مقایسه بازار مسکن با بازارهای دیگر حاکی از آن است که نه‌تنها نرخ مسکن افزایش نیافته، بلکه کاهش نرخ را هم تجربه کرده، این در حالی است که سرمایه‌گذاری در بازار سکه و ارز بسیار داغ بوده و با جهش قیمتی بالایی مواجه بوده‌اند. کارشناسان معتقدند؛ دیر یا زود نرخ مسکن هم افزایش خواهد یافت، چراکه عرضه مسکن به‌شدت کاهش یافته است، بنابراین فرصت مناسبی است تا سرمایه‌گذاران وارد بازار مسکن شوند.

 ناگفته نماند، ریسک چنین تصمیمی بالاست، چراکه در صورت تشدید تنش‌های ایران و امریکا، سرمایه‌گذاران متضرر خواهند شد. بنابراین باید تمام جوانب را در نظر بگیرند، البته در شرایط رکود تورمی خرید واحدهای کوچک مسکونی و ارزان‌قیمت در بلندمدت به‌صرفه خواهد بود. شواهد و قرائن حاکی از آن است که خرید و فروش واحدهای کوچک‌مقیاس در جنوب تهران رونق دارد. صمت در گزارش امروز به بررسی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن پرداخته است که در ادامه می‌خوانید.

ریسک بالای سرمایه‌گذاری

در همین زمینه حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: اگر شرایط سیاسی و اقتصادی مهیا باشد، سرمایه‌گذاری در بازار مسکن امکان‌پذیر است. متاسفانه از آنجایی که ابهامات سیاسی پس از جنگ ۱۲روزه بر طرف نشده، بازار مسکن در شرایط خوبی به‌سر نمی‌برد. عدم‌رونق خرید و فروش و رکود حاکم بر بازار ساخت‌وساز تاثیر نامساعدی بر اقتصاد گذاشته است، چراکه سهم مسکن در تولید ناخالص داخلی بدون نفت حدود ۱۵درصد است، اما در حال‌ حاضر به کمتر از ۵ درصد رسیده است. در واقع صنعت ساختمان همواره در اشتغال، سرمایه‌گذاری و تحریک سایر صنایع نقش کلیدی بازی می‌کند، اما هم‌اکنون با افول جایگاه این حوزه در اقتصاد مواجهیم.

وی افزود: سرمایه به جایی سرازیر می‌شود که اطمینان‌خاطری نسبت به بازگشت سرمایه وجود داشته باشد تا وقتی که شرایط سیاسی کشور روشن نشود، نباید انتظار داشت که سرمایه‌گذار ریسک را بپذیرد و وارد بازار مسکن شود.

محتشم گفت: بازار مسکن قبل از جنگ ۱۲روزه در حال‌ گذار از رکود بود و غیرطبیعی هم نبود، چراکه نوسانات و تغییرات مسکن سینوسی بود، اما جنگ ۱۲روزه بازار مسکن را تحت‌الشعاع قرار داد و موجب افزایش فاصله بین بازار مسکن با سایر بازارها نظیر طلا و دلار شد.

مسکن در حاشیه

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: البته ایجاد فاصله بین بازار مسکن با بازار طلا و ارز کاملا طبیعی است، چراکه در شرایط نامساعد سیاسی، سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند در بازارهایی سرمایه‌گذاری کنند که نقدشوندگی بیشتری نسبت به بازارهای دیگر دارند. از آنجایی که هنوز تکلیف وضعیت سیاسی کشور مشخص نیست، سرمایه‌گذاری در تمام حوزه‌ها و صنایع نظیر مسکن محدود شده است، البته ناگفته نماند طی 3 ماه گذشته، شاهد افزایش قیمت ۱۵درصدی در واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ در جنوب شهر تهران بودیم.

محتشم ادامه داد: از آنجایی که تقاضایی در بازار مسکن وجود ندارد و سازندگان هم به‌علت کمبود نقدینگی قادر به ساخت‌وساز نیستند، تنها راه خرید و فروش واحدهای مسکونی ساخته‌شده تهاتر است؛ روشی که در شرایط فعلی بسیار مرسوم شده است.

این کارشناس بازار مسکن گفت: نبود تقاضا موجب شده است تولید مسکن بسیار پایین بیاید، حتی شاهد آن هستیم که برخی پروژه‌ها متوقف شده‌اند. در صورتی که دولت فکری به حال شرایط بازار مسکن نکند، علاوه بر اینکه کاهش تولید، سبب جاماندگی این بازار از تورم و مزید بر علت خواهد شد، با انفجار نرخ مسکن نیز مواجه خواهیم بود.

وی در پاسخ به این سوال موافق چنین نظریه‌ای هستند که اکنون بهترین زمان برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است، گفت: نظریه درستی است، اما باید سرمایه‌گذار ریسک آن را هم بپذیرد، به این معنی اگر شرایط سیاسی کشور به‌سمت جنگ و تنش بیشتری رفت، آمادگی ضرر و زیان را داشته باشد، چراکه در این شرایط بازارهایی نظیر طلا و ارز رونق و بازدهی بیشتری دارند.

