جامعه هدف سیاست‌های مسکنی دولت در سال‌های اخیر بیشتر شهروندان کم‌درآمد بوده‌اند، اما متاسفانه عدم برنامه‌ریزی و بی‌توجهی به مسائل اجتماعی و فرهنگی در ساخت مسکن ارزان ازسوی تصمیم‌گیران، باعث شکل‌گیری ناهنجاری‌های مختلف شده است. از سوی دیگر، مفهوم مسکن علاوه بر مکان فیزیکی، کل محیط مسکونی را نیز دربرمی‌گیرد که شامل تمامی خدمات و تسهیلات و زیرساخت‌های موردنیاز برای به‌زیستی خانواده‌ها است. ساخت مسکن حداقلی برای شهروندان بدون توجه به تامین زیرساخت‌های آن، می‌تواند جامعه را با چالش‌های اساسی روبه‌رو کند که حل آنها هزینه‌های بسیاری را می‌طلبد.

با این همه بعد از گذشت حدود یک دهه از سررسید اتمام مسکن مهر، همچنان متولیان امر در حال تامین مالی برای تکمیل واحدهای باقیمانده و زیرساخت‌های این طرح هستند؛   برخی از کارشناسان معتقدند عوامل و دلایلی که منجر به ایجاد این وضعیت شده‌اند، می‌توانند نهضت ملی مسکن را نیز به‌ چالش بکشند.

حواشی متعدد، دامنگیر ساخت‌وساز

از زمانی که در دولت نهم، طرح مسکن مهر به‌عنوان طرح اصلی دولت در تامین نیاز مسکن مردم رونمایی شد تا امسال که دولت سیزدهم نهضت ملی مسکن را با همان هدف آغاز کرده، اقتصاد ایران با فراز و نشیب بسیار همراه بوده و طرح مسکن مهر نیز در سایه همین فراز و نشیب‌ها با حواشی متعدد روبه‌رو شده است.

 ناتوانی منابع دولتی در تامین زیرساخت‌ها، فشار به پیمانکاران در ایفای تعهدات قبلی با قیمت‌های جدید، کنار نیامدن برخی متقاضیان با افزایش تسهیلات بانکی، آورده نقدی مسکن مهر و... همگی از مسائلی هستند که به چالش‌های مسکن مهر منجر می‌شوند و می‌توانند ملزومات ناکامی طرح نهضت ملی مسکن را نیز فراهم آورند.

یکی از مهم‌ترین اهداف مدیریت شهری و توسعه، بالا بردن کیفیت زندگی و بهبود فضای سکونتگاه‌های ساکنان از محیط زندگی خود است. باتوجه به سیاست‌های کلان مسکن در سال‌های اخیر، دولت تصمیم به تولید مسکن بدون لحاظ کردن چارچوب سیاست‌های کلان کرد و طرحی به‌عنوان مسکن مهر را در سطح کشور به‌دلیل کاهش نرخ مسکن و خارج کردن نرخ زمین از مسکن، برای افراد کم‌درآمد و فاقدمسکن در دستور کار خود قرار داد. مسکن برای تامین آسایش مردم است و پاسخگویی به تمام ابعاد فیزیکی و روانی وجود انسان‌ها است و اهمیت فراوانی را هم دارا است.

شهرهای جدید کشور با ۴۰۰ هزار واحد مسکن‌مهر، امروز با چالش‌های جدی مواجهند. صمت در این گزارش این چالش‌ها را بررسی کرده است.

تلاش بی‌وقفه دولت در حل مشکل مسکن

مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در رابطه با این موضوع به صمت گفت: در بیشتر کشورهای دنیا، دولت‌ها مالک نیمی از املاک هستند و نقش موثری در تامین مسکن حداقلی ایفا، همچنین با پرداخت تسهیلات بلندمدت و با نرخ بهره پایین تا ۸۰ درصد هزینه خانه‌ها را پرداخت می‌کنند. در بحث خانه‌های لوکس و خانه‌هایی که توسط اقشار دهک بالا معامله می‌شوند، بازار می‌تواند تا حد زیادی به‌خودی‌خود تنظیم شود؛ اما در رابطه با بازار مسکن حداقلی که کف زنجیره نیاز است، ضرورت دارد رفتارهای حمایتی از سوی دولت، خرید خانه را برای اقشار هدف تسهیل کند، چرا که سرعت رشد تورم اقتصادی در حال افزایش است و خرید خانه روزبه‌روز برای دهک‌های پایین سخت‌تر می‌شود.

