بازار مسکن در شرایطی به‌سر می‌برد که دائم به آن امید واهی تزریق می‌شود و کمتر تلاشی را می‌بینیم که مثمرثمر باشد، چراکه با نگاهی به آمارهای این بازار درمی‌یابیم رشد قیمتی در این بازار تنها در مدت 6 سال، هزار و 500 درصد رشد داشته و این یک فاجعه بزرگ است که باید بیشتر برایش برنامه‌ریزی و تلاش شود. دولت سیزدهم در ابتدای فعالیت خود از بابت بازار مسکن نگرانی‌های زیادی نشان داد و ساخت مسکن را یکی از مهم‌ترین اهداف خود معرفی کرد؛ درست در همین شرایط بود که رئیس دولت سیزدهم قول ساخت سالی یک میلیون واحد مسکونی را به مردم داد؛ واحدهایی که بعد از گذشت ۲ سال، تنها اسمی از آن شنیده می‌شود و هیچ واحدی تحویل مردم نشده است.البته نباید تاثیرات میراث شوم دولت گذشته را نیز نادیده بگیریم، زیرا زمانی که رئیسی سکان دولت را در دست گرفت، با کوله‌باری از پروژه‌های ناقص و نیمه‌کاره مواجه شد که نهایی کردن آنها انرژی زیادی از دولت سیزدهم گرفت و اجازه نداد که دولت جدید با تمرکز به فعالیت‌های خود رسیدگی کند. از طرفی، بی‌برنامگی‌های وزارت راه و شهرسازی باعث شد تا نارضایتی‌ها درباره بازار مسکن به اوج برسد و کورسوی امید مردم برای خانه‌دار شدن کمرنگ شود؛ اتفاقی که میانگین نرخ هر متر مسکن در شهر تهران را به ۸۰ میلیون تومان رساند و بازار اجاره را بیش از پیش ملتهب کرد. صمت در این گزارش تنش‌ها و چالش‌های بازار مسکن را تحلیل و بررسی کرده است.

پاک کردن صورت‌مسئله مشکل را برطرف نمی‌کند

درست است که آمار بخش مسکن به‌تازگی منتشر شده، اما این آمار با یک تاخیر یک‌ساله همراه بوده است. توقف انتشار آمار برای نخستین‌بار در ایران رخ نداد، چراکه پیش از این نیز در دوره‌هایی که افزایش قیمت‌ها با حساسیت ویژه افکار عمومی همراه شده، دولت‌ها درصدد برآمده‌اند، با پاک کردن صورت‌مسئله مشکل را برطرف کنند و با توقف انتشار آمار، معیار و مقیاسی را در اختیار افکار عمومی قرار ندهند. به‌تازگی نیز وزیر راه و شهرسازی که وعده ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در سال را داده بود، از ارزانی مسکن، به‌عنوان خبری خوش یاد می‌کند و معتقد است این روند باید ادامه یابد. حلقه مفقوده اما اینجاست که روشن نیست که این ارزانی نسبت به چه دوره زمانی رخ داده و آیا اصلا ارزانی در کار است یا تنها رکود بازار باعث شده تا ترمز رشد قیمت‌ها کشیده شود. همچنین مهرداد بذرپاش گفته است: «در حال‌ حاضر، در همه کشور خبرهای خوبی از کاهش نرخ مسکن شنیده می‌شود و باز هم باید کاهش پیدا کند». این در حالی است که انتظار می‌رود، سخن گفتن در این سطح از مسئولیت با آمار و ارقام دقیق و شفاف صورت گیرد و حداقل وزیر محترم گشتی در شهری مثل تهران بزند تا بهتر متوجه کاهش یا افزایش نرخ مسکن شود.

