در این گزارش به‌صراحت اعلام شده تا ابتدای دهه ۹۰، دهک‌های یک تا ۳ در عمل به‌دلیل ناتوانی در پرداخت اقساط بانکی از حق دسترسی به مسکن مناسب محروم بودند؛ هم‌اکنون این ۳ دهک به‌صورت مطلق و دهک‌های چهارم و پنجم و حتی بخشی از دهک ششم نیز «نسبتا» قادر به تامین مسکن موردنیاز برای سکونت خود نیستند.در این گزارش، در حالی به دورتر شدن مسیر دسترسی خانوارها به مسکن باوجود بیش از ۴ دهه سیاست‌گذاری برای این حوزه اشاره شده که در عمل تعداد خانه‌های احداث‌شده در طول این سال‌ها از تعداد خانوارها سبقت گرفته است. با این حال به‌واسطه اعمال نشدن سیاست‌های موثر، بخش زیادی از واحدهای ساخته‌شده به فهرست خانه‌های خالی از سکنه و خانه‌های دوم اضافه یا صرف فعالیت‌های سوداگرانه در این بخش شده است.

جهش‌های مکرر نرخ مسکن در اواخر دهه ۹۰ باعث شده است تعداد دهک‌های ناتوان از خرید خانه به ۲برابر ابتدای آن دهه افزایش پیدا کند. چند دهه برنامه‌ریزی دولت‌ها در بخش مسکن از نگاه مرکز پژوهش‌های مجلس، مطلوب کم‌درآمدها نبوده، به‌طوری‌که این گروه به‌ویژه در شهرهای بزرگ، بازنده ناکارآمدی تصمیمات بوده است. صمت در این گزارش تحلیل مرکز پژوهش‌های مجلس را در زمینه بررسی مشکلات بازار مسکن بررسی کرده است.

قربانیان بازار مسکن

چند دهه بی‌توجهی و سیاست‌گذاری‌های غلط، شرایطی را در بازار مسکن به‌وجود آورده است که به‌هیچ‌عنوان نمی‌توانیم از عملکرد دولت‌ها برای ساماندهی بازار مسکن دفاع کنیم. خروج ۶دهک جامعه از بازار مسکن وضعیت بغرنجی را نشان می‌دهد که هیچ قربانی‌ جز اقشار کم‌درآمد جامعه ندارد؛ قشری که جزو زحمتکش‌ترین افراد جامعه هستند که تورم پا بر گلوی آنها گذاشته است و هیچ نهادی هم اقدام موثری نمی‌کند. شاید اگر دولت‌ها به‌جای دادن وعده‌های انتخاباتی از افراد خبره و باتجربه این حوزه مشورت می‌گرفتند، شرایط طور دیگری رقم می‌خورد و اوضاع بازار مسکن به یک ثبات نسبی می‌رسید.

اشتباه در سیاست‌گذاری‌های کلان در کشورهای پیشرفته هم دیده می‌شود، اما این اشتباهات در نقطه‌ای قطع و روش‌های نوین و موثر جایگزین آن می‌شود، اما در کشور ما چند دهه است که این اتفاق رخ نداده و آزمون و خطاهای زیادی به‌صورت زنجیروار در بازار مسکن در حال تکرار است. باتوجه به روند افزایش نرخ مسکن، بسیاری از کشورها تلاش می‌کنند با ایجاد سیاست‌ های موثر در بازار ملک، این مسئله را کنترل کنند و قدرت خرید و اجاره مسکن را برای خانوارها بهبود بخشند، اما در ایران هنوز این موضوع جای کار دارد و دولت نتوانسته قدرت خرید مردم را در بخش مسکن بالا ببرد؛ اتفاقی که زمان انتظار برای خرید ملک را به قرن‌ها رسانده است. در برنامه‌های هفتم توسعه به‌طورمحسوسی برای بازار مسکن برنامه‌ریزی‌هایی شده، اما با نگاهی به ۶برنامه قبل درمی‌یابیم که بازار مسکن با برنامه‌ریزی‌های بلندمدت و کوتاه‌مدت خود فاصله زیادی دارد و به بیشتر اهداف خود نرسیده است. با بررسی روند تغییرات قدرت خرید و زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در سال‌های گذشته، می‌توان دریافت که افزایش تورم مسکن، کاهش درآمد و افزایش هزینه‌های خانوار باعث خروج متقاضیان مصرفی از بازار مسکن شده و در عوض بر تعداد مستاجران افزوده است. این مسئله، افزایش تقاضا برای مسکن اجاره‌ای را رقم زده و قیمت‌ها در بازار اجاره را به فلک کشانده است.

