در طرف عرضه و ساخت ‌ وساز مسکن، به ‌ طورمعمول روش ‌ های تامین مالی شامل وام بانکی یا مواردی مانند صندوق زمین و ساختمان است، اما در طرف تقاضا، روش ‌ هایی مثل وام ‌ های رهنی می ‌ تواند کارگشا باشد.

برای بیشتر خانوارها، مسکن مهم ‌ ترین دارایی محسوب می ‌ شود، زیرا از یک ‌ سو، طرف مطلوبیت مستقیم برای خانوار ایجاد کرده است و از طرف دیگر، می ‌ تواند به ‌ عنوان وثیقه در دریافت وام از بانک ‌ ها و موسسات مالی استفاده شود. با این ‌ حال، جهش ‌ های نرخ مسکن به ‌ مانند سایر کالاها می ‌ تواند بر تقاضای آن، اثرات فراوانی داشته باشد.

افزایش شدید نرخ مسکن، توانایی خانوارها برای خرید مسکن را تا حد زیادی کاهش داده و نیاز افراد را به دریافت انواع اعتبارات کم ‌ هزینه افزایش می ‌ دهد. این امر به ‌ ویژه در کشورهایی نظیر ایران که با نرخ ‌ های تورم بالا، رشد اقتصادی اندک یا صفر و کاهش درآمد سرانه روبه ‌ رو است، اهمیت دوچندانی می ‌ یابد.

بررسی داده ‌ های معاملات شهر تهران تایید می ‌ کند که با افزایش نرخ حقیقی مسکن، تعداد معاملات به ‌ ویژه در چند سال اخیر کاستی داشته و در بیشتر ماه ‌ ها به زیر ۱۰ هزار معامله کاهش ‌ یافته است. در همین راستا، جهش ‌ های تورمی در ایران، ارزش تسهیلات خرید مسکن را به ‌ شدت کاسته است. طبیعی است که این موضوع می ‌ تواند برای چرخه تولید و فروش مسکن آسیب زیادی به ‌ همراه داشته باشد.

این حقایق در بازار مسکن، ضرورت برنامه ‌ ریزی و چاره ‌ اندیشی برای مدیریت بازار مسکن و بهبود روش ‌ های تامین مالی در این بخش را بیش ‌ ازپیش آشکار ساخته است. برای این منظور، ضروری است موضوع تامین مالی برای هر دوطرف تعیین ‌ کننده بازار، یعنی تقاضا و عرضه، موردتوجه و برنامه ‌ ریزی قرار گیرد. شاید برخلاف باور عموم مردم، طرف عرضه اقتصاد نیز با افزایش هزینه ‌ های ساخت، نیاز به تامین مالی دارد. این موضوع را می ‌ توانیم در کاهش درخواست و صدور پروانه ‌ های ساختمانی به ‌ ویژه در شهرهای بزرگ از جمله تهران نیز مشاهده کنیم.

به ‌ طور مثال، تعداد پروانه ‌ های ساختمانی صادرشده در سال ۱۴۰۰ ، به حدود ۵۶۰۰ فقره رسیده که در مقایسه با ابتدای دهه ۱۳۹۰ ، کمابیش به یک ‌ پنجم کاهش پیدا کرده است. برای همین، شاید شوک بعدی به بازار مسکن از ناحیه کمبود عرضه باشد که امروز باید برای آن چاره ‌ ای اندیشیده شود.

آنچه مشخص است، شناخت هرچه بیشتر از عوامل موثر بر عرضه و تقاضا، می ‌ تواند برنامه ‌ ریزی را ساده ‌ تر کند. طرف تقاضای بازار مسکن یا خریدار، متشکل از بازیگرانی نظیر خانوارها، نهادهای مالی و دولت ‌ ها است که خانوارها عمده ‌ ترین متقاضیان مسکن هستند. طرف عرضه یا ساخت ‌ وساز نیز شامل گروه ‌ هایی نظیر انبوه ‌ سازان و پیمانکاران است. به ‌ طورمعمول، سازندگان مسکن، در مقایسه با خریداران متعارف، از قدرت بالاتری برخوردار هستند و از انواع ابزارهای مالی برای تامین نیازهای مالی خود استفاده می ‌ کنند. تجربه کشورهای پیشرو در این زمینه نشان می ‌ دهد که تامین مالی تقاضا یا خرید مسکن می ‌ تواند در بازار اولیه یا ثانویه رهنی انجام شود.

در ایران، بازار رهن دارای چالش ‌ های متعددی است. این بازار دارای بازیگران محدود، هزینه بالای تامین مالی، متکی به پس ‌ اندازهای محدود اقشار هدف و حمایت ‌ های یارانه ‌ ای دولت و نظام بانکی از جمله نرخ ‌ ها و سقف ‌ های اعتبارات است. فعالیت ‌ های رهنی در کشور، چه به ‌ لحاظ بسترهای قانونی و حقوقی و چه از نظر ابزاری در تجهیز منابع و تخصیص بهینه آن، ناتوان تلقی می ‌ شوند، از این ‌ رو، برای توسعه و تعمیق بازار مالی به ‌ ویژه بازار رهنی در کشور، شناخت تجارب کشورهای مختلف درباره تدوین الزامات قانونی و حقوقی و طراحی انواع ابزارها و نهادهای نوین در تامین مالی مسکن حائزاهمیت بالایی است.

در جمع ‌ بندی موارد مطرح ‌ شده، لازم است، بگوییم که بی ‌ شک در وضعیت کنونی کشور، هم برای خریداران و هم برای سازندگان، دغدغه تامین مالی از اولویت ‌ های اصلی محسوب می ‌ شود. علاوه بر این، نرخ سود تسهیلات اعطایی نیز موجب شده از لحاظ اقتصادی این تسهیلات، فقط در شرایط خاص توجیه اقتصادی داشته باشد.