کفگیر بازار مسکن به ته دیگ خورد!
سال‌های زیادی است که تامین مالی بخش مسکن دچار چالش بوده و دچار عدم‌استقبال بانک‌ها شده است. دلایل این مسئله بیشتر به سیاست‌گذاری حوزه پولی و بانکی برمی‌گردد.
یکی از نکاتی که می‌تواند خیلی کمک کند، اتصال زنجیره تامین از تولیدکننده تا مصرف‌کننده نهایی مسکن برای دریافت تسهیلات است. امروزه تولیدکننده مصالح، توزیع‌کننده، واسطه و مصرف‌کننده نهایی دارند، به‌طورمجزا تسهیلات دریافت می‌کنند. بنابراین، نقش‌آفرینی تسهیلات بانکی بخش مسکن نتوانسته موفق عمل کند.
به‌طورکلی تمرکز اصلی بیش از موضوع تامین مالی، باید بر این موضوع باشد که طرح‌های جذاب ساخت مسکن طراحی شوند. اگر این مشکل حل نشود، به مشکلات بانکی و بودجه برمی‌خوریم و چنین موضوعاتی انعکاسی از ناتوانی در تعریف درست طرح مسکن و توسعه شهری است. معضلات موجود در تامین مالی نهضت ملی مسکن ناشی از وجود این مسئله است که درباره ترازنامه بانک‌ها و وضعیت آنها فکری نشده است. هر طرح کلان مسکن باید در نسبت با مسائل ملی دیده شود. مسائل بخش مسکن فقط دسترسی نیست، مباحثی مانند بدمسکنی، بافت فرسوده، ناایمنی و … نیز وجود دارد و باید در زمینه همه اینها فکر شود. نکته دیگر اینکه، باید شرکت‌های صلاحیت‌دار توسعه‌گر در ساخت مسکن پیشقدم شوند که بتوانند استانداردها را رعایت و درونی کنند. صمت در این گزارش معضلات تامین مالی ساخت مسکن را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.
مسکن، پیشران اقتصاد کشور
رونق ساخت‌وساز در شرایط سخت با رفع موانع تولید مسکن در پروژه‌های مسکن ملی و مسکن اجتماعی و... می‌تواند بر کنترل نرخ و مهار تورم اثر بگذارد. صنعت مسکن، پیشران اقتصاد کشور به‌حساب می‌آید که می‌تواند در اداره شهرها نیز نقش‌آفرین باشد. اقدامات انجام‌گرفته برای بسترسازی رونق ساخت‌وساز، زمینه‌ساز ورود بخش خصوصی با سرمایه کلان را نیز فراهم خواهد کرد و در میان‌مدت و بلندمدت، آثار مثبتی را به‌همراه خواهد داشت. افزایش هزینه‌های ساخت مسکن، به‌نوعی می‌تواند عامل بازدارنده در رشد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در این موضوع باشد. اتفاقی که می‌تواند کاهش سرمایه‌گذاری در اقتصاد و به‌طبع بازار مسکن را هم توضیح دهد.
ایجاد تعامل و تعادل بیشتر بین بخش خصوصی و دولت، یکی از موضوعات مهم در بازار مسکن در بحث تامین مالی است. از این‌رو باید الزامات و راهکارهای تولید، مانع‌زدایی و پشتیبانی مسکن و ساختمان موردتوجه ویژه همه متولیان در تمامی سطوح مدیریتی کشور قرار گیرد و مانند سایر کشورهای دنیا، مشوق‌های سرمایه‌گذاری به تولیدکنندگان بخش خصوصی در این بخش ارائه شود تا موجبات تحول و پویایی در اقتصاد کشور را پدید آورد.
دولت می‌تواند علاوه بر واگذاری زمین به بخش خصوصی موانع را نیز از سر راه بردارد و اجازه دهد انجمن‌ها و تشکل‌های خصوصی مانند پیمانکاران، انبوه‌سازان و سازندگان دارای صلاحیت که همه آنها مجوزهای خود را از راه و شهرسازی یا استانداری گرفته‌اند، وارد بخش ساخت‌وساز شوند. دولت اگر بتواند مصالح را با نرخ مناسب و شرایط سابق به سازندگان دارای صلاحیت تحویل دهد و در بخش‌های مختلف از بخش خصوصی حمایت کند، بخش خصوصی می‌تواند در کنار دولت به ساماندهی بازار مسکن یاری رساند و رکود تولید در بخش مسکن را از بین ببرد.
