این در حالی است که افزایش محسوس نرخ مسکن در ۲ شهر حومه‌ای پایتخت (پردیس و پرند) در ماه‌های اخیر، بسیاری از متقاضیان بازار مسکن را از این شهرها نیز رانده است.این شرایط، سنگر آخر خریداران مصرفی ملک در شهرهای حومه‌ای را نیز با تهدید جدی مواجه کرده و به‌دنبال آن، وزن خریدهای سرمایه‌ای از بازار مسکن حومه را در مقایسه با خرید مصرفی، افزایش داده است. در مقابل، وزن خریدهای مصرفی از بازار مسکن حومه به‌میزان محسوسی افت کرده است.مشاهدات از تازه‌ترین وضعیت بازار معاملات مسکن در شهر جدید پردیس با استناد به فایل‌های مشاوران املاک، نشان می‌دهد، متوسط نرخ هر مترمربع آپارتمان در این شهر، برای واحدهای مسکن مهر، حدود ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان است. این نرخ مربوط به واحدهای مسکن مهر آماده و قابل‌سکونت است، در حالی که نرخ هر مترمربع از این واحدها در نیمه اول امسال متوسط ۱۶ میلیون تومان بود.صمت در این گزارش، علت افزایش نرخ مسکن در شهرهای حاشیه‌ای تهران را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.

فاصله معنادار نرخ مسکن با قدرت خرید متقاضیان آن

افزایش فاصله نرخ مسکن با قدرت خرید متقاضیان و سبقت تورم در بازار مسکن حومه نسبت به بازار مسکن تهران، منجر به تغییر نسبت نرخ مسکن پایتخت به ۲ شهر جدید پرند و پردیس شده است. از سوی دیگر، این کاهش فاصله، دست‌کم در ۱۲ سال گذشته بی‌سابقه بوده است. هم‌اکنون نسبت نرخ مسکن پایتخت به شهر جدید پردیس به ۱.۹ برابر رسیده، به این معنا که متوسط نرخ مسکن تهران هم‌اکنون ۱.۹ برابر متوسط نرخ مسکن در شهر جدید پردیس است. این نسبت بین ۲ شهر تهران و شهر جدید پرند به ۲.۹ برابر رسیده است. نسبت متوسط نرخ مسکن تهران به میانگین نرخ مسکن پردیس در شرایطی کاهش یافته که این نسبت اوایل دهه ۹۰ و زمان ساخت پروژه‌های مسکن مهر حدود ۳ برابر بود. به این معنا که متوسط نرخ مسکن در شهر تهران در این مقطع زمانی به ۳ برابر میانگین نرخ مسکن در شهر جدید پردیس رسید. همین نسبت در دوره اوج جهش نرخ مسکن شهر تهران یعنی در سال ۹۹، به ۳.۲ برابر افزایش یافت. با استمرار جهش نرخ مسکن در شهر تهران، افزایش فاصله نرخ مسکن با قدرت خرید متقاضیان و همچنین رشد شدید اجاره‌بها در پایتخت، ابتدا تقاضای مصرفی و سپس تقاضای سرمایه‌ای خرید ملک و بعد از آن تقاضای اجاره‌نشینی، به‌سمت شهرهای جدید اطراف تهران، کشیده شد.

اجرای طرح‌های سودمند برای ساماندهی بازار

هادی عباسی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در رابطه با افزایش نرخ مسکن در شهرهای حومه تهران به صمت گفت: در شرایط فعلی، افزایش تورم، بازار مسکن را با جهش افسارگسیخته مواجه کرده و این موضوع به‌طبع بر افزایش نرخ ملک در شهرهای حومه پایتخت نیز تاثیرگذار بوده است. باوجود تمام مشکلات، وزارت راه و شهرسازی سعی در ساماندهی بازار مسکن دارد. وی در ادامه توضیح داد: ساخت مسکن مهر با هدف خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد اجرایی شد و باوجود گرانی‌های اخیر توانست بخش زیادی از افرادی را که از خرید خانه در تهران ناامید بودند، خانه‌دار کند. بنابراین، این تجربه توانست با افزایش تولید مسکن در حومه پایتخت، موثر واقع شود. عباسی افزود: همچنین دولت سیزدهم سعی دارد با اجرایی کردن پروژه نهضت ملی مسکن، گام موثری در آرامش بازار مسکن بردارد، از این‌رو مشکلاتی را که بر سر راه این هدف بزرگ قرار دارد، باید از پیش‌رو برداشت و به آینده این طرح امیدوار بود. برخی کارشناسان نظری مبنی بر به بن‌بست رسیدن بازار ملک دارند که درست نیست، چرا که سیاست‌ها و طرح‌های زیادی برای بهبود اوضاع مسکن در کشور در نظر گرفته شده است و مطمئنا می‌تواند در آینده سودمند باشد.

