طبق اعلام بانک مسکن، در راستای اجرای قانون «حمایت از خانواده و جوانی جمعیت»، سقف تسهیلات خرید و تعمیر مسکن از محل اوراق ممتاز به‌ازای هر فرزند زیر ۲۰ سال و حداکثر تا ۴ فرزند افزایش یافت. به‌ازای یک فرزند زیر ۲۰ سال سن ۲۵ درصد، ۲ فرزند زیر ۲۰ سال ۵۰ درصد، ۳ فرزند زیر ۲۰ سال ۷۵ درصد و ۴ فرزند زیر ۲۰ سال سن ۱۰۰ درصد به سقف تسهیلات خرید و تعمیر مسکن اضافه می‌شود. دوره بازپرداخت تسهیلات موضوع این دستورالعمل در تقسیط به روش ساده، به‌ازای هر فرزند زیر ۲۰ سال سن، به‌میزان ۲ سال (در مجموع برای ۵ فرزند و حداکثر تا سقف ۱۰ سال) قابل‌افزایش است. براساس قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت، اعطای این تسهیلات مشروط به آن است که نرخ باروری شهرستان محل تولد پدر و فرزند بالاتر از ۲.۵ نباشد. از سوی دیگر، وزیر راه و شهرسازی از افزایش ۱۵۰میلیون تومانی وام نوسازی و ساخت مسکن روستایی خبر داده که مبلغ این وام از ۲۰۰ میلیون تومان به ۳۵۰ میلیون تومان رسیده است. همچنین، میزان سود این تسهیلات ۵ درصد است. به‌گفته وی، این مصوبه دولت خبر خوبی برای حوزه مسکن روستایی است، چراکه با افزایش ۱۵۰میلیون تومانی تسهیلات مسکن روستایی، شاهد رونق بیشتر ساخت‌وساز در روستاها خواهیم بود. صمت در این گزارش به بررسی ابعاد مختلف افزایش تسهیلات خرید و جعاله تعمیر مسکن برای خانواده‌های دارای فرزند و بخش روستایی پرداخته است.

افزایش سقف وام برای خانواده‌های دارای فرزند

باتوجه به مهلت زمان اجرای قانون افزایش وام مسکن برای خانواده‌های دارای فرزند، این دستورالعمل حداکثر تا آبان ۱۴۰۷ امکان‌پذیر خواهد بود. درحال‌حاضر سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق ممتاز برای متقاضیان در شهر تهران به‌صورت انفرادی ۴۰۰ میلیون تومان و برای زوجین ۸۰۰ میلیون تومان و سقف تسهیلات جعاله (تعمیر) مسکن در تمامی شهرهای کشور ۱۶۰ میلیون تومان است. چنانچه خانواده‌ای دارای ۴ فرزند زیر ۲۰ سال سن باشد و پدر به‌همراه فرزندان متولد شهر تهران باشند؛ براساس قانون «حمایت از خانواده و جوانی جمعیت» این خانواده در حالت انفرادی می‌تواند علاوه بر ۴۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن به‌ازای هر فرزند، ۱۰۰ میلیون دیگر و در مجموع تا سقف ۸۰۰ میلیون تومان برای خرید مسکن و همچنین برای تعمیر مسکن علاوه بر ۱۶۰میلیون تومان، به‌ازای هر فرزند ۴۰ میلیون تومان و به‌عبارتی تا ۳۲۰ میلیون تومان در قالب تسهیلات جعاله از محل اوراق ممتاز بانک مسکن استفاده کند.سقف تسهیلات قابل‌استفاده زوجین در شهر تهران از محل اوراق ممتاز برای خرید مسکن یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان و جعاله مسکن ۳۲۰ میلیون تومان است. به‌صورت‌معمول، در دنیا بیش از ۹۵ درصد ارزش یک‌خانه را با وام مسکن پوشش می‌دهند، اما در کشور ما باتوجه به تورم، این موضوع در عمل امکان‌پذیر نیست، حتی اگر ۹۵ درصد هزینه یک ‌خانه را در ایران نیز با وام بتوان خرید، باتوجه به اقساط سنگینی که چنین مسئله‌ای در پی دارد، هیچ‌کس نمی‌تواند از پس بازپرداخت این نوع وام مسکن برآید. طی چند سال گذشته، افزایش میزان حقوق و دستمزد به‌هیچ‌عنوان همپای تورم نبوده، به‌طوری که طی یک دهه گذشته، تورم با افزایش ۱۰ برابری روبه‌رو بوده، اما میزان حقوق و دستمزد حدود ۴.۵ برابر شده، بنابراین اولا قدرت خرید مشتریان واقعی بخش مسکن به بیش از نصف کاهش یافته، به‌طبع با این وضعیت، خریداران نمی‌توانند از عهده پرداخت تسهیلات مسکن برآیند، بنابراین با این شرایط مردم عادی نمی‌توانند خانه‌دار شوند، حتی اگر وام مسکن چندبرابر شود.

