نوسان انتظارات تورمی طی چندساله اخیر مهم‌ترین موتور رشد نرخ مسکن بوده است. با رشد انتظارات تورمی، نرخ مسکن نیز افزایش‌ یافته و با کاهش انتظارات تورمی، نرخ ملک نیز آرام‌ گرفته است. اتفاقی که در بازار مسکن رخ‌ داده، یک اتفاق نادر است، البته در گذشته بازار مسکن محلی برای سرمایه‌گذاری بوده است. در حال ‌حاضر مردم به خرید مسکن فکر نمی‌کنند، چراکه این بازار با مشکلات زیادی روبه‌رو است. وقتی بازار ثبات ندارد، هرکسی نرخ خود را می‌گوید. این واقعیت را باید در نظر گرفت که عرضه و تقاضا از یک‌سو و از سوی دیگر، نرخ ارز است که بر این بازار تاثیر خواهد گذاشت. در اوضاع فعلی باتوجه به ریسک‌های مختلفی که در اقتصاد وجود دارد، پیش‌بینی آینده بازار مسکن دشوار است؛ اما به‌نظر می‌رسد بازار مسکن در حدود نرخ تورم عمومی کمی کمتر یا کمی بیشتر حرکت کند و اگر با افزایش بیشتر نرخ ارز مواجه شویم، به‌طورقطع بازار هم از نظر تعداد معاملات و هم از نظر قیمت‌ها رشد می‌کند.

تشدید تقاضای غیرمصرفی در بازار مسکن

رامین غفاری، فعال صنعت ساختمانی به گفت: باتوجه به تورم‌هایی که در بخش‌های مختلف اقتصادی کشور رخ می‌دهد، تقاضای غیرمصرفی در بسیاری از بخش‌ها افزایش یافته است. عدم‌تعادل در بازار مسکن ناشی از این تغییرات تقاضا نیست، بلکه به‌دلیل نوسانات جمعیت و تغییرات دیگر رخ داده است. بنابراین، برای حل این مشکل، نخستین کار اساسی باید بازگشت ثبات و متغیرهای کلان اقتصادی و پیش‌بینی برخی از آنها باشد تا نوسانات نامعقول در عرضه و تقاضا از بین برود. همچنین، برنامه‌ریزی برای مدیریت بازار نیز بهبود خواهد یافت؛ زیرا بازار باید سازکار را تعیین کند و هرگونه دخالت در بازار ممکن است در کوتاه‌مدت مفید، اما در بلندمدت به زیان بازیگران بازار باشد. وی در ادامه بیان کرد: قبل از ورود به بازارها، دولت‌ها باید برنامه‌ای برای کنترل متغیرهای کلان اقتصادی داشته باشند. همچنین، دلایل متعدد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نیز وجود دارد؛ زیرا معمولا محصولات مسکن در یک فاصله‌گذاری یک‌ساله وارد بازار می‌شوند و آثار آنها ممکن است تا ۱۲ یا ۲۴ ماه در بازار مشاهده شود. بنابراین، علاوه بر ثبات بازار، سیاست‌هایی برای تسهیل ساخت مسکن نیز می‌تواند موثر باشد. همچنین، برنامه‌ریزی برای تامین مالی سازندگان بخش مسکن نیز یکی از این سیاست‌ها است. این کارشناس تصریح کرد: با این حال، باید توجه داشت که دخالت دولت در ساخت مسکن ممکن است مشکلاتی ایجاد کند، اما دولت‌ها می‌توانند با سیاست‌های تسریع‌گرایانه و توجه به مسئله کسری بودجه‌ها، با استفاده از ابزارهایی که به تامین مالی طرف عرضه بخش مسکن کمک می‌کند، مشکلات بازار را حل کنند. در بحث ساخت مسکن، تسهیلات مالی تنها نمی‌تواند تنها عامل بهبود بازار باشد، زیرا علاوه بر مشکلات تامین منابع مالی در شبکه بانکی کشور، قابلیت پیش‌بینی کسری بودجه و شوک‌های اقتصادی می‌تواند باعث ایجاد مشکلات بزرگ و از هدف اصلی کنترل متغیرهای کلان دور شود. با این حال، استفاده ما از ابزارهای مالی در بخش مسکن بسیار کم بوده است، زیرا صندوق‌ها و شرکت‌های بزرگ توسعه‌دهنده، توان تامین مالی از بازار سرمایه را نداشته‌اند. بانک‌ها نیز باید به شرکت‌های بزرگ توسعه‌دهنده توجه بیشتری نشان دهند و به‌جای تمرکز بر بخش‌های خرد، به آنها توجه کنند، زیرا این شرکت‌ها توسعه چشمگیری؛ هم از لحاظ مالی و هم از لحاظ تکنولوژی نداشته‌اند. غفاری در خاتمه بیان کرد: نکته کلیدی درباره بازار مسکن این است که باید در نظر داشت که این بازار به دلایل مختلفی ناهمگن است و قیمت‌ها در این بازار چسبنده هستند. به‌همین‌دلیل، نوسانات در این بازار به‌صورت کلی کاهشی نخواهد بود و باتوجه به اینکه احتمالا تورم همچنان در کشور وجود خواهد داشت، کاهش نرخ واقعی مسکن معمولا از طریق عدم‌افزایش نرخ در یک دوره اتفاق می‌افتد. به‌عبارت‌دیگر، وقتی افزایش نرخ مسکن رخ نمی‌دهد و در عین حال تورم در بازار وجود دارد، این به‌معنی کاهش نرخ واقعی مسکن است. از این منظر، اگر سیاست‌های مناسبی اجرا شود و توان خرید مسکن برای بخش‌هایی از جامعه افزایش یابد، می‌تواند به چشم‌انداز مناسبی برای آینده نزدیک تبدیل شود. با این حال، باتوجه به وضعیت فعلی و پیش‌بینی متغیرهای اقتصادی، این راهکار برای کوتاه‌مدت به‌عنوان یک چشم‌انداز مناسب محسوب نمی‌شود.