مزیت ساخت مسکن تدریجی

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گفت: یکی از طرح‌های سودمند برای بهبود شرایط بازار، ساخت مسکن تدریجی است، چرا که خانه‌دار شدن با طرح مسکن تدریجی، شرایط زندگی بهتری را برای ساکنان شهرهای مختلف بدون تحمیل هزینه اولیه فراهم می‌آورد و می‌تواند باعث اشتغالزایی شود. به‌گفته این کارشناس مسکن، سرمایه افراد برای ساخت خانه زمانی می‌تواند منجر به خانه‌سازی شود که دولت با تخصیص زمین مناسب و ارزان، گامی در راستای کاهش هزینه‌های ساخت بردارد. در این راستا، دولت می‌تواند با پرداخت تسهیلات بانکی مناسب و کم‌بهره، سرعت ساخت مسکن را افزایش دهد. عباسی خاطرنشان کرد: مزیت ساخت مسکن تدریجی، کاهش هزینه ساخت است. براساس برنامه‌ریزی، این نوع مسکن، یک‌طبقه ساخته خواهد شد و هزینه کمتری نسبت به بلندمرتبه‌سازی دارد. به‌دلیل اینکه، در مسکن تدریجی بخشی از بنا ساخته و مابقی به‌مرورزمان تکمیل می‌شود، هزینه ساخت اولیه در این شیوه ساخت، باز هم کمتر خواهد شد. در این طرح متقاضیان می‌توانند با احداث بخشی ملک در آن ساکن شوند و به‌مرور به تکمیل بخش‌های دیگر ساختمان بپردازند. پیش‌نیاز این اقدام نیز تامین زمین به مقدار کافی است که باید به‌صورت جدی در دستور کار دولت قرار گیرد.

هزینه‌های سرسام‌آور در شهرهای بزرگ

سعید آسویار، نایب‌رئیس هیات‌مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن در رابطه با افزایش افسارگسیخته نرخ مسکن در تهران و شهرهای حومه‌ای به صمت گفت: افزایش ۱۰۰ درصدی نرخ مسکن در شهرهای اطراف تهران به‌ویژه پردیس و پرند قابل پیش‌بینی بود و این موضوع جای تاسف دارد. همچنین باید گفت این رشد افسارگسیخته به همین‌جا ختم نمی‌شود و باز هم شاهد افزایش نرخ مسکن در این شهرها خواهیم بود.

وی افزود: جدا از پردیس و پرند؛ شهرهایی مانند دماوند، فردیس، هشتگرد، اندیشه و... نیز با این افزایش نرخ روبه‌رو هستند. علت هم این است که شهروندان به‌دلیل گرانی مسکن و بالا رفتن اجاره‌بها، توانایی تقبل چنین هزینه‌هایی را ندارند و مجبور می‌شوند برای زندگی به این شهرها مهاجرت کنند.

تغییر شغل انبوه‌سازان

آسویار خاطرنشان کرد: موضوع دیگر این است که با افزایش نرخ ملک، زمین و عوارض شهرداری در تهران، ساخت‌وساز به‌شدت کاهش یافته و بیشتر معاملات به‌سمت خرید ساختمان‌های قدیمی رفته، هرچند کیفیت برخی ساختمان‌های قدیمی از خانه‌های نوساز بهتر است.اتفاق عجیبی که درحال‌حاضر در بازار مسکن رخ داده، این است که از یک‌سو، دولت سعی دارد تولید مسکن را افزایش دهد و از سوی دیگر، به‌علت مشکلات اقتصادی و افزایش نرخ مصالح، کارگاه‌های ساختمانی یکی پس از دیگر در حال تعطیلی هستند، به‌طوری‌که کمابیش از هزار و ۲۰۰ انبوه‌ساز شهر تهران، قریب به ۶۰۰ نفر از آنها باقی مانده و بیشترشان با تغییر شغل خود به‌سمت مشاغل دیگری نظیر خریدوفروش زمین، واسطه‌گری ملکی و حتی کشاورزی رفته‌اند.

