این افراد همان خانوارهایی هستند که بعد از اتمام ثبت‌نام‌های مسکن مهر از حدود یک دهه قبل، باوجود آنکه متقاضی خرید مسکن بوده‌اند، اما به‌دلیل ضعف قدرت خرید و جهش‌های مکرر قیمتی، موفق به خرید مسکن مطابق با سازکارهای بازار نشده‌اند. با فرض اینکه تا اوایل دهه ۹۰ (مقطع زمانی اتمام ثبت‌نام مسکن مهر)، بی‌خانه‌ها‌ متقاضی مسکن دولتی در این طرح ثبت‌نام کردند، از زمان اتمام این ثبت‌نام‌ها تاکنون (یک دهه اخیر)، به‌طورمتوسط سالانه حدود ۵۰۰ هزار تقاضای جدید برای خانه‌دار شدن، موفق به خرید مسکن از بازار نشده‌اند و طی 2 سال اخیر همزمان با شروع ثبت‌نام طرح جدید خانه‌سازی دولتی، اقدام به ثبت‌نام در سامانه دولت کرده‌اند. این نخستین پیام از آمار بی‌خانه‌ها براساس تعداد ثبت‌نام‌کننده‌های طرح نهضت ملی مسکن است که مالک نبودن آنها برای دولت محرز شده است. نکته معناداری که در این پیام نهفته، آن است که در همین سال‌ها یعنی در یک دهه اخیر، فاصله اتمام ثبت‌نام برای مسکن مهر تا 2 سال اخیر که از ثبت‌نام متقاضیان مسکن ملی سپری می‌شود، جمعیت سالانه تشکیل خانوارهای جدید ناشی از ازدواج، به‌همین‌میزان سالانه ۵۰۰‌ هزار ازدواج و حتی کمی بیشتر بوده است. این موضوع نشان می‌دهد در عمل از اوایل دهه ۹۰ تاکنون، بخش زیادی از خانوارهای جدید امکان خرید مسکن از بازار را نداشته و به‌محض شروع ثبت‌نام برای طرح نهضت ملی مسکن (ساخت سالانه یک میلیون مسکن)، اقدام به ثبت‌نام کرده‌اند. این موضوع نخستین پیام از روند ثبت‌نام در طرح نهضت ملی مسکن است.

چرا نیمی از بی‌خانه‌ها منصرف شدند؟

در حالی که از ابتدای شروع این طرح در 2 سال اخیر، حدود ۵ میلیون متقاضی که مالک نبودن آنها به تایید دولت رسیده است، اما تازه‌ترین آمارها نشان می‌دهد از این تعداد، تنها ۲ میلیون و ۵۰۰ متقاضی (خانوار)، به فهرست متقاضیان فعال وارد شده‌اند. ریزش متقاضی فعال نسبت به جمعیت بی‌خانه‌ متقاضی، در واقع پیام دوم این ثبت‌نام‌ها است.

طی 2 سال اخیر، معادل نصف خانوارهایی که صاحب خانه نیستند، متقاضی فعال مسکن دولتی شده‌اند. یعنی تنها ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار خانوار از ۵‌ میلیون خانوار متقاضی واجد شرایط اولیه، نسبت به تکمیل فرآیند ثبت‌نام و وارد شدن به مسیر پرداخت آورده نقدی، اقدام کرده‌ و در فهرست «ثبت‌نام قطعی» تحت‌عنوان «متقاضی فعال» قرار گرفته‌اند. این ریزش متقاضیان دست‌کم به 2 علت رخ داده است؛ نخستین علت می‌تواند به مطلوب نبودن جانمایی‌های تعیین‌شده برای ساخت این واحدها مربوط باشد. به‌دلیل محدودیت در تامین زمین، بخش زیادی از واحدهایی که قرار است در قالب این طرح ساخته شوند به‌ویژه در کلانشهرها، در حومه این شهرها و مناطقی که در آنها مشکلی برای تامین زمین وجود ندارد، جانمایی شده‌اند. این موضوع برای بخشی از جمعیت متقاضی این طرح، مطلوب نیست و منجر به انصراف آنها از ادامه راه شده است.