خروج دهک‌های پایین جامعه از بازار مسکن ایران

عباس زینعلی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: بازار مسکن یکی از عرصه‌های حیاتی اقتصاد هر کشور است و تاثیرات گسترده‌ای روی جامعه دارد. مسکن از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است و به دلایل مختلفی این بازار در کشور ما مورد بی‌مهری قرار گرفته که یکی از مسائلی که در این حوزه مطرح است، خروج دهک‌های پایین جامعه از بازار مسکن است. دهک‌های پایین جامعه شامل افراد با درآمد کم و منابع محدود و برای تامین مسکن مناسب با مشکلاتی روبه‌رو هستند. وی در ادامه افزود: بازار مسکن در ایران به‌سمت بازار آزاد پیش رفته که باتوجه به وضع کنونی، این موضوع به ضرر مصرف‌کنندگان است. اکنون این بازار جولانگاه سوداگران شده و خریداران و فروشندگان بدون توجه به سیاست‌های دولت اقدام به قیمت‌گذاری‌های خودسرانه و به‌صورت دلبخواه برای خانه خود نرخ تعیین می‌کنند. بازار مسکن تابع شرایط اقتصادی است. برای حل دائمی مشکلات اقتصادی ابتدا باید بسترهای غیراقتصادی لازم برای رشد و رفاه اقتصادی را فراهم کرد، در غیر این صورت هیچ مکتب اقتصادی یا تئوری و فرمول اقتصادی قادر به حل مشکلات اقتصادی، حداقل در میان‌مدت و بلندمدت نخواهد بود. این کارشناس گفت: اقتصاد ایران پیچیده نیست و این‌طور نیست که ما در یک بن‌بستی گیر افتاده‌ایم که هیچ راه چاره‌ای ندارد، از این‌رو باید این نکته را بپذیریم که راه‌حل نجات در برابر چالش‌هایی که با آن مواجهیم، نیازمند یک تصمیم‌گیری مهم است. دولت باید با جایگزین کردن تصمیمات درست و قاطع، از هزینه‌های اضافی و پیشبرد برنامه‌های بی‌هدف جلوگیری کند تا دستش برای اقدامات سودمند و رضایت‌بخش بازبماند.

