از سوی دیگر، دست‌اندرکاران و سیاست‌گذاران این حوزه در این ماه‌ها کوشیده‌اند تا با اتخاذ راهکارهایی مثل اخذ مالیات، مسکن را از مسیر کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی برگردانند؛ هدف دیگر این راهکارها کاهش نرخ واحدهای مسکونی در بخش اجاره بود که در دو سال اخیر افزایش بی‌حد و حسابی داشت؛ در عین حال این روش‌ها می‌توانست بخشی از کسری بودجه کشور را از محل مالیات‌های مغفول‌مانده در این بخش تامین کند. پیش از این، دو مالیات خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه درباره مسکن مطرح شده بودند و حالا اجرای طرح در این زمینه «اخذ مالیات از خانه‌های لوکس» به موارد قبلی اضافه شده است؛ مالیاتی که اگرچه طرح آن در دولت دوازدهم کلید خورد اما آیین‌نامه اجرایی آن چندی پیش توسط معاون اول رئیس‌جمهوری به وزارتخانه‌های مرتبط ابلاغ شد.

به این بهانه صمت در این شماره به بررسی چیستی، چرایی و نتایج احتمالی اجرای این طرح در گفت‌وگو با کارشناسان و فعالان حوزه اقتصاد و مسکن پرداخته است.

در ادامه شرح این گفت‌وگو را بخوانید:

آیین‌نامه مالیات خانه‌های لوکس ابلاغ شد

سرانجام آیین‌نامه مصوب هیات‌‌وزیران درباره نحوه اخذ مالیات از خانه‌ها و ویلاهای گران‌‌قیمت ابلاغ شد. اخذ مالیات از خانه‌های لوکس در قانون بودجه سال ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ پیش‌بینی شده بود و مسئولان وقت در دولت دوازدهم بارها وعده دادند آیین‌نامه اجرایی آن را تدوین و ابلاغ خواهند کرد اما در نهایت زمان تصدی دولت دوازدهم بر نهاد اجرایی کشور به پایان رسید و این آیین‌نامه ابلاغ نشد. حالا محمد مخبر، معاون اول رئیس‌جمهوری آیین‌نامه اجرایی نحوه اخذ مالیات از واحدهای مسکونی و ویلاهای گران‌قیمت ذیل بند (خ) تبصره ۶ قانون بودجه سال ۱۴۰۰ مشهور به «قانون مالیات بر خانه‌های لوکس» را به وزارتخانه‌های امور اقتصادی و دارایی، راه و شهرسازی، صنعت، معدن و تجارت، کشور و دادگستری ابلاغ کرده است.

در این راستا وزارت راه و شهرسازی، وزارت صنعت، معدن و تجارت، وزارت کشور و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف به ارائه اطلاعات املاک گران‌قیمت در مدت ۱۵ روز از زمان درخواست، به سازمان امور مالیاتی هستند.

بر‌اساس این آیین‌نامه، تمام واحدهای مسکونی اعم آپارتمان، مستغلات، ویلا و باغ‌ویلا که با احتساب عرصه و اعیان ارزش آنها بیش از ۱۰ میلیارد تومان باشد، مشمول مالیات می‌شوند؛ ملاک در نوع ملک (مسکونی یا ویلایی بودن آن) چیزی است که در پروانه صادرشده این ملک ذکر شده باشد.

براساس مفاد پیش‌بینی‌شده در بودجه، امسال باید از خانه‌ها و خودروهای لوکس مالیات اخذ شود که خانه‌های با ارزش بیش از ۱۰ میلیارد تومان، خانه لوکس به شمار رفته و مالک آن باید تا بهمن امسال این مالیات را پرداخت کند.

برمبنای مفاد پیش‌بینی‌شده در این قانون، نرخ مالیات سالانه خانه‌های لوکس نسبت به مازاد ۱۰ میلیارد تا ۱۵ میلیارد تومان، ۰.۱ درصد است. بر این اساس، مالیات نسبت به مازاد ۱۵ میلیارد تا ۲۵ میلیارد تومان، ۰.۲ درصد تعیین شده است. مالیات نسبت به مازاد ۲۵ میلیارد تا ۴۰ میلیارد تومان ۰.۳ درصد است. همچنین نسبت به مازاد ۴۰ میلیارد تا ۶۰ میلیارد تومان، ۰.۴ درصد و نسبت به مازاد ۶۰ میلیارد تومان به بالا ۰.۵ درصد مشخص شده است.

بررسی نحوه محاسبه املاک لوکس بیانگر این است که املاک با ارزش ۱۰ تا ۱۵ میلیارد تومان باید سالانه مالیاتی معادل ۱۰ تا ۱۴.۹ میلیون بپردازند. همچنین، املاک با ارزش ۱۵ تا ۲۵، ۲۵ تا ۴۰ و ۴۰ تا ۶۰ میلیارد تومان به ترتیب باید سالانه ۳۰ تا ۴۹.۹، ۷۵ تا ۱۱۹.۹ و ۱۶۰ تا ۲۳۹ میلیون تومان مالیات بدهند.