اما، یک علت مهم دیگر مربوط به ناتوانی مالی گروه دیگری از این متقاضیان است که بعد از اطلاع از شرایط و هزینه‌های مربوط به ادامه فرآیند ثبت‌نام در طرح خانه‌سازی دولتی، به‌ناچار از ادامه راه بازمانده‌اند. یک شرط مهم تعیین‌شده در طرح نهضت ملی مسکن، توانایی تامین آورده اولیه ۴۰ میلیون تومانی و همچنین توانمندی مالی برای پرداخت اقساط ماهانه وام ۵۵۰ میلیون تومانی است.

باتوجه به تازه‌ترین برآوردها از هزینه تمام‌شده خانه‌های دولتی‌ساز در قالب این طرح که به‌تازگی از سوی بعضی مسئولان نیز اعلام شده است، متقاضیان باید علاوه بر توان بازپرداخت تسهیلات بانکی ۵۵۰ میلیون تومانی، حول و حوش ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان به‌عنوان سهم آورده متقاضی (به نرخ امروز) پرداخت کنند. این دو پیام از روند ثبت‌نام‌های طرح خانه‌سازی دولتی (ساخت یک میلیون مسکن در سال) که هر دو مربوط به سمت تقاضای این طرح است، از سوی دیگر نشان‌دهنده آسیبی است که روند جهش نرخ مسکن در سال‌های اخیر به تقاضای مصرفی مسکن وارد کرده است و از سوی دیگر، ناموازنه بین سطح درآمدها، قدرت پس‌انداز و قدرت خرید خانوارها در یک دهه گذشته را نشان می‌دهد.

بازار مسکن در شوک کامل است

کیاکسار محمدی، کارشناس بازار مسکن درباره عملکرد دولت سیزدهم در تحویل واحدهای نهضت ملی و گلایه‌مندی‌های متقاضیان به صمت گفت: ظاهرا مشکل تامین مسکن و خانه‌دار شدن خانوارهای ایرانی قرار نیست که برطرف شود و باوجود ارائه طرح‌های مختلف توسط دولت‌های گذشته و دولت فعلی، این چالش به قوت خود باقی است.

دولت سیزدهم بسیار بیشتر از دولت گذشته سعی کرد تا با مطرح‌سازی طرح‌هایی نظیر نهضت ملی مسکن به کمک اقشار ضعیف جامعه برخیزد، اما این طرح وزارت راه و شهرسازی نیز توفیق خاصی نداشته و نارضایتی‌های فراوانی را در بین متقاضیان ایجاد کرده است.

دولت برای این منظور از همان ابتدا پیش‌بینی‌هایی درباره تامین مالی مسکن داشت که بیشتر آنها به‌درستی محقق نشد و حالا شاهد نارضایتی‌های گسترده هستیم. حقیقت امر آن است که دولت نسبت به آورده‌های متقاضیان حساب ویژه‌ای باز کرده بود؛ به این ترتیب که زمین به‌طوررایگان در اختیار فرد متقاضی قرار گیرد یا بخشی از هزینه‌های ساخت توسط مردم و قسمت عمده آن توسط بانک‌ها تامین شود.

چشم متقاضیان روشن شد

وی ادامه داد: از همان مقطع نیز، نگرانی‌ها و تردیدهای فراوانی وجود داشت، اما متاسفانه دولت توجهی به هشدارها نکرد. هشدار اصلی ما این بود که در شرایط تورم ۴۰ درصدی، پیش‌بینی‌های دولت برای تکمیل طرح‌های عمرانی بزرگ مثل نهضت ملی مسکن تحقق پیدا نخواهد کرد. قاعدتا اتمام پروژه‌های ساختمانی چندین سال به‌طول می‌انجامد و برآورد هزینه‌های ساخت باید بسیار دقیق و اصولی انجام بگیرد که شوربختانه چنین دقتی از سوی متولیان امر انجام نگرفت.

