بررسی وضعیت بازار مسکن شهر تهران در هشتمین ماه از سال جاری تحرک نسبی این بازار را نشان می‌دهد که به افزایش ۶.۸ درصدی قیمت‌ها منجر شد و متوسط قیمت به ۴۶.۷ میلیون تومان در هر مترمربع رسید. این در حالی است که طی دو ماه قبل از آن بازار به ثبات نسبی رسیده بود و نرخ رشد ماهانه آن به ترتیب ۱.۱ و ۱.۲ درصد اعلام شد. ظاهرا فشار تقاضا برای واحدهای کوچک متراژ در مناطق جنوبی، پدیده غالب در این بازار است. شواهد حاکی از آن است که بخش قابل توجهی از متقاضیان سرمایه‌ای و مصرفی تحت تاثیر انتظارات تورمی و نوسانات نرخ ارز در آبان اقدام به خرید آپارتمان کرده‌اند.

تحرک بازار مسکن در دومین ماه از پاییز امسال در حالی رقم خورد که به دلیل پایان فصل جابه‌جایی انتظار رشد حدود ۷ درصد قیمت‌ها و ۴۸ درصد معاملات دور از ذهن بود؛ اما کارشناسان معتقدند نوسانات نرخ ارز، بخشی از سرمایه‌ها را به منظور محافظت در برابر تورم به سمت بازار ملک سوق داد.

بررسی وضعیت سالانه بازار مسکن شهر تهران از افزایش ۴۶ درصدی قیمت نسبت به آبان سال گذشته خبر می‌دهد که ۲ درصد پایین‌تر از تورم نقطه به نقطه و ۲ درصد بالاتر از تورم عمومی بود. این اولین بار در سال جاری است که قیمت‌ها در بازار مسکن از تورم عمومی فراتر می‌رود. بالا رفتن قیمت مسکن، تبعاتی را به دنبال دارد که خروج بخش قابل توجهی از تقاضای مصرفی و رکود ساخت و ساز از جمله این تبعات است. هم‌اکنون سهم واحدهای با عمر بنای کمتر از ۵ سال از کل معاملات ۲۸.۴ درصد است که کمترین میزان دست‌کم از 8 سال اخیر تا کنون محسوب می‌شود.

گشتی در بازار

مناطق ۵، ۱۰، ۲، ۴، ۷ و ۸ به ترتیب جایگاه‌های اول تا ششم از نظر تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن شهر تهران را در اختیار دارند که بیش از نیمی از معاملات را در بین مناطق ۲۲ گانه در آبان ۱۴۰۱ به خود اختصاص دادند. منطقه یک نیز جایگاه هشتم را درخصوص سهم از معاملات به دست آورد. آبان پارسال میانگین قیمت هر متر خانه در منطقه یک ۷۲ میلیون و ۷۴۹ هزار تومان بوده که در حال حاضر به ۹۵ میلیون ۱۱۴ هزار تومان رسیده است. نرخ رشد ماهانه قیمت در این منطقه ۷.۶ درصد و رشد سالانه آن ۳۰.۷ درصد بوده که کمترین میزان افزایش قیمت را در هشت منطقه پرتقاضای تهران به ثبت رساند. در منطقه ۲ که جایگاه سوم را از نظر تعداد معاملات دارد متوسط قیمت مسکن از متری ۵۰ میلیون و ۳۸ هزار تومان در آبان سال گذشته به ۶۸ میلیون و ۳۲۰ هزار تومان در آبان ۱۴۰۱ رسیده است. در این منطقه با رشد ماهانه ۷.۳ درصد و رشد سالانه ۳۶.۵ درصد قیمت مواجه بوده‌ایم. در منطقه ۵ به عنوان پرمعامله‌ترین منطقه تهران در حال حاضر قیمت هر متر مسکن به طور میانگین ۵۶ میلیون و ۳۲۶ هزار تومان است که افزایش ۲.۶ درصد در مقایسه با ماه گذشته و ۴۷.۵ درصد در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته را نشان می‌دهد. قیمت مسکن در منطقه ۴ هم از ۳۴ میلیون و ۱۵۴ هزار تومان در آبان سال گذشته به ۵۲ میلیون و ۶۶۴ هزار تومان در آبان سال‌جاری رسیده که افزایش ۵۴ درصد را به ثبت رساند. طی یک ماه گذشته نیز قیمت مسکن در این منطقه افزایش ۱۳.۶ درصد را نشان داد.  در مناطق ۷، ۱۰ و ۱۴ نیز به ترتیب میانگین قیمت مسکن ۴۳.۶ میلیون، ۳۳.۴ میلیون و ۳۴.۸ میلیون بوده است. میزان افزایش ماهانه و سالانه قیمت در منطقه ۷ به میزان ۴.۶ درصد و ۴۴.۶ درصد بود. در منطقه ۱۰ رشد قیمت در مقایسه با ماه گذشته ۴.۵ درصد و نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۶۰ درصد به ثبت رسید. میزان افزایش ماهانه و سالانه قیمت در منطقه ۱۴ به عنوان پنجمین منطقه پرتقاضا در بازار مسکن به ترتیب ۴.۴ درصد و ۴۷ درصد اعلام شد. اما در منطقه ۱۸ به عنوان ارزان‌ترین منطقه در بازار مسکن شهر تهران قیمت هر متر خانه از ۱۴ میلیون و ۵۱۹ هزار تومان در آبان سال گذشته به ۲۳ میلیون و ۹۳ هزار تومان در آبان امسال رسید. رشد ماهانه قیمت در منطقه ۱۸ به میزان ۸.۴ درصد و افزایش سالانه قیمت نیز ۵۹ درصد بوده است.

