کفه‌های نامتعادل بازار مسکن در ایران
قیمت مسکن در کشورهای مختلف به عوامل متعددی، از جمله وضعیت اقتصادی، سیاست‌های دولت، عرضه و تقاضا، موقعیت جغرافیایی، توسعه شهری، سطح درآمد مردم و عوامل فرهنگی بستگی دارد.
تورم مسکن، گوی سبقت را ربود
بازار مسکن در ایران با کشورهای دیگر تفاوت‌های فاحشی دارد و نرخ ملک به‌طورچشمگیری هرساله بالا می‌رود. در دهه‌های اخیر، نبود تعادل عرضه و تقاضا، شرایط را به‌گونه‌ای رقم زده که این بازار خلاف کشورهای دیگر از حالت مصرفی خارج شده و سمت‌وسوی سرمایه‌ای به خود گرفته است.
مسکن بخش بزرگی از بودجه خانوار را به خود اختصاص می‌دهد و رابطه نزدیکی با تورم دارد، باتوجه به رشد افسارگسیخته نرخ تورم در کشور، نرخ ملک در ایران تنها در مدت ۱۰ سال بیش از هزار درصد افزایش داشته! این جهش نرخ در حالی اتفاق افتاده که در همین بازه زمانی، طرح مسکن مهر اجرا شده است و دولت سیزدهم هم، سعی در اجرایی کردن طرح نهضت ملی مسکن دارد. تدابیر قانونی و سیاست‌های دولت در هر کشور، چراغ راهی برای بازار مسکن است. این سیاست‌ها ممکن است شامل محدودیت‌های اقتصادی، مالیات‌ها، تسهیلات یا نحوه قراردادهای ملکی باشند، اما متاسفانه در دهه‌های اخیر در کشور ما کمتر به آن توجه و امید اقشار کم‌درآمد برای خرید خانه کاملا کور شده است. صمت در این گزارش به مقایسه بازار مسکن در ایران و کشورهای دیگر پرداخته است.
رشد سرسام‌آور نرخ مسکن در ایران
رشد نرخ مسکن تنها در کشور ما رخ نداده است و در بسیاری از شهرها و کلانشهرهای دنیا دیده می‌شود. در سال‌های اخیر، نرخ مسکن در کشورهای امریکا، کانادا، انگلیس، ژاپن، کره، ترکیه و بسیاری از کشورهای دیگر رشد داشته، اما بسیاری از سیاست‌های دولتی و قوانین کارآمد و حساب‌شده، بازار مسکن در این کشورها را کنترل کرده و دور از بحران نگه داشته است.
در بیشتر کشورها، هزینه مسکن، مبلغ قابل‌توجهی از درآمد اقشار جامعه را به خود اختصاص می‌دهد. طبق آمارهای بین‌المللی، هزینه مسکن در اروپا به ۲۳ درصد رسیده، اما این آمار در کشور ما نزدیک به ۶۰ درصد است!تشدید تحریم‌ها در سال‌های اخیر، سیاست‌های بانکی اشتباه، فاصله عمیق درآمد و سبد معیشت و همچنین افزایش تقاضا برای بخش مسکن، تنها عواملی بود که فقر مسکن را در کشور افزایش داده و بازار مسکن را به‌سمت نابسامانی برده است. متاسفانه در کشور ما طی یک بازه زمانی ۶ ساله (۲۰۱۵ تا ۲۰۲۲) نرخ هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران هزار درصد رشد را تجربه کرده است. در حالی که در همین بازه زمانی، نرخ هر مترمربع واحد مسکونی در کل کشور ۶۵۴ درصد رشد داشته و بهای هر مترمربع واحد مسکونی در کشور به‌طورمتوسط کمابیش۸ برابر شده است که در میان کشورهای مختلف این مقدار رشد، کمتر دیده می‌شود. همچنین، مقایسه نرخ مسکن در تهران با برخی شهرهای کشورهای همسایه نشان می‌دهد که ایرانی‌ها باتوجه به درآمد بسیار پایین‌تر نسبت به میانگین جهانی باید در حدود ۲برابر کشورهای اطراف برای مسکن هزینه کنند.
سایه سنگین اقتصاد بر بازار مسکن
فرشاد سمیعی، کارشناس اقتصاد مسکن به صمت توضیح داد: مقایسه بازار مسکن با کشورهای دیگر تابع بسیاری از فاکتورها و آمارهای محاسباتی است که باید یک‌به‌یک در کنار یکدیگر قرار بگیرد تا ما بتوانیم به یک مقایسه درست و منطقی برسیم؛ اما به‌طورکلی باید گفت که بازار مسکن در ایران با یک‌سری از مشکلاتی دست‌وپنجه نرم می‌کند که روزبه‌روز در حال تشدید شدن است. زمانی که اقتصاد یک کشور دچار تزلزل شود و مسیر خود را که همان توسعه و شکوفایی است، گم کند، تاثیراتش را در همه بازارهای مالی منعکس می‌کند. در نتیجه، بازار مسکن نیز به‌عنوان یکی از بخش‌های مهم اقتصاد کلان کشور، دستخوش تغییرات متاثر از شرایط اقتصادی شده و رشد تورم هزینه تمام‌شده ساخت‌وساز را بالا برده و ملک را در ایران گران کرده است. وی در ادامه گفت: از سوی دیگر، مسائل سیاسی نیز این اوضاع را بدتر کرده و شرایط بازار ملک را به‌حالت بحرانی کشانده است. متاسفانه بعد از تحریم‌های ظالمانه غرب علیه کشور ما، شاهد رشد سریع نرخ مسکن بوده‌ایم.