راه پر پیچ و خم بازار ملک

تزلزل در کنترل نرخ ارز و طلا در ماه‌ها منتهی به سال گذشته بود که باعث شد بازار مسکن به‌طرزعجیبی ترسناک و ملتهب شود؛ بازاری که در ماه‌های قبل‌تر از آن با یک ثبات قیمتی تقریبا مناسبی همراه بود. در این بازه زمانی که تا انتهای اسفند ادامه داشت، نرخ مسکن نه‌تنها ماهانه، بلکه روزانه و حتی ساعتی رشد داشت، به‌طوری‌که اگر فردی صبح برای خرید یک خانه با فروشنده قرار می‌گذاشت، ممکن بود تا عصر فروشنده از معامله پشیمان شود یا نرخ بیشتری را برای فروش ملک خود پیشنهاد دهد. این بازار دقیقا مثل یک مزایده خارج عرف بود که افراد به امید افزایش سرمایه‌های خود، تنها به فکر خرید خانه بودند و چشم خود را روی همه‌چیز بسته بودند. همه این اتفاقات در سکوت دولت و وزارت راه و شهرسازی گذشت و هرازچندگاهی اخباری درباره رشد ساخت پروژه نهضت ملی منتشر می‌کردند و این امید را به مردم می‌دادند که قیمت‌ها کاهشی می‌‌شوند و بهتر آن است که مردم صبر داشته باشند.البته از حق نگذریم که خود فروشنده‌ها از طمع سود بیشتر، بازار مسکن را متشنج کرده بودند و اگر پای حرف‌شان می‌نشستیم، می‌گفتند که «چاره نداریم، باید همتراز با نرخ طلا و ارز، نرخ ملک خود را تغییر دهیم وگرنه نمی‌توانیم جایگزینی برای خانه خود پیدا کنیم». در این بین، برخی بنگاه‌های معاملات ملکی به‌ظاهر طرف مردم بودند و سعی می‌کردند که فروشنده‌ها را به قیمت‌ها پایین‌تری راضی کنند، اما در باطن املاکی را که خوش‌نرخ بودند، می‌خریدند و با ترفند چندقولنامه‌ای کردن و چرخاندن یک ملک بین آشنایان خود، نرخ آن خانه را به‌طورکاذب بالا می‌بردند تا به‌اصطلاح از آب گل‌آلود ماهی بگیرند. البته اتحادیه مشاوران املاک و مشاوران ملکی این موضوع را رد می‌کنند، اما باید قبول کنند که واقعیت چیزی است که به‌طورعینی کف بازار مشاهده می‌شود و مردم اهمیتی به صحبت‌های بی‌اساس و خلاف واقعیت نمی‌دهند.

بازار ملک ناچار به خودتنظیمی شد

این چند ماه ملتهب که با افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن همراه بود، با آغاز سال جدید (۱۴۰۲) رنگ عوض کرد و دست تمام افرادی که عرضه و تقاضای بازار را به امید سود بیشتر بر هم زده بودند، در پوست گردو گذاشت؛ چراکه روابط دیپلماسی ایران با کشورهایی نظیر عربستان، امید را برای یک تنفس سیاسی و اقتصادی در کشور زنده کرد و باعث شد تا حباب بازار ارز و طلا تا بخش زیادی از بین برود و در کنارش بازار مسکن با سکته قیمتی و معاملاتی روبه‌رو شود. اتفاق نادری که خلاف گذشته اجازه نداد تا انتظارات تورمی به رشد نرخ ملک دامن بزند و همه‌چیز را به‌نفع سوداگران پیش ببرد. البته باید توجه کرد همه اینها نویدی از حال خوب بازار نداد؛ چراکه تورم همچنان تاثیر خود را بر قیمت‌ها گذاشته و می‌گذارد و تنها رشد قیمت‌ها به مرحله‌ای رسیده که بازار مجبور به یک خودتنظیمی شده است. دلیل این موضوع این است که بازار مسکن رفته‌رفته از دایره قدرت خرید مردم خارج شده است و دیگر کسی توان خرید ملک را ندارد،بنابراین در این حالت بود که از خرداد امسال بازار با یک رکود بی‌سابقه روبه‌رو شد و آهنگ رشد قیمت‌ها کندتر شد. متاسفانه مسئولان ذی‌ربط در حوزه مسکن بارها از اوضاع فعلی به‌عنوان ثبات بازار و کاهش قیمت‌ها یاد کردند و این شرایط را به تلاش‌های خود نسبت دادند که به‌هیچ‌عنوان درست نیست و وزارت راه و شهرسازی هیچ نقشی در آن نداشته است.کاهش قیمت‌ها هم تنها برای فروشندگانی بود که به دلایل مختلف نیاز به نقدینگی داشتند و مجبور بودند ملک خود را گاهی تا ۲۵ درصد زیر قیمت به‌فروش برسانند وگرنه قیمت‌ها کاهشی نداشته است و حتی اگر فروشنده‌ها به‌خاطر شرایط بازار، موفق به فروش نشوند، از قید آن می‌گذرند.

تلاش برای هیچ!

مهرداد بذرپاش در یک سخنرانی، از سیاست‌های دولت برای کاهش قیمت‌ها گفته است که «دولت در تلاش است تا قیمت‌ها را کنترل کند و طی 6 ماه اخیر نیز، اقدامات مختلفی انجام داده که خوشبختانه اثرات خوبی روی بازار گذاشته‌ است.» همچنین، وی اعلام کرده است: «مالیات بر خانه‌های خالی، ساماندهی مشاوران املاک و پلتفرم‌های مسکن و ارتقای سامانه املاک و اسکان برای انعقاد آنلاین قراردادهای اجاره، از جمله اقداماتی بود که دولت در 6 ماه گذشته انجام داد تا بازار مسکن را کنترل و تنظیم کند. برخی از این اقدامات، در تمام دنیا به کار گرفته می‌شود تا بازار مسکن را کنترل کنند.»

