صفرهایی که برای مردم سرپناه نمی‌شود
در حالی سفره مردم هر روز با افزایش سهم مسکن از سبد خانوار کوچک‌تر می‌شود که دولت پزشکیان پس از گذشت یک سال از عمر خود، قصد دارد ۴ صفر از این سفره حذف کند؛ صفرهایی که رفتن‌شان نه برای مردم آب و نان می‌شود، نه سرپناه. در حال حاضر به‌قدری قدرت خرید مردم کاهش یافته که حتی از عهده هزینه اجاره برنمی‌آیند و به حاشیه شهرها کوچ کرده‌اند، بماند که صاحب خانه شدن برایشان رویا شده است. با این اقدامات نمایشی و بی‌برنامه، نباید انتظار داشت که قدرت خرید مردم و معیشت‌شان بهبود یابد. چون دولتی که باید دغدغه کاهش تورم، کنترل نقدینگی و تامین سرپناه برای اقشار کم‌درآمد را داشته باشد، سرش به تغییر دکوراسیون اقتصاد با حذف ۴ صفر گرم شده است، البته ناگفته نماند از آنجایی که با کسری بودجه نیز مواجه است، تزئین اقتصاد از جیب مردم پرداخت خواهد شد، بنابراین جای تعجب ندارد که با افزایش قیمت‌ها هم مواجه شویم. بررسی تجربیات کشورهای دیگر در زمینه حذف صفر از پول ملی نشان می‌دهد؛ زمانی که ابتدا ساختار اقتصاد آن کشورها اصلاح شده، با کاهش تورم روبه‌رو شده‌اند، اما وقتی فقط ظاهر اقتصاد را با حذف ۴ صفر تغییر دادند، تشدید تورم را تجربه کرده‌اند. براساس آنچه گفته شد، این سوالات مطرح می‌شود که با تورم ۴۰ درصدی و کاهش قدرت خرید مردم، دولت باید دغدغه حذف ۴ صفر را داشته باشد یا اینکه برای بالا رفتن رفاه اجتماعی مردم به فکر تامین سرپناه باشد و آیا این اقدام تاثیری بر افزایش قدرت خرید مردم خواهد داشت؟ در گزارش امروز صمت به بررسی افزایش سهم مسکن در سبد خانوار و در مقابل حذف ۴ صفر از اسکناس ملی پرداخته است که در ادامه می‌خوانید.
تاثیر حذف صفر بر نرخ مسکن
با تصویب نهایی لایحه حذف 4 صفر از پول ملی، بانک مرکزی طی 2 سال آینده مقدمات اجرای طرح را فراهم میکند و در 3سال بعد، بیش از ۱۰.۵ میلیارد قطعه اسکناس فعلی جمع‌آوری و اسکناس‌های جدید با واحد ریال و قران منتشر می‌شود. از دیدگاه کارشناسی، تاثیر حذف صفر بر بازار مسکن روانی و کوتاه‌مدت خواهد بود. برای نمونه یک آپارتمان ۵۰ میلیارد ریالی (۵ میلیارد تومانی)، پس از حذف 4 صفر، ۵ میلیون تومان جدید نرخ خواهد داشت. این کاهش اسمی ممکن است این توهم را ایجاد کند که قیمت‌ها پایین آمده و خرید آن آسان‌تر شده است. این امر می‌تواند به‌طورموقت باعث افزایش پرس‌وجو و جنب‌وجوش در بازار شود. البته این خطر در بازار دارایی‌های گران‌قیمت مانند مسکن بسیار جدی‌تر است. مالک یک آپارتمان که نرخ آن برای مثال ۵.۲۵۰.۰۰۰.۰۰۰ تومان (پنج میلیارد و دویست و پنجاه میلیون تومان) است، پس از حذف 4 صفر نرخ ملکش معادل ۵۲۵.۰۰۰ تومان جدید خواهد شد. این مالک به احتمال زیاد تمایل خواهد داشت، نرخ ملک خود را به عددی رند مانند ۵۳۰.۰۰۰ یا حتی ۵۵۰.۰۰۰ تومان جدید گرد کند.