ضرورت حمایت از بازار ملک
این کارشناس تسریع کرد: البته نمی‌توانیم به‌راحتی از تاثیر منفی سوءمدیریت و برنامه‌ریزی‌های یک‌شبه و سلیقه‌ای در بازار مسکن بگذریم، زیرا در سال‌های اخیر نبودتعادل در عرضه و تقاضا، فشار زیادی را به بازار مسکن وارد کرد، بنابراین باید تلاش‌های بیشتری برای تولید انجام می‌گرفت، اما همان‌طور که گویاست، تلاش چشمگیری برای این بازار انجام نشده و انباشت تقاضا پشت این بازار صف کشیده است. سمیعی خاطرنشان کرد: اینکه گاهی گفته می‌شود که نرخ مسکن در شهری مثل تهران حتی از شهری مانند نیویورک امریکا هم بیشتر است، صحت ندارد، چراکه این مقایسه‌ها به‌صورت برابر انجام نمی‌گیرد. در سال‌های اخیر نیز، از این‌گونه اخبار زیاد منتشر شد. برای مثال، لاکچری‌ترین ویلا در منطقه یک تهران با یک خانه معمولی در نیویورک یا منهتن مقایسه شده بود که چنین مقایسه‌هایی، نابرابر و خارج از بحث است.
خودنمایی تورم، تمامی ندارد
وی گفت: آن چیزی که به اشتباه موردمقایسه قرار می‌گیرد نرخ یا میانگین نرخ هر متر مسکن در ایران و کشورهای دیگر است. اتفاقا در چنین مقایسه‌هایی، نرخ ملک در ایران بسیار پایین‌تر از کشورهای دیگر است. از این‌رو موضوعی که باید بررسی شود و بسیار جای تاسف دارد، تورم و رشد نرخ مسکن در طول این چندساله بوده است که بسیار بیشتر از کشورهای دیگر خودنمایی می‌کند. با این شرایط تورمی و رشد قیمت‌ها در بازار مسکن، تا چند سال دیگر نرخ ملک در ایران از تمام کشورهای دنیا بیشتر می‌شود. در ضمن، بحث درآمد و هزینه‌ها مورد دیگری است که در این مقایسه باید به آن توجه شود چراکه درآمد مردم از هزینه‌های بخش مسکن جا مانده و گاهی خرید خانه برای قشر ضعیف بیش از ۱۰۰ سال طول می‌کشد. در تجربه کشورهای اطراف، شرایط به‌نسبت بهتری را مشاهده می‌کنیم، به‌طوری‌که نرخ مسکن در بسیاری از کشورهای حاشیه خلیج‌فارس یا با رشد بسیار اندکی همراه بوده یا رشد نداشته، حتی گاهی بعد از گذشت چند سال کاهشی نیز بوده، اتفاقی که در کشوری مثل عربستان در سال‌های اخیر مشاهده شده است.
در ایران نرخ بهره وام مسکن بالا است
سمیعی تصریح کرد: نرخ بهره وام مسکن نیز در ایران و برخی کشورهای پیشرفته نیز متفاوت است. در این کشورها، نرخ بهره وام اغلب پایین‌تر است و بانک‌ها و سازمان‌های مالی امکان بهره‌برداری از منابع مالی ارزان‌تر را دارند. در ایران، نرخ بهره وام مسکن بالا است که می‌تواند خرید و ساخت مسکن را برای برخی افراد دشوار کند.روش‌های متنوعی برای تامین مالی مسکن وجود دارد. در ایران، تامین مالی مسکن به‌دلیل محدودیت‌های مالی و بانکی، دشوار است. وی در پایان افزود: موارد گفته‌شده تنها برخی از عواملی هستند که می‌توانند بازار مسکن در ایران و سایر کشورها را تحت‌تاثیر قرار دهند. به‌طورکلی بازار مسکن در هر کشور تحت‌تاثیر عوامل مختلف بوده و ممکن است تفاوت‌های زیادی با هم داشته باشد که نیاز به بررسی بیشتری دارد.
