این مسئله باعث کاهش قدرت خرید و اجاره مسکن، افزایش زمان انتظار برای خانه‌دار شدن و کوچک شدن واحدها شده است. با بررسی روند تغییرات قدرت خرید و زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در سال‌های گذشته، می‌توان دریافت که افزایش تورم مسکن، کاهش درآمد و افزایش هزینه‌های خانوار باعث خروج متقاضیان مصرفی از بازار مسکن شده و در عوض بر تعداد مستاجران افزوده است. این مسئله، افزایش تقاضا برای مسکن اجاره‌ای را رقم زده و قیمت‌ها در بازار اجاره را به فلک کشانده است. باتوجه به روند افزایش نرخ مسکن، بسیاری از کشورها تلاش می‌کنند با ایجاد سیاست‌های موثر در بازار ملک، این مسئله را کنترل کنند و قدرت خرید و اجاره مسکن را برای خانوارها بهبود بخشند، اما در ایران هنوز این موضوع جای کار دارد و دولت نتوانسته قدرت خرید مردم را در بخش مسکن بالا ببرد، اتفاقی که زمان انتظار برای خرید ملک را به قرن‌ها رسانده؛ در این راستا صمت در گزارشی، قدرت خرید مردم در بازار مسکن را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.

ناکامی در تامین مسکن اقشار هدف

باتوجه به اینکه مسکن یکی از نیازهای اساسی هر خانواده است، افزایش نرخ خانه می‌تواند تاثیرات منفی بسیاری روی جامعه داشته باشد. با افزایش نرخ مسکن، خانوارها مجبور به ترک محل زندگی خود و اسکان در مناطق حاشیه‌ای شهرها می‌شوند، اتفاقی که تازگی ندارد و چند دهه است که آغاز شده است. متاسفانه این مسئله می‌تواند باعث ایجاد افق‌های اجتماعی و اقتصادی منفی شود.

بازار مسکن یکی از اصلی‌ترین قطب‌های اقتصادی هر کشور است که تاثیر مستقیم روی کیفیت زندگی شهروندان می‌گذارد. برای اینکه بازار مسکن سالم و پایدار باشد، نیاز است که دولت سیاست‌گذاری مناسبی را در این زمینه اعمال کند.در نهایت، سیاست‌ها در زمینه بازار مسکن باید به‌گونه‌ای باشد که بهبود شرایط زندگی شهروندان، کاهش فقر مسکن و ایجاد اشتغال را به‌همراه داشته باشد. در همین راستا، نظارت بر عملکرد بازار مسکن و تنظیم قوانین و مقررات مناسب، از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است.

۳ دهه سیاست‌گذاری در بخش مسکن عمدتا نتیجه‌ای جز ناکامی در تامین مسکن اقشار هدف برای دولت‌ها نداشته است؛ اوضاع بازار مسکن نشان می‌دهد، سیاست‌گذار در مواجهه با مشکل مدام دچار خطای تشخیص می‌شود؛ سیاست‌گذاران فکر می‌کنند، مشکل این بازار، کمبود است، اما در واقعیت این‌طور نیست؛ مشکل به نگاه سرمایه‌ای به زمین و مسکن و در پی آن، رشد نرخ و از دسترس خارج شدن بازار مسکن برای تقاضای مصرفی برمی‌گردد که باعث شده بخشی از تقاضای بالقوه در دوره‌های مختلف نتواند به‌عنوان تقاضای موثر وارد بازار شود و سیاست‌گذاری‌ها بی‌نتیجه بماند.

دولت می‌تواند با تنظیم و نظارت بر نرخ اجاره و نرخ خریدوفروش مسکن، به‌منظور کنترل قیمت‌های بازار مسکن اقدام کند. این سیاست‌ها می‌تواند کمک کند تا بازار مسکن پایدار و بهینه باشد. در کل، افزایش نرخ مسکن می‌تواند تاثیرات مهمی روی جامعه داشته باشد و دولت‌ها باید با تدوین سیاست‌های مناسب، این مسئله را کنترل کنند و قدرت خرید و اجاره مسکن را برای خانوارها بهبود بخشند.

تکرار سناریوی بدمسکنی در ایران

حسین ایمانی‌جاجرمی، جامعه‌شناس شهری و رئیس سابق موسسه مطالعات و تحقیقات اجتماعی درباره کاهش قدرت خرید مردم برای خرید مسکن به صمت گفت: کاهش قدرت خرید مردم برای خرید ملک، موضوع دیروز و امروز نیست که به‌تازگی مطرح شده باشد.بنابراین در دهه‌های اخیر شاهد بودیم که موضوع بدمسکنی و چالش‌های خرید مسکن بارها توسط رسانه‌های مختلف مطرح شده است و سبقه طولانی‌ ‎ مدتی دارد.

