به ‌ دنبال رکود بازار مسکن مدت ‌ ها است که سرمایه ‌ گذاران بخش مسکن به فکر سرمایه ‌ گذاری در کشورهای دیگر افتاده و مردم نیز از این امر استقبال کرده ‌ اند و در سال ‌ های اخیر شاهد کوچ بخش خصوصی به کشورهای همسایه بوده ‌ ایم؛ این در حالی است که هنوز نیازهای داخل در بخش مسکن رفع نشده و وعده دولت جدید در ساخت سالانه یک میلیون مسکن به مرحله اجرایی نرسیده و هنوز نیازهای داخل تامین نشده است، چرا که دولت و وزارت راه و شهرسازی بخش خصوصی را تشویق به ساخت مسکن در کشورهای منطقه از جمله ترکیه، ارمنستان، گرجستان و تاجیکستان می ‌ کند.

گفته می ‌ شود بخش خصوصی در ایران ظرفیت بالایی برای احداث واحدهای مسکونی در کشور ‌ های دیگر را دارد و باتوجه به تمایل مقامات این کشورها برای همکاری با شرکت ‌ های ایرانی، فعالان صنعت ساختمان ایران در بین کشورهای منطقه بی ‌ رقیب هستند، هرچند از عربستان و قطر به ‌ عنوان رقبای ایران در این عرصه یاد می ‌ شود.

حرکت بازار مسکن به ‌ سمت نابسامانی

در بیشتر کشورها هزینه مسکن، مبلغ قابل ‌ توجهی از درآمد اقشار جامعه را به خود اختصاص می ‌ دهد. طبق آمارهای بین ‌ المللی هزینه مسکن در اروپا به ۲۳ درصد رسیده و بازار مقرون به صرفه شده است. مسکن مقرون به صرفه به این معنا است که هزینه مسکن بیش از ۳۰ درصد هزینه خانوار نباشد،اما این آمار در کشور ما بسیار متفاوت است و بیش از۵۰ درصد سبد هزینه ‌ ای خانوارها به بخش مسکن تعلق می ‌ گیرد. تشدید تحریم ‌ ها در سال ‌ های اخیر، سیاست ‌ های بانکی اشتباه، فاصله عمیق درآمد و سبد معشیت و همچنین افزایش تقاضا برای بخش مسکن عواملی هستند که فقر مسکن را در کشور افزایش داده و بازار مسکن را به ‌ سمت نابسامانی برده است. بر این اساس، حتی در آزادترین اقتصادها نیز، دولت ‌ ها دخالت در بازار مسکن از جمله دخالت در بازار اجاره ‌ بها را حق خود
می ‌ دانند.

مقایسه نرخ مسکن در تهران با برخی شهرهای کشورهای همسایه نشان می ‌ دهد که ایرانی ‌ ها باتوجه به درآمد بسیار پایین ‌‌ تر نسبت به میانگین جهانی ‌ باید در حدود 2 ‌ برابر کشورهای اطراف برای مسکن هزینه کنند.

برای مثال در حالی که نرخ مسکن در فروردین امسال در تهران متری هزار و 270دلار بود، این میزان در استانبول ۸۵۹ دلار اعلام شد. البته این ارقام در حالی است که در سال جاری میلادی، تورم نقطه به نقطه مسکن در ترکیه نسبت به سال گذشته میلادی در کل کشور ۹۶ درصد افزایش داشته است، اما با این حال بسیاری از شهروندان ایرانی برای حفظ ارزش سرمایه ‌ های خود اقدام به خرید مسکن در این کشور کردند و سرمایه هنگفتی به این کشور سرازیر شد.

ضرورت همکاری با انبوه ‌ سازان و بخش خصوصی

سهراب دل ‌ انگیزان، کارشناس مسکن و استاد دانشگاه به صمت گفت: روند نزولی امنیت اقتصادی و ثبات ارزی یکی از اصلی ‌ ترین دلایل سرازیر شدن سرمایه ‌ های داخلی به سمت ‌ وسوی بازارهای خارجی است؛ موضوعی که باید هرچه سریع ‌ تر برای آن برنامه ‌ ریزی کرد، همچنین مسئولان برای اینکه بتوانند حداقل کنترل را بر بازار مسکن داشته باشند، باید با انبوه ‌ سازان و بخش خصوصی بیشتر همکاری داشته باشند و تولید و ساخت مسکن را افزایش دهند تا از افزایش افسارگسیخته قیمت ‌ ها جلوگیری شود.

وی در ادامه گفت: پایبند نبودن دولت ‌ ها به ‌ قوانین مشخص و درست اقتصادی و حرکت به ‌ سمت نظام ‌ هایی که عامل خلق خارج از قاعده پول هستند، عامل اصلی شکل ‌ گیری تورم است. بازگشت به شرایط اطمینان ‌ بخش پس از یک شرایط ابرتورم ادامه ‌ دار، به تغییرات بزرگی در اداره اقتصاد نیاز دارد. پول ملی در شرایط ابرتورم به ‌ شدت داغ شده و هر دستی را خواهد سوزاند و هر فردی که پول ملی داشته باشد، احساس زیان روزافزون می ‌ کند.