تسهیلات مسکن، قدرت خرید را افزایش نمی‌دهد

سعید شعبانی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: با سیاست جدید دولت، سقف تسهیلات خرید و تعمیر مسکن از محل اوراق ممتاز برای خانوارهای دارای فرزند افزایش یافته و از طرفی، وام نوسازی و ساخت مسکن روستایی از ۲۰۰ میلیون تومان به ۳۵۰ میلیون تومان رسیده است. با این حال، افزایش نرخ مسکن به‌اندازه‌ای بوده که افراد با این میزان وام مسکن، باز هم امکان خرید خانه را نداشته باشند؛ اما اگر درحال‌حاضر، نحوه بازپرداخت و شرایط اخذ این تسهیلات را کنار بگذاریم، این موضوع اتفاق مثبتی است که دست اقشار کم‌درآمد را برای خرید و نوسازی ساختمان‌های فرسوده، به‌میزان اندکی بازتر می‌کند. وی در ادامه تاکید کرد: تسهیلات فعلی به‌تنهایی قادر نیست تا قدرت خرید مسکن را افزایش دهد. درحال‌حاضر با افزایش تسهیلات خرید و تعمیر مسکن از محل اوراق ممتاز، حداکثر مساحت آپارتمانی که می‌توان خریداری کرد، بین ۵ تا ۱۰ مترمربع است. در مقابل، پرداخت تسهیلات مسکن در سراسر جهان رایج است و نرخ آن به عدد تک‌رقمی و کمتر از ۵ درصد می‌رسد.

بانک‌ها علاقه‌ای به پرداخت تسهیلات مسکن ندارند

شعبانی تصریح کرد: باتوجه به شرایط فعلی بازار مسکن، بانک‌ها از ارائه تسهیلات به متقاضیان علاقه کمتری نشان می‌دهند. این مسئله می‌تواند تاثیر بسیاری بر بازار مسکن و تامین مالی خرید ملک داشته باشد. بانک‌ها با نظر به شرایط اقتصادی و عدم‌پایداری در بازار مسکن، نگرانی‌هایی درباره بازگشت سرمایه خود دارند. این امر می‌تواند عاملی برای عدم‌تمایل بانک‌ها به پرداخت تسهیلات مسکن باشد. باتوجه به عدم‌شفافیت در فرآیند اعطای تسهیلات مسکن و نیز مشکلاتی که برخی متقاضیان تسهیلات در انتظار تسویه وام با آن روبه‌رو می‌شوند، بانک‌ها ممکن است نگرانی‌هایی داشته باشند و از پرداخت تسهیلات مسکن به متقاضیان اجتناب کنند. بنابراین اگر مصوبه برای افزایش تسهیلات بخش مسکن تصویب شود، باید فکری هم برای نحوه پرداخت آن کرد. این کارشناس با بیان اینکه هزینه منابع مالی برای بانک‌ها افزایش یافته است؛ بیان کرد: این امر می‌تواند به عدم‌تمایل بانک‌ها برای ارائه تسهیلات مسکن و افزایش ریسک مالی منجر شود. بانک‌ها ممکن است به‌دلیل محدودیت‌های سرمایه‌گذاری و تعیین سقف برای اعطای وام‌ها، نتوانند به‌طورکامل تقاضاهای تسهیلات مسکن را برآورده کنند.