این گرد کردن‌های جزئی در مقیاس‌های بزرگ، به‌معنای افزایش چند ده یا چند صد میلیون تومانی نرخ واقعی ملک است و می‌تواند یک جهش قیمتی یک‌باره را به بازار تحمیل کند. ناگفته نماند، حذف صفر هیچ‌کدام از عوامل اصلی تعیین‌کننده نرخ مسکن نظیر هزینه‌های ساخت (مصالح، زمین و پروانه)، نرخ تورم عمومی، سیاست‌های پولی و نرخ بهره بانکی، قدرت خرید مردم و چشم‌انداز اقتصادی کشور را تغییر نخواهد داد. بنابراین حذف صفر به خودی خود مسکن را ارزان یا گران نمی‌کند. چراکه نرخ مسکن تابع متغیرهای بنیادین اقتصاد کلان است. اگر تورم سالانه ۴۰ درصد باقی بماند، نرخ یک آپارتمان ۵ میلیون تومانی جدید نیز در سال بعد به ۷ میلیون تومان جدید افزایش خواهد یافت. تاثیر اصلی، یک شوک روانی کوتاه‌مدت و خطر یک جهش قیمتی یک‌باره به‌دلیل «گرد کردن» قیمت‌ها و ارقام است.
در انتظار اتفاق مثبتی نباشید
در همین زمینه میثم مهرپور، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: به‌طورکلی حذف ۴ صفر از پول ملی، اقدام اصلاحی و ساختاری محسوب نمی‌شود، یعنی عملا اتفاق مثبتی در اقتصاد نمی‌افتد، بلکه صرفا یک اقدام حسابداری است که بیشتر در راستای سهولت مبادلات مالی انجام می‌شود، بنابراین نمی‌توان انتظار داشت حذف ۴ صفر بر بهبود معیشت مردم، کاهش تورم و نرخ مسکن، تاثیری داشته باشد.
وی خاطرنشان کرد: تجربیات ۱۸کشور دیگر که طی چند سال اخیر اقدام به حذف صفر کردند، نشان می‌دهد که کشورهایی موفق بودند که ابتدا دست به اصلاح ساختار اقتصادی زدند و در کنار آن، ظاهر پول را با تعداد صفر تغییر دادند؛ در واقع شأن و شخصیت پول ملی‌شان را حفظ کردند.
هزینه بالا، مانع اجرا شد
مهرپور تاکید کرد: به‌صورت‌کلی یکی از دلایلی که موجب شد حذف صفر طی 2 دهه اجرا نشود، تورم ساختاری بود که از دهه ۵۰ با آن درگیر بودیم و کاهش ارزش پول ملی را نیز به‌دنبال داشت. به‌همین‌دلیل تعداد صفرهای پول برای خرید یک کالا بیشتر و بیشتر شد. این ایده از 2 دهه پیش به ذهن سیاست‌گذاران خطور کرد، اما به‌علت هزینه بالا اجرا نشد، چراکه باید پول جدید منتشر می‌کردند و نرم‌افزارها و سامانه‌ها را تغییر می‌دادند که هزینه زیای در برداشت.
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: این اقدام که ظاهر پول را اصلاح میکند، چندان فایده‌ای ندارد، بلکه فقط موجب سهولت مبادلات تجاری می‌شود و شأن پول ملی را علی‌الظاهر برمی‌گرداند.
وی گفت: در دولت چهاردهم، سیاست‌گذار تصمیم گرفت تا حذف صفر اتفاق بیفتد، اما این کار اقدامی بیهوده است که یک هزینه چند هزار میلیارد تومانی به مردم تحمیل خواهد کرد، در حالی که اقدامی ساختاری به‌شمار نمی‌آید.
مهرپور تاکید کرد: دولت به‌جای حذف صفر باید اقداماتی در راستای افزایش رفاه اجتماعی مردم با تامین سرپناه بکند، چراکه مسکن شاخصی از وضعیت کشور است. طبیعتا بخشی از سبد درآمدی خانوارها صرف تامین سرپناه می‌شود؛ چه به‌صورت پس‌انداز و پرداخت تسهیلات خرید مسکن، چه به‌صورت اجاره ملک. البته سهم مسکن در سبد خانوار شهرهای بزرگ بالاتر است، به‌طوری‌که به بالای ۵۰ درصد می‌رسد.
اگر ساختار اقتصاد اصلاح می‌شد...
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: زمانی که با یک تورم عمومی بالا مواجهیم، حتی اگر بازار مسکن در رکود هم باشد، مستاجر و متقاضی خرید مسکن، از عهده هزینه برنخواهند آمد. به‌عبارت دیگر، نه مستاجر نفس راحت خواهد کشید، نه درآمدی برای خرید خانه پس‌انداز خواهد شد، چراکه هزینه جانبی در حال افزایش است.
