پلتفرم‌های اینترنتی در بسیاری از کشورها ابزاری برای آگاهی یافتن از قیمت‌ها و بازار مسکن بوده‌اند. برخی از این پلتفرم‌ها، امکان جست‌وجو و مقایسه قیمت‌های مسکن را فراهم می‌کنند و برخی دیگر، امکان خریدوفروش مسکن را درون خود دارند. با این حال، تاثیر این پلتفرم‌ها بر قیمت‌های مسکن در کشور ما به‌نوعی جو نامناسبی را رقم زده است. چند سالی است که انگشت گرانی ملک در کشور به‌سوی مشاوران املاک نشانه گرفته شده، اما هیچ نهادی، فکری به حال نرخ‌های سلیقه‌ای و بی‌اساس پلتفرم‌های اینترنتی در کشور نمی‌کند که به‌نوعی مرجعی برای قیمت‌گذاری اشتباه شده‌اند و هر فردی، با هر قیمتی که دلش بخواهد، اقدام به درج آگهی ملک خود می‌کند. بارها دیده شده است که برخی از همین مشاوران املاکی که اکنون سیبل گرانی مسکن شده‌اند، با این نرخ‌های پیشنهادی مخالفت کرده و حاضر نشده‌اند تا روی برخی آگهی‌های خارج از عرف کار کنند. گاهی این عددسازی‌ها به‌عنوان مرجعی برای قیمت‌گذاری در یک منطقه قرار می‌گیرند و باعث می‌شوند دیگران هم با استناد به این اعداد و ارقام غیرواقعی، ملک خود را قیمت‌گذاری و بازار مسکن را از حالت فعلی نیز بدتر کنند. صمت در این گزارش به تاثیرات منفی پلتفرم‌های اینترنتی بر قیمت‌گذاری بازار مسکن پرداخته است.

نوسانات ناهماهنگ و ناسازگار در بازار مسکن

این روزها پلتفرم‌های مرتبط با انتشار آگهی‌های فروش کالا، بسیار گسترده‌تر از گذشته شده‌اند که باوجود داشتن مزایا، معایب و تبعات مهم و قابل‌توجهی را نیز با خود به‌همراه دارند. یکی از نکاتی که درباره این پلتفرم‌ها وجود دارد، نبود نظارت تخصصی برای کیفی‌سنجی آگهی‌های منتشرشده در پلتفرم‌های مذکور است. لازم به ذکر است، همین خلا نظارتی که درباره سکوهای انتشار آگهی وجود دارد، در مواردی سبب شده است تا با دستور مقام قضایی، فعالیت سکوهای مذکور به‌دلیل برخی تخلفات با محدودیت‌هایی مواجه و در بعضی موارد، حتی بحث بسته شدن و تعطیلی آنها نیز مطرح شود. از این‌رو دولت در کنار اقداماتی مثل افزایش تولید مسکن و ۲برابر کردن مبلغ وام اجاره، قصد دارد جلوی قیمت‌سازی توسط برخی بنگاه‌ها و سامانه‌های اینترنتی آگهی مسکن را بگیرد. سال‌ها است که درباره عملکرد برخی مشاوران املاک که به گرانی مسکن دامن می‌زنند و همچنین سایت‌ها و پلتفرم‌های فعال در بازار مسکن بحث و تبادل‌نظر می‌شود.

