بازسازی بافت‌های فرسوده کلانشهر تهران چندین سال است که در برنامه‌های مدیران شهری قرار گرفته است. به این منظور برنامه‌های تشویقی مالی و تخفیف عوارض نوسازی از سوی مدیران برای تسریع در امر نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده ارائه شده تا هرچه سریع‌تر ساختمان‌های مستحکم جای ساختمان‌های فرسوده را بگیرند، اما هنوز هم بخش مهمی از کلانشهرها به‌ویژه پایتخت، چه در بخش مسکونی و چه در بخش تجاری درگیر بحرانی به‌نام فرسودگی است. بازار بزرگ تهران، معروف‌ترین پاساژهای تجاری، مناطق بزرگ و پرجمعیت کلانشهر تهران همگی جزو فرسوده‌ترین بافت‌ها هستند. به‌همین دلیل نیز هرچند مدت یک‌بار اخبار اتفاقات ناگواری از بافت فرسوده به‌گوش می‌رسد. صمت در این گزارش درباره وضعیت فرسودگی ساختمان‌های مسکونی و تجاری و راهکار بهبود وضعیت فعلی، با کارشناسان مربوطه به گفت‌وگو پرداخته است.

۲ هزار ساختمان ناایمن فقط در تهران

سرپرست سازمان پیشگیری و مدیریت بحران شهر تهران، در رابطه با ساخت‌وساز روی گسل‌ها، مدیریت ریسک، صدور شناسنامه ساختمان، تشکیل گروه‌های دوام جهادی و تاثیر این موارد بر ایمنی سازه‌ها سخن گفت. به‌گزارش فارس، علی نصیری معتقد است برای حفظ ایمنی جامعه، باید دستگاه‌های اجرایی، سیاست‌گذار و مردم پای کار بیایند. او در این‌باره گفت: مردم وظیفه دارند که از جان خود مراقبت کنند. برخی از مکان‌ها مانند پاساژها، تالارها و... ناایمن هستند. مالکان این مکان‌ها نسبت به جان مردم مسئول هستند و باید به وظایف خود در زمینه ایمن‌سازی عمل کنند، هرچند این اقدامات انجام نگرفته است. می‌توان به‌جای نوسازی و مقاوم‌سازی از راه‌حل بهسازی استفاده کرد. به‌هرحال مقاوم‌سازی گران است و می‌توانیم در زمینه بهسازی در طراحی و نقشه کمک کنیم. بهسازی ۱۰ تا ۱۵ درصد نرخ مقاوم‌سازی هزینه‌بر است. باز هم بهسازی بهتر از انجام ندادن هیچ کاری است. درحال‌حاضر براساس آمارهای موجود، ۲ هزار ساختمان ناایمن و ۲۰۰ ساختمان بحرانی در تهران داریم. البته این آمار را آتش‌نشانی اعلام کرده و آنها هنوز کل شهر را بررسی نکرده‌اند، از این‌رو به‌نظر می‌رسد اعداد و ارقام واقعی بالاتر باشد.

صلاحیت سازندگان، پایه ایمنی ساختمان‌ها

ایرج رهبر، عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان کشور در گفت‌وگو با صمت به ابعاد مهم ناایمن بودن ساختمان‌ها و فرسودگی سازه‌های قدیمی پرداخت. او معتقد است مسائل مربوط به فرسودگی و ناایمن بودن سازه‌ها علتی ریشه‌ای داشته و باید به آنها توجه کرد. رهبر به‌تشریح این عوامل پرداخت و گفت: بحث ناایمن بودن ساختمان‌های تازه‌ساز به عوامل مهمی گره خورده است، اما بیشتر تنها به‌ظاهر نقایص ساختمان‌سازی توجه می‌کنند. همین موضوع سبب می‌شود تا از علت‌های کلیدی غافل شده و در نهایت چرخه فرسودگی و نقص‌های ساختمان‌سازی ادامه‌دار باشد. بحث فرسودگی سازه‌های قدیمی و نقایص ساختمان‌های تازه‌ساز ۲ بحث جدا بوده که باید به‌تفکیک به هرکدام نگاه کرد.