انباشت بی‌سابقه تقاضا در بازار مسکن

یوسفی در رابطه با علت افزایش تقاضا در بازار مسکن به صمت گفت: بی‌توجهی دولت قبل به بحث تولید مسکن و ‌حمایت نکردن از پروژه‌های مسکن دولتی، انباشت بی‌سابقه‌ای در تقاضای بازار مسکن به‌وجود آورد. دولت قبل اگر اعتقادی به ساخت مسکن مهر نداشت، باید حداقل، جایگزینی برایش پیدا می‌کرد، نه اینکه با بی‌توجهی، بسیاری از پروژهای این طرح را به‌خودی‌خود رها کند و میراث تلخی از خود برای دولت سیزدهم برجای بگذارد.

این نماینده مجلس خاطرنشان کرد: اکنون دولت سیزدهم در عمر یک سال و نیم خود عملا در بالاترین سطح برای ساماندهی بازار مسکن دست‌به‌کار شده و رئیس دولت با برگزاری ۶ جلسه رسمی و مهم، خواهان توجه و رسیدگی به مشکلات مسکن شده است؛ به‌طورمسلم این موضوع اهتمام دولت نسبت به بازار مسکن را نشان می‌دهد.

ضرورت همکاری‌ برای ساماندهی بازار

یوسفی بیان کرد: در رابطه با بازار مسکن، مشکلات زیادی وجود دارد و باید روند پیگیری‌ها با سرعت بیشتری همراه باشد؛ از طرف دیگر، سیستم پولی و مالی آن‌طور که باید همکاری‌های لازم را انجام نداده است، اما در کنار چالش‌های موجود، مجلس در حوزه قانون‌گذاری و همکاری با دولت، بی‌نقص عمل کرده و این موضوع در نوبه خود بی‌سابقه بوده
 است.

وی ادامه داد: مجلس یازدهم برای ساماندهی بازار مسکن قانون مالیات بر خانه‌های خالی را تصویب کرد تا با سوداگری و دلالی مقابله کند، همچنین طبق ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها موظف شدند تا ۲۰ درصد تسهیلات پرداختی خود را به بخش مسکن اختصاص بدهند. این قانون، هم در قانون بودجه و هم در قانون جهش تولید مسکن تاکید شد. پیش ‌از این نیز، جلسات متعددی با بانک مرکزی برای اجرای قانون جهش تولید در بخش تامین مالی انجام شد که این اقدامات در دولت‌های قبلی بی‌سابقه بود.

 اما متاسفانه در کنار تمام این تلاش‌ها و سیاست‌گذاری‌ها به‌دلیل انباشت بالای تقاضا برای بازار مسکن و کوتاهی دولت قبل در ساماندهی بازار و همچنین افزایش لجام‌گسیخته قیمت‌ها، این بازار سمت‌وسوی مناسبی به خود نگرفته و ضرورت دارد همکاری‌ها در این بخش سرعت بیشتری به خود بگیرد و با برنامه‌ریزی موثر موانع پیش‌روی بازار مسکن، یکی پس از دیگری از میان برداشته شود.

