تجربه آلمان در مهار بحران اجاره

آلمان یکی از پیشرفته ‌ ترین اقتصادهای جهان است که شیوه حکمرانی و قانون ‌ گذاری پیشرفته ‌ ای دارد. در آلمان هزینه اجاره در سبد خانوارها حدود ۲۳ درصد و این رقم در ایران به بیش از ۷۹ درصد رسیده است. متاسفانه در برخی شهرهای بزرگ مثل تهران ۱۰۰ درصد درآمد خانوار هم کفاف اجاره منزل را نمی ‌ دهد. اکنون در بسیاری از شهرهای ایران تمام حداقل مزد کارگری و کارمندی، کفایت اجاره یک واحد مسکونی متعارف را ندارد. این استدلال غلط است که تورم عمومی باعث گرانی مسکن شده است، بلکه برعکس، بخش مهمی از تورم عمومی در اقتصاد، به ‌ خاطر رهاشدگی دیوانه ‌ وار قیمت ‌ گذاری در بخش مسکن است. مسکن در بهای تمام ‌ شده اکثریت قریب به ‌ اتفاق کالاها و خدمات هم نقش دارد. در ایران مالکان با اجاره دادن تنها یک واحد مسکونی، تمام هزینه ‌ های خود را از مستاجر می ‌ گیرند. این در حالی است که میزان اجاره نباید بیش از 30 درصد درآمد خانوارها را به خود اختصاص دهد و تنها با اجاره دادن حداقل 3 واحد مسکونی، مالکان قادر هستند، یک درآمد دائمی داشته باشند. در آلمان، رهن مسکن به ‌ اندازه ۳ ماه اجاره است و در پایان مدت قرارداد، مبلغ اجاره با سود متعلقه باید به مستاجر برگردانده شود؛ اما در ایران، میزان رهن مستاجر بستگی به نیاز بی ‌ پایان مالکان دارد. بدهی ‌ های قبلی و کم و کاستی ‌ های مختلف، همه در میزان رهن و اجاره مستاجر لحاظ می ‌ شود. نکته قابل ‌ تامل این است که ارزش زمانی ودیعه مستاجران در ایران صفر منظور شده است و در یک معادله غلط، ودیعه مستاجر قرض ‌ الحسنه محاسبه ‌ شده، اما نرخ ملک جاری است! در ۵ سال گذشته، ۹۲ درصد ارزش و قدرت خرید ودیعه مستاجران از بین رفته است. در آلمان ودیعه اجاره باید جوابگوی 3 ماه عدم ‌ پرداخت احتمالی اجاره باشد و بیش از آن ممنوع است. به ‌ همین ‌ میزان، خسارت ‌ های احتمالی واردشده به ملک با حکم دادگاه از ودیعه قابل ‌ محاسبه و مصادره هست. در آلمان، میزان افزایش اجاره ‌ ها را دولت یا شهرداری ‌ ها تعیین می ‌ کنند؛ اما در ایران مصوبه سران قوا هم هیچ ضمانت اجرایی ندارد و حتی شوراهای حل اختلاف هم آن را رعایت نمی ‌ کنند. در آلمان امکان اخراج مستاجر وجود ندارد، مگر در شرایط خاص مانند پرداخت نکردن اجاره، اما در ایران هر زمان مالکان اراده کنند، مستاجران آواره می ‌ شوند و هزینه آوارگی مستاجر هم به ‌ تمامی برعهده مستاجر است. مناسبات غلط، مانع بزرگ رشد و توسعه اقتصادی است. قابل توجه است که هیچ کشوری بی ‌ دلیل پیشرفته نمی ‌ شود. خرده مالکان در تاریخ معاصر ایران بیشترین فجایع را درست کرده ‌ اند. بخش مهمی از اجاره در ایران به عرف غلط و من ‌ درآوردی و ضعف مفرط قانون برمی ‌ گردد. ما در طول ۱۱۵ سال گذشته که از قانون ‌ گذاری در ایران می ‌ گذرد، حتی یک بند قانونی هم برای ساماندهی بازار مسکن در ایران نداریم. ۵۲ درصد شرکت ‌ کنندگان در یک نظرسنجی، نظام مالک و مستاجری را از نظام ارباب و رعیتی ظالمانه ‌ تر می ‌ دانند. سهم مالکان از محصول زمین ‌ های دیمی 2/0 و از زمین ‌ های آبی ۵۰ درصد بوده است؛ اما صاحبخانه ‌ ها اکنون به ۱۰۰ درصد درآمد مستاجران راضی نمی ‌ شوند؛ بی ‌ قانون ‌ ترین بازار ایران، بازار مسکن است. در یک نامعادله از ۵ سال پیش تاکنون، ودیعه مستاجران ۹۲ درصد قدرت خرید خود را از دست داده است. مستاجران در این نامعادله، مسئول جبران کاهش ارزش پول ملی در نظرگرفته ‌ شده ‌ اند. مسکن و جهش ‌ های قیمتی آن، منبع اصلی ایجاد نقدینگی در کشور شده است. بانک ‌ ها با خرید ملک و افزایش قیمت، وثایق لازم را برای اخذ وام از بانک مرکزی و ایجاد نقدینگی افسارگسیخته فراهم می ‌ کنند.

طرح ‌ هایی مثل مالیات بر خانه ‌ های لوکس و خانه ‌ های خالی، یک توهین به قانون ‌ گذاری بود، چرا که تا زمانی که قیمت ‌ گذاری کنترل نشود، هرگونه مالیات یا عوارضی به ‌ راحتی به قیمت ‌ ها افزوده و باعث تشنج بیشتر در بازار مسکن می ‌ شود. اکنون بخش مهمی از نارضایتی ‌ های مردم ناشی از بحران مسکن و کارنامه سیاه دولت ‌ هایی است که افتخار می ‌ کردند یک واحد مسکونی هم نساخته ‌ اند.