 رهبر ادامه داد: مشکل اصلی و مهم امروز ساختمان‌سازی، نبود کنترل‌ها و نظارت‌های مهم بر روند اعطای مجوزها و صدور پروانه‌های ساخت‌وساز است. زمانی که بحث ساخت‌وساز می‌شود، تنها مسئله مسکن نیست و تمام ساخت‌وسازهای تجاری را نیز در بر می‌گیرد. به‌طورکلی در بخش ساخت‌وساز به‌ویژه در حوزه مسکن، نظارت و مدیریتی جدی برای صدور پروانه‌های ساختمان‌سازی وجود ندارد، از این‌رو افرادی که هیچ تخصصی در این بخش ندارند، به‌راحتی می‌توانند وارد ساختمان‌سازی شوند.

 وی خاطرنشان کرد: در مشاغل مختلفی مانند پزشکی، نظام‌پزشکی کنترل‌های دقیقی بر صلاحیت و مدارک رسمی پزشکان داشته و پس از ارزیابی‌های فراوان، برای این افراد پروانه طبابت صادر می‌کنند، اما در نگاه عوام، ساختمان‌سازی کاری ساده بوده و تنها به‌دلیل دارا بودن ملک، وارد ساخت‌وساز می‌شوند.

سازنده باید پاسخگو باشد

این عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان کشور برقراری ضوابط برای صدور مجوزات ساختمان‌سازی از الزامات قانونی امروزه عنوان کرد و در این‌باره توضیح داد: افراد متفرقه در سال‌های اخیر به‌راحتی اقدام به ساخت‌سازهای گسترده، از جمله واحدهای مسکونی کرده‌اند. این افراد غیرمتخصص، تنها با استخدام کردن یک الی ۲ مهندس‌ناظر، مجوزهای مربوط به انجام فعالیت ساختمانی را دریافت کرده و بدون داشتن اطلاعات و فن مناسب و لازم این کار، شروع به ساخت‌وساز می‌کنند. بدیهی است، در چنین شرایطی ساختمان‌های ساخته‌شده، ایمنی لازم و مناسب را نداشته و برای ساکنان آنها می‌تواند مسئله‌آفرین باشد. رهبر ادامه داد: با افزایش توجهات نسبت به ایمنی‌های ساختمان‌ها، مناسب و ضروری است نهادهای مسئول، ضوابط سخت‌تری را برای اعطای مجوزهای ساخت‌وساز در نظر گرفته و تنها به افراد دارای صلاحیت فنی و مهندسی، اجازه ساختمان‌سازی اعطا کنند. همچنین باید فردی که پروانه ساخت‌وساز به‌نام او ثبت شده، مسئول رخداد هرگونه حوادث باشد. درحال‌حاضر فردی که مجوز ساخت‌وساز را دارد، مسئول هیچ اتفاقی نیست و در عمل مسئولیتی به هیچ فردی واگذار نشده است؛ باید تاکید کرد این موضوع یک خلأ قانونی مهم است.

قانون صدور مجوزها اصلاح شود

رهبر تغییرات قانونی مربوط به فرآیند ساخت‌وساز را راهکار اصلی رفع شدن مشکل ایمنی ساختمان‌های جدید دانست و دراین‌باره تاکید کرد: اگر با شیوه‌های کنونی و بدون در نظر داشتن صلاحیت افراد به‌صدور مجوزهای ساختمان‌سازی ادامه دهیم، مشکلات مربوط به ایمنی ساختمان‌ها ادامه‌دار بوده و نمی‌توان حتی به بهبود نسبی رسید. از سویی دیگر، برخی وظیفه نظارت بر ساختمان‌سازی‌ها را برعهده مهندس ناظر سازمان نظام مهندسی عنوان می‌کنند.

