خشت گرانی بر بازار مسکن
عطاالله آیت‌اللهی-کارشناس مسکن
بازار مسکن سال گذشته شرایط مناسبی را پشت سر نگذاشت، زیرا بروز بحران در دیگر بازارهای مالی، نرخ مسکن را در مسیر افزایشی قرار داد و هرچند، نرخ اجاره بها مطابق با قیمت مسکن افزایش نداشته، اما بازهم رشد قابل توجهی را تجربه کرده است.گرانی روزافزون نرخ مسکن در کشور و بدون شک تاثیر مستقیمی که بر بازار اجاره می گذارد، دردسرهای زیادی را برای مستاجران به وجود آورده است. گاهی دولت برای تعادل بازار، سیاست هایی را به مرحله اجرا درآورده، اما سوالی که پیش می آید، این است که چه نظارتی برای اجرای این طرح ها وجود دارد و باتوجه به افزایش تقاضای بازار مسکن، سیاست گذاری های فعلی گره گشا هستند یا خیر؟اقدامات مسئولان نشان می دهد که سعی بر این است که مشکلات مسکن از سر راه برداشته شود و بازار مسکن سروسامانی پیدا کند،اما تصمیمات دولت، تنها نیمی از مسیر بهبود بازار رهن و اجاره را طی کرده است، زیرا باتوجه به افزایش تقاضا برای این بازار پرطرفدار، در عمل شاهد افزایش اجاره بهای مسکن نسبت به سال قبل بوده ایم.هر قانون و سیاستی که ضمانت اجرایی نداشته و با برنامه ریزی و زیرساخت مناسب مطرح نشده باشد، به احتمال زیاد به مرحله اجرا در نمی آید. بنابراین، هر طرحی که برای بهبود اوضاع بازار مسکن مطرح می شود، باید از یک قانون، دستورالعمل و آیین نامه همه جانبه پیروی کند و با نظر کارشناسان، تمام جنبه های مثبت و منفی کار در نظر گرفته شود. اجرای سیاست ها و طرح های مسکنی باید به نحوی برنامه ریزی شود که دست دلالان از سنگ اندازی و منفعت طلبی کوتاه شود و امکان تخلف به حداقل برسد.تسهیلات مسکن در کشورهای پیشرفته تا ۸۰ درصد هزینه خرید مسکن را تامین می کند و با سودهای ناچیز و بازپرداخت کوتاه مدت، افراد را برای خانه دار شدن کمک می کند، اما در کشور ما اقساط، نرخ بهره و مدت بازپرداخت این تسهیلات به گونه ای است که اگر افراد کل درآمد ماهانه خود را به پرداخت اقساط این وام های پربهره اختصاص دهند، باز هم کافی نیست و این تسهیلات فقط برای افرادی که درآمد بالایی دارند و مایل هستند که خانه خود را کمی بزرگ تر کنند، مناسب است وگرنه با این تسهیلات کسی نمی تواند خانه بخرد، از این رو مردم تمایلی برای اخذ این وام ها نشان نمی دهند.
قرارداد اجاره حتی در نبود بنگاه های املاک ممکن است به صورت دستی بین طرفین و حتی به شکل صوری منعقد شود که با این اتفاق، دیگر قانون سقف افزایش اجاره بها بی تاثیر می شود. اگر نظارت کافی و قوانین سختگیرانه برای اجرایی شدن این طرح در نظر گرفته شود، باز هم بعضی از موجران برای تمدید قرارداد اجاره خود، ترجیح می دهند که به نرخ روز با مستاجران قرارداد منعقد کنند و زیر بار این طرح نروند. همچنین، باتوجه به تناسب نداشتن درآمد افراد با مخارج خانوار، تمدید قرارداد اجاره بسیار سخت و به یک چالش بزرگ تبدیل می شود.
از طرفی، متاسفانه برخی املاکی ها برای بالا بردن نرخ اجاره بها، موجران را تحریک به افزایش نرخ و حتی برخی موجران نرخ قراردادها را با مشورت املاکی ها تعیین می کنند که این موضوع دلیلی بر افزایش چشمگیر قیمت ها در این بازار پرطرفدار می شود. در حال حاضر، سیاستی که ضمانت اجرایی لازم را به این مفهوم که بتواند جلوی زیاده خواهی و منافع را بگیرد، وجود ندارد و در گذشته هم، شاهد تلاش فراوان مسئولان برای ساماندهی بازارهای مختلف اقتصادی بوده ایم که این دستورالعمل ها به دلیل نبود برنامه ریزی و بستر اقتصادی نامناسب انجام نگرفت.طرح های اجرایی دولت باید باتوجه به زیرساخت ها و منابع کشور هدف گذاری شوند و با برنامه ریزی دقیق به مرحله اجرا دربیایند، در غیر این صورت، وعده های مختلف، دردی از مردم درمان نخواهد کرد و نه تنها این سیاست ها کمکی به بازار مسکن نمی کند، بلکه با تاثیر معکوس، اوضاع را به نابسامانی می کشاند.