دولت شرایط را برای بانک‌ها فراهم کند

شعبانی افزود: دولت می‌تواند این امکان را فراهم کند تا بانک‌ها بهترین شرایط را برای ارائه تسهیلات مسکن به متقاضیان فراهم کنند. برای افزایش شفافیت و اعتماد بین بانک‌ها و متقاضیان تسهیلات مسکن، فرآیند اعطای وام‌ها باید بهبود یابد. رفع مشکلات مربوط به تسویه وام و ارائه اطلاعات دقیق و شفاف درباره شرایط اعطای وام می‌تواند به افزایش تمایل بانک‌ها به پرداخت تسهیلات مسکن کمک کند. وی در پایان گفت: نیاز است قوانین و مقررات مربوط به بازار مسکن و اعطای تسهیلات مسکن اصلاح شود. این اقدام می‌تواند شفافیت را افزایش داده و اعتماد بین بانک‌ها و متقاضیان را تقویت کند. دولت می‌تواند منابع مالی برای ارائه تسهیلات مسکن را افزایش دهد. این اقدام می‌تواند به بانک‌ها امکان دهد تا بیشترین تعداد ممکن از متقاضیان تسهیلات مسکن را پشتیبانی کنند. به‌طورکلی، برای حل مشکل عدم‌تمایل بانک‌ها به پرداخت تسهیلات مسکن در ایران، نیاز است تا اقداماتی در راستای کاهش ریسک‌ها و افزایش تمایل بانک‌ها انجام شود. این اقدامات ممکن است شامل تسهیلات مالی، اصلاح فرآیند اعطای وام، تسهیلات مالی برای متقاضیان، اصلاح قوانین و مقررات و افزایش منابع مالی باشد.

منابع محدود بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات

بهرام پارساپور، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: مسئله اصلی حول محور منابع و مصارف بانک‌ها می‌چرخد، زیرا بسیاری از بانک‌ها منابع لازم برای پرداخت تسهیلات مرتبط با بخش مسکن را ندارند. همچنین، نحوه تقسیم و توزیع این تسهیلات نیز نکته‌ای مهم است که باید به آن توجه کرد. در گذشته، طرح مسکن مهر مطرح شد و در ابتدا همه بانک‌ها موظف شدند که تسهیلات را پرداخت کنند، اما در نهایت تنها بانک مسکن به‌عنوان یک بانک تخصصی این تسهیلات را پرداخت و با موفقیت عمل کرد تا تسهیلات موردنیاز همه پروژه‌ها پرداخت شود. در اجرای طرح نهضت ملی مسکن نیز، این موضوع دوباره تکرار شد و تعداد بانک‌های مرتبط برای پرداخت تسهیلات مسکن کاهش یافت، بنابراین با این شرایط افزایش مبلغ تسهیلات بخش مسکن بی‌تاثیر است و بانک مسکن به‌تنهایی قادر به برعهده گرفتن تمام بار تسهیلات مسکن نخواهد بود.

وی در ادامه افزود: بسیاری از بانک‌ها به‌دلیل نداشتن منابع لازم، قادر به پرداخت تسهیلات مسکن نیستند. این امر به‌خاطر تعهدات مالی است که به‌صورت قرارداد با موسسات و سپرده‌گذاران انجام داده‌اند و ملزم به رعایت آنها هستند. در واقع، اگر سیاست‌های کلی دولت به‌سمتی حرکت کند که مسئولیت پرداخت تسهیلات مسکن به بانک‌های محدودی واگذار شود، احتمالا موفقیت بیشتری حاصل می‌شود؛ زیرا درحال‌حاضر بیشتر بانک‌ها عملیات پرداخت این تسهیلات را به‌عمل نمی‌آورند.