وی افزود: باید خاطرنشان کرد این مهندسان به‌طورمداوم در پروژه‌ها مستقر نیست و با نظارت‌های ادواری، گزارش‌ها را تنظیم می‌کند، از این‌رو لازم و ضروی است تا از ابتدای کار، شیوه و روندهای قانونی صدور مجوزات ساخت‌وساز اصلاح شده و توانمندی صاحبان پروژه‌ها، مدنظر اصلی قرار گیرد. تنها در این شرایط ایمنی و کیفیت سازه‌ها بهتر خواهد شد.

آگاهی ساکنان از ضعف ساختمان‌ها

رهبر در ادامه صحبت‌های خود ترمیم و بازسازی را یکی از حلقه‌های مفقوده مدیریت ساختمان‌های قدیمی شخصی و عمومی از جمله بازارها معرفی کرد. او معتقد است انجام بررسی‌های کارشناسی‌شده برای تقویت بناها از مهم‌ترین اقداماتی است که باید متولیان سازه‌ها به آن توجه داشته باشند. این عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان کشور تصریح کرد: یکی دیگر از مشکلات مربوط به ایمنی ساختمان‌ها، بحث فرسودگی سازه‌های قدیمی است. در حال‌ حاضر در نقاط مختلفی از کشور، ساختمان‌ها و بناهای قدیمی متعددی وجود دارد که  بی‌توجهی به آنها سبب شده بخش وسیعی از بازارها و ساختمان‌ها تبدیل به بمب‌های ساعتی شوند. یکی از مهم‌ترین پیشگیری‌های مربوط به تامین ایمنی بناهای فرسوده، شناسایی نقاط ضعف و بررسی‌های کارشناسی است. این عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان کشور ادامه داد: مسئولان و متولیان ساختمان‌ها و سازه‌های قدیمی باید با بررسی‌های کارشناسی‌شده، نقاط ضعف بناها را شناسایی کرده و درصدد تقویت و رفع مشکلات آنها برآیند. در گام نخست وظیفه شناسایی و اقدام به تقویت بناها، برعهده خود ساکنان یا استفاده‌کنندگان این ساختمان‌ها است. خود ساکنان (چه در ساختمان‌های مسکونی و چه تجاری) بیش از حتی نهادهای دولتی واقف به مشکلات سازه‌ها هستند. در برخی موارد دیده شده ساکنان از مشکلات زیرساختی آگاه بوده اما نمی‌دانند که باید چطور این نقایص را رفع کنند. در چنین شرایطی افراد می‌توانند پس از دست یافتن به توافق، به کارشناسان مربوطه برای ترمیم و بازسازی مراجعه کنند.

ارائه ضمانت‌های قانونی به کاسبان

رهبر در ادامه به وظیفه مسئولان و نهادهای دولتی برای بازسازی و نگهداری بناهای عمومی فرسوده اشاره کرد. او معتقد است تنها بی‌توجهی نهادهای دولتی، مسئول رخداد حوادث ناگوار نبوده و رسیدن به اجماع‌نظر با اهالی و کسبه از چالش‌های جدی است. رهبر در این‌باره توضیح داد: همان‌طور که پیش‌تر عنوان شد، نهادهای دولتی و نظارتی نمی‌توانند تمام ساختمان‌های قدیمی مسکونی و تجاری را بررسی کرده و عملیات بازسازی و ترمیم را برای آنها انجام دهند. بخشی از این وظیفه برعهده ساکنان یا صاحبان خصوصی این بناها است. در برخی موارد دیده شده خود صاحبان پاساژها علاقه دارند تا ترمیم و بازسازی انجام دهند، اما صاحبان مشاغل مستقر در این پاساژها، همکاری لازم را برای نوسازی انجام نمی‌دهند. رهبر خاطرنشان کرد: بیشتر صاحبان مشاغل دغدغه کسب‌وکار خود را داشته یا ترس از دست دادن مغازه‌های خود را دارند. تنش‌های این‌چنینی سبب می‌شود تا پاساژهایی مانند پاساژ آلومینیوم همچنان به‌شکل سابق خود و بدون هیچ‌گونه ترمیم و بازسازی در حال فعالیت باشند. برای مقابله با این مشکل می‌توان قراردادها یا ضمانتنامه‌های محکم و قانونی با کاسبان امضا کرده و در مدت زمانی که بازارها مشغول تعمیرات هستند، کسب‌وکار آنها را به مکانی دیگر منتقل کنند. برنامه‌ریزی و پرداختن به ابعاد چالش‌های مذکور می‌تواند گامی مهم برای ترمیم و نوسازی بافت فرسوده تجاری باشد.