سوءمدیریت عامل اصلی نابسامانی بازار

نایب‌رئیس هیات‌مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان، در جواب این سوال که نابسامانی بازار ملک به سوءمدیریت برمی‌گردد یا مشکلات اقتصادی؛ به صمت گفت: به‌طبع زمانی که بازار بزرگی مانند مسکن به چالش می‌خورد، عوامل زیادی در آن دخیل هستند، بنابراین هم مشکلات اقتصادی و هم سوءمدیریت تاثیر زیادی در شرایط فعلی گذاشته‌اند. زمانی که تولید جایگاه خود در اقتصاد را از دست می‌دهد، تورم عمومی و در نهایت رشد نرخ نهاده‌های ساختمانی منجر به رشد نرخ تمام‌شده و مسکن می‌شود. این موضوع نه‌تنها امسال بلکه در تمام سال‌ها گذشته نیز رخ داده و موضوع جدیدی نیست.

نبود تعادل بین عرضه و تقاضا

آسویار افزود: نبود تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار ملک در چند سال گذشته وجود داشته است. وقتی مسکن کافی برای پاسخگویی به تقاضا نیست، به‌طورقطع رشد نرخ مسکن اتفاق می‌افتد.

وی در پایان گفت: سال‌ها است که با عرضه پایین مسکن و عدم‌رغبت سازندگان به ساخت مسکن مواجهیم، اما امیدواریم طرح نهضت ملی مسکن بتواند تاحدودی به تقاضای انباشته مسکن پاسخ دهد. به هر حال، اگر می‌خواهیم تعادل میان عرضه و تقاضا ایجاد کنیم، باید سخت تلاش کنیم و از بخش خصوصی حمایت بیشتری شود. به‌نظر می‌رسد که متوسط تورم سال ۱۴۰۲ کمتر از تورم سال ۱۴۰۱ نباشد، بنابراین اگر در خوش‌بینانه‌ترین حالت، شاهد جهش نرخ مسکن در سال آینده نباشیم، حداقل به‌میزان تورم عمومی کشور، افزایش نرخ مسکن رخ خواهد داد.

سخن پایانی

به‌دلیل ارزان‌تر بودن نرخ مسکن و اجاره‌بها در شهرهای حومه‌ای نسبت به پایتخت، شاهد مهاجرت شدید به این مناطق بوده و هستیم. هرچند، بخشی از واحدهای مسکونی حومه هم‌اکنون به محل سکونت گروه‌های فاقد مسکن تبدیل شده اما شواهد و تحقیقات نشان می‌دهد این افراد که در نتیجه جهش مکرر نرخ و اجاره مسکن به‌صورت موقت به حومه مهاجرت کرده‌اند، به‌محض کسب توانمندی مالی برای سکونت در پایتخت، به شهر تهران بازخواهند گشت.اگرچه پیش از این، عرضه مسکن در حومه با قیمتی کمتر از نرخ و اجاره مسکن در تهران، زمینه مهاجرت از سایر شهرها و استان‌ها به حومه پایتخت را فراهم می‌کرد که با گرانی ملک این موضوع در حال کمرنگ شدن است. جمعیت تهران در طول یک قرن گذشته حدود ۴۵ برابر شده است. هرچند برای محاسبه درست جمعیت پایتخت، باید جمعیتی که به‌صورت روزانه از حومه به تهران به‌منظور انجام فعالیت‌های شغلی و … سفر می‌کنند و شب‌هنگام به حومه بازمی‌گردند نیز، در این محاسبه به شمار آورده شوند. در شرایط فعلی خرید خانه در هر نقطه از کشور برای بسیاری از مردم آرزو شده و باید هرچه سریع‌تر فکری به حال اوضاع نابسامان بازار مسکن کرد.