برنامه مشخصی برای ساخت مسکن وجود ندارد

شهریار شقاقی، کارشناس مسکن در این رابطه به صمت گفت: دولت برای تولید مسکن، ضابطه تعیین می‌کند و باید با همکاری با پیمانکاران و عقد قراردادهای گوناگون، روند ساخت‌وساز را به‌سمتی ببرد که مشکلات مسکن مهر تکرار نشود و علاوه بر ساخت واحد مسکونی به شهرسازی و بهبود زیرساخت‌های موجود در این حوزه توجه کند. دولت در حالی وعده ساخت سالی یک میلیون واحد مسکونی را به مردم داده که هنوز تعداد زیادی از واحدهایی که در دولت نهم به مردم وعده داده ‌شده بود، بلاتکلیف است و از سوی دیگر خانه‌های تحویل داده‌شده نیز از امکانات و زیرساخت‌های مناسبی از حیث شهرسازی و رفاهی برخوردار نیستند. در سال‌های اخیر، مسئولان ذی‌ربط وعده‌های زیادی را برای بهسازی و بهبود وضعیت این شهرهای حاشیه‌ای داده‌اند،اما هنوز چالش‌های زیادی برای افرادی که در این مناطق زندگی می‌کنند، وجود دارد. اکنون طبق آخرین آمارها برای تکمیل واحدهای نیمه‌تمام مسکن مهر پردیس، حدود ۶۵۰۰ میلیارد تومان منابع مالی نیاز است که هیچ ردیف بودجه‌ای برای آن در نظر گرفته نشده است. شقاقی با تاکید بر اینکه به‌دلیل کمبود سرانه‌ها، خدمات، کمبود آب، کیفیت زندگی در پردیس پایین است، تصریح کرد: بسیاری از برج‌ها در طبقات، محدودیت تامین آب‌ دارند و باید این مشکل را به‌طور کامل مدیریت کنیم، چرا که متاسفانه باوجود جذابیت جمعیت‌پذیری در پردیس، رشد جمعیت متناسب با رشد امکانات نیست و این امکانات بسیار عقب است.

دلال‌بازی، بلای جان شهرهای حاشیه‌ای

شقاقی بیان کرد: در حال ‌حاضر یکی از اصلی‌ترین معضلات واحدهای خالی از سکنه در مسکن مهر این است که خانه‌ها در اختیار دلالان و بنگاه‌های املاک قرار گرفته‌اند. در سال‌های اخیر، تخلفات گسترده در بحث نظارت، کیفیت و قیمت‌گذاری در پروژه‌های مختلف ساخت مسکن باعث به‌وجود آمدن دلالی‌های گسترده شد که حتی پروژه‌های دولتی مثل مسکن مهر نیز از این اقدامات سودجویانه در امان نبوده‌اند و جای اینکه این واحدها به‌صورت استاندارد برای اقشار کم‌درآمد ساخته شوند، دلالان برای به‌دست آوردن سودهای هنگفت، از کیفیت ساخت این خانه‌ها کاسته‌اند و با خرید تعداد زیادی از این واحدها، قیمت‌ها را بالا برده و شرایط را برای خانه‌دار کردن اقشار کم‌بضاعت سخت کرده‌اند. وی گفت: با این شرایط، در حالی‌ که شهرک‌های اطراف تهران تا پیش ‌از این فاصله قیمتی بالایی را با تهران داشتند و بسیاری از افرادی را  که قادر به خرید خانه در تهران نبودند، در خود جای می‌دادند،اما در حال ‌حاضر با گرانی روزافزون نرخ مسکن، این شهرها به نقاطی گران‌قیمت برای خرید تبدیل ‌شده‌اند، در حالی ‌که امکانات رفاهی مناسبی و نهادهای مختلف، هماهنگی‌های لازم را برای ساماندهی اوضاع ندارند.

