سرانجام سامانه خودنویس راه‌اندازی شد مستاجر و مالک نیز می‌توانند با مراجعه به این سامانه بدون حضور مشاور املاک قرارداد اجاره را بنویسند و بدون پرداخت حق کمیسیون، کد رهگیری بگیرند و قرارداد ببندند. البته از خرداد امسال امکان دریافت کد رهگیری رایگان برای مالکان و مستاجران در سامانه املاک و مستغلات فراهم بود، اما از روز شنبه ۲۱ بهمن امسال سامانه خودنویس با هدف ثبت قرارداد رایگان اجاره راه‌اندازی و جایگزین سامانه قبلی شد. همان زمان رایگان شدن دریافت کد رهگیری در سامانه املاک و مستغلات، برخی مشاوران املاک به این طرح اعتراض کردند. اما این‌بار همان‌طور که پیش‌بینی می‌شد، واکنش بیشتر مشاوران املاک خشمگینانه‌تر است، چون پیش‌تر دست‌شان از پیش‌فروش ملک کوتاه شده بود و به‌خاطر رکود بازار، از خریدوفروش هم چیزی دست‌شان را نمی‌گیرد و حالا هم سامانه‌ای راه‌اندازی شده است که به‌طوررسمی حضور آنها و وجود شغل مشاوران املاک را به‌چالش می‌کشد، این‌طور که سر و شکل سامانه نشان می‌دهد، خود مستاجر و مالک می‌توانند قرارداد بنویسند و دیگر اصلا نیازی به آنها نیست، به‌طوری‌که کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در واکنش به این موضوع گفته است: «این سامانه کسب‌وکار ۳ میلیون مشاور املاک را به‌خطر می‌اندازد و کم‌کم باعث می‌شود این شغل رسمیت خود را از دست بدهد.» صمت در این گزارش، سامانه خودنویس را موردارزیابی قرار داده است.

جزئیاتی از سامانه خودنویس

سامانه خودنویس، جایگزین سامانه ایران املاک است که براساس تکلیف ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن طراحی شده و این سامانه در قدم اول برای ثبت قرارداد اجاره تکمیل شده است و کم‌کم موارد جدید به آن اضافه می‌شود، همچنین در حال‌ حاضر، فقط امکان ایجاد قرارداد اجاره برای املاک دارای سند شش‌دانگ امکان‌پذیر است. تا قبل از راه‌اندازی سامانه خودنویس برای ثبت قرارداد، ابتدا باید صاحبخانه اقدام می‌کرد و در مراحل بعدی، مستاجر به قرارداد اضافه می‌شد و مستاجر نمی‌توانست به‌تنهایی قراردادی را ایجاد کند؛ اما با راه‌اندازی سامانه جدید، دست مستاجر هم باز است و می‌تواند ایجادکننده قرارداد املاک مسکونی باشد. البته اگر مستاجر بخواهد قرارداد بنویسد، فرآیند ایجاد قرارداد، کمی متفاوت خواهد بود.

به این صورت که بعد از تکمیل اطلاعات فردی که خانه را اجاره می‌کند، مبلغ و تاریخ قرارداد و تعهدات طرفین توسط خود او کامل می‌شود و در مرحله بعد، صاحبخانه اطلاعات خودش و ملک و قبوض را هم به قرارداد اضافه می‌کند. با اینکه خیلی از مشاوران املاک از راه‌اندازی این سامانه ناراحت هستند و معتقدند کسب‌وکارشان به‌خطر افتاده است، اما این سامانه به مشاوران املاک هم این اجازه را می‌دهد که ایجادکننده قرارداد باشند. حتی وزارت راه به‌صورت آنلاین برای مشاوران املاک جلسه آموزشی رایگان برگزار کرده است تا اگر کسی بخواهد از این سامانه استفاده کند، مشکلی نداشته باشد. یکی از شروط ایجاد قرارداد از طرف مشاوران املاک این است که باید در نخستین مرحله از طرفین قرارداد یعنی صاحبخانه و مستاجر با استفاده از کد یک‌بار مصرف تاییدیه بگیرند.

یکی دیگر از امکانات سامانه خودنویس این است که مالکانی که واحد تجاری دارند نیز، می‌توانند ملک‌شان را اجاره بدهند. فقط نکته مهم این است که ایجاد قرارداد تجاری باید توسط صاحب ملک انجام شود؛ همچنین صاحب ملک موظف است همه اطلاعات ملک تجاری خود را به‌دقت در قرارداد بنویسد. این سامانه به‌صورت شبانه‌روزی فعالیت می‌کند و در نسخه فعلی، تمام اقلام اجاره ملک اعم از مسکونی، غیرمسکونی، مالکیت حقیقی، حقوقی و چندمالکی در دسترس است. همچنین پنل مشاور املاک نیز در دسترس این افراد قرار گرفته است. در نسخه بعدی سامانه، فروش ملک نیز در دسترس قرار خواهد گرفت. حال باید دید که این سامانه جواب منتقدان را می‌دهد یا در آینده مشکل‌آفرین می‌شود.