سیاست‌گذاری در حوزه مسکن باید تغییر کند

فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن به توضیح داد: دولت باید به تغییر سیاست‌گذاری‌های بخش مسکن روی بیاورد و شیوه‌های جدید را جایگرین کند. سیاست‌گذاری دستوری نمی‌تواند چاره‌ساز مسکلات بازار مسکن باشد و تضمینی برای ساماندهی بازار ملک به‌حساب نمی‌آید. وی در ادامه افزود: مورد بعدی این است که ما باید همانند کشورهای پیشرفته، همسو با شرایط اقتصادی خود بازار مسکن را پیش ببریم تا هماهنگی منتسبی بین این دو به بخش ایجاد شود. متاسفانه تورم اقتصادی در کشور همچنان ادامه دارد و سال به سال بدتر می‌شود. در این بازار فعلی مسکن، سیاست‌گذاران باید چاره‌ای اساسی تدبیر کنند. در این شرایط، تعیین قوانین نظیر سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها نشدنی و ممکن است در کوتاه‌مدت برخی سیاست‌های دولت جوابگوی مشکلات بازار مسکن باشد، اما مسلما در بلندمدت عواقب بدتری را از خود نشان می‌دهد. این کارشناس تصریح کرد: همچنین تلاش‌هایی که برای ساماندهی بازار ملک یا کوتاه کردن دست سوداگران از بازار مسکن انجام گرفته، موثر است، اما مشکل بازار مسکن و خارج شدن آن از توان اکثریت مردم، به بی‌ثباتی اقتصادی و نوسانات ارزی در کشور مربوط می‌شود که قدرت خرید دهک‌های مختلف جامعه را موردهدف قرار داده است.
چالش‌های بازار ملک به سال‌های آتی منتقل می‌شود
بیضایی خاطرنشان کرد: فشاری که بازار مسکن در حال تحمل آن است، باید در سال‌های قبل برطرف می‌شد که متاسفانه این اتفاق رخ نداد، در نتیجه فنر مشکلات بخش مسکن فشرده شد و شرایط را برای آینده سخت‌تر کرد. با چنین اتفاقاتی، فشار حداکثری بر دوش مردم افتاد و باعث شد، نه‌تنها متقاضیان برای خرید و اجاره خانه سردرگم شوند، بلکه سازندگان نیز از عرضه واحدهای خالی به بازار شانه خالی کنند و به‌جای تولید سراغ دلالی در بازار مسکن بروند.
در اوضاع کنونی با عدم‌تعادل عرضه و تقاضا روبه‌رو هستیم و ساخت‌وساز با کاهش شدیدی مواجه است. از طرفی، قدرت خرید اقشار جامعه اجازه نمی‌دهد تقاضا به سمت بازار حرکت کند، در نتیجه با کمبود عرضه که طی سال‌های گذشته ایجاد شده است، شاهد رشد بالای تقاضا در سال آینده خواهیم بود.
وی در پایان گفت: مشکلات بازار مسکن باید با همکاری تمام نهادهای ذی‌ربط پیگیری شود تا این حوزه با سرعت بیشتری در مسیر توسعه قرار بگیرد. در این صورت عرضه و تقاضا در این بازار پرطرفدار به‌تعادل می‌رسد. تنها تلاش‌های دولت در صورتی می‌توانند به بهبود بازار مسکن بینجامند که از تمام ظرفیت‌ها و زیرساخت‌های کشور باتوجه به برنامه‌ریزی دقیق استفاده شود.

سخن پایانی

مشکل مسکن را در یک دوره کوتاه‌مدت نمی‌توان برطرف کرد و به مدت‌زمان بیشتری نیاز دارد. بخش مسکن در سایه سیاست‌های ضدتولید و همچنین افزایش نرخ تورم، یکی از گزینه‌های جذاب برای سرمایه‌گذاری به‌ویژه در سال‌های گذشته بوده و این مسئله، مسکن را از کالای مصرفی به‌شدت به کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده است. رونق دلالی در این بازار کار را به‌جایی رساند که متوسط نرخ مسکن در تهران به بالای ۸۰ میلیون تومان برای هر متر رسید. مسلما این اتفاق، انتقادات زیادی را در پی خواهد داشت. به‌تعادل رسیدن عرضه و تقاضا در یک بازه زمانی مشخص، موجب خواهد شد تا دیگر شاهد افزایش نرخ در این بازار نباشیم. برخی معتقدند حل مشکلات مسکن به برطرف کردن مسائل درونی آن بازمی‌گردد، اما سر و سامان دادن به این بخش کلیدی و مولد اقتصاد وابسته به شرایط کلی اقتصاد است و باید موانع بیرونی آن نیز حل شود. تا زمانی که تورم، انتظارات تورمی در جامعه و افزایش نرخ دلار ادامه داشته باشد، بازار مسکن همچنان در حالت رکودی به‌‎سر می‌برد و روز به روز بر نرخ آن افزوده می‌شود. در ماه‌های اخیر، تورم بخش مسکن از تمامی تورم‌های دیگر در بازارهای مختلف پیشی گرفته است، در حالی که کارشناسان حوزه مسکن پیش‌تر درباره عواقب بر هم خوردن تعادل و تناسب در این بازار هشدار داده بودند. کارشناسان معتقدند تا زمانی که عرضه و تقاضا در بازار اجاره متعادل نباشد، نمی‌توان انتظار داشت که با سیاست‌گذاری‌های پی در پی، وضعیت بازار به‌سوی تعادل حرکت کند.