وی گفت: اگر به‌جای حذف ۴ صفر، ساختار اقتصاد اصلاح شود، یک فرصت تنفس برای خانواده‌ها و مستاجرها فراهم خواهد شد. از سوی دیگر، مستاجران و دیگر اقشار جامعه مانند جوانان قادر خواهند بود، با پس‌انداز در بلندمدت صاحب خانه شوند.
مهرپور اظهار کرد: به‌علت اینکه نرخ مسکن رشد نداشته و از بازارهای دیگر عقب مانده است، رکود بازار چندان کمکی به مستاجرها نمی‌کند. چون قدرت خرید کاهش یافته است و هزینه صرف موارد دیگر می‌شود.
ضمن اینکه تجربه تاریخی نشان می‌دهد، زمانی که در رکود به‌سر می‌بریم، این احتمال وجود دارد که با یک جهش قیمتی در بازار مسکن مواجه شویم، به این ترتیب به‌جای اینکه وضعیت مردم در بخش مسکن ارتقا یابد، سهم مسکن در سبد خانوار بالاتر خواهد رفت.
در بازار مسکن اتفاقی نمی‌افتد
در ادامه فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: حذف ۴ صفر، تاثیری بر اوضاع اقتصادی کشور نظیر کاهش تورم یا افزایش قدرت خرید مردم نخواهد داشت، بلکه فقط اثر روانی مثبت دارد و امور حسابداری را تسهیل میکند، بنابراین اتفاقی در ساختار اقتصاد رخ نمی‌دهد که ملموس باشد.
وی افزود: زمانی‌که با حذف ۴ صفر تورم کاهش نمی‌یابد، نباید انتظار داشت که در بازارهایی نظیر مسکن اتفاقی بیفتد و روی کاهش تورم مسکن و افزایش قدرت خرید مردم تاثیری داشته باشد.
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: مسکن در رأس تمام نیازهای اقتصادی خانوار است، به‌همین‌دلیل نیازی اساسی تلقی می‌شود. هرچقدر سهم مسکن در سبد خانوار افزایش یابد، قدرت خرید مردم کاهش می‌یابد و تقاضا در دیگر بخش‌های اقتصاد پایین می‌آید. در واقع زمانی که در رکود به‌سر می‌بریم، بیشتر از آنکه اثر رکود روی حوزه مسکن مشهود باشد، در بخش‌های دیگر تاثیر می‌گذارد و مردم مجبور می‌شوند از هزینه‌هایی نظیر تفریح، آموزش و تغذیه کم کنند تا بتوانند از عهده هزینه مسکن برآیند؛ چنین شرایطی، در نهایت منجر به تشدید رکود خواهد شد.
سخن پایانی
حذف صفر از اسکناس‌های ملی به‌طورغیررسمی درماه‌های پایانی ۱۴۰۰ آغاز شد و به‌صورت رسمی در سال جاری به‌تصویب رسید. اگر چه موافقان و سیاست‌گذاران این طرح معتقدند؛ با کاهش ارزش پول ملی نسبت به ارزهای خارجی، لازم بود ۴ صفر حذف شود، مخالفان بر این باورند؛ زمانی که هنوز ساختار اقتصادی کشور اصلاح نشده است، دولت نباید دست به چنین اقدامات نمایشی و نمادین بزند.
در حال حاضر واکاوی آمار نشان می‌دهد، میانگین سهم مسکن در سبد هزینه‌ای خانوارهای شهری و روستایی، رشد ۴۲ درصدی را تجربه کرده،البته این عدد در کلانشهرها بالاتر است، به‌طوری‌که ۷۰ درصد درآمد خانوارها را می‌بلعد. باوجود چنین چالشی باید دولت گامی در راستای جهش تولید مسکن بردارد، اما فعلا مشغول اصلاح ظاهر اقتصاد با حذف ۴ صفر است. اقدامات نمادین برای اقتصاد کشور به وضعیت بحران‌زده مسکن کمکی نمی‌کند، چراکه برای بهبود وضعیت این بازار، باید بی‌ثباثی اقتصاد، جهش‌های ارزی و تورم بالا رفع شود. چنین اقداماتی نه قدرت خرید مردم را افزایش می‌دهد، نه دردی از سازندگان مسکن کم میکند؛هزینه‌هایی نظیر افزایش نرخ ساخت، حقوق و دستمزد.
