
میرزاهدی تصریح کرد: شاهد آن بودیم که در سال اول رئیسجمهوری پزشکیان، امریکا و اسرائیل جنگ را با ایران آغاز کردند، بههمینعلت اقتصاد کشور وارد یک دوره اغما شد و بهتبع بخش صنعت ساختمان پویایی خود را از دست داد و دچار رکود عمیق شد، چراکه سرمایهگذاران پولهای خود را روانه بازارهایی نظیر طلا و ارز که نقدشوندگی بالاتری داشتند، کردند.
وی گفت: چالشهای سیاسی دولت با دولتهای دیگر موجب شد که نتوانیم سرمایهگذاران خارجی را جذب کنیم. این در حالی است که در برنامه ششم و هفتم بر جذب سرمایهگذاری خارجی تاکید شده است. از طرف دیگر، کاهش فروش نفت موجب شد بانک مرکزی برای جبران کاهش نقدینگی دست به چاپ پول بزند و بهدنبال آن، تورم افزایش یابد. در این شرایط طبیعی است که مردم بهجای سرمایهگذاری در بخش مسکن، بهسراغ رفع نیازهای اولیه خود بروند.
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: بهعلت رکود حاکم بر بازار مسکن و ساختوساز، تمام فعالان این حوزه یکی پس از دیگری با ورشکستگی مواجه شدند، چراکه موعد پرداخت اقساط وامشان گذشته بود و واحدهای مسکونی ساختهشده بدون مشتری بودند.
عبور از هفتخان برای اخذ مجوز
میرزاهدی تصریح کرد: یکی از دلایل دیگری که موجب شده است انبوهسازان تمایلی به ساختوساز نداشته باشند، بروکراسی پیچیده اداری برای دریافت پروانه است. زمانی که صدور مجوز یک تا 1.5 سال طول میکشد، انبوهساز قدرت مدیریت هزینه ساخت یک پروژه را نخواهد داشت، چراکه تورم موجب افزایش چندبرابری نرخ هزینه ساخت میشود.
وی ادامه داد: البته طی چند ماه اخیر، شهرداری در یک اقدام خارقالعاده و یکطرفه، اقدام به حذف سازمان نظام مهندسی ساختمان از مسیر معرفی مهندسناظر به مالکان متقاضی پروانهساختمان کرد که موجب شد، مجموعه عظیمی از دستگاههای دولتی، شورای شهر، نظام مهندسی، تشکلهای ساختمانی و اهالی بازار ساختوساز در شوک فروبروند، اما این اقدام هم کمکی به بازار مسکن نکرد.
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه برای خروج بازار مسکن از چنین وضعیتی باید وزارت راهوشهرسازی بهعنوان متولی بازار مسکن اقداماتی انجام دهد، گفت: وزیر راهوشهرسازی اعلام کرده است منابع مالی ساخت مسکن استیجاری از طریق فروش اموال مازاد وزارت راهوشهرسازی تامین شود. اگر چنین طرحی عملیاتی شود و گروهی از افراد از سندیکاهای مختلف گرفته تا شهرداری و دهیاری دخالتی نکنند، بخشی از مشکلات بازار مسکن رفع خواهد شد.
میرزاهدی با بیان اینکه بزرگترین مشکلی که در حال حاضر داریم، وابستگی به سندیکاهای مختلف است، گفت: وزارت راهوشهرسازی باید بخشهای لابیگر را حذف کند نظیر اقدامی که در راستای حذف سوداگری و دلالی مشاوران املاک انجام داد.
وامهای ضروری
وی ادامه داد: زمانی که لابیگری و گردش مالی چندصدمیلیاردی نظاممهندسی حذف شود، فقط نقش ناظر را بازی خواهد کرد. البته چندینبار وزارت راهوشهرسازی چنین تصمیمی گرفته، اما ابتر باقی مانده است. همچنین باید اقداماتی انجام دهد تا شهرداری طی ۱۵روز مجوز صادر کند، نه اینکه انبوهساز چندمیلیارد برای صدور پروانه هزینه کند و درگیر کاغذبازی و بروکراسی پیچیده اداری شود.
بنابراین باید محدودیت شهرداری و نظام مهندسی در دستور کار وزارت راه و شهرسازی قرار گیرد، نه اینکه هرکدام برای خود سازی بزنند و خودمختار باشند.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: زمانی که دست لابیگرها نظیر نظاممهندسی قطع شود، دیگر برای انتخابات دست به باندبازی نمیزنند تا صندلی ریاست را تصاحب کنند، همچنین باید بانکها کمککننده بخشهایی نظیر مسکن باشند و با اعطای وام به متقاضیان مسکن و انبوهسازان بخشی از تامین مالی را برعهده بگیرند.
سخن پایانی
بازار ساختوساز درگیر رکود تورمی شده و به خواب عمیقی رفته، بهطوریکه هیچگونه جذابیتی برای سرمایهگذاران ندارد و بسیاری از این بازار خارج شدهاند. در واقع افزایش چندصد برابری نرخ مصالح ساختمانی هزینه ساختوساز را بالا برده، اما از آنجایی که نرخ تمامشده ملک افزایش نیافته است، ساختوساز برای انبوهسازان صرفه اقتصادی ندارد. از طرف دیگر، شاهد آن هستیم که قدرت خرید مردم بهقدری کاهش یافته که از عهده اجاره ملک برنمیآیند، چه برسد به خرید مسکن. همین موارد کافی است که انبوهساز با کاهش نقدینگی شدید مواجه شود و بهتبع آن، تمایلی به ساختوساز نداشته باشد، بنابراین دولت باید با راهکارهایی نظیر اختصاص مشوقها به انبوهسازان و اعطای تسهیلات کارآمد بانکی، صنعت ساختوساز را نجات دهد.