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که وضعیت بازار مسکن را چطور ارزیابی می‌کنید، گفت: بازار مسکن فعلا نامتعادل است و سرمایه‌گذاران باید در انتظار ثبات سیاسی بمانند. در این صورت سود کلانی هم به جیب خواهند زد، اما اگر تنش در منطقه توسعه یابد، طبیعتا بخش مسکن تحت‌تاثیر قرار خواهد گرفت و به ضرر سرمایه‌گذاران تمام خواهد شد.

محتشم در پاسخ به این سوال که باید چه اقداماتی انجام شود که وضعیت بخش مسکن بهبود یابد، گفت: بخش مسکن مولدزاست و صنایع بسیاری به آن وابسته هستند، بنابراین تا زمانی که وضعیت سیاسی کشور بهبود نیابد، نباید انتظار داشت این بخش از وضعیت فعلی خارج شود، در واقع تا زمانی که سیاست تعامل با دنیا را در پیش نگیریم و از شرایط نه جنگ نه صلح خارج نشویم، اوضاع اقتصاد کشور به همین منوال خواهد بود که بخش مسکن هم از این قاعده مستثنا نخواهد بود.

وی در پاسخ به این سوال که چه انتظاراتی از دولت دارید، گفت: قبل از جنگ هم، فعالان بخش ساختمان هشدارهایی را به دولت می‌دادند که نباید رکود بازار مسکن تداوم یابد، چراکه بسیاری از صنایع به بخش مسکن وابسته هستند و تحت‌تاثیر قرار می‌گیرند، به‌طوری‌که اگر تولید مسکن کاهش یابد، نرخ مسکن بالا می‌رود و مستاجران آسیب می‌بینند. این در حالی است که براساس اصل ۳۱ قانون اساسی، داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است و دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند، به‌ویژه روستانشینان و کارگران، زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.

بهترین فرصت برای سرمایه‌گذاری

همچنین فرشید پورحاجت، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: تنش بین ایران و امریکا بر بازار مسکن تاثیرگذار بوده، اما به‌طورکلی وضعیت معاملات در مقایسه با پاییز بهتر شده است. اما در حال‌ حاضر سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت‌وساز شرایط خوبی ندارد، به‌طوری‌که بخش زیادی از فعالان این حوزه در بلاتکلیفی به‌سر می‌برند.

وی افزود: در صورتی که تنش‌های سیاسی کاهش یابد، می‌توان امیدوار بود سرمایه‌گذاران وارد این حوزه شوند.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: باتوجه به اینکه نرخ مسکن نسبت به بازارهای دیگر رشد نداشته، بهترین فرصت برای خرید است، زیرا در بازارهای دیگر نظیر طلا حباب وجود دارد و در صورت هرگونه تغییری در اوضاع سیاسی با ریزش مواجه خواهیم شد.

پورحاجت در پاسخ دولت باید چه اقداماتی در راستای بهبود وضعیت بازار مسکن انجام دهد، گفت: کاهش تصدی‌گری و مداخله دولت در بازارها اقدام مثبتی به‌شمار می‌رود، اما مجلس باید از وضع قوانین بازدارنده دست بردارد. چنین رویکردی از سال ۹۴ پیاده شده که به‌ضرر بازار مسکن بوده است. وی با بیان اینکه مجلس کارنامه قابل‌قبولی در حوزه ساختمان ندارد، گفت: متاسفانه شاهد آن هستیم که مجلس برای تسهیل سرمایه‌گذاری و رفع موانع تولید مسکن هیچ اقدامی انجام نداده است و باید رویکرد خود را تغییر دهد. اگرچه بهارستان‌نشینان معتقدند؛ قوانین جهش تولید مسکن و ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها را تدوین کرده‌اند، اما در مقابل انواع و اقسام قوانین و محدودیت‌های مالیاتی و بیمه‌ای برای سازندگان در نظر گرفته‌اند که بسیار دست و پا گیر بوده است.

ورود سرمایه‌ها به بخش مسکن

بازگشت مسکن به سبد خرید سرمایه‌گذاران

در ادامه منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن به تجارت‌نیوز گفت: اگر بخواهیم در حوزه اقتصادی نمودار «ارزش ـ هزینه» را بررسی کنیم، به این نتیجه می‌رسیم که جامعه اقتصادی و افراد آن، علاقه‌مند هستند هزینه‌ای که در قبال خرید کالا، خدمات و نظایر آن پرداخت می‌کنند، به‌نحو مطلوب و شایسته درک شود، پذیرفته شود و برای‌شان ارزشمند باشد. وی درباره اهمیت خرید مسکن گفت: در حوزه اقتصاد مسکن و به‌ویژه در میان خانوارهای ایرانی، بالاترین ارزش به‌لحاظ هزینه‌کرد، مربوط به خرید آپارتمان و املاک است. این موضوع، علاوه بر آنکه ملک را به‌عنوان یک دارایی سرمایه‌ای و یک ارزش اقتصادی برای افراد شناسایی می‌کند، از منظر فرهنگی نیز اهمیت آن را نشان می‌دهد.

