هجوم خریداران به واحدهای قدیمی‌

باتوجه به رکود حاکم بر بازار مسکن، در حال‌ حاضر نرخ مسکن دچار عقب‌ماندگی در مقایسه با تورم عمومی شده است. هم‌اکنون می‌توان با قیمت‌هایی به‌مراتب پایین‌تر از نرخ ساخت، آپارتمان‌هایی با عمر بنای بالای 3 سال خریداری کرد. این در حالی است که سهم فروش آپارتمان‌های نوساز از معاملات به پایین‌ترین میزان در 8 سال گذشته رسیده است.

با بلند شدن صدای زنگ خطر برای بازار آپارتمان‌های کلیدنخورده، احتمال گران شدن مسکن وجود دارد، چرا که از نگاه بسیاری از کارشناسان مسکن، تورم می‌تواند در بلندمدت بازار را با خطر بیشتری همراه کند. از طرفی، تورم مصالح ساختمانی، شکاف نرخ آپارتمان‌های نوساز و قدیمی‌ساز را تشدید کرده و به‌همین لحاظ تعداد معاملات خانه‌های نوساز به پایین‌ترین حد خود رسیده و نسبت به ۸ سال قبل، ۵۰ درصد کاهش یافته است. همچنین، سیاست‌های دولت برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی به‌هیچ عنوان نتوانسته به عرضه این واحدها در بازار مسکن کمکی کند و تاکنون بی‌نتیجه مانده است. صمت در این گزارش به دلایل رکود بازار در فروش آپارتمان‌های نوساز و تاثیر آن بر بازار ملک پرداخته است.

شکاف قیمتی بین واحدهای نوساز و قدیمی

اثر رشد نرخ نهاده‌های ساختمانی به‌شکل ایجاد شکاف قیمتی بین واحدهای نوساز و واحدهای با عمر بنای 3 سال به بالا بروز کرده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد نرخ واحدهای کلید نخورده که در امسال تکمیل شده به‌مراتب بیش از آپارتمان‌هایی است که تا قبل از سال ۱۳۹۸ وارد بازار مسکن شده‌اند.

بازار مصالح ساختمانی به‌طورمعمول با مقدار اندکی تفاوت از تورم نقطه به نقطه پیروی می‌کند. مهر امسال نرخ تورم نقطه به نقطه ۴۸.۶ درصد بود. اگر نرخ نهاده‌های ساختمانی نیز به‌همین ترتیب دچار رشد شده باشد، نرخ ساخت نیز افزایش می‌یابد. این در حالی است که تورم سالانه بازار مسکن شهر تهران، ۳۸ درصد اعلام شده است.

مهر امسال واحدهای با عمر بنای کمتر از 5 سال، ۲۸.۶ درصد از کل معاملات مسکن شهر تهران را به خود اختصاص دادند که کاهش ۱۴ درصدی را در مقایسه با مهر ۱۴۰۰ نشان می‌دهد.

سهم آپارتمان‌های کمتر از 5 سال ساخت در شرایطی به ۲۸.۶ درصد رسیده که سال ۱۳۹۳ این واحدها ۵۸ درصد از قراردادهای خریدوفروش را به خود اختصاص می‌دادند. در واقع، معاملات آپارتمان‌های نوساز در مقایسه با 8 سال قبل، ۵۰ درصد کاهش یافته است.

رشد سنگین نرخ آپارتمان‌های نوساز و ایجاد رکود در این بخش منجر به کاهش ساخت‌وساز شده است. آمار و ارقام بهار امسال از افت ۴۸ درصدی ساخت‌وساز در تهران نسبت به سال گذشته حکایت دارد.

عوامل محرک بازار مسکن

سعید لطفی، عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک در رابطه با تغییر رفتار معامله‌گران بازار مسکن به صمت گفت: نرخ نهاده‌های ساختمانی نسبت به اواخر سال گذشته مقداری افزایش یافته است. این مسئله به رشد نرخ واحدهای نوساز یا پروژه‌های در حال ساخت می‌انجامد، اما به‌نظر نمی‌رسد بازار مسکن افزایش نرخ شدید را در ماه‌های آینده تجربه کند.

به‌گفته لطفی، رشد نرخ مسکن کمتر از تورم عمومی است. تورم نقطه به نقطه مسکن شهر تهران در ابتدای امسال ۲۶ درصد اعلام شد، در حالی که تورم عمومی در محدوده ۴۰ درصد قرار گرفت، در واقع مسکن ۱۴ درصد بازدهی منفی را تجربه کرد و باوجود رشد نرخ اسمی مسکن، نرخ واقعی آن ۱۴ درصد کاهش
یافت.

وی درباره عوامل محرک بازار مسکن اظهار کرد: تورم عمومی، هزینه‌های ساخت، توان طرف تقاضا و تغییرات بازارهای موازی می‌تواند بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد، به‌هرحال در مواجهه با تورم، دیگر انتظار نمی‌رود که رشد نرخ مسکن صفر شود. فقط به دلایل متعدد ممکن است سرعت رشد مسکن کاهشی شود. این موضوع از سال گذشته بر بازار مسکن حاکم بوده است.

