قیمت کنونی مسکن براساس اطلاعات مرکز آمار و همچنین روندیابی نرخ ۵ ساله مسکن بر طبق نرخ دلار، یک حباب ۳۳ درصدی را تجربه می‌کند،همچنین خارج شدن بازار مسکن از حالت مصرفی و تبدیل شدن به یک بازار امن برای سرمایه‌گذاری، بازار جذابی را برای دلال‌بازی به‌وجود آورده است، براساس آخرین آمار سرشماری، میزان تقاضای مصرفی مسکن به کمتر از ۳۰ درصد رسیده و ۷۰ درصد از تقاضای بازار مسکن سرمایه‌ای است. این اتفاق در حالی است که میزان رشد سالانه نرخ مسکن در شهر تهران ۲۶ درصد کرده‌است. این رقم  نیمی‌از میزان افزایش تورم عمومی متاثر از تغییر نرخ کالاهای اساسی است.

کاهش شیب تورم ماهانه مسکن

این گزارش متوسط نرخ مسکن در معاملات ماه مرداد را ۴۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان به‌ازای هر مترمربع اعلام کرده که بر این اساس مشخص می‌شود، نرخ در ماه میانی تابستان 5. 2 درصد نسبت به تیر ماه افزایش پیدا کرده است. در گزارشی که مرکز آمار چند روز پیش از نبض معاملات و نرخ مسکن در ماه مرداد منتشر کرد، تورم ماهانه مسکن براساس میانگین حسابی، صفر شده بود؛ به این معنا که در میانه تابستان، نرخ مسکن در مقایسه با ابتدای تابستان تغییر نکرده است. اکنون اطلاعات بانک مرکزی از رشد
5. 2 درصدی نرخ در مرداد نسبت به تیر حکایت دارد. با این حال، داده‌های گزارش بانک مرکزی از معاملات مسکن مشخص می‌کند، در مرداد شیب تورم ماهانه مسکن نصف شده است؛ به‌طوری‌که این نرخ از ۶ درصد در تیر به زیر ۳ درصد در مرداد رسیده است.  گزارش بانک مرکزی همچنین از کاهش ۲۵ درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان در مرداد نسبت به تیر حکایت دارد. به باور برخی کارشناسان کاهش معاملات به‌همراه رشد قیمت‌ها می‌تواند سیگنالی از کاهش عرضه در مقایسه با رشد تقاضا در این بازار باشد که موجب سرعت‌گیری بیشتر نرخ تورم مسکن در تهران شده است. صمت در این گزارش، تاثیر سرعت تورم بخش مسکن را بر کاهش قیمت‌ها بررسی کرده است.

دلایل کند شدن رشد تورم مسکن

فردین یزدانی، کارشناس مسکن در رابطه با این موضوع به صمت گفت: به‌طورعمده ترکیبی از تحولات بازار ارز و نقدینگی که برای جهش تقاضا استارت خورده است، دلیلی برای این موضوع می‌شود که افراد برای حفظ ارزش پول خود اقدام به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کنند و روز به روز مسکن از یک بازار مصرفی فاصله بگیرد.

وی ادامه داد: در حال ‌حاضر اگر بخواهیم نرخ مسکن را براساس نرخ ارز برآورد کنیم، باید میانگین هر متر مسکن در کشور کمتر از ۳۰ میلیون تومان باشد، در حالی که این عدد، امسال به رقم ۴۵ میلیون تومان در حال نزدیک شدن و این اختلاف نرخ، یک حباب ۳۳ درصدی در این بازار ایجاد کرده است. این اتفاق جدا از تحولات ارزی، به افزایش نقدینگی در جامعه نیز بستگی دارد که تاثیر سوء بر قیمت‌ها گذاشته است.

یزدانی خاطر نشان کرد: در حال‌ حاضر بازار مسکن دیگر کشش خرید ندارد و افزایش نرخ مسکن در کشور از نرخ تورم کمتر شده و باوجود افزایش تقاضا برای این بازار، تولید ساخت‌وساز با چالش‌های مختلفی روبه‌رو شده است و هنوز هیچ طرح و سیاستی نتوانسته به‌صورت کارآمد گره‌گشای موضوع تولید مسکن باشد. در حال‌ حاضر دولت وعده ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی را داده که باتوجه به منابع مالی محدود و کمبود امکانات و تکنولوژی ساخت‌وساز به‌نظر می‌رسد این طرح در حد یک وعده باقی بماند.