بازار تهران در خطر آتش‌سوزی

این عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان کشور در پایان وضعیت برخی از بازارهای بافت فرسوده را نامطلوب و حتی مخاطره‌آمیز توصیف کرد و گفت: پاساژها و بازارهای متعددی در مناطق مختلف ایران و حتی در پایتخت وجود دارند که بازسازی و نوسازی آنها در درجه بالایی از اولویت است. به‌عنوان مثال بازار بزرگ تهران با حجم زیادی از کسبه و افرادی که روزانه در آنجا رفت‌وآمد دارند، یکی از بافت‌های بسیار فرسوده و خطرناک شهری است. دیده شده در این بازار کوچه پس کوچه‌های باریک و بسیار قدیمی وجود داشته که به‌علت فرسودگی ریخته اما همچنان به‌عنوان انبار از این قضاها استفاده می‌شود. رهبر ادامه داد: همچنین از دیگر مسائل خطرناک، وجود سیم‌کشی‌های نامنظم و فرسوده‌ای است که هر جرقه در بین آنها می‌تواند بخش وسیعی از بازار را درگیر حریق غیرقابل‌کنترل کند. برای مدیریت مرمت و نوسازی بافت‌های فرسوده قدیمی عمومی مانند بازار تهران، شهرداری‌ها و در رأس آنها وزارت کشور مسئول اصلی هستند.

فرسودگی تجهیزات ساخت‌وساز

بهروز سرآبندی، مدیرعامل مهندسین مشاور و رئیس مرکز توسعه صنعتی ساختمان در گفت‌وگو با صمت یکی از دلایل کمبود ایمنی در سازه‌ها را نبود تجهیزات ساختمانی مناسب عنوان کرد. او عقیده دارد با بالا رفتن هزینه‌های تولید، به‌ناچار از کیفیت ساختمان‌ها کاسته شده است. سرآبندی در این‌باره توضیح داد: یکی از عواملی که بر بهای تمام‌شده تولید و همچنین کیفیت سازه‌ها اثرگذار است، بحث تجهیزات ساختمانی و تولید است. می‌توان اذعان کرد به‌دلیل وجود تحریم‌ها، طی سال‌های اخیر تجهیزات به‌روز مناسبی برای ساخت‌وسازهای ساختمانی وارد کشور نشده ‌است. همین مسئله از 2 بعد اساسی بر ساختمان‌سازی‌ها تاثیر منفی گذاشته است. در گام نخست به‌دلیل فرسوده بودن و قدیمی بودن تجهیزات ساختمانی، بناها از کیفیت لازم برخوردار نیستند. وی ادامه داد: این مسئله به‌محدود بودن توانایی و ظرفیت تجهیزات ساخت‌وساز بازمی‌گردد. تحریم‌ها نیز در ادامه سبب شده تا نتوانیم دستگاه‌ها و تجهیزات به‌روز و بهره‌ور جهانی را همراه با فناوری‌های مناسب وارد کنیم. تاثیر بعدی افزایش نرخ تمام‌شده تولید ساختمان است. به‌دلیل بهره‌ور نبودن تجهیزات فرسوده فعلی، هزینه فعالیت‌ها و ساختمان‌سازی‌ها افزایش پیدا کرده است. بنابراین بدیهی است سازندگان به‌دلیل کاهش این هزینه‌ها، در استفاده از مصالح مرغوب کمی تجدیدنظر کنند، بنابراین فرسودگی تجهیزات ساختمان‌سازی در نهایت بر ایمنی بناها و سازه‌ها اثرگذار است.