*حال سوالاتی که از آقای وزیر می‌توانیم کنیم اینها است که اگر تلاش‌های این وزارتخانه برای بازار ملک مفید بوده، چرا میانگین نرخ ملک در حال رکوردزنی است و میانگین قیمت‌ها در حال عبور از مرز ۸۰ میلیون تومان برای هر مترمربع در تهران است؟

*مگر غیر از این است که تلاش‌های انجام‌گرفته باید منجر به نتیجه شود؛ پس چرا شهروندان برای خرید مسکن که یک نیاز اولیه است، باید تا صدها سال انتظار بکشند یا برای اجاره یک خانه حداقلی، تمام درآمد خود را به موجران پرداخت کنند؟

*چرا دولت به تعهدات خود مبنی بر ساخت سالی یک میلیون واحد مسکونی عمل نکرده و امید اقشار کم‌درآمد را برای خانه‌دار شدن ناامید کرده است؟

اگر بخواهیم به چنین سوال‌هایی ادامه دهیم، مسلما تعدادشان بیشتر از این می‌شود و در این گزارش نمی‌گنجد، بنابراین انتظار می‌رود که مسئولان کمی با مردم روراست‌تر باشند و آمار دقیق‌تری به مردم از وضعیت بازار مسکن دهند، چراکه اوضاع بازار مسکن مردم را به شهرک‌نشینی و حاشیه‌نشینی کشانده است و روزبه‌روز شرایط برای مردم سخت‌تر می‌شود.

ادعای ارزانی مسکن، شوخی است

بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن درباره کاهش نرخ مسکن به صمت گفت: ما شاهد نشانه‌هایی از رکود عجیب و غریب در بازار مسکن هستیم و احتمالا در این رکود، نرخ برخی خانه‌ها برای پول‌لازم‌ها کاهش داشته، اما مسئله اینجاست که رکود معمولا در زمانی رخ می‌دهد که نرخ مسکن بیشتر از توان خرید مردم است و این اتفاق در ایران رخ داده و تا زمانی که اقدامات دقیقی برای افزایش توان خرید در بازار مسکن انجام نشود، صحبت از کاهش نرخ مسکن، تقابل با واقعیت است. نرخ متری مسکن حتی اگر از ۱۰۰ میلیون تومان به ۸۰ میلیون تومان هم تبدیل شود، همچنان بسیار بالا است و ادعای ارزانی مسکن، شوخی است.یک روز، پلتفرم‌های مختلف متهم می‌شوند که باعث افزایش نرخ مسکن شده‌اند، روز دیگر مشاوران املاک متهم می‌شوند و روز بعد، از بورس کالا و نقش آن در افزایش نرخ گفته می‌شود، در حالی که دلیل اصلی رشد نرخ مسکن، به‌ترتیب اولویت، رشد تورم عمومی و سپس عدم‌حمایت از سرمایه‌گذاری است. رکود بازار مسکن، باعث طولانی شدن دوره نیمه‌خواب سرمایه می‌شود. وقتی سرمایه‌گذار با محدودیت نقدینگی مواجه می‌شود، مدت زمان ساخت مسکن جدید به‌طور‌قابل‌توجهی طولانی می‌شود و در نتیجه، حجم سرمایه‌گذاری در این بازار کاهش می‌یابد. این کاهش باعث می‌شود که تولید مسکن کاهش یابد و تعادل عرضه و تقاضا بیشتر از پیش بر هم بخورد و در نهایت، نرخ مسکن دوباره افزایش یابد. به وزیر راه و شهرسازی توصیه می‌شود به‌جای مانور روی نرخ مسکن آمار بدهد که دوره انتظار برای خرید خانه چقدر کاهش یافته، چراکه این موضوع قابل‌استنادتر است.

سخن پایانی

نابسامانی بازار مسکن اتفاقی است که در طول چند دهه گذشته آغاز شده و اکنون به اوج خود رسیده است. در این شرایط نمی‌توانیم از دولت سیزدهم انتظار داشته باشیم که در مدت زمان کوتاهی، ثبات در بازار مسکن ایجاد کند، بنابراین اکنون که بسیاری از زیرساخت‌های ساخت مسکن انجام گرفته و بسیاری از طرح‌ها و سیاست‌گذاری‌ها از مرحله آزمون و خطا گذشته است،‌ ضرورت دارد تا تمام نهاد‌های مربوطه با یک تعامل سازنده و همکاری همه‌جانبه برای بهبود بازار مسکن تلاش کنند تا مسکن درخور و مناسب در دسترس همه شهروندان و به‌ویژه اقشار هدف قرار گیرد.