راه‌حل خروج بازار مسکن از بن‌بست

پارساپور ادامه داد: درباره پرداخت تسهیلات بانکی، لازم است تمام جنبه‌های مالی و اقتصادی را مدنظر قرار دهیم، زیرا منابع بانک‌ها محدود است. به‌عنوان‌مثال، زمانی که بانک‌ها به سپرده‌ها سود ۲۱ درصدی پرداخت می‌کنند، نمی‌توانند از مردم برای بازپرداخت تسهیلات، سود ۴ درصدی دریافت کنند؛ این کار در عمل منجر به ورشکستگی بانک‌ها طی چند سال می‌شود.

پارساپور در پایان اظهار کرد: به‌نظر بیشتر کارشناسان اقتصادی، یکی از راه‌حل‌های موثر برای خروج بازار مسکن از بن‌بست اقتصادی، برنامه‌ریزی صحیح و توجه به ظرفیت‌های موجود در راستای تولید است. اگر سازمان‌ها و ارگان‌های دولتی و خصوصی همکاری و به دولت در تولید مسکن و تامین زمین کمک کنند، مشکلاتی که در صنعت ساخت‌وساز وجود دارد، بهبود خواهد یافت. همچنین، ترمیم زیرساخت‌های اقتصادی به‌منظور کاهش نرخ تورم، به‌طورقطع می‌تواند به بازار مسکن کمک بسیاری کند. بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات مسکن نیاز به منابع مالی دارند. این منابع می‌توانند شامل سپرده‌های مشتریان، منابع حاصل از فروش صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، منابع اعتباری از بانک مرکزی و منابع دیگر باشند. اگر بانک‌ها توان مالی کافی برای پرداخت تسهیلات مسکن نداشته باشند، می‌توانند به روش‌های دیگری مانند جذب سرمایه از سرمایه‌گذاران خارجی یا همکاری با نهادهای مالی دیگر وارد بازار مسکن شوند. همچنین، در صورتی که دولت سیاست‌های مالی و اقتصادی مناسبی اعمال و بانک‌ها را در تامین منابع مالی و پرداخت تسهیلات مسکن حمایت کند، این وضعیت بهبود خواهد یافت.

سخن پایانی

متاسفانه با همه تلاش‌هایی که برای خانه‌دار کردن مردم انجام گرفته، هیچ نتیجه مثبتی به‌همراه نداشته است. در شرایط فعلی، رکود شدیدی در بخش مسکن پیش آمده و این موضوع نباید در بخش مسکن دستاورد مثبتی برای دولت و وزارت راه و شهرسازی حساب شود؛ چراکه توقف و کاهش نرخ مسکن یکی از تاثیرات به‌ظاهر کارآمد رکود در بازار بزرگی مثل مسکن است. با تشدید رکود بخش مسکن، فنر رشد نرخ مسکن فشرده‌تر می‌شود و در یک فرصت مناسب، جهش قیمتی وحشتناک، افسار پاره می‌کند. بارها توسط کارشناسان مختلف گفته‌شده که مشکل بازار مسکن در کشور ما مربوط به سیاست‌گذاری‌های مرتبط با اقتصاد کلان کشور است و اقداماتی نظیر افزایش میزان تسهیلات مسکن همانند مسکنی است که بسیار زودگذر است، بنابراین اگر دولت قصد دارد تا به خانه‌دار شدن مردم، کمک کند، باید توان معیشتی شهروندان را نیز تقویت کند، زیرا با مبالغی که دولت برای وام مسکن در نظر گرفته است، نه‌تنها کمک خاصی به خانه‌دار شدن مردم نمی‌شود، بلکه هر ماه هزینه‌های زیادی برای پرداخت اقساط این وام‌ها بر دوش مردم آوار می‌شود و در خوش‌بینانه‌ترین حالت، تمام درآمد دهک‌های پایین جامعه را می‌بلعد.