مشکلات «خودنویس» برای املاکی‌ها

کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران درباره سامانه جدید وزارت راه و شهرسازی به صمت توضیح داد: درباره سامانه‌ای که دولت برای عقد قرارداد مستاجران و موجران در نظر گرفته است، باید بگویم که بنده با این قضیه موافق نیستم؛ چراکه این سامانه یک رقیب جدی کسب وکار برای صنف ما است و مشکلات امنیتی و اجتماعی زیادی دارد و مسلما بعدها مشکلات قضایی زیادی را به‌وجود خواهد آورد. وی در ادامه بیان کرد: این سامانه علاوه بر ایراداتی که گفته شد، در حال ورود به یک حوزه صنفی تخصصی است که هیچ سررشته‌ای در آن ندارد. شاید ما بتوانیم با اصناف دیگر رقابت کنیم، اما مسلما بحث دولت فرق دارد و ما نمی‌توانیم با چنین شرایطی استقلال کاری داشته باشیم. انتظار می‌رود دولت این یک مورد را همانند مشکلات دیگر برطرف کند تا صنف ما در این‌باره متضرر نشود. گودرزی خاطرنشان کرد: متاسفانه تا به امروز این سامانه نتوانسته به هدف خود که شفافیت در قراردادها و ایجاد امنیت بوده است، برسد؛ چراکه ارتباط لازم با سازمان‌های مرتبط را ندارد. البته نمی‌توان منکر شد که این سامانه در حوزه‌های مختلف به بخش مسکن کمک‌های زیادی کرده؛ برای مثال، صدور کد رهگیری رایگان، مشکل خیلی از مستاجران را حل کرده است. علاوه بر کاهش هزینه، حوزه‌های دیگری مثل حساب‌های مالیاتی و مشکلات قضایی قراردادها نیز برطرف شده است. به‌همین‌دلیل باوجود تمام ضعف‌ها و ایراداتی که هست، این سامانه یک بانک اطلاعاتی خوب محسوب می‌شود که اطلاعات و آمار خوبی برای وزارت راه و شهرسازی فراهم آورده است و این وزارتخانه می‌تواند از این اطلاعات در سیاست‌گذاری خود بهره ببرد.

نقش مشاوران املاک در قیمت‌گذاری

رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران درباره تاثیر مشاوران املاک در گرانی مسکن به صمت توضیح داد: مشاوران املاک به‌هیچ‌وجه باعث گرانی نرخ ملک در کشور نیستند و دستی در افزایش اجاره‌بها ندارند. مشاوران املاک در راستای اهداف دولت فعالیت می‌کنند و تابع سیاست‌گذاری‌های بازار مسکن هستند. مشاوران املاک دخالتی در کاهش و افزایش نرخ مسکن ندارند. اتفاقات اقتصاد کلان و کمبود مسکن، سبب به‌هم‌خوردن تناسب عرضه و تقاضا باعث نوسانات بازار مسکن می‌شود. وقتی از آمار خانه‌های خالی اطلاع نداریم و یک عده خانه‌ها را خالی نگه می‌دارند تا با نرخ بالاتر بفروشند، مقصر این مسائل، املاکی‌ها نیستند. وی بیان کرد: مسلما با این صحبت‌هایی که مطرح می‌شود، کاری از پیش نمی‌رود. همه باید دست در دست هم بدهیم تا مشکلات را رفع کنیم. مطمئنا با تمام تلاش‌هایی که در حال شکل‌گیری است، نرخ ملک در کشور به‌ثبات می‌رسد. امید است با همدلی مردم، مسئولان و همه نهادهای مرتبط، دوباره بازار مسکن جان تازه‌ای بگیرد و مشکلات موجود یکی پس از دیگری حل شوند. وی در خاتمه و در زمینه پیشگیری بازار مسکن تا پایان سال به صمت گفت: بعید است که تا پایان سال یا حداقل تا ۶ ماه دیگر اتفاقی در بازار مسکن رخ دهد و حجم معاملات افزایش پیدا کند. تنها ممکن است در بازار شب عید، کمی معاملات تکان بخورد و افزایشی باشد، البته این موضوع درباره ساخت‌وساز صدق نمی‌کند، چراکه وضعیت ساخت‌وساز چند وقتی است که روند خوبی را دارد و امید است که در آینده نیز بیشتر شود.

ضعف در سیستم معاملاتی دیرینه است

فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن درباره سامانه «خودنویس» به صمت گفت: سامانه‌ای که به‌طورمعمول در دفاتر مشاوران املاک با آن کار می‌کنند، حدود ۱۵ سال عمر دارد و در این مدت به متقاضیان برای خریدوفروش، رهن و اجاره کد رهگیری داده می‌شد.