اطمینان مردم برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن
حسام درودگر، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: مدتی طولانی است که تلاش می‌شود بازار مسکن در ایران همانند سایر کشورها یک بازار مصرفی معرفی شود، در صورتی که در باور مردم، این بازار نه‌تنها مصرفی نیست، بلکه تا بخش زیادی سرمایه‌داری است، چراکه در تجاربی که مردم به‌دست آورده‌اند، مسکن بازار قابل‌اطمینانی برای افرادی که قصد سرمایه‌گذاری دارند، معرفی شده و از طرفی، مردم به این درجه از اطمینان نرسیده‌اند که سرمایه آنها در بازارهای دیگر، دارای امنیت است. البته تحول بازار مسکن در ایران از حالت مصرفی به سرمایه‌گذاری نمی‌تواند به‌طورکامل به یک عامل خاص منتسب شود و ممکن است به عوامل گوناگونی بازگردد.
وی در ادامه توضیح داد: در گذشته، خرید مسکن برای استفاده شخصی و به‌عنوان محل زندگی اصلی موردتوجه قرار می‌گرفت؛ اما با تغییرات در روند اقتصادی و افزایش ارزش مسکن در سال‌های اخیر، مسکن به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری مطلوب شناخته شده است. سرمایه‌گذاران به‌دنبال سرمایه‌گذاری در بازار مسکن هستند تا سود قابل‌توجهی را از افزایش نرخ مسکن و اجاره‌های دریافتی به‌دست آورند؛ موضوعی که شاید در تمام کشورهای دنیا دیده شود، اما شدتش به حد کشور ما نیست.
نحوه سیاست‌گذاری‌ها تغییر کند
درودگر بیان کرد: افزایش جمعیت و نیاز به مسکن در ایران، تقاضای بیشتری برای خرید و اجاره مسکن ایجاد کرده و این تقاضا باعث افزایش نرخ مسکن و سودآوری بیشتر برای سرمایه‌گذاران شده است. در کشورهای دیگر، تقاضای مصرفی برای بازار ملک با تدوین سیاست‌گذاری‌های مختلف کنترل می‌شود و نمی‌گذارد افسار این بازار پاره شود. در این راستا ضرورت دارد تا برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری بهتری از سوی مسئولان برای بازار مسکن در نظر گرفته شود.
وی در ادامه افزود: متاسفانه افزایش نرخ و ناپایداری بازار مسکن باعث شده تا بسیاری مردم از بخش مصرفی این بازار خارج شوند، زیرا هزینه‌های زندگی و سهم پرداختی بابت تهیه خانه در حال افزایش و خانوارها را با ناتوانی روبه‌رو کرده است.اگر زمان مناسب برای تامین سرمایه مسکن حدود ۲۰ تا ۳۰ سال باشد، امروز به بالای یک قرن افزایش یافته است. واقعیت این است که دوره انتظار برای خرید مسکن قابل‌مقایسه با هیچ کشوری نیست و غیرپایدار بودن بازار مسکن نگرانی‌های جدی را به‌وجود آورده است.
وی در خاتمه افزود: تنها موضوعی که باید برای ساماندهی بازار مسکن حل‌وفصل شود، به کنترل تورم برمی‌گردد.تا وقتی برای مهار تورم برنامه‌ای نداشته باشیم، آسیب‌ها در بازار مسکن همچنان وجود خواهند داشت که این موضوع به روابط بین‌المللی و خنثی‌سازی تحریم‌ها برمی‌گردد.
سخن پایانی
حوزه سیاست‌های خرد و کلان بخش مسکن نیاز به اصلاحات بسیار دارد. هزینه تولید مسکن در ایران به‌هیچ‌عنوان اقتصادی نیست، این امر باعث می‌شود بهای تمام‌شده مسکن به‌صرفه و اقتصادی نباشد، بنابراین محصول نهایی که همان خانه باشد، گران درمی‌آید. این در حالی است که باید از فناوری‌های نوین در ساخت مسکن استفاده شود تا بهای تمام‌شده کاهش یابد، در غیر این صورت نمی‌توان بهای ملک را متعادل کرد.هزینه‌های مرتبط با ساخت‌وساز نقش مهمی در نرخ مسکن دارند. افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، از جمله نرخ مواد اولیه، نیروی کار و تجهیزات، به‌طورمستقیم منجر به افزایش نرخ مسکن در ایران می‌شود. شرایط اقتصادی عمومی نیز نقش مهمی در رشد قیمت‌ها دارند. این شرایط شامل عواملی مانند نرخ تورم، بهره، ارز و میزان رشد اقتصادی است. در صورتی که، شرایط اقتصادی نامطلوب باشد، نرخ مسکن در کشور همچنان افزایش می‌یابد. میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن همواره در سال‌های اخیر منفی بوده، این موضوع گویای آن است که بخش خصوصی باتوجه به مشکلاتی که وجود دارد، راغب به ساخت‌وساز مسکن نیست و برای همین است که در بازار با کمبود مواجهیم، دولت باید بسترهای لازم را فراهم و بخش خصوصی بتواند به تولید مسکن اقدام کند، بنابراین همان‌طور که مشهود است، بازار مسکن با سفارش و توصیه درست نخواهد شد و باتوجه به وضعیتی که ترسیم شده است، افق روشنی برای بازار مسکن در زمینه کنترل و کاهش قیمت‌ها متصور نیست.