وی افزود: متاسفانه کمبود مسکن و ضعف در برنامه‌های دولت برای ساماندهی بازار ملک سال‌ها است که در حال تکرار است. این موضوع نشان می‌دهد که این چالش بیش از نیم‌قرن وجود دارد و هنوز برای آن چاره‌جویی نشده است. البته همین موضوع نیز جای سوال دارد که چرا مشکل مسکن در کشور ما هنوز حل نشده و روز به روز در حال وخیم‌تر شدن است.

جامعه‌شناس شهری خاطرنشان کرد: باید توجه شود که بیشتر از آنکه مشکل ما کمبود مسکن باشد، دسترسی به مسکن مناسب است. دهک‌های درآمدی پایین نمی‌توانند از بازار مسکن استفاده و برای خود خانه‌ای خریداری کنند. هر فرد با مراجعه به هر بنگاه در سطح شهر می‌تواند تعداد زیادی فایل فروش و اجاره مشاهده کند، حتی در شهرهای جدید نیز تعداد زیادی واحد خالی وجود دارد، در نتیجه درمی‌یابیم که متاسفانه در کشور ما برای مسکن افراد کم‌درآمد فکری نشده است.

اکنون که وضع اقتصادی چنگی به دل نمی‌زند، بسیاری از افرادی که در سال‌های اخیر جزو طبقه متوسط جامعه قرار می‌گرفتند، به طبقه فقیر سقوط کردند و قدرت خرید مسکن این افراد به‌شدت کاهشی یا به‌کل نابود شد، از طرفی، با افزایش تعداد متقاضیان مسکن ارزان‌نرخ، تعادل در عرضه و تقاضای بازار ملک از بین رفت، بنابراین دولت باید برای چنین موضوعاتی فکری کند وگرنه مانور بر موضوعات حاشیه‌ای، دردی را از مردم دوا نمی‌کند.

از نمد دولت، کلاهی نصیب کم‌درآمدها نمی‌شود!

این استاد دانشگاه در پاسخ به این سوال که چرا واحدهای دولتی که برای اقشار هدف ساخته می‌شود، به‌دست افراد نمی‌رسد، به صمت گفت: در پاسخ به این سوال باید بگویم که متاسفانه در بازار مسکن هدف‌گذاری مشخصی انجام نگرفته و ملاحظات محلی در این بازار مهم و حیاتی لحاظ نشده است. بدین‌صورت که قضیه مسکن در کلانشهری مثل تهران با یک روستای کوچک فرق بسیاری دارد. بیشتر افراد در تهران، مسکن انفرادی می‌خواهند، اما در شهر و روستاهای دیگر، بیشتر مسکن خانوادگی نیاز است. آن چیزی که دولت سیاست‌گذاری می‌کند، پروژه‌های مسکن‌سازی انبوه است و متقاضیان و بهره‌برداران این پروژه‌ها باز هم طبقه متوسط هستند و سود این اقدامات هم، نصیب سازندگان و دولت می‌شود و افرادی که متقاضی واقعی این واحدها هستند، خانه‌ای به‌دست نمی‌آورند و از نمد مسکن دولتی، کلاهی نصیب کم‌درآمدها نمی‌شود!

«خرید خانه» دست‌نیافتنی‌تر از همیشه

کیاکسار محمدی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: در سال‌های اخیر، با افزایش نرخ مسکن در ایران، قدرت خرید مردم برای خرید خانه به‌شدت کاهش یافته و این مسئله، باعث شده است بسیاری از افراد نتوانند موفق به خرید یا اجاره مسکن مناسب شوند و به‌دنبال آن، به‌اجبار در محل‌هایی با شرایط نامساعد زندگی کنند.

در چند دهه اخیر، یکی از عوامل مهم در کاهش قدرت خرید مردم برای تهیه مسکن، افزایش نرخ ملک بود و این افزایش قیمت، به دلیل عواملی مانند رشد شهری، کاهش نرخ بهره‌وری در ساخت‌وساز، افزایش تقاضا و محدودیت عرضه، به‌وجود آمد.

وی در ادامه توضیح داد: عامل دیگری که در کاهش قدرت خرید مردم برای خرید مسکن تاثیرگذار بوده، کاهش درآمد خانوارها است. باتوجه به افزایش هزینه‌های مختلف، به‌ویژه هزینه‌های مسکن، درآمد خانوارها در سال‌های اخیر کاهش یافته است. همچنین با نظر به افزایش تورم در ایران، ارزش پول ملی نیز دچار کاهش شده است. این موضوع نیز به ارزش خرید مردم شیب نزولی داده و قدرت خرید را برای خرید مسکن به‌سمت سرازیری سوق داده است.

