سیاست‌های بی‌اثر برای نجات بازار مسکن
منوچهر خواجه‌دلویی-کارشناس مسکن
طرح های مسکنی دولت جدید بخشی از تقاضای بازار مسکن را مدیریت خواهد کرد. از طرف دیگر، پیشرفت های وزارت راه و شهرسازی در بخش تامین زمین و تکمیل برخی پروژه های در حال ساخت، بسیار چشمگیر بوده است. این اقدامات، برای ساماندهی بازار مسکن موثر خواهند بود، اما در عمل برای اجرایی شدن این سیاست ها، باید در راستای تخصصی سازی و آموزش، گام های موثرتری برداشته شود.مسکن باید در بحث مصالح ساختمانی، تعیین دستمزدها، صنعتی سازی و آموزش نیروی انسانی مدیریت شوند تا بتوانند هزینه تمام شده ساخت وساز را تحت تاثیر قرار دهند، همچنین بحث مربوط به نقدینگی باید موردتوجه قرار بگیرد؛ یعنی اگر در بحث مدیریت نقدینگی دولت برنامه های کارآمدی داشته باشد و با استفاده از ابزارهای مالی مختلف از دلالی مسکن فاصله بگیرد، می تواند به تدریج نقدینگی را به سمت تولید ببرد و بازار مسکن را کنترل کند.سیاست های اخیر دولت برای ساماندهی بازار مسکن به علت فاصله نرخ ملک به عنوان یک کالای سرمایه ای با سطح اقتصادی دهک های پایین جامعه، نمی تواند تاثیر زیادی در کوتاه مدت بر فروکش کردن تنش های بازار مسکن بگذارد.
موضوعاتی که در حال حاضر برای بهبود بازار مسکن مطرح می شود، آن چنان که باید کارساز نیست، بلکه دولت باید سیاست هایی را اجرایی کند که برای قشر متوسط رو به پایین، عرضه مدیریت شده مسکن را به همراه داشته باشد.همچنین برای ساماندهی بازار اجاره، باید نهادهای اجاره داری حرفه ای در کشور ایجاد شود، البته در حال حاضر وزارت راه و شهرسازی برای اجاره داری حرفه ای برنامه ریزی هایی کرده است که به زودی اجرایی می شود، همچنین شهرداری ها همانند کشورهای پیشرفته می توانند به بخش اجاره داری حرفه ای ورود کنند و به کمک بازار مسکن بیایند.از لحاظ قانونی، کشور هیچ مشکلی برای ساخت مسکن ندارد، زیرا هم قانون حمایت از تولید و عرضه مسکن در کشور (مصوب سال ۱۳۸۷ ) و هم قانون جهش تولید، توسط مجلس برای بهبود بازار مسکن تصویب شده است، اما باید درباره قانون نهضت ملی مسکن توجه کرد که ساخت یک میلیون واحد در سال، تنها وظیفه دولت نیست و دولت باید با بسترسازی مناسب در زمینه اقتصادی و زیرساختی، مسیر همواری را برای ساخت وساز ایجاد کند.
از سوی دیگر، مجلس هزینه زیادی را برای ساخت وساز در بافت فرسوده در نظر گرفته است که با برنامه ریزی هدفمند در بخش ساخت وساز در بافت فرسوده، می تواند تاثیر بسیار مثبتی بر بازار مسکن بگذارد، اما در صورتی که ساخت وساز در بافت فرسوده پاسخ بازار را ندهد، دولت باید به فکر توسعه مناطق سکونتگاهی جدید باشد یا در داخل کلانشهرها، به مسئله ساخت وساز به صورت حساب شده توجه داشته باشد. سرعت عملیات اجرایی در بسیاری از برنامه ریزی های ساختمانی به طورعام و ساخت و تولید مسکن به صورت خاص، در انتخاب سیستم صنعتی، نقش تعیین کننده ای ایفا می کند. روش های سنتی ساخت ساختمان موجود در کشور نشان دهنده آن است که بیشتر این روش ها قادر به اجرای سیستم سازه ای ساختمان در مدت زمان های کوتاه و با کیفیت مناسب نیستند. از طرفی، روش های نوین ساخت صنعتی ساختمان هر یک قادر هستند، زمان اجرای سازه و کل ساختمان را به مقدار قابل ملاحظه ای نسبت به روش های متعارف ساخت وساز کاهش دهند. از نکات قابل توجه، مسائل مالی این گونه پروژه ها است. تامین مالی پروژه های با روش های صنعتی، نیازمند مکانیزمی متفاوت از روش های متعارف است. حجم سرمایه گذاری اولیه بالا در شروع پروژه ها و تخصیص اعتبار موردنیاز در طی پروژه نحوه سرمایه گذاری متفاوتی را برای پیمانکار ایجاب می کند. دولت در حال حاضر تلاش می کند با استفاده از قانون جهش تولید، زمین موردنیاز برای ساخت مسکن را تامین و با استفاده از حمایت های یارانه ای و تسهیلاتی، مسیر همواری را برای بخش خصوصی و تعاونی های مسکن ایجاد کند تا بازار مسکن در عرضه و تقاضا به تعادل برسد، اما این موضوعات نباید وزارت راه شهرسازی را از موضوع آموزش و صنعتی سازی در ساخت وساز دور نگه دارد.