تجویز نسخه‌های تکراری کافی است

زینعلی افزود: یکی از چالش‌های دیگر بازار مسکن در کشور ما، نبود توازن بین عرضه و تقاضا است. در برخی مناطق، عرضه مسکن بیشتر از تقاضا است که منجر به کاهش قیمت‌ها و افزایش خانه‌های خالی می‌شود، در حالی که در برخی مناطق دیگر، تقاضا بیش از حد عرضه است که باعث افزایش قیمت‌ها و کاهش دسترسی به مسکن می‌شود. باتوجه به اهمیت بازار مسکن در زندگی افراد و تاثیر آن بر اقتصاد کشور، لازم است تا تلاش‌های جدی برای حل چالش‌های بازار مسکن انجام بگیرد. این اقدامات نه‌تنها بهبود شرایط مسکن مردم را به‌همراه دارد، بلکه بازار مسکن را به یک بخش سالم و پایدار تبدیل خواهد کرد. این تحلیلگر بازار مسکن با بیان اینکه خروج دهک‌های پایین جامعه از بازار مسکن در ایران یک مسئله مهم است که تاثیرات گسترده‌ای روی جامعه دارد، به صمت گفت: عواملی مانند افزایش نرخ مسکن، نامناسب بودن شرایط اقتصادی و مشکلات تامین تسهیلات مناسب است که می‌توانند باعث این خروج شوند. برای مدیریت این مسئله، لازم است راهکارهایی مانند ارائه وام‌های مسکن با شرایط مناسب، توسعه مسکن اجتماعی و ساخت مسکن‌های اجاره‌ای باکیفیت اجرا شوند. این اقدامات می‌توانند به کاهش تقاضا و افزایش عرضه در بازار مسکن کمک کنند و تاثیرات منفی خروج دهک‌های پایین جامعه را کاهش دهند. همچنین، این اقدامات می‌توانند به بهبود شرایط اقتصادی و اجتماعی این گروه از جامعه نیز کمک کنند که مسئولان باید به آن توجه ویژه‌ای داشته باشند و از تجویز نسخه‌های تکراری برای این بازار بپرهیزند. وی در پایان گفت: بازار مسکن تنها در صورتی سروسامان می‌گیرد که دولت با برنامه‌ریزی و به‌صورت‌مستمر، اقدام به تولید انبوه مسکن و در این راستا به مسئله مکان‌یابی صحیح و زیرساخت‌های کشور توجه کند. وقتی‌که هرساله تولید مسکن در کشور روند صعودی در پیش بگیرد و فاصله بین عرضه و تقاضا کاهش یابد، بعد از گذشت چند سال، می‌توانیم بگوییم که گره کور بازار مسکن باز می‌شود و اقشار کم‌درآمد جامعه با ابزارهای مالی و پولی خود می‌توانند خانه‌دار شوند.دولت باید با کمک انبوه‌سازان و بخش خصوصی و تکیه ‌بر منابع مالی مشخص، اقدام به ساخت‌وساز و روش تامین مالی مرحله‌ای را حذف کند. با این اقدام، تعداد مشخصی از واحدهای مسکونی در یک بازه زمانی معین ساخته و تحویل متقاضیان داده می‌شود، وگرنه در کوتاه‌مدت و با ابزارهای محدود، تمام سیاست‌هایی که دولت برای ساماندهی بازار مسکن به‌کار می‌برد، شکل شعاری به خود می‌گیرد و در نهایت اجرایی نمی‌شود.

اوضاع بازار مسکن قابل‌پیش‌بینی بود

حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن به صمت توضیح داد: به‌طورکلی سیاست‌هایی که تاکنون دولت به‌کار برده، روی عرضه و تولید بازار مسکن اثر منفی گذاشته است. زمانی هم که عرضه کم شود، در میان‌مدت و حتی کوتاه‌مدت باعث بالا رفتن قیمت‌ها می‌شود؛ به‌ویژه اینکه تورم هم به‌شدت بالا باشد؛ بنابراین اینکه روزبه‌روز خرید خانه برای مردم سخت‌تر می‌شود و دهک‌های پایین جامعه از بازار مسکن اخراج می‌شوند، قابل‌پیش‌بینی است. وی در ادامه گفت: افزایش نرخ و ناپایداری بازار مسکن باعث شده تا بسیاری از مردم از این بازار خارج شوند؛ زیرا هزینه‌های زندگی و سهم پرداختی بابت تهیه خانه در حال افزایش و خانوارها را با ناتوانی روبه‌رو کرده است. اگر زمان مناسب برای تامین سرمایه مسکن حدود ۲۰ تا ۳۰ سال باشد، امروز این زمان به بالای یک قرن افزایش‌ یافته است.

