در گذشته، سازندگان و فعالان در حوزه ساختمان با مشکلات و چالش‌های بسیاری، به خصوص به دلیل نوسانات قیمتی در بازار ساخت‌وساز مواجه بوده‌اند. عوامل مختلفی مانند نرخ تورم زمین، نرخ مصالح ساختمانی، هزینه‌های صدور پروانه ساختمانی و دستمزد نیروی کار به افزایش قابل توجهی در هزینه‌های ساختمانی و نرخ نهایی فروش ساختمان منجر شده است. همچنین نمی‌توان از تاثیر عوامل جهانی، منطقه‌ای و داخلی بر نرخ تمام شده برخی از محصولات پایه مانند سیمان و آهن نیز گذشت. مجموع عوامل یادشده در تعیین تمام شده مواد اولیه و به تبع آن هزینه ساخت دخیل هستند و انی درحالی است که پیش‌بینی می‌شود روند افزایشی قیمت‌ها در این بازار ادامه داشته باشد.صمت در این گزارش به پیش‌بینی نرخ مسکن در صورت افزایش نرخ مصالح ساختمانی پرداخته است.

تورم مصالح ساختمانی سر به فلک کشید

یکی از مشکلاتی که تقریبا تمامی سرمایه‌گذاران بازار مسکن با آن دست و پنجه نرم می‌کنند، بحث افزایش نرخ ناگهانی مصالح ساختمانی است که در نهایت بر نرخ تمام شده مسکن اثر می‌گذارد، بسیاری از کارشناسان مسکن بر این عقیده‌اند که با وجود تورم کنونی بر بازار مصالح ساختمانی نمی‌توان انتظار کاهش تورم در بخش خرید مسکن را داشت و در این شرایط، همچنان حلقه آخر بازار یعنی فروش مصرف‌کننده، درست کار نخواهد کرد.درحال‌حاضر، دغدغه اصلی سرمایه‌گذاران ساختمانی همین مسئله است و می‌گویند تا زمانی که تورم بالایی بر بازار مصالح ساختمانی حاکم است، حضور در این بازار به صرفه نخواهد بود، این در حالی است که نرخ نهاده‌های ساختمانی تنها یکی از عوامل موثر بر نرخ مسکن است.تورم بخش مسکن نسبت به سال گذشته ۳۸ تا ۴۸ درصد رشد داشته است. اخیرا حمزه شکیب، رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور طی نامه‌ای هزینه ساخت ۷ گروه ساختمانی در سال ۱۴۰۲ را ابلاغ کرده که نشان می‌دهد تورم بخش مسکن نسبت به سال گذشته ۳۸ تا ۴۸ درصد رشد داشته است، طبق ابلاغ رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور هزینه ساخت گروه‌های ساختمانی ۱ و ۲ طبقه هر مترمربع ۵.۳ میلیون تومان (افزایش ۴۷ درصد نسبت به سال ۱۴۰۱)، ۳ تا ۵ طبقه ۶.۲ میلیون تومان (افزایش ۴۷.۶ درصدی)، ۶ و ۷ طبقه ۷.۱ میلیون تومان (افزایش ۴۷.۹ درصدی)، ۸ تا ۱۰ طبقه ۸ میلیون تومان (افزایش ۴۸.۱ درصدی در مقایسه با سال ۱۴۰۱)، ۱۱ و ۱۲ طبقه ۸.۹ میلیون تومان (رشد ۴۸.۳ درصدی)، ۱۳ تا ۱۵ طبقه ۹.۸ میلیون تومان (۴۸.۴ درصد افزایش در مقایسه با سال ۱۴۰۱) و ۱۶ طبقه و بالاتر ۱۰ میلیون تومان (افزایش ۳۸.۸ درصدی) است.

تاثیر مستقیم نرخ نهاده‌های ساختمانی بر نرخ مسکن

بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: تورم سالانه همانند سایر کالاهای خوراکی و غیرخوراکی بر نهاده‌های ساختمانی نیز تاثیر دارد. با توجه به نرخ تورم، افزایش در قیمت‌های نهاده‌های ساختمانی در امسال نیز منطقی بوده و نوسان این شاخص مهم اقتصادی، مستقیما بر نرخ تمام شده ساخت تاثیر می‌گذارد و به همین ترتیب، دستمزدها نیز در بخش‌های کارگری و ساختمانی افزایش می‌یابد. وی ادامه داد: زمین نیز دارای تورم خاص خود است و این رشد قیمتی ناشی از ماهیت سرمایه‌ای این کالا است. به عنوان مثال، اگر ساخت هر متر مربع مسکن ۱۰ میلیون تومان تمام شود، با رشد تورم فعلی به ۱۴ میلیون تومان می‌رسد.