ریسک بانک‌ها برای تامین بودجه مسکن

یزدانی افزود: با نگاهی به وضعیت بانک‌ها مشاهده می‌کنیم که یک تراز منفی را دنبال می‌کنند، به‌همین دلیل برای بانک‌ها ریسک بزرگی است که بخواهند در قالب پروژه‌های ساخت‌وساز و اعطای تسهیلات بانکی به بخش مسکن، در درازمدت وام‌های اعطایی را پس بگیرند.

از سوی دیگر، بانک‌ها با یک‌سری از شرکت‌ها و صنایع مختلف در حال همکاری هستند و تسهیلاتی را برای گردش سرمایه خود در اختیار این سازمان‌ها قرار می‌دهند که این موضوع، کمک بزرگی به بخش تولید و صنعت می‌کند و اگر بانک‌ها تصمیم بگیرند این تسهیلات را در جای دیگری مثل بخش مسکن پرداخت کنند، سیستم بانکی با مشکل روبه‌رو شده و در نتیجه مشتری‌های بانک‌ها از این وضعیت ناراضی می‌شوند.

تاثیرات روانی طرح‌های دولت

یزدانی در رابطه با این موضوع که آیا طرح‌های دولت در بدترین حالت می‌تواند انتظارات تورمی را کاهش دهد و بازار را به‌تعادل برساند، به صمت گفت: در حال‌ حاضر جامعه به یک هوشیاری اقتصادی رسیده است که از وعده‌های مختلف برای نجات بازار مسکن تاثیر نگیرد، همچنین سرعت گرانی‌ها به‌حدی است که این گونه مسائل تاثیری بر تعادل بازار نداشته باشد. وی در پایان گفت: تورم روزافزون بخش مسکن در کشور از مسائل مختلفی تاثیر می‌پذیرد و تا وقتی اقتصاد کشور اصلاح شود، هیچ آینده روشنی در انتظار این بازار حیاتی که یک نیاز اولیه برای خانوارها است، وجود ندارد، همچنین برای بهبود بازار مسکن باید مدیریت کلان کشور اصلاح شود و بسترهای اقتصادی کشور در راستای توقف تورم حرکت کند. رشد اقتصادی و کنترل تورم برپایه مدیریت اقتصاد کلان از عواملی است که به‌خودی خود باعث تعادل در بازار عرضه و تقاضای مسکن شده و تورم بخش مسکن را کنترل می‌کند.

سایه گرانی مسکن بر اقتصاد خانوار

ناصر یارمحمدیان، کارشناس اقتصادی به صمت گفت: بازار مسکن از بازارهای اقتصادی تاثیر می‌پذیرد و دولت نقش گسترده‌ای در این بازار ندارد و زمانی که دولت بخواهد به بازار مسکن ورود کند، از ابزارهای اقتصادی کمک می‌گیرد، از این‌رو در ایران برخلاف اقتصادهای مبتنی بر بازار آزاد که دخالت مستقیم بر بازار مسکن دارند، این موضوع شکل متفاوت‌تری به خود گرفته است.

یارمحمدیان گفت: به‌دلیل تقاضا برای سکونت در کلانشهرها، مسکن گرانی بی‌سابقه‌ای را تجربه کرده و تمایل افرادی که می‌خواهند به کلانشهرها مهاجرت کنند، روز به روز در حال افزایش است. آمارهای مربوط به مهاجرت و رشد جمعیت حاکی از این مسئله است که افزایش جمعیت در کلانشهرها به‌ویژه استان تهران نسبت به متوسط کشوری رقم بالاتری است و گرانی‌ها تاثیری برای کاهش این روند نداشته و نکته دیگر که باید به آن توجه کرد، بحث کاهش زاد و ولد در کلانشهرها نسبت به سایر مناطق کشور است که به‌خوبی نشان می‌دهد که دلیل افزایش جمعیت در کلانشهرها مهاجرت
است.

وی افزود: با افزایش گرانی‌ها در بخش مسکن 2 حالت اتفاق می‌افتد؛ حالت اول افرادی که نسبت به قیمت‌ها بی‌تفاوت هستند و گرانی‌ها تاثیری بر زندگی آنها ندارد و دسته دیگر، افرادی که توان مالی برای مقابله با گرانی‌ها را ندارند و در نهایت مجبور به مهاجرت می‌شوند.