توجه به امکانات رفاهی برای ساخت مسکن

این کارشناس مسکن خاطرنشان کرد: دولت جدید سیاست‌های مختلفی را برای ساماندهی بازار مسکن به‌کار گرفته است،اما لازم است، در نظر بگیرد که مسکن‌های مذکور را در زمین‌هایی بسازد که ظرفیت مناسبی برای رفاه مردم داشته باشند و مانند تجربه‌های قبلی، خانه‌هایی غیراستاندارد در مناطقی که از کمترین امکانات رفاهی هم برخوردار نیستند، ساخته نشوند. اکنون ما شاهد این موضوع هستیم که بیشتر شهرک‌های اطراف تهران که برای حل مشکل مسکن ساخته ‌شده‌، نه‌تنها باری از مشکلات برنداشته‌اند، بلکه افرادی را که در این مناطق زندگی می‌کنند، با مشکلات رفاهی زیادی از قبیل کمبود مدرسه و بیمارستان مجهز روبه‌رو کرده‌اند.  شقاقی افزود: به‌طورمسلم دولت بدون برآورد دقیق امکانات و زیرساخت‌های موجود برای ساخت مسکن، نمی‌تواند کاری از پیش ببرد و عرضه و تقاضا را به‌تعادل برساند. اگر ظرفیت‌های کشور برای ساخت مسکن سنجیده نشود و متناسب با توان اقتصادی پیش نرود، تمام سیاست‌های دولت برای ساماندهی این بازار حیاتی با شکست روبه‌رو می‌شود، از این‌رو دولت محکوم ‌به شناخت دقیق توانایی‌ها و ظرفیت‌های داخلی کشور برای تولید مسکن است. وی در پایان گفت: بسیاری از مسائل را اگر از منظر و زاویه دید دیگری نگاه کنیم، می‌توانند نتایج متفاوتی داشته باشند. درباره امکانات شهرهای جدید، اگر بخواهیم از دید بلندمدت به این موضوع نگاه کنیم، به‌احتمال‌زیاد در آینده شرایط و امکانات شهر پردیس دستخوش تغییرات اساسی و مهمی می‌شوند که ضرورت دارد، این موضوع تسریع شود. در حال ‌حاضر امکانات این شهرها به وسعت شهر تهران نیست و از آنجایی ‌که مدت زیادی از ایجاد این شهرها نمی‌گذرد، به‌اندازه تهران به آن رسیدگی نمی‌شود. با این تفاسیر، در درازمدت وضعیت می‌تواند بسیار بهتر از آنچه امروز می‌بینیم، باشد و امکانات بهتر و بیشتری باکیفیت و گستردگی داشته باشد.

سخن پایانی

براساس تحقیقات متعددی که درباره آسیب‌شناسی مسکن مهر انجام گرفت، کمبود سرانه‌ها و زیرساخت‌های شهری، کم‌توجهی به مباحث ارتباطی، درمانی، فرهنگی و آموزشی از چالش‌های این طرح عنوان شد. طبق یک تحقیق در سال ۱۳۹۲ ، تاخیر در ایجاد زیرساخت‌های ضروری پروژه‌های مسکن مهر از جمله آب، برق، مخابرات، حمل‌ونقل، خدمات آموزشی، بهداشتی، امنیتی، انتظامی و... زمینه تبدیل سایت‌های مسکن مهر را به‌نوعی آلونک‌نشینی فراهم خواهد آورد. عمده طرح‌های حمل‌ونقل هم به‌سرانجام نرسیده است. ساکنان شهر جدید پرند سال‌ها است که در انتظار مترو هستند و باوجود وعده‌ها گفته می‌شود امسال هم مترو به این شهر نمی‌رسد. مترو پردیس هنوز از حد مطالعات فراتر نرفته و مترو هشتگرد با ظرفیت محدودی فعال است. قرار بود تا سال ۱۳۹۵، حدود 6 میلیون نفر در شهرهای جدید ساکن شوند، اما امروزه کمتر از ۱.۲ میلیون نفر در این مناطق زندگی می‌کنند که مهم‌ترین دلایل آن به کمبود امکانات، خدمات و زیرساخت‌های حمل‌ونقل مربوط می‌شود. ساکنان کلانشهرها حتی‌الامکان از سکونت در حومه اجتناب می‌کنند. دوری مسافت، نبود وسایل نقلیه عمومی مناسب و کمبود امکانات و زیرساخت‌ها در شهرهای اطراف از جمله دلایل نبود اقبال به حومه شده است. همان‌طور‌که پس از گذشت ۳۳ سال از تجربه احداث شهرهای جدید، کمتر از یک‌میلیون و ۲۰۰ هزار نفر در این شهرها زندگی می‌کنند که ۱.۴ درصد از کل جمعیت کشور را تشکیل می‌دهند و البته بخش عمده‌ای از ساکنان شهرهای جدید در شهرهای مادر مشغول به کار هستند. کارشناسان معتقدند در نظام شهری کشور، شهرهای جدید جایگاه چندانی ندارند و افق ترسیم‌شده برای سکونت 6 میلیون نفر در این شهرها که قرار بود تا سال ۱۳۹۵ انجام گیرد، محقق نشده است.