تورم اقتصاد را فلج کرد

این کارشناس بازار مسکن در ادامه افزود: درحال‌حاضر، نرخ هر مترمربع مسکن در تهران در بازه ۶۰ میلیون تا ۳۵۰ میلیون تومان نوسان می‌کند؛ اما اگر به عوامل مرتبط با نهاده‌های ساختمانی در خصوص یک ملک با نرخ ۳۵۰ میلیون تومان برای هر متر مربع نگاهی بیندازیم، متوجه می‌شویم که نرخ ساخت آن ممکن است در هر متر مربع حدود ۴۵ میلیون تومان باشد و بقیه مبلغ به مصالح ساختمانی و دستمزد تعلق دارد.

وی ادامه داد: این رشد ۴۵ درصدی در بخش نهاده‌های ساختمانی، باعث افزایش نرخ ملک در مناطق شمال شهر در بازه قیمتی ۳ تا ۴ میلیون تومان برای هر متر مربع می‌شود؛ اما مسئله اصلی در روند افزایشی افسارگسیخته نرخ مسکن، تورم فعلی است که در طول دهه‌های اخیر گریبان‌گیر اقتصاد شده و اقتصاد را فلج کرده است.

باید جلوی تورم اصلی را گرفت

ستاریان تصریح کرد: هنگامی که اقتصاد با تورم روبه‌رو می‌شود، تمامی کالاها از جمله نهاده‌های ساختمانی، تحت تاثیر قرار می‌گیرند. مسئله اصلی در اینجا، مدیریت تورم اصلی است تا اقتصاد به سمت تورم یک رقمی هدایت شود. به گفته این کارشناس اقتصادی، در مورد محصولات تمام شده در صنعت ساختمان، نرخ کل آپارتمان و هزینه اجاره آن تنها به نرخ تمام شده آن بستگی ندارد. بیشترین تاثیر در نرخ این محصولات ناشی از برهم خورد تعادل در عرضه و تقاضاست که در ادامه کمبود کالا و عدم توانایی در تولید ایجاد می‌شود. این بدان معناست که نوسان نرخ نهاده‌های ساختمانی، بر روی نرخ اجاره ملک تاثیر چندانی ندارد، حتی این شاخص، در نرخ تمام شده ساختمان‌هایی که متوسط نرخ هر مترمربع آنها ۸۰ یا ۱۰۰ میلیون تومان است هم موثر نیست.

تعادلی بین تعداد مسکن و جمعیت کشور وجود ندارد

ستاریان در ادامه تصریح کرد: افزایش قیمت‌ها نه تنها در بخش نهاده‌های ساختمانی بلکه در تمامی فعالیت‌های اقتصادی رخ داده است، اما بیشترین تاثیر آن در بخش مسکن قابل مشاهده است و علت اصلی آن نیز کمبود مسکن نسبت به جمعیت کشور است. وی با پیش‌بینی بروز رونق اندکی در بخش مسکن تا پایان سال گفت: اما پیش‌بینی رشد قیمتی در بازار مسکن برای سال آینده با ضریب اطمینان بیشتری همراه است. از سوی دیگر می‌توان امیدوار بود در صورت افزایش فروش نفت و خروج از رکود تورمی، بخش مسکن نیز از رکود خارج شده و افت اقتصادی ماه‌های گذشته جبران شود.

نیاز به نهاده‌های ساختمانی بیشتر

این کارشناس با بیان دلایل بروز رکود تورمی در بخش مسکن گفت: بخشی از این تورم به دلیل کاهش تولید مسکن رخ می‌دهد. تولید مسکن نیز نیازمند تولید نهاده‌های ساختمانی بیشتر است و افزایش این تولید نیز مستلزم بهبود شرایط اقتصادی است.

وی در خصوص آینده بازار اجاره نیز گفت: در کوتاه‌مدت، افزایش نرخ نهاده‌های ساختمانی تاثیر چندانی بر نرخ اجاره‌ها ندارد؛ اما در بلندمدت، واحدهایی که قرار است عرضه شوند، نرخ تمام شده نهایی بیشتری خواهند داشت و در این صورت با افزایش نرخ تمام شده ملک شاهد افزایش نرخ اجاره نیز خواهیم بود.

روند صعودی نرخ مصالح ساختمانی

اکبر رحمتی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: درحال‌حاضر نرخ مصالح ساختمانی رو به رشد است. این افزایش قیمت‌ها در بخش مصالح ساختمانی به عوامل مختلفی برمی‌گردد. این موضوع شامل افزایش هزینه‌های تولید، افزایش هزینه‌های حمل‌ونقل، افزایش نرخ مواد اولیه و نهاده‌های مورد استفاده در تولید مصالح ساختمانی می‌شود.