یکی از چالش‌هایی که در این حوزه وجود دارد، قیمت‌گذاری‌های گاه بدون قاعده است، به‌طوری که در مواردی دیده می‌شود، نرخ یک آپارتمان به‌مراتب بیش از نرخ متعارف منطقه در سامانه‌های فروش مسکن عرضه می‌شود. به‌تازگی رئیس‌جمهوری بر لزوم نظارت بر عملکرد سکوهای ارتباطی به‌منظور جلوگیری از سوداگری و قیمت‌سازی در بازار مسکن و اجاره‌بها تاکید کرده است.در سال‌های گذشته، نشست‌هایی بین فعالان سایت‌های اینترنتی فروش مسکن، مشاوران املاک و دستگاه‌های نظارتی برگزار شد، اما به‌نظر می‌رسد نتایج قابل‌توجهی که بتواند بازار مسکن را از خطر آسیب‌های فضای سایبری مصون نگه دارد، به‌دست نیامد. تنها در مواردی به عدم‌درج نرخ در آگهی‌های فروش مسکن بسنده شد که ثمره چندانی هم نداشت. بخش قابل‌توجهی از آگهی‌های فروش مسکن در سایت‌های اینترنتی توسط مشاوران املاک درج می‌شود. باتوجه به اشراف واسطه‌های ملکی بر آخرین وضعیت بازار مسکن و قیمت‌های هر منطقه این انتظار وجود دارد که مشاوران املاک به‌عنوان دلالت‌کننده و حلقه واسط بین خریدار و فروشنده در راستای کنترل و آرامش این بازار قدم بردارند.

هرج و مرج در قیمت‌گذاری مسکن

رضا میرحسینی، کارشناس بازار مسکن در این‌باره به صمت گفت: مشاوران املاک حدود ۲سال قبل نسبت به فعالیت برخی پلتفرم‌های غیرتخصصی که در زمینه ملکی فعالیت می‌کنند، به اتحادیه مشاوران املاک معترض شدند. در آن زمان، اتحادیه تضمین داد که در این‌باره ورود و موضوع را بررسی کند. در نتیجه، جلساتی را هم در این زمینه با وزارت صمت، اتاق بازرگانی، اتاق اصناف و مدیران سایت دیوار برگزار کرد.اما نتیجه این جلسات راضی‌کننده نبود و تنها از طرف اتحادیه به دفاتر مشاوران املاک پیامک‌هایی با این مضمون که «به‌علت همکاری نکردن سایت دیوار با اتحادیه، هرگونه همکاری با این سایت ممنوع است» ارسال شد. از این‌رو بسیاری از مشاوران در آن زمان همکاری خود را با سایت دیوار قطع کردند و معتقد بودند که اپلیکیشن‌های غیرتخصصی، تنها باعث هرج و مرج در قیمت‌گذاری بازار مسکن می‌شود.

انگشت اتهام به سمت مشاوران املاک

وی در ادامه افزود: متاسفانه بعد از گذشت چند وقت، دوباره اعلام شد که همکاری با سایت دیوار هیچ مشکلی ندارد و همه‌چیز مثل روال قبل است. با این اتفاق، نه‌تنها مشاوران املاک به حق و حقوق خود نرسیدند، بلکه در جلسات متعددی که تشکیل شد، مشاوران املاک به گرانی ملک متهم شدند و همه تقصیرها به گردن این صنف افتاد. به‌طوری‌که تصمیم بر این شد که کمیسیون مشاوران املاک کاهش پیدا کند. چنین سیاست‌گذاری‌هایی در حالی انجام گرفت که تمام ابزارهایی که در دستان مشاوران املاک است، گرفته شده و در عمل، این صنف توانایی گرانی ملک را ندارد.

نرخ‌گذاری سلیقه‌ای، بلای جان بازار مسکن

این کارشناس تصریح کرد: مثال بارزی که درباره نقش پلتفرم‌های اینترنتی در افزایش نرخ ملک می‌توان آورد، قیمت‌های خارج از عرف برای اجاره و فروش در این پلتفرم است. به این صورت که اگر فردی بخواهد خانه ۷۰ متری در محله جمهوری را با ۲۵۰ میلیون پول پیش و ماهی ۱۲میلیون تومان اجاره، فایل کند، شاید بسیاری از مشاوران املاک با فرد مذکور همکاری نکنند و در واکنش به این نرخ بگویند که ملک شما با این مبلغ ارزش رهن و اجاره ندارد؛ اما وقتی این فرد آگهی ملک خود را با همین نرخ نجومی در سایت دیوار قرار می‌دهد، دیگر نظارتی در کار نیست و فرد به‌راحتی اقدام به نرخ‌گذاری سلیقه‌ای برای ملک خود می‌کند، آن‌هم بدون هیچ نظارتی!