علاوه‌بر این، املاکی که ارزش آنها بالای ۶۰ میلیارد تومان است نیز مکلف به پرداخت سالانه ۳۰۰ میلیون تومان مالیات هستند.

به‌عنوان مثال، اگر نرخ یک خانه ۲۶۰ متری معادل ۲۶ میلیارد تومان باشد، مالک باید سالی ۷۸ میلیون تومان مالیات بپردازد.

با توجه به مفاد این آیین‌نامه، کمترین و بیشترین مالیاتی که باید صاحبان خانه‌های لوکس بپردازند، ۱۰ و ۳۰۰ میلیون تومان در سال است. بررسی آخرین آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی درباره معاملات مسکن در شهر تهران بیانگر این است که خانه‌های با ارزش بیش از ۱۰ میلیارد تومان تنها ۵.۳ درصد معاملات در اسفند سال گذشته را تشکیل می‌دهد. اما این مالیات‌ستانی روی بازار مسکن، سرمایه‌گذاری در این حوزه‌ و اقتصاد کشور چه تاثیراتی خواهد داشت؟

مالیات خانه‌های لوکس باید زودتر اجرایی می‌شد

افشین پروین‌پور، کارشناس سیاست‌گذاری حوزه مسکن درباره قانون اخذ مالیات از خانه‌های لوکس در گفت‌وگو با صمت عنوان کرد: این قانون باید زودتر و پیش‌تر از این اجرا می‌شد اما دولت قبل موفق به ابلاغ و اجرای آن نشد ولی ظاهرا در دولت جدید بر اجرای آن تاکید بیشتری صورت گرفته است. در نقاط دیگر دنیا نیز روال بر همین است که افرادی که لوکس و اشرافی زندگی می‌کنند، باید هزینه‌های مربوط به آن را بپردازند.

وی درباره تاثیرات مثبت چنین طرحی برای کشور خاطرنشان کرد: پول حاصل از این مالیات می‌تواند برای پرداخت یارانه سود تسهیلات مسکن اقشار متوسط و کم‌‌درآمد اختصاص پیدا کند. این مالیات از این جهت با کاهش قیمت‌ها باعث تحقق عدالت در بخش مسکن کشور می‌شود.

پروین‌پور درباره اختصاص درآمد حاصل از مالیات خانه‌های لوکس نیز یادآور شد: در قانون جهش تولید مسکن بر این موضوع تاکید شده که وزارت مسکن باید صندوقی را تشکیل دهد تا مالیات‌های بخش مسکن در آن جمع شود و به یارانه سود تسهیلات بخش مسکن اختصاص یابد. بنابراین، این قانون می‌تواند به سود متقاضیان مسکن در طبقه کم‌درآمد و متوسط نیز باشد.

این کارشناس حوزه مسکن درباره نقاط ضعف آیین‌‌نامه ابلاغ‌شده درباره اخذ مالیات از خانه‌های لوکس نیز گفت: به نظر می‌رسد مبالغ درنظر گرفته شده برای این نوع مالیات نسبت به مالیات‌های مشابه در نقاط دیگر دنیا همچنان ناچیز است. البته همین که چنین قانونی اجرایی شود جای امیدواری است و مبالغ آن می‌تواند در سال‌های آینده افزایش پیدا کند.

وی همچنین درباره نوع تعیین مالیات‌ها در این بخش انتقادهایی را وارد دانست و تاکید کرد: با توجه به تفاوت‌های چشمگیر نرخ ملک در نقاط مختلف کشور، به نظر می‌رسد ‌مالیات آن باید به شکل منطقه‌ای‌ و بر‌مبنای معیارهای همان منطقه محاسبه می‌شد زیرا خانه لوکس در تهران، شیراز، سمنان و شهرهای مختلف تعریف خاص خود را دارد. البته همان‌طور که گفتم، استارت این موضوع و گام نخست در آن نکته مهمی ‌است و به‌تدریج می‌توان این نقایص را برطرف کرد.

پروین‌پور درباره امکان شانه‌ خالی کردن برخی مالکان خانه‌های لوکس از این قانون نیز تاکید کرد: اگر سامانه اطلاعات املاک کشور راه‌اندازی شود و آمار جامع واحدهای مسکونی به ثبت برسد، امکان شانه خالی کردن از این مالیات برای مودیان وجود نخواهد داشت زیرا ملک و خانه کالایی نیست که بتوان آن را مخفی کرد و بنابراین همه مشمولان ناچار به پرداخت آن خواهند بود.