لطفی خاطرنشان کرد: در واقع از زمانی که کنترل معاملات مسکن از دست معامله‌گران مصرفی خارج شد و سفته‌بازها با معاملات مکرر و سوداگرانه، زمینه رکود تورمی در بازار ملک را ایجاد کردند، فاصله بین قدرت‌خرید و قیمت‌ها روز به‌روز افزایش پیدا کرد و این وضعیت تا جایی پیش رفت که در عمل حلقه آخر زنجیره مسکن یعنی خرید از ناحیه تقاضای مصرفی به‌کلی از کار افتاد و خانه‌های نوساز روزبه‌روز با معامله‌گران فاصله گرفت.

لطفی درباره تغییر رفتار معامله‌گران در بازار مسکن، به صمت گفت: نرخ مناسب و متراژ به نسبت بالا، انگیزه خریداران مصرفی و سرمایه‌گذاران را برای خرید خانه‌های قدیمی‌ساز بیشتر کرده است.

وی افزود: ساخت‌وساز اصولی را می‌توان یکی دیگر از دلایل افزایش خرید خانه‌های قدیمی‌ساز عنوان کرد. بسیاری از خانه‌های نوساز از نقشه مناسب و قابل‌سکونت چندانی برخوردار نیستند، همچنین استفاده از مصالح ساختمانی نامناسب، خود در کور شدن ذوق خریدار خانه‌های نوساز بی‌تاثیر نیست.

دست نگه داشتن برای معامله خانه‌های نوساز را که چند ماهی است، گریبانگیر بازار مسکن شده، می‌توان در زمره دیگر دلایل کوچ خریداران به‌سمت خانه‌های قدیمی‌ساز عنوان کرد تا جایی که بسیاری از خریداران حتی حاضر نیستند از ملک‌شان بازدید شود.

مالیات بر خانه‌های خالی دردی را دوا نکرد

لطفی در رابطه با قانون مالیات بر خانه‌های خالی به صمت گفت: در حال ‌حاضر برای ۷۵۰ هزار واحد خالی کشور از سازمان امور مالیاتی، قبض مالیاتی صادر شده است. ۶۰ هزار نفر از این ۷۵۰ هزار نفر اعتراض کرده‌اند که اطلاعاتی که براساس آن قبض مالیاتی صادره شده، اشتباه بوده است.

اگرچه درآمد مالیات خانه‌های خالی حتی در پیش‌بینی اولیه دولت نیز رقمی ناچیز بود که سهم موثری در تامین بودجه نداشت، اما این رقم برای سال‌های بعد نیز تکرار شد. این در حالی است که میزان درآمد وصولی از این مالیات در ۲ سال گذشته صفر بوده و در ۲ ماه ابتدایی امسال نیز رقم وصولی با میزان شناسایی‌شده، اختلاف زیادی داشته است. بنابراین، این طرح هم نتوانست در مقابل احتکار مسکن ایستادگی و خانه‌های خالی را وارد چرخه بازار کند.

لطفی در پایان گفت: افزایش حاشیه سود خرید خانه‌های قدیمی از مهم‌ترین دلایل استقبال از این خانه‌ها است. به‌عبارت بهتر، ساخت‌وساز خانه‌های قدیمی در شرایط موجود و فروش برخی واحدهای آن می‌تواند حاشیه سود به نسبت بالایی را به‌همراه داشته باشد، تا جایی که در شرایط موجود، برخی خریداران مصرفی به‌صورت اشتراکی این خانه‌ها را خریداری و بازسازی می‌کنند یا از نو می‌سازند.

طمع سازندگان برای افزایش نرخ مسکن

کیاکسار محمدی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: تحریم‌های غرب کمابیش بر تمام بخش‌های اقتصادی کشور تاثیر گذاشته است. از این‌رو، نگاه بسیاری از معامله‌گران بازارهای مالی به شکسته شدن یا نشدن تحریم‌ها است. از طرف دیگر، در نیمه پایانی امسال انتظار می‌رود معاملات بازار مسکن افزایش پیدا کند. اکنون شرایط خرید خانه برای معامله‌گران بهتر از هر فرصت دیگری است، چرا که به‌دلیل رکود معاملات، به‌ویژه خانه‌های نوساز، به‌نظر نمی‌رسد شاهد رشد قیمت‌ها در این بازار پرتقاضا باشیم.

 وی بیان کرد: در ماه‌های اخیر سازنده‌ها بیشترین قیمت را برای نرخ پیشنهادی فروش آپارتمان‌های نوساز خود اعلام و بالاترین نرخ ممکن را، پیشنهاد کرده‌اند. علت این نوع اعلام نرخ از سوی سازنده‌ها، تورم مصالح ساختمانی و زمین است. سازنده‌ها در یکی، دو ماه اخیر، صرف‌نظر از اینکه نرخ تمام‌شده آپارتمان‌های آنها چقدر بوده، تورم مصالح و زمین را در محاسبه نرخ فروش خود در نظر گرفتند تا امکان شروع یک پروژه ساختمانی جدید را پس از فروش واحدهای تکمیل‌شده داشته باشند.

