توسعه شهری و ایجاد شهرهای جدید اطراف کلانشهرها موردتایید است و جزو راهکارهای شهرسازی است که وزارت راه و شهرسازی پیاده کرده است. در این میان نکته‌ای که باید به آن توجه کرد، توسعه زیرساخت و امکانات شهری است که انتظار می‌رود، ساکنان کلانشهرها از آن برخوردار باشند، بنابراین اگر همزمان با ایجاد شهرهای جدید، نتوانیم زیرساخت‌ها را ایجاد کنیم، رفتاری معکوس را با شهرها در پیش گرفته‌ایم، چراکه مردم سرمایه‌گذاری کرده و دست به خرید واحد مسکونی زده‌اند که حداقل امکانات و زیرساخت را داشته باشند، اما این‌طور نیست. به‌شکلی که دیده شده، در این شهرها خدمات آموزشی، بهداشتی، فرهنگی و حمل‌ونقل وجود ندارد یا بسیار ضعیف است که تبعات زیادی نیز به‌دنبال داشته است. برای مثال در این شهرها، نابهنجاری‌های اجتماعی زیادی دیده می‌شود، چراکه جوانان از امکانات فرهنگی و تفریحی برخوردار نیستند. از طرف دیگر، از آنجایی که این شهرها هویت اقتصادی ندارند، تبدیل به شهرهای خوابگاهی شده‌اند؛ به این معنی که ساکنان شهرهای جدید برای تامین معیشت و کار مجبور هستند به کلانشهرها بروند. به این ترتیب اگر هزینه رفت‌وآمد از شهرهای جدید به کلانشهرها از لحاظ مصرف سوخت و انرژی محاسبه شود، حاکی از آن است که پیاده کردن اشتباه این سیاست، موجب افزایش جمعیت کلانشهرها و ترافیک شده است. بنابراین اگر شهرهای جدید یک فضای مستقل و تعریف‌شده برای خود داشته باشند، این یک حرکت معقول و درست است.

بررسی ابعاد ایجاد غیراصولی شهرهای جدید

در کشورهای پیشرفته، زمانی که شهرهای جدید ایجاد می‌شوند، نرخ اجاره‌نشینی در آنها بیشتر است. چنین رویکردی به این معنی نیست که مردم از روی ناچاری و بی‌پولی اجاره‌نشین هستند، بلکه از آنجایی که در شهرهای جدید کارخانه‌های بسیاری شکل گرفته و در واقع شهر هویت اقتصادی دارد، افراد برای کار و زندگی در این شهرها اجاره‌نشین هستند، بنابراین زمانی که شهرهای جدید براساس اصول و قواعد شکل گرفته باشند، طبیعی است که نرخ اجاره‌نشینی در آنها بالاتر باشد و اگر شهرهای جدید مانند ایران غیراصولی ایجاد شوند، به شهرهای خوابگاهی تبدیل خواهند شد و جمعیت کلانشهرها و ترافیک را افزایش می‌دهند.

وی ادامه داد: به این ترتیب اگر شهرهای جدید اطراف کلانشهرها هویت اقتصادی داشتند، نیازی نبود ساکنان شهرهای جدید دوباره برای کار و اشتغال به کلانشهرها مهاجرت کنند. در حال‌ حاضر شاهد آن هستیم که نه‌تنها نیاز ساکنان شهرهای جدید به کار و اشتغال تامین نشده، بلکه کیفیت زندگی هم بسیار پایین است، چراکه دیده شده ساختمان‌های ساخته‌شده ایمن نیستند یا پس از باران اندک در شهرها سیلاب ایجاد می‌شود، بنابراین نه‌تنها توسعه شهرهای جدید کمکی به کاهش ترافیک و جمعیت در کلانشهرها نکرده، بلکه هزینه حمل‌ونقل و انرژی را هم به شهرهای مادر تحمیل کرده است. 

در حالی که اگر شهرهای جدید از لحاظ اقتصادی مستقل بودند و بالای ۵۰ تا ۶۰ درصد گردش مالی داشتند، انگیزه ایجاد می‌شد تا مهاجرت پایدار در این شهرها انجام شود و کلانشهرها با کاهش جمعیت و ترافیک، نفسی بکشند.

لزوم احیای بافت‌های فرسوده

هنوز از ظرفیت‌های کلانشهرها برای توسعه حمل‌ونقل و مشکلات مسکن به‌طور صد درصد استفاده نشده است، چراکه شاهد وجود بافت‌های فرسوده‌ای هستیم که هنوز احیا نشده‌اند و مشخص نیست به‌علت وجود چه موانعی هنوز به‌سرانجام نرسیده است. بنابراین باید زیرساخت‌های درون‌شهری توسعه یابد تا ظرفیت‌های کلانشهری در زمینه توسعه آزاد شود. در حال ‌حاضر هنوز نگاه‌ها به توسعه شهری سنتی است و بروزرسانی نشده است.

ساماندهی خانه‌های خالی

همچنین شاهد آن هستیم که علاوه بر اینکه خانه‌های خالی وجود دارند که ساماندهی نشده‌اند، بسیاری از ادارات، وزارتخانه‌ها و بانک‌ها جزو ملاکین بزرگ به‌شمار می‌روند که هنوز دارایی‌های غیرمنقول و مازاد خود را نفروخته‌اند. در صورتی که این سیاست پیاده شود، نه‌تنها نرخ ملک کاهش می‌یابد، بلکه دیگر با کمبود عرضه مواجه نخواهیم بود. در واقع مشکلات بازار مسکن مالکیتی است، یعنی ملک‌هایی در اختیار نهادهای دولتی است که آزاد نمی‌شوند.

سران ۳ قوه ورود کنند

برای ساماندهی چنین مشکلی باید سران ۳ قوه وارد عمل شوند تا نهادها و وزارتخانه‌ها تکلیف املاک و دارایی‌های غیرمنقول خود را روشن کنند. در واقع اگر صندوقی به نام توسعه ملی مسکن ایجاد شود و دارایی و اموال غیرمنقول نهادها در آن ثبت شود و تکلیف بافت‌های فرسوده روشن شود، دیگر نیازی به ایجاد شهرهای جدید و هزینه‌کرد برای توسعه زیرساخت‌ها نخواهد بود.