وی در ادامه افزود: یکی از عوامل اصلی افزایش نرخ مصالح ساختمانی، افزایش نرخ مواد اولیه مانند فولاد، سیمان، چوب و غیره است. این مواد اولیه از منابع طبیعی تامین می‌شوند و نرخ آنها تحت تاثیر عوامل اقتصادی، محدودیت‌های تامین مالی و میزان تقاضا قرار می‌گیرد. علاوه بر افزایش نرخ مواد اولیه، هزینه‌های حمل‌ونقل نیز افزایش یافته است. افزایش هزینه سوخت، هزینه‌های حمل‌ونقل را بالا برده و در نتیجه نرخ مصالح ساختمانی را تحت تاثیر قرار می‌دهد.

تاثیر مستقیم نرخ مصالح ساختمانی بر بازار

رحمتی تصریح کرد: هرگونه افزایش نرخ در مصالح ساختمانی تاثیر مستقیمی بر بازار مسکن و حتی روی صنعت ساخت‌وساز دارد. همچنین گرانی مصالح ساختمانی می‌تواند منجر به توقف پروژه‌های حمایتی شود. این کارشناس بازار مسکن در بررسی دلایل افزایش نرخ در بازار مصالح ساختمانی گفت: انواع مصالح ساختمانی، به خصوص فولاد که یکی از مهم‌ترین عناصر ساختمانی است، با افزایش نرخ روبه‌رو شده‌اند.

وی بیان کرد: از ابتدای سال ۱۴۰۲ تا مهرماه، بازار مصالح ساختمانی رونق چندانی نداشته و روند معمولی در آن حاکم بوده است، با این حال، در بازه‌های زمانی نیز با تغییرات قیمتی مواجه بوده‌ایم. اما این تغییرات ناشی از افزایش تقاضا و رونق بازار نبوده، بلکه تحت تاثیر تورم عمومی یا نوسان نرخ ارز ایجاد شده است. به عنوان مثال، در بازار فولاد، افزایش قیمت‌ها تحت تاثیر افزایش نرخ در بازار جهانی بوده است.

این کارشناس با اشاره به زیان توزیع‌کنندگان در بازار مصالح ساختمانی بیان کرد: در حالی که سرمایه بخش توزیع جذب بخش تولید می‌شود، به دلیل نبود شفافیت در نحوه عرضه مصالح ساختمانی به خصوص فولاد، توزیع‌کنندگان واقعی این محصولات با آسیب جدی مواجه شده‌اند و زیان این آسیب اقتصادی در نهایت متوجه مصرف‌کننده نهایی و در بعد کلان‌تر، کل اقتصاد می‌شود.

وی در پایان گفت: به صورت معمول در ماه‌های ابتدای سال، بازار مصالح رونق بیشتری دارد و در فصل سرما ساخت‌وساز کند می‌شود؛ بر این اساس پیش‌بینی می‌شود اگر اتفاق خاصی نیفتد بازار با روند آرامی پیش خواهد رفت.

سخن پایانی

شاخص‌های مختلفی در بازار، هزینه نهایی ساخت و عرضه مسکن را تعیین می‌کند. در سال‌های اخیر شاخص‌های موثر بر نرخ تمام شده مسکن با نوسان و رشد قیمتی همراه بوده که در نهایت منجر به جهش‌های پی در پی در بازار مسکن شده است. مهم‌ترین این شاخص‌ها، نرخ نهاده‌های ساختمانی و میزان سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان است. تورم نهاده‌های ساختمانی در سال‌های اخیر نشان می‌دهد این بخش مهم در ساختمان‌سازی تورم سالانه بالایی را از سال ۹۷ تجربه کرده است. باید در نظر گرفت که اساسا ساخت‌وساز یکی از حوزه‌هایی است که هر سرمایه‌گذاری را برای به‌دست آوردن سود بیشتر وسوسه می‌کند. ارکان تعیین‌کننده در نرخ نهایی مسکن، شامل مواردی نظیر نرخ زمین، هزینه‌های صدور جواز، نرخ تمام شده اسکلت، نرخ مصالح ساختمانی، هزینه‌های پیش‌بینی نشده، اجرت پیمانکاران و... است که با توجه به افزایش نرخ این نهاده‌ها، در نتیجه تیراژ تولید مسکن در امسال نسبت به سال‌های گذشته کاهش چشمگیری داشته است. این در حالی است که هر زمان عرضه و تقاضای مسکن در راستای هم حرکت کنند، قطعا در ساماندهی بخش مسکن توفیق حاصل می‌شود؛ بنابراین در یک جمع بندی می‌توان گفت که کاهش تولید مسکن تحت تاثیر افزایش نرخ مصالح ساختمانی، یکی از اتفاقات بازار مسکن در امسال است. البته آمار کاهش تولید مسکن، بسته به عوامل مختلف در شهرهای مختلف کشور متغیر است.