بالابودن هزینه ساختمان‌سازی

سرآبندی مهم‌ترین راهکار افزایش ایمنی ساختمان‌ها را بهبود روابط بین‌المللی و کنترل تورم حاکم بر جامعه عنوان کرد و گفت: برای بهبود وضعیت ایمنی، اقدام به نوسازی تجهیزات ساختمان‌سازی و مهار تورم ساخت‌وساز از درجه اولویت بالایی برخوردار است. بهتر شدن تنش‌های بین‌المللی و رفع تحریم‌ها منجر به شکل‌گیری امکان واردات تجهیزات و ماشین‌آلات نو و بهره‌ور خواهد شد. از سویی دیگر با تورم شدیدی که در بخش‌های اقتصادی و تولیدی مختلف از جمله صنعت ساختمان شکل گرفته است، سازندگان برای تولید بناهایی با کیفیت به مشکل برخورده‌اند. از این‌رو دومین نکته اساسی که باید در بحث تامین ایمنی سازه‌ها به آن توجه داشت، کاهش و کنترل قیمت‌ها از جمله نرخ مصالح ساختمانی است. وی ادامه داد: در شرایط فعلی به‌دلیل بالا بودن هزینه‌ها، سازندگان و فعالان صنعت ساختمان درگیر چالش‌های جدی بوده و همین موضوع سبب شده تا شاهد افت کیفیت بناها و ساختمان‌ها باشیم. باید تاکید کرد زمانی که از ساختمان‌سازی صحبت می‌شود، لزوم بحث درباره ساخت مسکن یا منزل شخصی نبوده و تمام فعالیت‌های مربوط به صنعت ساختمان‌سازی را شامل می‌شود.

وزارت راه و شهرسازی مسئول است

سرآبندی در پایان نسبت به نوسازی و مقاوم‌سازی ساختمان‌های قدیمی و بافت فرسوده واکنش نشان داد. او عقیده دارد ساختمان‌های قدیمی را می‌توان با بکارگیری فناوری و راه‌حل‌های نوین، بازسازی و ترمیم کرد. سرآبندی در این‌باره توضیح داد: بافت فرسوده و مخاطراتی که به‌همراه دارد، از جمله مسائل روز به‌حساب می‌آید. ساختمان‌های فرسوده را می‌توان با فناوری مناسب مقاوم‌سازی کرد، حتی می‌توان اسکلت‌های فولادی و بتنی را تجهیز و در برابر مخاطراتی از جمله زلزله ایمن کرد، اما باید توجه داشت بکارگیری این نوع فناوری نیز نیازمند صرف کردن هزینه زیاد و همچنین توسعه روابط بین‌المللی است. وی همچنین به وظایف نهادهای دولتی در برابر ایمن‌سازی بافت فرسوده عمومی اشاره کرد و گفت: یکی از مهم‌ترین وظایف وزارت راه و شهرسازی، رسیدگی به بافت فرسوده و ایمن‌سازی ساختمان‌ها است. به‌نظر می‌رسد این وزارتخانه باید به‌جای تشویق برای تخریب ساختمان‌های قدیمی، به نوسازی این بافت اهتمام ورزد.

سخن پایانی

کارشناسان معتقدند به دلایل مختلفی همچون پایین بودن بازده سرمایه‌گذاری و رکود بازار مسکن در ۱۰ سال گذشته، اهداف نوسازی بافت‌های ناکارآمد به‌طورکامل محقق نشده است، در این‌باره معاون وزیر راه و شهرسازی آمار بازسازی این بافت‌ها را در سال گذشته ۴۰ درصد اعلام کرد. باید خاطرنشان شد به‌دلیل گسترده بودن طیف بافت فرسوده به‌ویژه در مناطق مسکونی و بازارهای رسمی، جان بسیاری از مردم در خطر است، چرا که بیشتر برای این بافت‌ها نوسازی مناسب انجام نگرفته و در نتیجه هر نوع اتفاق و حادثه کوچکی در این مناطق می‌تواند تبدیل به فاجعه‌ای عظیم شود.