رکود عمیق در معاملات مسکن؛ آینده این بازار چه میشود؟
ریحانه تاش پور : بازار مسکن در حالی روزهای پرنوسانی را پشت سر میگذارد که کاهش معاملات، رشد هزینههای ساخت و افت قدرت خرید خانوارها، چشمانداز این بخش را بیش از هر زمان دیگری مبهم کرده است. فعالان بازار میگویند مجموعهای از عوامل اقتصادی و تصمیمهای معوق، مسیر آینده مسکن را در نقطهای حساس قرار داده و خریداران و فروشندگان را به انتظار کشانده است.
بازار مسکن در آستانه فصل جدید؛ چشمانداز مبهم، تصمیمهای سخت
بازار مسکن در ماههای اخیر دوباره به یکی از اصلیترین دغدغههای خانوارها تبدیل شده است؛ بازاری که نهتنها از رکود چندساله خارج نشده، بلکه با موجی از نااطمینانی، تغییرات قیمتی و کاهش قدرت خرید مواجه است. بررسیها نشان میدهد که اگرچه برخی شاخصها از کند شدن سرعت رشد قیمت حکایت دارند، اما هنوز نشانهای از بازگشت ثبات پایدار دیده نمیشود و بسیاری از فعالان این حوزه معتقدند که سال پیشرو نیز برای خریداران و حتی سازندگان، سالی آسان نخواهد بود.
کاهش معاملات؛ نشانهای از رکود یا انتظار برای تغییر؟
آمارهای غیررسمی از بنگاههای ملکی نشان میدهد که حجم معاملات در بسیاری از شهرها کاهش محسوسی داشته است. این کاهش تنها به دلیل افزایش قیمتها نیست؛ بلکه بخش قابل توجهی از خریداران در وضعیت «انتظار» قرار گرفتهاند. آنها امیدوارند که با تغییر سیاستهای اقتصادی، افزایش عرضه یا تعدیل قیمتها، شرایط خرید مناسبتری فراهم شود.
در مقابل، فروشندگان نیز تمایل چندانی به کاهش قیمت ندارند. بسیاری از مالکان ترجیح میدهند ملک خود را نگه دارند تا شاید در ماههای آینده با رشد دوباره قیمتها مواجه شوند. این رفتار دوطرفه باعث شده بازار در نوعی سکون فرو برود؛ سکونی که نه به نفع خریدار است و نه فروشنده.
قدرت خرید؛ چالشی که هر روز بزرگتر میشود
یکی از مهمترین عوامل رکود در بازار مسکن، کاهش شدید قدرت خرید خانوارهاست. با وجود افزایش درآمدها در برخی بخشها، فاصله میان رشد قیمت مسکن و رشد درآمد همچنان بسیار زیاد است. در بسیاری از شهرها، خرید یک واحد مسکونی متوسط به درآمد چندین سال یک خانوار نیاز دارد؛ موضوعی که باعث شده بسیاری از افراد از بازار خرید خارج شده و به سمت اجارهنشینی طولانیمدت سوق پیدا کنند.
کارشناسان معتقدند که بدون اصلاح ساختار درآمدی، افزایش تسهیلات مؤثر و کنترل هزینههای ساخت، امکان بازگشت واقعی قدرت خرید وجود ندارد. حتی وامهای فعلی نیز به دلیل نرخ سود بالا و مبلغ پایین، تأثیر چندانی در توان خرید متقاضیان ندارند.
بازار اجاره؛ فشار مضاعف بر خانوارها
در کنار بازار خرید، بازار اجاره نیز با چالشهای جدی روبهروست. افزایش نرخ اجارهبها در سالهای اخیر باعث شده سهم هزینه مسکن در سبد خانوار به بالاترین سطح خود برسد. بسیاری از مستأجران ناچار شدهاند به مناطق دورتر یا واحدهای کوچکتر نقل مکان کنند.
برخی گزارشها نشان میدهد که موجران نیز با افزایش هزینههای نگهداری و مالیاتها، تمایل بیشتری به افزایش اجارهبها دارند. این موضوع فشار مضاعفی بر مستأجران وارد کرده و حتی برخی خانوارها را به سمت سکونت در حاشیه شهرها سوق داده است.