وی گفت: دولت‌ها باید برنامه‌ها و طرح‌هایی را اجرا کنند که به ارائه تسهیلات و وام‌های مسکن با شرایط ویژه منجر شود. البته طرح ساخت مسکن در دولت نهم و دهم به‌منظور تامین مسکن با نرخ مناسب برای اقشار کم‌درآمد جامعه اجرایی شد. این طرح تاحدی به افزایش تامین مسکن مهر و کاهش قیمت‌های مسکن در بازار کمک کرد، اما بی‌نقص نبود.

محمدی تصریح کرد: اصول کار به این شکل است که باید تمامی هزینه‌های ریز و درشت مربوط به ساخت در نظر گرفته شود؛ به‌عنوان‌مثال، نرخ مصالح ساختمانی نظیر میلگرد، سیمان و سایر نهاده‌ها طی چند سال گذشته به‌شدت افزایش پیدا کرد و این موارد باید از همان روز نخست پیش‌بینی می‌شد.

وی در خاتمه افزود: همچنان با این وضعیت قیمت‌ها، توان خرید خیلی از اقشار کم‌درآمد جامعه گرفته شده است و سیاست‌های دولت نتوانسته آرامش را به بازار برگرداند.

نداشتن برنامه‌ریزی دقیق برای پیش بردن پروژه‌های ساخت‌وساز و آمارهای ضد و نقیض که از سوی منابع ذی‌ربط منتشر می‌شود، تولید مسکن را به چالش کشانده و با تاثیر گذاشتن بر بازار اجاره، مستاجران را گرفتار کرده است.

چالش‌های ساخت مسکن باید رفع شوند

مرتضی جعفری، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: یکی از بزرگ‌ترین ضعف‌های دولت برای پیشبرد طرح نهضت ملی مسکن در کشور، بحث اطلاع‌رسانی دقیق است، چراکه هنوز به‌صورت شفاف مشخص نیست که این واحدهای مسکونی در کدام مناطق ساخته می‌شوند، همچنین تفاوت در آمارهای منتشرشده از سوی وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی، تحقق این هدف مهم را با اما و اگرهای متفاوتی روبه‌رو کرده است.

وی در ادامه بیان کرد: اگر دولت بتواند تمام چالش‌های پیش‌روی ساخت مسکن را کنار بزند و طرح نهضت ملی مسکن را اجرایی کند، تعادل چشمگیری در عرضه و تقاضای بازار مسکن به‌وجود می‌آید و تا حد زیادی قیمت‌ها کنترل می‌شود. اما نکته‌ای که وجود دارد، این است؛ دولت در کنار افزایش تولید، باید سیاست‌های کنترلی را به‌صورت مستمر در نظر بگیرد تا دست دلالان و سوداگران از بازار مسکن کوتاه شود و واحدهای مسکونی ساخته‌شده بدون واسطه به‌دست مردم برسد.

این کارشناس افزود: دولت با هدف ساخت مسکن ارزان‌قیمت، طرح نهضت ملی مسکن را مطرح کرد که براساس آن تصمیم گرفت با قرار دادن زمین رایگان در اختیار سازندگان، اقدام به ساخت سالی یک میلیون واحد مسکونی در کشور کند؛ موضوعی که تاکنون اجرایی نشد و موفق به‌نظر نمی‌رسد، چراکه حتی اگر این واحدها با زمین رایگان هم ساخته شوند، باز هم هزینه‌های ساخت‌وساز به‌مراتب بالاتر از برآوردهای دولت می‌شود و در عمل ساخت مسکن ارزان‌نرخ زیرسوال می‌رود.