این کارشناس بازار مسکن در ادامه اضافه کرد: «خرید ملک و آپارتمان به‌دلیل جایگاه فرد و خانواده، دارای اهمیت بوده و به تثبیت موقعیت اجتماعی افراد کمک می‌کند و بار روانی ناشی از نداشتن دارایی ملکی را کاهش می‌دهد.» غیبی ادامه داد: مجموع این ارزش‌ها، چه از منظر فرهنگی و معنوی و چه از جنبه اقتصادی، ما را به این جمع‌بندی می‌رساند که خرید ملک و آپارتمان برای یک خانواده ایرانی، از ارزش بالایی برخوردار است. غیبی گفت: اتفاقی که در حال ‌حاضر رخ می‌دهد، این است که مردم دارایی‌ها و مبالغ ریالی خود را در بازارهای موازی و سهل‌الوصول سرمایه‌گذاری کرده‌اند. عده‌ای معتقد بودند؛ سرمایه و نقدینگی آنها برای خرید ملک کفایت نمی‌کرده و متناسب با آن، به خرید طلا، ارز و نظایر آن اقدام کرده‌اند.

ارزش ریالی طلا از ملک سبقت گرفته است

این کارشناس بازار مسکن مطرح کرد: اکنون آنچه در جریان است، این است که ارزش ریالی طلا به‌گونه‌ای افزایش یافته که از ارزش ریالی ملک، به‌عنوان یک دارایی سرمایه‌ای، سبقت گرفته است. در نتیجه، یک فرصت تبدیلی ایجاد شده است تا مردم بتوانند دارایی‌های خود را به بهترین ارزشی که به آن باور دارند، یعنی ملک و آپارتمان، تبدیل کنند.

وی توضیح داد: براساس مشاهدات و مطالعات میدانی نیز این موضوع تایید می‌شود؛ معاملاتی که به‌ویژه در واحدهای ریزمتراژ و با مبلغ حدود 8 تا ۱۳ میلیارد تومان در حال انجام است، با تقاضای بالایی همراه شده است. این کارشناس بازار مسکن افزود: دارایی‌های موجود مردم، از جمله ارز و طلا، به سطحی رسیده که با فروش آنها امکان تبدیل وضعیت و ورود به بازار خرید ملک و آپارتمان فراهم شده است. وی گفت: پیش‌تر بحث‌های مختلفی در این حوزه مطرح شده بود، اما به این شاخص به‌طورمشخص پرداخته نشده بود؛ شاخصی که نشان می‌دهد دارایی‌هایی مانند طلا و ارز که در اختیار مردم بوده، اکنون از منظر ارزش ریالی به نقطه‌ای رسیده که امکان تامین یک سرپناه را فراهم می‌کند و مردم در حال تبدیل این وضعیت هستند. این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: از سوی دیگر، با نزدیک شدن به شب عید و همچنین به‌دلیل رشد هیجانی و تا حدی کنترل‌نشده بازارهای موازی که خود، نیازمند بررسی و آسیب‌شناسی است، این نوع سرمایه‌ها با سرعت بالایی در حال ارزش‌آفرینی هستند. غیبی افزود: در چنین شرایطی، هرگاه مردم احساس کنند، سطح ارزش سرمایه آنها برای خرید یک واحد آپارتمان مطلوب شده است، اقدام به خرید می‌کنند. مجموع این عوامل باعث می‌شود که در آستانه شب عید، میزان تقاضا و تحرک در بازار افزایش پیدا کند؛ هم به‌دلیل انگیزه‌های اقتصادی و هم به این دلیل که ذات بازار شب عید، مردم را به تبدیل وضعیت و تصمیم‌گیری برای خرید، هدایت می‌کند.

سخن پایانی

فاصله بین بازار مسکن با بازار طلا و ارز کاملا طبیعی است، چراکه در شرایط نامساعد سیاسی سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند در بازارهایی سرمایه‌گذاری کنند که نقدشوندگی بیشتری نسبت به بازارهای دیگر دارند. از آنجایی که هنوز تکلیف وضعیت سیاسی کشور مشخص نیست سرمایه‌گذاری در تمام حوزه‌ها و صنایع نظیر مسکن محدود شده است. البته باتوجه به اینکه نرخ مسکن در کف قرار گرفته، اکنون بهترین زمان برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است، اما باید سرمایه‌گذار ریسک آن را هم بپذیرد، به این معنی اگر شرایط سیاسی کشور به‌سمت جنگ و تنش بیشتری رفت، آمادگی ضرر و زیان را داشته باشد، چراکه در این شرایط بازارهایی نظیر طلا و ارز رونق و بازدهی بیشتری دارند.