هزینههای ساخت؛ مانعی بزرگ برای افزایش عرضه
یکی از دلایل اصلی کمبود عرضه در بازار مسکن، افزایش چشمگیر هزینههای ساختوساز است. قیمت مصالح ساختمانی، دستمزدها و هزینههای جانبی در سالهای اخیر رشد قابل توجهی داشته و بسیاری از سازندگان کوچک را از بازار خارج کرده است. این موضوع باعث شده بخش عمده ساختوسازها در اختیار شرکتهای بزرگ یا پروژههای دولتی قرار گیرد.
با این حال، حتی پروژههای بزرگ نیز با چالشهایی مانند تأمین مالی، طولانی شدن زمان ساخت و نوسانات اقتصادی مواجهاند. نتیجه این شرایط، کاهش سرعت عرضه واحدهای جدید و تشدید شکاف میان عرضه و تقاضاست.
سیاستهای دولتی؛ امیدها و ابهامها
دولت در سالهای اخیر برنامههای مختلفی برای ساماندهی بازار مسکن ارائه کرده است؛ از طرحهای حمایتی گرفته تا پروژههای ساخت انبوه. با این حال، بسیاری از این طرحها یا به مرحله اجرا نرسیدهاند یا تأثیر محدودی بر بازار داشتهاند.
کارشناسان معتقدند که برای ایجاد ثبات در بازار، باید مجموعهای از سیاستهای هماهنگ در حوزههای مالی، بانکی، مالیاتی و ساختوساز اجرا شود. بهویژه اصلاح نظام مالیاتی و جلوگیری از سوداگری میتواند نقش مهمی در کنترل قیمتها داشته باشد.
نقش سرمایهگذاران؛ از حضور پررنگ تا عقبنشینی محتاطانه
بازار مسکن همواره یکی از مقاصد اصلی سرمایهگذاری در کشور بوده است. اما در ماههای اخیر، برخی سرمایهگذاران به دلیل نااطمینانیهای اقتصادی، از ورود به این بازار خودداری کردهاند. آنها ترجیح میدهند سرمایه خود را در بازارهای نقدشوندهتر یا کمریسکتر نگه دارند.
با این حال، گروهی دیگر همچنان مسکن را امنترین گزینه میدانند و معتقدند که حتی در شرایط رکود نیز ارزش ملک در بلندمدت حفظ میشود. این دو نگاه متفاوت باعث شده رفتار سرمایهگذاران در بازار مسکن پیچیدهتر از گذشته باشد.
چشمانداز آینده؛ ثبات یا ادامه نوسان؟
پیشبینی آینده بازار مسکن همیشه دشوار بوده، اما آنچه مشخص است اینکه بازار در کوتاهمدت با تغییرات بنیادین مواجه نخواهد شد. بسیاری از کارشناسان معتقدند که اگر سیاستهای اقتصادی به سمت ثبات حرکت کند، بازار مسکن نیز به تدریج آرام خواهد گرفت. اما در صورت ادامه نوسانات، احتمال افزایش دوباره قیمتها و کاهش بیشتر معاملات وجود دارد.
در مجموع، بازار مسکن در نقطهای حساس قرار گرفته است؛ نقطهای که تصمیمگیری در آن برای خریداران، فروشندگان و حتی سازندگان دشوارتر از همیشه است. آینده این بازار بیش از هر زمان دیگری به سیاستهای اقتصادی و توان دولت در ایجاد ثبات بستگی دارد.
سخن پایانی
در پایان میشود گفت بازار مسکن امروز بیش از هر زمان دیگری نیازمند آرامش، تصمیمگیریهای دقیق و سیاستگذاریهای هماهنگ است. آنچه در ماههای آینده رخ میدهد، نهتنها مسیر قیمتها را تعیین میکند، بلکه بر کیفیت زندگی میلیونها خانوار اثر مستقیم خواهد داشت. در چنین شرایطی، شفافیت، برنامهریزی بلندمدت و دوری از تصمیمهای مقطعی میتواند تنها راه عبور از این دوره پرچالش باشد؛ دورهای که هر انتخاب در آن، آیندهای متفاوت برای بازار رقم میزند.