ضرورت کنترل تورم در ساماندهی بازار ملک

واقعیت این است که دوره انتظار برای خرید مسکن قابل‌مقایسه با هیچ کشوری نیست و غیرپایدار بودن بازار مسکن نگرانی‌های جدی را به‌وجود آورده است. از سوی به‌نظر می‌رسد تنها موضوعی که باید برای ساماندهی بازار مسکن حل‌وفصل شود، به کنترل تورم برمی‌گردد. تا وقتی برای مهار تورم برنامه‌ای نداشته باشیم، آسیب‌ها در بازار مسکن همچنان وجود خواهند داشت که این موضوع به روابط بین‌المللی و خنثی‌سازی تحریم‌ها برمی‌گردد.

این کارشناس در پایان بیان کرد: شرایط اقتصادی کشور به‌گونه‌ای پیش رفته که کل اقتصاد کشور دچار التهاب شده است. دولت باید اقدام به حفظ ارزش پولی ملی کند، چراکه درحال‌حاضر این تنش قیمتی در تمامی بخش‌ها اثرگذار و تنها بخشی که کمتر دچار نوسان شده مسکن بوده که این اثرپذیری زمان می‌برد. از سوی دیگر، در بخش تخصیص تسهیلات ساخت مسکن بسیاری از بانک‌ها تمایلی به پرداخت تسهیلات ندارند و این در حالی است که تنها بانک مسکن اقدام به پرداخت این تسهیلات می‌کند و دولت باید با برنامه‌ریزی‌هایی که انجام می‌دهد، بتواند زمینه را برای پرداخت این تسهیلات فراهم کند، چراکه در صورت اجرایی نشدن این طرح، بازار مسکن با کمبود سرمایه‌گذار در این حوزه روبه‌رو خواهد شد.

سخن پایانی

بازار مسکن یکی از اصلی‌ترین قطب‌های اقتصادی هر کشور است که تاثیر مستقیم روی کیفیت زندگی شهروندان می‌گذارد. برای اینکه بازار مسکن سالم و پایدار باشد، نیاز است که دولت سیاست‌‌گذاری مناسبی را در این زمینه اعمال کند. در نهایت، سیاست‌ها در زمینه بازار مسکن باید به‌گونه‌ای باشدکه بهبود شرایط زندگی شهروندان، کاهش فقر مسکن و ایجاد اشتغال را به‌همراه داشته باشد. در همین راستا، نظارت بر عملکرد بازار مسکن و تنظیم قوانین و مقررات مناسب، از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است.نمی‌توان مشکل مسکن را در یک دوره کوتاه‌مدت برطرف کرد و به مدت‌زمان بیشتری نیاز دارد. بخش مسکن در سایه سیاست‌های ضدتولید و همچنین افزایش نرخ تورم، یکی از گزینه‌های جذاب برای سرمایه‌گذاری به‌ویژه در سال گذشته بوده و این مسئله، مسکن را از کالای مصرفی به‌شدت به کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده است. اشتباهات پی در پی در این بازار کار را به‌جایی رسانده که متوسط نرخ مسکن امسال در تهران به بالای ۶۵ میلیون تومان برای هر مترمربع رسیده که این موضوع انتقادات زیادی را از سوی کارشناسان و شهروندان در پی داشته است.

برخی معتقدند حل مشکلات مسکن به برطرف کردن مسائل درونی آن بازمی‌گردد، اما سروسامان دادن به این بخش کلیدی و مولد اقتصاد وابسته به شرایط کلی اقتصاد است و باید موانع بیرونی آن نیز حل شود. تا زمانی که تورم، انتظارات تورمی در جامعه و افزایش نرخ ارز ادامه داشته باشد، بازار مسکن همچنان در شرایطی نامساعد به‌سر می‌برد و روز به روز بر نرخ آن افزوده می‌شود. کارشناسان معتقدند تا زمانی که عرضه و تقاضا در بازار اجاره متعادل نباشد، نمی‌توان انتظار داشت که با سیاست‌گذاری پی‌درپی وضعیت بازار به‌سوی تعادل حرکت کند.