وی گفت: شاید بپرسید اینکه یک فرد نرخ خانه خود را برای اجاره یا فروش بالا قرار دهد، چه تاثیری بر املاک دیگر دارد؟ در پاسخ باید بگویم ممکن است ملکی در دیوار با نرخ بالایی آگهی شود و متقاضی برحسب اتفاق یا مطلع نبودن از قیمت‌ها، خانه مذکور را اجاره یا خرید کند، با این اتفاق نوعی قیمت‌سازی و عددسازی‌های رخ می‌دهد و این اقدام ممکن است بر نرخ املاک چند کوچه و خیابان اطراف هم تاثیر بگذارد و افراد با استناد به چنین آگهی‌هایی، ملک خود را بیشتر از ارزش واقعی برای اجاره یا فروش قرار دهند.

راهکار مناسب برای جلوگیری از نرخ‌سازی

میرحسینی با بیان اینکه دستگاه‌های نظارتی باید به‌نحوی مداخله کنند که امکان درج مستقیم آگهی و قیمت‌گذاری توسط خود اشخاص ممنوع شود، به صمت گفت: راهکار مناسب برای چنین اتفاقاتی این است که باتوجه به هر منطقه و محله، تعدادی دفتر مشاور املاک به آگهی‌دهندگان معرفی و در یک طیف مشخص، قیمت‌گذاری توسط این دفاتر انجام شود؛ وگرنه اینکه موجر و فروشنده خودشان اقدام به قیمت‌گذاری کنند و هیچ نظارتی وجود نداشته باشد، بازار مسکن روز به روز متلاطم‌تر و بی‌نظم‌تر می‌شود.

وی در پایان افزود: در یک دوره از لحاظ درآمدی برای مشاوران املاک بسیار مناسب بود و بازار مسکن در شرایط باثباتی حرکت می‌کرد، به‌نحوی‌که اگر فردی برای فروش یا اجاره به یک بنگاه رجوع می‌کرد و نرخ بالایی را پیشنهاد می‌داد، املاکی‌ها همکاری نمی‌کردند و فرد مذکور مجبور بود، نرخ خود را متعادل‌تر کند؛ اما اکنون اگر فردی به یک بنگاه مراجعه کند و با جواب منفی دفتر مشاور املاک روبه‌رو شود، ملک خود را در پلتفرم‌های اینترنتی به‌راحتی آگهی می‌کند. بنابراین ضرورت دارد مسئولان برای حل چنین چالش‌هایی پیشقدم شوند و سیاست‌گذاری‌ها را به‌نحو بهتری در نظر بگیرند تا حق هیچ فرد و یا صنفی ضایع نشود.

وجوه گوناگون درج آگهی مسکن

مهدی روانشادنیا، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: درج نرخ در آگهی‌های اینترنتی هم مفید هست و هم می‌تواند مشکل‌ساز شود. همین مشکلات هم باعث شده است تا هر چند وقت یک‌بار، بحث حذف قیمت‌ها از پلتفرم‌های اینترنتی داغ شود.حذف قیمت‌ها در مقطعی که التهاب در بازار مسکن ایجاد شده، ممکن است گروهی را از آگهی دادن خارج کند که از روی سرگرمی و انگیزه‌هایی غیر از فروش، آگهی می‌گذارند و در گران کردن قیمت‌ها منافع دارند.

این افراد گاهی فایل‌های غیرواقعی ارائه می‌کنند تا به افزایش نرخ دامن بزنند. در سمت تقاضا نیز، افرادی هستند که قصد خرید ندارند، اما از روی کنجکاوی یا مقایسه رشد نرخ مسکن نسبت به دیگر بازارها در آگهی‌ها جست‌وجو می‌کنند. حذف نرخ باعث می‌شود این دو گروه از بازار خارج شوند که نتیجه نسبتا خوبی می‌تواند داشته باشد.

وی بیان کرد: حذف قیمت‌ها یک کار مبنایی برای سر و سامان دادن به بازار مسکن نیست و در درازمدت کمکی به سیاست‌گذار بخش مسکن نمی‌کند.