محمدی در ادامه افزود: این در حالی است که ثبات حاکم بر بازار مسکن سبب شده، قیمت‌های مذکور مورداقبال خریداران مسکن واقع نشود و بیشتر آنها به‌کلی از جست‌وجوی فایل‌های نوساز صرف‌نظر کنند. از آنجا که تورم مصالح ساختمانی در طول دوره جهش مسکن از تورم مسکن بازمانده بود، در سال ۱۴۰۰ این تورم به ۱۰۰ درصد رسید و در نتیجه سازنده‌ها اکنون بیش از هر زمان دیگری نگران هزینه تمام‌شده پروژه‌های آتی خود هستند.

در واقع، تورم بالای مصالح ساختمانی در سال ۱۴۰۰ روی محاسبات سازنده‌ها اثر گذاشته و این اثر به‌شکل اعلام قیمت‌های تند برای فروش آپارتمان‌های نوساز خود را نشان داده است. در نتیجه، تقاضای خرید مسکن نیز به طبقات سنی بالاتر یعنی آپارتمان‌های میانسال و قدیمی روی آورده است. عامل دیگری که می‌تواند بر آینده نرخ مسکن نوساز اثرگذار باشد، برنامه دولت برای استفاده موثر از ابزارهای مالیاتی بخش مسکن است. اگر دولت به‌جای اتلاف وقت برای سیاست‌های ناکارآمدی نظیر مالیات بر خانه‌های خالی، به‌سراغ مالیات سالانه املاک به‌عنوان ابزار مالیاتی دست اول برود، حداقل نتیجه آن شکستن مقاومت فروش زمین و املاک کلنگی است و به‌دنبال عرضه این املاک، نرخ زمین کاهش و فضای عمومی تعیین نرخ فروش آپارتمان‌های نوساز تغییر می‌کند.

استفاده موثر از ابزارهای مالیاتی

این کارشناس خاطرنشان کرد: در حال ‌حاضر نرخ زمین ۸۰ درصد از نرخ تمام‌شده ساخت هر واحد آپارتمان مسکونی را شامل می‌شود و این یعنی اگر حباب نرخ زمین از طریق افزایش عرضه به‌واسطه وضع مالیات تخلیه شود، اثر آن بلافاصله روی نرخ مسکن نوساز نمود پیدا خواهد کرد.

وی افزود: دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی یکی از اهرم‌های قوی و متداول مالیاتی برای تنظیم بازار مسکن است. کشورهای دریافت‌کننده این مالیات توانسته‌اند به این ترتیب ثبات بازار مسکن در درازمدت را حفظ کنند. در قالب مالیات سالانه املاک مسکونی، مالکان واحدهای مسکونی در پایان هر سال مبلغی معادل ضریبی از ارزش روز ملک خود را به دولت پرداخت می‌کنند.

محمدی در پایان گفت: کشورهایی در کاربرد اهرم مالیاتی و تحقق اهداف مربوط به آن در تنظیم بازار مسکن موفق بوده‌اند که بدون هیچ‌گونه تبصره، استثنا و شرایطی اقدام به وضع و دریافت مالیات از املاک مسکونی به‌صورت سالانه کرده‌اند. در واقع، در الگوهای موفق، این نوع مالیات در دنیا و در کشورهای پیشرفته همه املاک مسکونی با ضرایب مشخص مشمول پرداخت مالیات سالانه هستند.

سخن پایانی

از ابتدا مهم‌ترین منبع پیش‌بینی‌شده برای صندوق ملی مسکن، مالیات‌های بخش مسکن و ساختمان عنوان شد، اما حالا جای خالی مالیات در آن مشهود است. گفته می‌شود وزارت راه و شهرسازی مسئولیت شناسایی واحدهای خالی و لوکس را به‌منظور اخذ مالیات برعهده دارد که ۵۲۰ هزار خانه خالی را شناسایی کرده، اما در ظاهر هنوز لیستی درباره خانه‌های لوکس ارائه نشده است. اواسط خرداد امسال، وزیر اقتصاد از نبود ‌اراده در دولت قبل برای اجرای قانون مالیات بر خانه‌های لوکس صحبت کرد.

باتوجه به اینکه از ابتدا عنوان می‌شد، واریز مالیات‌های حوزه مسکن و ساختمان به این صندوق تزریق و به‌نوعی مهم‌ترین منبع مالی برای آن در نظر گرفته شده بود. به‌نظر می‌رسد طی ۱۵ ماه گذشته مالیات چندانی از محل منابع بخش مسکن وارد این صندوق نشده است، زیرا آنچه در عمل از مالیات خانه‌های خالی آن هم پس از 2 سال از تصویب قانون آن به‌دست آمده، ۲۲ میلیارد تومان است و رقم دریافتی از مالیات خانه‌های با نرخ بیش از ۱۰ میلیارد تومان، فقط ۲۷ میلیون تومان بوده که این موضوع، شکست این طرح را برای همگان به‌شکل کامل روشن کرده است.