اینجا است که سرعت گردش پول به ‌ شدت افزایش ‌ یافته و در نتیجه همین موضوع، نقدینگی حاصل از ضرب پایه پولی در سرعت گردش پول به ‌ شدت افزایش خواهد یافت و این افزایش در عمل با شرایط کمبود کالاها عاملی برای افزایش هرچه سریع ‌ تر قیمت ‌ ها خواهد بود، در نتیجه فرار سرمایه از بخش مسکن سرعت می ‌ گیرد و بازارهای خارجی برای سرمایه ‌ گذاران داخلی جذاب می ‌ شود.

یکی از مهم ‌ ترین ماموریت ‌ های دولت در راستای برقراری عدالت اجتماعی کاهش هزینه مسکن از سبد خانوار بود که با افزایش لاک ‌ پشت ‌ وار درآمد خانوارها و رشد بی ‌ امان نرخ ‌ ها، به ‌ شدت این مهم زیر سوال رفته است.

پایه ‌ های ضعیف اقتصادی در کشور و نداشتن مدیریت صحیح در راستای سیاست ‌ های مالی در سال ‌ های اخیر، آتش بر دامن تلاش ‌ های گوناگون برای ساماندهی بازارهای اقتصادی زده است.

شور و اشتیاق ابتدایی دولت ‌ ها برای باز کردن گره بازار مسکن با دادن وعده ‌ های مختلف، مردم را به خانه ‌ دار شدن امیدوار کرده،اما با گذشت زمان نه ‌ تنها بازار به تعادل مطلوبی نرسیده، بلکه مشکلات و چالش ‌ های مختلفی را ایجاد کرده است؛ به ‌ طوری که اکنون برای خرید یک خانه ۱۰۰ متری در تهران باید ۴۶ سال صبر کرد.

دل ‌ انگیزان در ‌ رابطه با علت کوچ بخش خصوصی و پیمانکاران به کشورهای همسایه به صمت گفت: دولت هیچ راهکاری را برای حمایت بخش خصوصی و انبوه ‌ سازان ارائه نداده و وزارت راه و شهرسازی همکاری لازم را برای افزایش تولید مسکن با دیگر بخش ‌ ها انجام نمی ‌ دهد، این موضوعات به مهم ‌ ترین علت بی ‌ انگیزگی انبوه ‌ سازان برای ساخت ‌ وساز تبدیل شده است.

تلاش کشورهای همسایه در جذب سرمایه

حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: خریداران ملک در کشورهای همسایه اهداف مختلفی دارند، چرا که بسیاری از هموطنان که در این کشور اقدام به خرید ملک می ‌ کنند، به قصد باز شدن روزنه ‌ ای برای اقامت یا رفتن به کشوری دیگر، این کار را انجام می ‌ دهند.

حسن محتشم اظهار کرد: عمده خریدهای ملک که توسط ایرانیان در ترکیه، دوبی، قبرس، ‌ ارمنستان یا دیگر کشورها انجام می ‌ شود، توسط متقاضیان مصرفی و به قصد دریافت اقامت است. اهداف سرمایه ‌ گذاری در درجه دوم اهمیت قرار دارد. علت اصلی هم به شرایط اقتصادی، تورم همه کالاها از جمله مسکن و نبود شغل در کشور خودمان مربوط است.

وی افزود: اکنون در مناطق معمولی شهر تهران برای خرید یک آپارتمان ۸۰ متری باید ۲ . ۵ تا ۳ میلیارد تومان هزینه کنید. با کمتر از این مبلغ می ‌ توان در کشورهای همسایه واحد خریداری کرد. علت این است که اقتصاد این کشورها ثبات به ‌ نسبت بهتری دارد. کشورهای همسایه هم تلاش می ‌ کنند از هر طریقی مثل جذب توریست یا فروش ملک، سرمایه ‌ های خارجی را وارد کشور خود کنند. این یک موضوع بدیهی است که همه کشورهای جهان سعی می ‌ کنند سرمایه ‌ ها را به ‌ سمت خودشان بکشند.

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه اسپانیا، ترکیه یا فرانسه تسهیلات و مشوق ‌ هایی برای اتباع دیگر کشورها به ‌ منظور خرید ملک در این کشورها قائل می ‌ شوند، گفت: در کشوری مثل ترکیه مشکلاتی مثل نبود شغل مناسب و مسائل معیشتی برای اتباع خارجی ایجاد می ‌ شود، اما اینکه چرا ایرانی ‌ ها به بزرگ ‌ ترین گروه خریداران ملک در این کشور تبدیل شده ‌ اند، به اهداف دیگری برمی ‌ گردد. عمده هموطنان می ‌ خواهند از طریق خرید ملک، اقامت ترکیه را دریافت کنند یا به کشور ثالث بروند.