در گذشته نیز، این سیاست اجرایی شده بود، اما خواه ناخواه باید این اتفاق می‌افتاد که امکان درج نرخ فراهم شود؛ چراکه نبودن قیمت، شفافیت را کاهش می‌داد و ما را در عمل به سیستم سنتی قیمت‌گذاری بازمی‌گرداند.

قیمت‌ها منصفانه شود

روانشادنیا توضیح داد: در شرایطی که بازار مسکن بیش از متغیرهای داخلی، از متغیرهای بخش عمومی اقتصاد کلان کشور تاثیر می‌پذیرد، لازم است با اطلاع‌رسانی بهتر به مردم، قیمت‌های منصفانه پیش‌روی آنها قرار گیرد. البته، در صورتی که کالایی بیش از نرخ ذاتی خود قیمت‌گذاری شود، دیر یا زود در نرخ منصفانه خود در شرایط رقابتی قرار می‌گیرد.خریداران بخش مسکن نسبت به هیجاناتی که در بازار وجود دارد، دقت بیشتری داشته باشند و ریسک شرایط متلاطم امروز را با مدیریت دقیق‌تری بپذیرند. شهروندانی که در بخش مسکن دارای تقاضای واقعی نیستند و قصدشان از خریداری مسکن، تنها سرمایه‌گذاری است، توجه کنند که شرایط قیمتی امروز، شرایط قابل‌اتکایی نیست و ممکن است سرمایه‌گذاری آنها در بخش مسکن، باعث زیان‌های قابل‌توجهی برای آنها شود.

وی در پایان گفت: وضعیت بازار مسکن و به‌طورکلی وضعیت اقتصاد در شرایط ابهام و پیچیدگی قرار دارد و شاید بتوان گفت که سیاست‌های سرکوب قیمتی، عامل تعیین‌کننده‌ای برای پایان دادن به سردرگمی فعلی بازار مسکن نیست.

سخن پایانی

بررسی‌ها نشان می‌دهند که برخی سکوهای انتشار آگهی فروش به‌دلیل نبود نظارت تخصصی و عدم‌محدودیت در انتشار هرگونه آگهی فروش، به جولانگاهی برای سفته‌بازان و دلالان تبدیل شده است. بر همین اساس، یکی از تکنیک‌هایی که سودجویان در این سکوها استفاده می‌کنند، نرخ‌سازی‌های کاذبی است که قصدی جز خط‌دهی و سیگنال‌سازی و تطبیق نرخ واقعی بازار با قیمت‌های ساخته‌شده برخی سودجویان ندارند.در فرآیند خرید و اجاره مسکن، وب‌سایت‌ها و پلتفرم‌های اینترنتی به‌عنوان یک نقطه اساسی برای تعیین قیمت‌ها و ارزیابی املاک مورد‌توجه قرار گرفته‌اند، اما این موضوع، به‌عنوان منبعی برای قیمت‌گذاری، منجر به نوسانات ناهماهنگ و ناسازگار در بازار شده است. افراد به‌طرز نادرستی، براساس آگهی‌های موجود، ارزش خانه‌های خود را تعیین می‌کنند که نقص و ناروایی در تعیین قیمت‌ها را به‌وجود می‌آورد. این امر منجر به تخریب اعتماد و منطقی‌نمایی قیمت‌ها می‌شود.

در همین حال، برای اصلاح این وضعیت، می‌توان به اقداماتی نظیر مداخله سازمان‌های نظارتی در برابر تبلیغات غیرمعقول در این پلتفرم، تعیین نرخ‌های منصفانه براساس موقعیت جغرافیایی و ویژگی‌های ویژه هر ملک، ارتقای سیستم ثبت آنلاین رایگان قراردادهای اجاره مسکن تحت‌نظر وزارت راه و شهرسازی و اعمال مالیات‌های متناسب با تعداد املاک خریداری‌شده توسط دلالان مسکن به‌منظور بهبود و اصلاح بازار مسکن پرداخت. این تدابیر می‌توانند به‌طورموثری بهبودی را در این عرصه به‌ارمغان آورند.