نقش سیاست‌های دولت در وضعیت بازار

یارمحمدیان بیان کرد: تلاش‌های دولت برای توسعه ساخت‌وساز در مناطق جدید و حومه شهر از طرفی این امید را به اقشار کم‌درآمد می‌دهد که در آینده صاحب خانه شوند و از طرفی خانه‌هایی که در این شهرک‌ها قرار دارند، نقش سکونتگاه‌های خوابگاهی را ایفا می‌کنند که به‌علت کمبود ظرفیت‌های رفاهی و اقتصادی نه‌تنها پیشرفت چشمگیری را تجربه نمی‌کنند، بلکه با تاثیر معکوس و افزایش جمعیت در این شهرها، با چالش‌های جدی روبه‌رو می‌شوند؛ اتفاقی که چند سالی است در شهرهای پرند و پردیس در حال افتادن است.

وی خاطرنشان کرد: دولت باید با برنامه‌ریزی و اجرای سیاست‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت در راستای بهبود و ساماندهی بازار مسکن گام بردارد و تولید مسکن را به‌سمتی ببرد که توان اقتصادی بیشتر مردم جامعه برای خرید خانه به حد مطلوبی برسد، همچنین انتظارات اقتصادی تفاوتی برای یک موضوع واقعی و غیرواقعی قائل نیست، یعنی اگر افراد جامعه حتی به غلط در انتظار افزایش نرخ کالایی باشند، آن کالا با افزایش نرخ روبه‌رو می‌شود و انتظارات غیرواقعی، تاثیرات واقعی بر مسائل مختلف اقتصادی می‌گذارد، در نتیجه حتی اگر طرح‌های مسکنی دولت به‌سرانجام نرسد، باز جنبه روانی مثبتی در جامعه ایجاد و تا حدی بازار را ساماندهی می‌کند. این کارشناس اقتصادی در پایان گفت: سازمان‌های ذی‌ربط باید با ارائه آمارهای هماهنگ و دقیق، بستر محکمی را برای برنامه‌ریزی و اجرایی کردن طرح‌ها و سیاست‌های مسکنی به‌کار گیرند تا روند تولید مسکن در کشور وارد فاز تازه‌ای شود.

سخن پایانی

برای دهک‌های کم‌درآمد، سرمایه‌گذاری مسکن مفهومی ندارد، زیرا این افراد برحسب نیاز اقدام به خرید مسکن می‌کنند و پول‌های مازاد خود را در بازارهای دیگر مثل بازار طلا و ارز سرمایه‌گذاری می‌کنند و به این دلیل که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به نقدینگی بسیار زیادی نیاز دارد، به‌سمت سفته‌بازی، دلالی و بازارهای ناسالم حرکت می‌کنند و از سوی دیگر با دست به‌دست شدن نرخ املاک به‌دست غول‌های سرمایه‌ای، نرخ مسکن به‌صورت پلکانی افزایش یافته و باعث رشد تورم می‌شود.

همچنین دولت گذشته هیچ اقدام مثبتی برای ساماندهی بازار مسکن انجام نداده و بازار مسکن به حال خود رها شد،اما با نگاهی به سیاست‌های دولت جدید مشاهده می‌کنیم به‌طورکامل برخلاف قبل، تلاش‌ها برای بهبود بازار مسکن روز به روز در حال افزایش است.

فقط انتقادی که در اینجا مطرح می‌شود، این است که تمام فعالیت‌های دولت برای بازار مسکن در سکوت انجام می‌شود و آن‌طور که باید رسانه‌ای نمی‌شود و این‌طور به‌نظر می‌رسد که اقدامی انجام نمی‌گیرد، زیرا با رسانه‌ای شدن اقدامات دولت، انتظارات تورمی کاهشی می‌شود.

دولت باید قدم به قدم با تمام فعالیت‌های خود به بحث رسانه‌ای آن هم توجه کند تا چشم‌اندازهای روشنی برای آینده مسکن به‌وجود بیاورد. دولت در حال‌ حاضر زیرساخت‌های تولید مسکن را با سرعت خوبی پیش می‌برد و انتظار می‌رود در آینده نه‌چندان دور، تاثیر مثبتی بر بازار املاک بگذارد.