هزینه بالای نگهداری آپارتمان در خارج

محتشم همچنین بااشاره به هزینه بالای نگهداری آپارتمان در خارج از کشور تصریح کرد: زمانی که بحران اقتصادی سال ۲۰۰۹ اتفاق افتاد، بسیاری از ایرانی ‌ ها بدون تحقیق و اطلاعات کافی اقدام به خرید آپارتمان در خارج از کشور کردند که بعد به ‌ خاطر مسائل متعددی مثل هزینه شارژ یا اقساط بالای خرید آن مجبور به برگشت شدند. به ‌ طورمثال باتوجه به گرمای ۵۵ درجه کشور امارات در تابستان، هزینه ‌ های سنگینی برای خنک کردن برج ‌ ها صرف می ‌ شود که شارژ ماهانه ساختمان در دوبی تا ۲۰ برابر شهر تهران است. همچنین دیده شد که برخی افراد مبالغی را برای پیش ‌ خرید آپارتمان در دوبی پرداخت کردند که بعد در اقساط آن دچار مشکل شدند و با صرف ‌ نظر کردن از پیش ‌ پرداخت خود، واحد را فروختند تا خود را از تعهدات آن خلاص کنند.

عضو هیات ‌ مدیره انجمن انبوه ‌ سازان تهران، نداشتن آگاهی از قوانین کشورهای مقصد را از دیگر مشکلات مهاجران دانست و گفت: کلاهبرداری از طریق فروش املاک در گرجستان، قبرس، دوبی یا ترکیه وجود دارد. برای مثال خریدار بعد از ثبت سند متوجه شده که آپارتمان مدنظرش این واحد نبوده است. از نظر قانونی هم نمی ‌ توانند هیچ کاری بکنند، چون سند به ثبت رسیده است. اگر خریداران وکیل نداشته باشند، ممکن است گرفتار بسیاری از این تقلب ‌ ها شوند.

محتشم با بیان اینکه علت اصلی مشکلات اقتصادی ایران، تورم کالاها از جمله مسکن است، تاکید کرد: سطح درآمدها به اندازه تورم افزایش نداشته، از آن طرف نرخ بیکاری بالا رفته است. باوجود آنکه نرخ اجاره به نسبت نرخ مسکن رشد نکرده، همین اعداد و ارقام هم از عهده مستاجران خارج است،بنابراین بسیاری از زوجین، ساختن آینده ‌ ای روشن را در مهاجرت می ‌ بینند که آن هم مشکلات خودش را دارد. اگر دولت در یک برنامه میان ‌ مدت و بلندمدت، تعادلی بین هزینه ‌ های جاری و درآمد افراد ایجاد کند، هیچ ‌ کس از ایران نمی ‌ رود.

سخن پایانی

در هر صورت سرمایه ‌ گذاران و بخش خصوصی در کشورهای منطقه اقدام به ساخت ‌ وساز می ‌ کنند و بخش خصوصی منتظر فرمان دولت نمی ‌ ماند و هرجا که بستر ساخت ‌ وساز در کشورهای دیگر فراهم باشد، سرمایه ‌ ها به ‌ سمت کشورهای منطقه کوچ می ‌ کنند. در سال ‌ های اخیر کشورهای همسایه به ‌ ویژه ترکیه، ترکمنستان، تاجیکستان و گرجستان میزبان بسیاری از سرمایه ‌ گذاران ایرانی بودند که به ‌ علت فراهم بودن شرایط مناسب سرمایه ‌ گذاری، بسیاری از سرمایه ‌ های کشور به ‌ سمت این کشورها سرازیر شد. در سال ‌ های اخیر به ‌ دلیل گرانی ‌ های بی ‌ سابقه در بخش ‌ های مختلف از جمله مسکن و بالا رفتن هزینه ساخت و همچنین رکود در این بخش شرایط برای ساخت ‌ وساز در کشورمان فراهم نبود و همین امر انگیزه بخش خصوصی برای کوچ سرمایه ‌ ها به ‌ سمت کشورهای همسایه شده است.

از دیگر اهداف کشورهای همسایه برای دعوت شرکت ‌ های ساختمانی ایرانی به ‌ منظور حضور در پروژه ‌ های ساخت ‌ وساز این است که بالغ بر ۵۰۰ مهندس در کشور حضور دارند که باتوجه به رکود بخش مسکن و فعالیت ‌ های عمرانی در ایران، ظرفیت صدور خدمات فنی و مهندسی را دارا هستند. عراق، سوریه و برخی کشورهای آسیای میانه از جمله نقاطی هستند که ظرفیت جذب نیروی انسانی ماهر ایرانی را دارند. از حدود 4 سال قبل بحث ساخت مسکن در سوریه توسط مهندسان ایرانی مطرح شد که رایزنی ‌ هایی بین بخش خصوصی با طرف سوری انجام گرفته که در عین حال به دلایلی همچون مشکلات انتقال پول ناشی از تحریم ‌ های ظالمانه، امکان اجرای این هدف به ‌ شکل گسترده فراهم نشده است.