مسکن بخشی از اقتصاد است

جعفری افزود: با نگاهی به گذشته مشاهده می‌کنیم که پروژه‌های مسکن با حداقل آورده متقاضیان تحویل داده می‌شد. از این‌رو تکرار چنین پروژه‌هایی برای ساماندهی بازار مسکن و برقراری تعادل بین عرضه و تقاضا منطقی به‌نظر نمی‌رسد و شرایط اقتصادی کنونی به‌طورقطع جوابگوی چنین پروژه‌هایی نخواهد بود. سیاست‌های دولت برای خانه‌دار کردن مردم باید شکل جدیدی به خود بگیرد و بازار مسکن از حالت سرمایه‌ای به‌سمت کالای مصرفی سوق داده شود؛ همچنین با نظارت مستمر و برنامه‌ریزی دقیق، دست سوداگران و دلالان از این بازار کوتاه شود تا این موضوعات نتواند بر آتش تورم بخش مسکن دامن بزند.

با این اقدامات قیمت‌ها کاهشی می‌شود و بازار مسکن به ماهیت اصلی خود برمی‌گردد. اگر این اتفاقات رخ دهد و تسهیلات بخش مسکن افزایش یابد، قدرت خرید افراد تا حد زیادی بالا می‌رود و کمک بزرگی به بازار می‌کند.

وی در پایان گفت: مسکن بخشی از اقتصاد است و تا وقتی که بسترهای اقتصادی کشور اصلاح نشود، نمی‌توان انتظار داشت بازار مسکن در مسیر درستی قرار بگیرد و در کوتاه‌مدت، این بازار حیاتی ساماندهی شود. دولت باید با نظارت مستمر و همکاری با بخش خصوصی و انبوه‌سازان، سرعت تولید بخش مسکن را افزایش دهد تا کمبود مسکن در کشور، هرچه سریع‌تر جبران شود.

سخن پایانی

علاوه بر دورتر شدن مسیر دسترسی خانوارها به مسکن در سال‌های اخیر به‌دلیل جهش‌های مکرر نرخ واحدهای مسکونی، عدم‌رشد درآمد واقعی خانوارها متناسب با سطح تورم و رشد نرخ مسکن، در عمل بخش زیادی از خانوارها برای خانه‌دار شدن از مسیر بازار، به بن‌بست رسیده‌اند. ۵ میلیون خانوار فاقد مسکن ثبت‌نام‌کننده در طرح نهضت ملی، بخشی از این خانوارها هستند که در نهایت ۲.۵ میلیون خانوار از آنها موفق به ورود به مرحله بعدی به عنوان متقاضی فعال شدند. این موضوع نشان می‌دهد که عوامل و متغیرهای بیرونی بازار مسکن در یک دهه گذشته چگونه دسترسی خانوارها به مسکن را تحت‌تاثیر قرار داده‌اند. اما موضوع به همین‌جا ختم نمی‌شود. آمارها نشان می‌دهد از این ۲.۵ میلیون خانوار هم تاکنون، کمتر از ۸۰۰‌ هزار خانوار دارای قرارداد بانکی و تسهیلاتی هستند. در واقع، تاکنون تنها با حدود یک‌سوم جمعیتی که براساس ارزیابی خود توان پرداخت آورده اولیه ۴۰ میلیون تومانی را داشته‌اند، قرارداد بانکی و تسهیلاتی امضا شده است. بخش قابل‌توجهی از این جمعیت تاکنون به‌طورمیانگین بیش از ۴۰ میلیون تومان پرداخت کرده‌اند. میانگین پرداختی همه آنها زیر ۲۰۰ میلیون تومان است، در حالی که با برآوردهای فعلی مربوط به هزینه ساخت این واحدها به نرخ امروز، هر متقاضی باید دست‌کم حول و حوش ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان به‌عنوان آورده نقدی پرداخت کند. اختلاف بین این دو رقم، نشان‌دهنده شرایط سختی است که در مسیر تامین نیمی از هزینه ساخت این واحدها پیش‌روی متقاضی و دولت قرار دارد.