وی دلیل اجرای ناموفق قانون مالیات خانه‌های خالی را نیز نبود چنین سامانه‌ای دانست و تصریح کرد: زمانی که سامانه اطلاعات املاک و مسکن کشور در دست دولت باشد، به‌راحتی می‌توان براساس اطلاعات مسکن و املاک کشور برای اخذ مالیات‌های این بخش اقدام کرد.

این مالیات برای جبران کسری بودجه است

مرتضی افقه، اقتصاددان و استاد دانشگاه در گفت‌وگو با صمت درباره اخذ مالیات از خانه‌های خالی و گران‌قیمت و خودروهای لوکس اظهار کرد: واقعیت این است که دولت باید سراغ کاهش هزینه‌ها برود و بسیاری از هزینه‌های جاری دولت باید در این مسیر کاهش یابد. در این میان هزینه‌های جاری هم‌ردیف‌های مازادی در لوایح بودجه به خود اختصاص داده که عملا فعالیت این بخش‌ها نقش چندانی در اقتصاد ایران نداشته و ندارد. در نتیجه برای جلوگیری از کسری بودجه‌های سالانه پیش از هر چیز باید هزینه‌های جاری دولت را کاهش داد.

افقه افزود: دولت برای تامین کسری بودجه به دنبال راهی غیر از استقراض از بانک مرکزی است. در نتیجه سعی می‌کند از الگوهای سایر کشورها برای تامین بودجه استفاده کند. به همین دلیل نیز قرار شد واردات خودروهای لوکس ‌در کشور در شرایطی که شکاف طبقاتی بیداد می‌کند آزاد شود یا موضوعی مانند اخذ مالیات از خانه‌های لوکس مطرح می‌شود. هدف اصلی دولت کسب درآمد از راه اخذ مالیات از خودروها و خانه‌های لوکس است، نه ایجاد رقابت برای بهبود تولید داخل. به همین سبب یکی از بهترین راه‌ها برای جبران کسری بودجه افزایش مالیات‌ها است.

وی در این زمینه تاکید کرد: درحال‌حاضر مالیات‌ها در کشور بیشتر در بخش تولید‌ متمرکز شده است. اینکه دولت بتواند افراد پردرآمد و ابرثروتمندانی که از طریق دلالی به درآمدهای نجومی دست یافته‌اند را شناسایی کند و از آنها مالیات بیشتری بگیرد، روشی مطلوب خواهد بود. این در حالی است که برخی معتقدند ساختار دولتی قادر به شناسایی و اخذ مالیات از این بخش اقتصاد نیست. بنابراین رسیدن به چنین ساختاری نیاز به برنامه‌ریزی‌های بیشتر و مطلوب‌تر دارد.

افقه در پایان گفت: مالیات یکی از راه‌های کنترل اقتصادی است و می‌تواند تامین‌کننده بودجه کشور باشد اما نمی‌توان بدون برنامه‌ریزی و چشم‌انداز روشن در این زمینه به اهداف روشن و قابل ذکر رسید.

سخن پایانی

با اجرای طرح قطع وابستگی بودجه جاری به نفت، بدون شک مالیات نقش اصلی را در تامین درآمدهای دولت بازی خواهد کرد. در این میان یکی از بخش‌هایی که پایه‌های مالیاتی جدید برای آن تدوین شده، مسکن است که در قالب مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر خانه‌های خالی و اخذ مالیات از خانه‌های لوکس عملیاتی خواهد شد. البته درحال‌حاضر نیز طبق قانون، هر نقل و انتقال واحد مسکونی مشمول مالیات است اما با اجرایی شدن پایه‌های مالیاتی جدید در این بخش، علاوه‌بر نقل و انتقال، صاحبان واحدهای مسکونی باید مالیات تازه‌ای که در چارچوب مالیات بر ثروت تعریف می‌شود را پرداخت کنند.

اینکه این مالیات‌های جدید چگونه اجرایی خواهند شد و در عمل چه تعداد از صاحبان املاک را دربر می‌گیرد اتفاقی است که باید روند آن را در ماه‌های آینده بررسی کرد.

اما جدا از این موارد باید دید آیا این مالیات‌ها فقط درآمدهای بودجه‌ای دولت را تامین خواهد کرد یا تاثیرات مطلوبی نیز در بازار مسکن کشور خواهد داشت یا اینکه فشار دولت بر مالکان مسکن به صورت دومینو و پلکانی، با افزایش دوباره قیمت‌های خرید و اجاره مسکن، به متقاضیان طبقه متوسط و ضعیف مسکن و مستاجران وارد خواهد آمد. در هر حال چنین شیوه‌های مالیاتی زمانی موثر و مطلوب قلمداد می‌شوند که اثر آنها در اقتصاد و معیشت مردم منعکس شود؛ درواقع اگر قرار باشد داد‌و‌ستدی بین قشر مرفه جامعه و دولت باشد، طبقه متوسط جامعه بیش از گذشته کمرنگ خواهد شد و باز هم باید شاهد سقوط جمعیت بیشتری به زیر خط فقر باشیم.