بلندمرتبهسازی بیحسابوکتاب
محمد معتمد قرایی کارشناس معماری و شهرسازی
بلندمرتبهسازی دارای مزایا و معایبی است. در حال حاضر در استانهای گیلان و مازندران باتوجه به محدودیت زمین، توصیه به بلندمرتبهسازی میکنند، چراکه معتقدند آسیب کمتری به محیطزیست خواهد رسید و بافت جنگلی آن منطقه تغییر نخواهد کرد، اما باید توجه داشت زمانی که دست به بلندمرتبهسازی میزنیم، تراکم زیست یک نقطه بالا خواهد رفت، یعنی تراکم انسانهای پیاده و سواره در آن نقطه زیاد میشود که طبیعتا نیاز به یکسری خدمات دارند. برای مثال یک شهرک ۱۰هزار واحدی به فضای آموزشی، فرهنگی، تجاری و سبز نیاز دارد. وقتی این ۱۰ هزار واحد در قالب یک برج بلند ساخته شود، باید انواع فضاها هم در آن تعبیه شود، این در حالی است که در بلندمرتبهسازی این موارد رعایت نمیشود.
از سوی دیگر، بلندمرتبهسازی معضلاتی برای افراد دارای ماشین هم خواهد داشت، چراکه ساختمانهای بلند یک یا حداکثر دو در ورودی و خروجی دارند و در ساعتهای پیک آنقدر تراکم ورودی بالاست که جوابگوی تراکم سواره نخواهد بود.
تغییر اقلیم بهعلت بلندمرتبهسازی
بلندمرتبهسازی از لحاظ بصری دید را از بین میبرد و روی اقلیم هم تاثیرگذار میگذارد. طی ۵۰ سال گذشته بهراحتی گردش هوا در تهران وجود داشت، اما در حال حاضر بهقدری برجهای بلند بهویژه در منطقه ۲۲ ساخته شده که جلوی گردش هوا را گرفته است.
وقتی دست به بلندمرتبهسازی بزنیم، درست است از زمین کمتری استفاده میشود، اما هزینههای ساخت بالا خواهد رفت. چراکه باید ضوابط محیطی، آتشنشانی و سازهای رعایت شود که هزینهبر خواهد بود. این در حالی است که چنین مواردی در ساختمانهای کوتاه و متوسط اجرا نمیشود.
ساخت ساختمانهای بلند با تمام ایراداتش جایی جوابگو است که محدودیت زمین وجود داشته باشد. برای مثال هماکنون در منطقه الهیه تهران محدودیت زمین داریم، اما در مازندران محدودیت زمین نداریم که دست به بلندمرتبهسازی بزنیم.
در تهران بهواسطه اینکه شهرداری در بازههای زمانی مختلف دست به صدور مجوز برای بلندمرتبهسازی زد، شاهد ساخت ساختمانهای بلند در منطقه الهیه هستیم.
حدود ۳۰ سال پیش ساختمانهای بلند خیلی انگشتشمار بودند و دورتادور ساختمان باز بود، بههمیندلیل گره ترافیکی ایجاد نمیشد. از طرف دیگر، پس از چند سال اتوبانها ایجاد شدند و رفتوآمد بسیار آسانتر شد، اما در برخی مناطق نظیر الهیه، بلندمرتبهسازی در کوچههایی انجام میشود که امکان تردد خودرو در آنها وجود ندارد و حتی در حال حاضر مجوز ساخت هتل در این منطقه داده شده است.
بلندمرتبهسازی در چنین مناطقی بهویژه هنگام وقوع زلزله فاجعهبار خواهد بود، چون امکان تخلیه فوری یا امدادرسانی وجود ندارد.
در اوایل انقلاب، بلندمرتبهسازی بهصورت موردی انجام میشد؛ برای مثال ساختمان بانک صادرات در خیابان طالقانی یا بانک تجارت جزو ساختمانهای بلند بودند، در غرب تهران هم مجتمع اکباتان ساخته شده بود. از آنجایی که این ساختمانها از گذشتههای دور ساخته شدند و در خیابانهای عریض یا مشرف به اتوبان واقع شده بودند، مشکلی در تردد پیش نیامد، اما ساخت ساختمانهای بلند در الهیه چالشزا شده است. همچنین منطقه ۲۲ تهران هم، چنین شرایطی را دارد. درحالحاضر بلندمرتبهسازی از کنترل خارج و بهضرر تهران تمام شده است. چون شریانهای هوایی تهران را بسته است و از سوی دیگر، درحالحاضر خدماتی که در این مناطق ارائه میشود، جوابگوی ساکنان ساختمانهای بلند نیست.
البته در حال حاضر ارائه خدمات در منطقه ۲۲ بسیار بهتر شده است، چون در گذشته ساکنان این منطقه مجبور بودند مسیری را با وسیله نقلیه طی کنند تا نیازهای اساسی خود نظیر خوراک و پوشاک را تامین کنند.
ضابطههای بلندمرتبهسازی
بلندمرتبهسازی براساس چند ضابطه باید ساخته شود؛ اولا ساختمان باید با معبری که به آن مشرف است ارتباط داشته باشد، یعنی براساس عرض خیابان اجازه ساخت ۴طبقه و یکطبقه خلاف را میدهند که در کل ۵طبقه میشود. در برخی مناطق براساس عرض خیابان و ارزش زمین، اجازه ساخت ساختمان بلند را میدهند، بهشرطی که زمین بالای هزار متر باشد، بههمینعلت در شمال کشور باغها به برجباغ تبدیل شدند. البته در گذشته بهعلت اینکه برجباغها جلوی تابش نور خورشید به درختان باغهای دیگر را میگرفتند، ساختمانها باید هرمی ساخته میشدند. پس از مدتی، این قانون حذف شد، چراکه تعداد برجباغها بسیار زیاد شد، همچنین در حال حاضر در فضایی نظیر فرودگاه، اجازه ساخت ساختمان بلند را نمیدهند.در صورتی موافق بلندمرتبهسازی هستم که تامین زیرساختها، دسترسیها، شبکه معابر سواره و پیاده و سرانههای موردنیاز جمعیت تامین و در نقطهای از شهر ایجاد شود.
در کشور ما زمین کم نیست، اما توزیع امکانات محدود است، بنابراین مجبور هستیم در مرکز شهرهای بزرگ به این سمت حرکت کنیم. البته کشورهایی نظیر قطر، عربستان و امارات با کمبود زمین مواجه نیستند، اما بهعلت اینکه امکانات و زیرساختها در مناطق محدودی توزیع شده، بهسمت بلندمرتبهسازی حرکت کردهاند.
کشوری نظیر ژاپن که زلزلهخیز است، بلندمرتبهسازی را در طبقات منفی انجام میدهد. بهفرض اگر ۱۰طبقه روی زمین بسازد، ۱۰طبقه هم زیر زمین میسازد، به این ترتیب از حداقل زمین موجود، حداکثر استفاده را میکند.
