قبل از اینکه نقش بخش خصوصی در حوزه مسکن تقویت شود، باید تغییراتی در ساختار اقتصادی کشور انجام شود تا قدرت خرید مردم افزایش یابد. به این معنی که تا وقتی توان مالی مردم افزایش نیابد و تقاضایی برای خرید ملک نباشد، به همان نسبت سازندگان تمایلی برای فعالیت در بازار ساخت‌وساز نخواهند داشت.

در حال ‌حاضر نرخ تمام‌شده مسکن بسیار افزایش یافته، به‌طوری‌که براساس آمار منتشرشده، میانگین نرخ ملک در هر مترمربع به ۱۰۰ میلیون تومان رسیده و تا اقداماتی برای افزایش قدرت خرید مردم انجام نشود، کاری از دست انبوه‌ساز برنمی‌آید، چراکه هزینه‌های ساخت نظیر نهاده‌های ساختمانی، حقوق و دستمزد و خدمات بسیار بالا رفته، در نتیجه بخش خصوصی نمی‌تواند چندان در عبور مسکن از بحران کارگشا باشد، زیرا با مشکلات و چالش‌های بسیار مواجه است.

درست است که بخش خصوصی فعال‌ترین حوزه در بخش مسکن به‌شمار می‌رود، اما رکود تورمی که بر بازار مسکن حاکم است، ریشه در کاهش شدید قدرت خرید دارد و باید توان مالی مردم تقویت شود. در حال ‌حاضر هزینه مسکن در سبد خانوار به‌قدری بالا رفته است که تلاش می‌کنند از هزینه‌هایی نظیر آموزش، بهداشت، درمان و خرید کالاهای اساسی صرف‌نظر کنند تا از عهده هزینه مسکن برآیند، در واقع هزینه مسکن ۷۰ درصد درآمد هر خانوار را می‌بلعد.

طی سال‌های اخیر بین ۱۰ تا ۱۵ درصد تولید ناخالص داخلی به بخش مسکن اختصاص می‌یافت، در حالی که امروز به کمتر از ۴ درصد رسیده و در نتیجه سهم بخش مسکن در اقتصاد روز به روز کوچک‌تر شده است.

سیاست‌گذار در شبکه بانکی و پولی کشور اعتقادی ندارد که صنعت ساختمان، لکوموتیو کشور است. به طوری‌که اگر صنعت ساختمان رونق بگیرد، ناخودآگاه ۳۰ تا ۳۵ درصد اقتصاد فعال می‌شود، بنابراین تا وقتی که مصرف‌کننده قدرت خرید نداشته باشد و شبکه پولی و بانکی با اعطای تسهیلات حمایتی نکند، طبیعتا بخش خصوصی هم تمایلی به سرمایه‌گذاری دراین بخش نخواهد داشت و روانه بازارهای موازی نظیر سکه و ارز می‌شود که نقدشوندگی بالاتری دارند، چون در شرایط فعلی نقدشوندگی بازار مسکن پایین است.

وزارتخانه دست از تصدی‌گری بردارد

اگر وزارت راه و شهرسازی معتقد است؛ با خصوصی‌سازی واقعی مشکلات بخش مسکن رفع می‌شود، باید اول خصوصی‌سازی از وزارتخانه شروع شود، چراکه در حال ‌حاضر وزارت راه و شهرسازی نقش پیمانکار، ناظر، متولی و مالک را بازی می‌کند.

اگر زمین‌های در تملک وزارتخانه به بخش خصوصی واگذار شود تا با ساخت واحدهای مسکونی، عرضه افزایش یابد، اقدام موثری خواهد بود و در واقع گامی به سوی خصوصی‌سازی برداشته می‌شود.

تا به امروز طرحی برای واگذاری اراضی و املاکی که در دسترس وزارتخانه بوده، وجود نداشته است.

به این ترتیب برای خصوصی‌سازی واقعی باید وزارتخانه در زمینه واگذاری زمین، برون‌سپاری و استفاده از ظرفیت‌های بخش خصوصی در عرضه مسکن اقداماتی انجام دهد، چراکه وزارت راه و شهرسازی که یکی از ملاکان بزرگ امروز کشور به‌شمار می‌رود، سرمایه را به‌صورت راکد نگه داشته، به‌طوری‌که عدم‌عرضه و نداشتن توانایی مالی برای ساخت مسکن موجب شده، بسیاری از شهرهای بزرگ با کمبود مسکن مواجه باشند. این در حالی است که این مشکل با مشارکت بخش خصوصی یا واگذاری زمین به این بخش قابل‌رفع خواهد بود.

زمانی که بخش‌خصوصی در بازار مسکن فعالیت کند، پاسخگو خواهد بود، در واقع از آنجایی که بخش خصوصی ذی‌نفع یک برند و صنعت است، مجبور است نهایت کیفیت را رعایت کند و پاسخگو باشد، اما هرچقدر که دولت در بخش مسکن دخالت کند و دست به مسکن‌سازی بزند، با اتلاف انرژی منابع و عدم‌کیفیت مواجه خواهیم بود. همان‌طور که شاهد بوده‌ایم، در ساخت مسکن مهر واحدهای مسکونی کیفیت لازم را نداشتند و چندین سال ساخت این پروژه به‌طول انجامید و حتی در حال ‌حاضر هم عده‌ای از متقاضیان، منتظر تحویل واحدهای مسکونی‌شان هستند.

بخش خصوصی در کیفیت و کاهش هزینه‌ها، عملکرد بهتری نسبت به دولت دارد، چراکه برندش زیرسوال خواهد رفت و اعتبار خود را در مقابل مشتریانش از دست خواهند داد.

وظیفه وزارت راه و شهرسازی در همه کشورها نظارت، قانون‌گذاری و ایجاد طرح‌های شهرسازی است. متاسفانه در ایران این وزارتخانه به یک پیمانکار، سازنده، مالک و یک رقیب تبدیل شده است، همچنین تمام ارگان‌ها و نهادها از شهرداری گرفته تا مجلس در بازار مسکن نقش‌آفرینی می‌کنند، بدون اینکه این عمل آنها نتیجه‌بخش باشد.

برای اینکه بازار مسکن با چنین مشکلاتی مواجه نباشد، باید وزارت راه و شهرسازی نقش سیاست‌گذار را بازی کرده و بر اجرای سیاست‌ها نظارت کند. همچنین باید به تمرکززدایی از شهرهایی که تراکم جمعیتی بالایی دارند، بپردازد و جمعیت سربار را از کلانشهرها به شهرهایی که امکان توسعه افقی دارند، منتقل کند. توزیع منابع و توسعه زیرساخت از وظایف دیگری است که باید این وزارتخانه برعهده بگیرد.