خرید مسکن با وام، هدف جدید خانه اولی‌ها

همزمان با خروج تقاضای سرمایه‌ای در بخش املاک میان‌متراژ و بزرگ، تقاضای مصرفی برای واحدهای کوچک متراژ در پایتخت با وام ۴۸۰ میلیون تومانی به‌تدریج در حال افزایش است. بررسی‌ها نشان می‌دهد دست کم سه نشانه از ترغیب متقاضیان مردد برای خرید آپارتمان کوچک متراژ عمدتا در مناطق پرمعامله در غرب، شرق و بخش‌هایی از جنوب تهران دیده می‌شود.

در هفته‌های اخیر تقاضا برای دریافت وام مسکن تا سقف ۴۸۰ میلیون تومانی از طریق خرید اوراق تسهیلات مسکن افزایش پیدا کرده که منجر به رشد نسبی نرخ آن شده است. دریافت وام عمدتا به قصد خرید آپارتمان کوچک متراژ انجام می‌شود. متقاضیان خانه اولی معمولا در مواقعی که بازار ملک به کف قیمتی نزدیک می‌شود از طریق دریافت وام، مبلغ رهن آپارتمان و پس‌انداز خود اقدام به خرید مسکن می‌کنند. هم‌اکنون نرخ هر برگ تسه حدود ۱۰۳ هزار تومان است. درحال‌حاضر، آرامش نسبی در بازار مسکن دیده می‌شود. نرخ رشد ماهیانه نرخ به صفر متمایل شده و معاملات به کمترین میزان خود در امسال رسیده است. از طرف دیگر به دلیل شرایط موجود جامعه انتظارات تورمی در بخش مسکن کاهش یافته و زمینه برای ورود تقاضای مصرفی فراهم است.

 در همین حال واسطه‌های ملکی از توقف سرمایه‌گذاری در مناطق شمالی پایتخت خبر می‌دهند. رتبه‌ی منطقه یک از تعداد معاملات مسکن شهر تهران تنزل کرده است. سال ۱۳۹۷ در بحبوحه رونق بازار مسکن که با رشد تقاضای سرمایه‌ای همراه شد منطقه ۱ جایگاه پنجم را در تعداد معاملات داشت که هم‌اکنون به رتبه‌ی هشتم رسیده و در سوی مقابل، منطقه ۱۰ از جایگاه چهارم در سال ۱۳۹۷ به رتبه دوم ارتقا یافته است. ویژگی بارز آپارتمان‌های منطقه ۱۰ کوچک متراژ و ارزان نرخ بودن آن است. تجربه نشان می‌دهد در زمان استراحت بازار مسکن به‌تدریج فضا برای ورود تقاضای مصرفی فراهم می‌شود. رکود مسکن معمولا ۱۰ تا ۱۵ فصل طول می‌کشد. صرف‌نظر از ماه‌های اردیبهشت و خرداد امسال که به دلیل ایجاد انتظارات تورمی ناشی از اصلاح نظام یارانه‌ها بازار مسکن به تحرک رسید، از سال گذشته این بازار به رکود رسیده و در واقع شش فصل از رکود بازار ملک می‌گذرد. از طرف دیگر برخی فروشندگان واحدهای بزرگ متراژ و لوکس در ماه‌های اخیر آپارتمان‌های خود را با تخفیف عرضه می‌کنند. این در حالی است که بنا به گفته‌ی مشاوران املاک شهر تهران در آپارتمان‌های کوچک با مقداری رشد نرخ مواجه هستیم. درحال‌حاضر آپارتمان‌های با متراژ کمتر از ۸۰ متر مربع ۵۷ درصد معاملات را به خود اختصاص می‌دهند. ۵۶ درصد معاملات نیز با قیمتی کمتر از متوسط شهر (متری ۴۳.۷ میلیون تومان) انجام می‌شود. ۵۰ درصد خرید و فروش‌ها نیز به واحدهای با ارزش کمتر از ۳ میلیارد تومان اختصاص دارد.

سخن پایانی

یکی از عوارض منفی در بازار مسکن رشد هزینه‌های ساخت‌وساز است که باعث افزایش نرخ واحدهای نوساز شده است. این عامل می‌تواند در نرخ واحدهای با سن بنای کمتر از پنج سال تاثیر بگذارد. بر این اساس انتظار می‌رود رونق خرید و فروش از واحدهای قدیمی آغاز شود. درحال‌حاضر حجم فروش واحدهای بالای ۲۰ سال نسبت به سال گذشته ۶۱ درصد و در مقایسه با هشت سال قبل ۲۴۵ درصد افزایش یافته است. کارشناسان معتقدند بخشی از این رشد به نوسانات قیمت ارز برمی‌گردد، علت دیگر افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی است و مسئله بعدی به انجام نشدن کار خاصی در پروژه نهضت ملی مسکن بر می‌گردد که باعث انصراف متقاضیان از این پروژه شده و اثراتش در بازار مسکن بروز پیدا کرده است.

به علاوه اینکه به گفته کارشناسان شرایط ساخت‌وساز در کشور مساعد نیست. شواهد نیز حاکی از آن است اندک کارگاه‌های ساختمانی که در این مدت فعال بودند با نوسانات اخیر قیمت مصالح ساختمانی از جمله یونولیت و خدمات مرتبط با بخش ساخت‌وساز دچار مشکلاتی شده‌اند. پیداست وزارت راه و شهرسازی و وزارت صمت هم موضوع را چندان جدی نگرفته‌اند.