وی در ادامه بیان کرد: اما در حالت دیگر، متقاضیانی بودند که به‌واسطه پلتفرم‌های اینترنتی، روزنامه‌ها و آگهی‌های موجود همدیگر را پیدا می‌کردند و مجبور بودند تا برای عقد قرارداد و اخذ کد رهگیری سراغ مشاوران املاک بروند و به‌اجبار هزینه‌ای را به‌عنوان کمیسیون به مشاوران پرداخت کنند. البته در سالیان گذشته، عده‌ای با استناد بر همین ضعف و با اهداف سوداگری و سودجویانه به دیوان عدالت شکایت و کد رهگیری را از معاملات مسکن باطل کردند.

ایلاتی با بیان اینکه به‌طورکلی این ضعف در سیستم معاملاتی باعث شد تا برای تقاضاهای داوطلبانه پیش‌بینی صورت نگیرد، افزود: البته این پیش‌بینی از سوی دولت انجام شده بود که در هر منطقه تعدادی از بنگاه‌های مشاوران ملکی منتخب، تنها با اخذ مبلغ کمی به‌عنوان حق ثبت، معاملات این‌چنینی را انجام دهند و متقاضیان داوطلب، به مشاوران املاک کمیسیون پرداخت نکنند. البته این موضوع منتفی شد و به‌جایی نرسید.

وی در ادامه صحبت‌هایش گفت: این مقاومت‌ها و کارشکنی‌ها باعث شد تا یک وقفه ۱۰ساله برای راه‌اندازی یک سامانه منضبط و منسجم اتفاق بیفتد؛ از این‌رو سرانجام بعد از چند سال، دولت و وزارت راه‌وشهرسازی تصمیم گرفت با راه‌اندازی سامانه «خودنویس» این ضعف را پوشش دهد و به مردم این امکان را دهد تا بتوانند به‌صورت رایگان، خودجوش و بدون مراجعه به بنگاه‌های املاک، اقدام به ثبت قراردادهای رهن و اجاره خود کرده و کد رهگیری دریافت کنند. سالیان سال است که این ضعف در سامانه ثبت معاملات ملکی وجود دارد، اما عده‌ای از مشاوران برای درآمد بیشتر و سودجویی، هیچ‌وقت پیگیر این قضیه نشدند و حتی اگر امروز از سامانه مذکور متضرر شوند، خودشان مقصر هستند و نباید از کسی گله و شکایتی کنند.

نقش پررنگ مشاوران املاک در گرانی مسکن

این کارشناس درباره نقش مشاوران املاک در افزایش نرخ مسکن به صمت گفت: به‌صورت‌قاطع باید بگویم که مشاوران املاک در گرانی‌های چندساله بازار مسکن آن هم به‌خاطر مدل درآمدی که دارند، تقصیر داشتند. برخی مشاوران املاک برای سود بیشتر، قیمت‌های بالاتری را به فروشندگان پیشنهاد می‌دهند تا از این راه مبلغ کمیسیون معامله بالاتر رود؛ در نتیجه کمیسیون مشاور املاک باید به‌نوعی در نظر گرفته شود که از گرانی مسکن سودی نبرند و افزایش نرخ ملک به افزایش درآمد آنها منجر نشود.

ایلاتی تصریح کرد: گاهی دیده می‌شود که برخی مشاوران املاک برای قراردادهای رهن و اجاره، کد رهگیری صادر نمی‌کند، چراکه مدعی هستند این اقدام هزینه‌های مالیاتی به‌همراه دارد، خوشبختانه با سامانه جدید وزارت راه و شهرسازی، این موضوع نیز برطرف می‌شود، زیرا بخشی از این سامانه متعلق به مشاوران املاک است و معامله‌گران و متقاضیان می‌توانند همزمان با حضور در دفاتر املاک، اطلاعات خود را در سامانه خودنویس وارد کنند. به‌بیان دیگر، موجران و مستاجران هم می‌توانند بدون واسطه در سامانه خودنویس ثبت‌نام کنند و هم می‌توانند به‌واسطه مشاوران املاک این اقدام را انجام دهند.

وی در خاتمه و درباره پیشگیری بازار مسکن تا پایان سال به صمت گفت: بعید است که تا پایان سال یا حداقل تا ۶ ماه دیگر، اتفاقی در بازار مسکن رخ دهد و حجم معاملات افزایش پیدا کند. تنها ممکن است در بازار شب عید، کمی معاملات تکان بخورد و افزایشی باشد، البته این موضوع درباره ساخت‌وساز صدق نمی‌کند، چراکه وضعیت ساخت‌وساز چند وقتی است که روند خوبی دارد و امید است که در آینده نیز این روند، ادامه یابد.