در این شرایط، دولت می‌تواند با اجرای سیاست‌های مناسب، قدرت خرید مردم را بهبود بخشد و برای مردم امکان خرید یا اجاره مسکن را فراهم کند. این سیاست‌ها شامل ارائه تسهیلات مالی و مالیاتی، تنظیم نرخ مسکن، توجه و برنامه‌ریزی برای شهرسازی و همچنین ایجاد ارزش‌افزوده در بخش مسکن است.

محمدی توضیح داد: البته در کنار موضوعات یادشده، نباید از توسعه بازار اجاره نیز غافل شد. با ایجاد بازار اجاره مسکن قوی، افرادی که نمی‌توانند خانه بخرند، می‌توانند با اجاره مسکن، به شرایط مناسب‌تری دست یابند. همچنین، توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای نیز یکی از راه‌هایی است که می‌توان برای بهبود قدرت خرید مردم برای خرید مسکن انجام داد. با توسعه زیرساخت‌ها، برای رشد تولید مسکن، نرخ ملک برای خریداران به‌صورت مناسب‌تری قابل‌دسترسی است و این امر می‌تواند بهبود قدرت خرید آنها را به‌دنبال داشته باشد.

تلاش‌های بیهوده برای نجات بازار ملک

این کارشناس گفت: دولت‌ها تلاش‌های به نسبت متعددی برای ساماندهی بازار مسکن انجام داده‌اند که اگر برنامه‌ریزی درستی صورت می‌گرفت، این اقدامات می‌توانست باعث نتایج مثبتی شود، بنابراین اکنون که شرایط از هر زمان دیگری بحرانی‌تر شده است، باید دولت برای انجام اقدامات بیشتری در راستای بهبود قدرت خرید مردم برای خرید مسکن تلاش و برای آن برنامه‌ریزی کند. از آن‌رو که بازار مسکن در ایران به‌شدت به بازار سیاسی و اقتصادی وابسته است، بهبود وضعیت اقتصادی و سیاسی کشور نیز می‌تواند تاثیر مستقیمی در بهبود بازار مسکن داشته باشد.

وی در پایان اذعان کرد: برای بهبود قدرت خرید مردم برای خرید مسکن، باید به رشد اقتصادی کشور توجه شود. با رشد اقتصادی، درآمد خانوارها نیز افزایش می‌یابد. باتوجه به عوامل مختلفی که در کاهش قدرت خرید مردم برای خرید مسکن در ایران تاثیرگذار بوده‌اند، دولت‌ها باید با اجرای سیاست‌های مناسب، برای بهبود قدرت خرید مردم برای خرید یا اجاره مسکن، تدابیر متفاوت‌تری بیندیشند.

سخن پایانی

مشکل مسکن را در یک دوره کوتاه‌مدت نمی‌توان برطرف کرد و به مدت‌زمان بیشتری نیاز دارد. بخش مسکن در سایه سیاست‌های ضدتولید و همچنین افزایش نرخ تورم، یکی از گزینه‌های جذاب برای سرمایه‌گذاری به‌ویژه در سال‌های اخیر بوده و این مسئله، مسکن را از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده. رونق دلالی در این بازار کار را به‌جایی رساند که متوسط نرخ مسکن روزبه‌روز در حال افزایش است. نابسامانی انتقادات زیادی را در پی دارد و به‌تعادل رسیدن عرضه و تقاضا در یک بازه زمانی مشخص موجب خواهد شد تا دیگر شاهد افزایش نرخ در این بازار نباشیم.

برخی معتقدند حل مشکلات مسکن به برطرف کردن مسائل درونی آن بازمی‌گردد، اما سروسامان دادن به این بخش کلیدی و مولد اقتصاد، وابسته به شرایط کلی اقتصاد است و باید موانع بیرونی آن نیز حل شود. تا زمانی که تورم، انتظارات تورمی در جامعه و افزایش نرخ دلار ادامه داشته باشد، بازار مسکن همچنان در حالت رکودی به‌سر می‌برد و روزبه‌روز بر نرخ آن افزوده می‌شود و قدرت خرید مردم کاهش می‌یابد. در ماه‌های اخیر، تورم بخش مسکن از تمامی تورم‌های دیگر در بازارهای مختلف پیشی گرفته است. در حالی که کارشناسان حوزه مسکن پیش‌تر درباره عواقب برهم‌خوردن تعادل و تناسب در این بازار هشدار داده بودند. کارشناسان معتقدند تا زمانی که عرضه و تقاضا در بازار مسکن متعادل نباشد، نمی‌توان انتظار داشت که با سیاست‌گذاری پی‌درپی، وضعیت بازار به‌سوی تعادل حرکت کند.