فشار بیهوده دولت به بانک‌ها
مرتضی افقه، کارشناس اقتصادی درباره چالش‌های تامین مالی برای پروژه‌های مسکنی در کشور به صمت توضیح داد: یکی از اصلی‌ترین منابع موجود برای تامین پروژه‌های ساخت‌وساز در کشور، بانک‌ها هستند، اما متاسفانه اگر بر عملکرد بانک‌ها نگاهی بیندازیم، متوجه می‌شویم که هیچ بانکی نیست که به‌طوراصولی و منطقی بخواهد این مسیر را برای دولت هموار کند. از طرفی، نقدینگی برای مردم در سطح بسیار پایینی قرار دارد و این موضوع باعث شده است تا مردم هم نتوانند در رشد و تولید مسکن به دولت کمکی کنند.
وی در پاسخ به این سوال که آیا بهتر نیست برای تامین مالی موثرتر، نقش بخش خصوصی در بازار مسکن بیشتر شود، بیان کرد: بهتر است که جواب این سوال را در قالب یک مثال ساده مطرح کنم. اکنون بیشتر تولیدکنندگان می‌توانند عایدی خود را وارد بانک‌ها کنند و با افزایش اندوخته خود در سپرده‌های بانکی به کمک دولت بیایند، اما متاسفانه این موضوع تا الان محقق نشده است و بسیاری از تولیدکنندگان حتی در تامین مواد اولیه خود با مشکل مواجه هستند.
با این شرایط، موضوع تامل‌برانگیز این نکته است که دولت در حال صادرات مواد اولیه با نرخ ارزان‌تر به کشورهای دیگر است، بنابراین دولت در قبال فشاری که بانک‌ها نمی‌توانند تحمل کنند، مقصر اصلی است. اگر دولت توقعی از بانک‌ها دارد، باید نیاز آنها را از جهات مختلف تامین کند تا برنامه‌ریزی‌های دولت به‌وقوع بپیوندد.بنابراین با ضعف‌هایی که در بدنه اقتصاد کشور وجود دارد، فشار دولت به بانک‌ها برای تامین مالی بیهوده است و نتایج مطلوبی به‌همراه ندارد.
مشکلات اقتصادی در کشور ما عمیق است
افقه توضیح داد که اگر بخواهیم یک یا چند راهکار درباره حل مشکلات مالی در حوزه‌های مختلف از جمله بازار مسکن بیان کنیم، به نتیجه نمی‌رسیم، چراکه حل مشکلات اقتصادی در کشور ما معطوف به چند موضوع پیش‌پاافتاده نیست، بلکه مسائل و چالش‌های موجود باید به‌صورت ریشه‌ای و جزء به جزء حل شوند. زمانی که بانک‌ها فعالیت‌های مختلفی در عرصه‌های بین‌المللی دارند و به مبالغ بالایی در این حوزه دسترسی پیدا می‌کنند، منطقی است که در بازاری مانند مسکن که نابسامان است، سرمایه‌گذاری نکنند، چراکه نه‌تنها سودی برای‌شان ندارد، بلکه ممکن است بانک‌ها را با ورشکستگی هم روبه‌رو کند.
این کارشناس اقتصادی در خاتمه اذعان کرد: باتوجه به صحبت‌هایی که قبل‌تر گفته شد، اگر بخواهم یک راهکار برای رهایی بازار مسکن از بن‌بست فعلی پیشنهاد کنم، کار درستی نیست، زیرا بازار مسکن و چالش‌هایی که بانک‌ها و موسسات مالی با آن روبه‌رو هستند، باید ریشه‌ای حل شود و مسئولان به‌طوردقیق و با همکاری متخصصان هر حوزه در مسیر حل چالش‌های پیش‌روی اقتصاد کشور گام بردارند. مسلما این اتفاقات در کوتاه‌مدت رخ نخواهد داد و نیاز به وقت و تلاش روزافزون دارد.
مشکلات مالی، سد راه ساخت مسکن
منوچهر بهرویان، تحلیلگر بازار مسکن به صمت گفت: در شرایط فعلی اقتصادی، بسیار بعید است که دولت بتواند بودجه را هر ساله طوری تنظیم کند که مشکلات تامین مالی ساخت مسکن حل شود، چراکه هزینه‌های این بخش بسیار زیاد است و کشور در حال حاضر به‌هیچ‌عنوان منابع لازم برای این اقدام را ندارد. این استاد دانشگاه در ادامه بیان کرد: باتوجه به بحران اقتصادی موجود که کشور هم با کمبود زیرساخت‌های اساسی روبه‌رو است، باید گفت که تامین منابع مالی بسیار سخت‌تر از گذشته شده است. از طرفی، به‌دلیل کاستی‌های زیادی که اقتصاد کشور دارد، نمی‌توان برای پروژه‌های مسکنی که سرمایه زیادی را طلب می‌کنند، برنامه‌ریزی مالی کافی و دقیقی انجام داد. اکنون بحران اقتصادی به‌حدی رسیده است که مسکن باوجود جایگاهی که در تعالی و رشد کشور دارد، اولویت نیست، چراکه موانع و مشکلات اقتصادی در بخش‌های دیگر اجازه ورود به این بخش را نمی‌دهد. وی خاطرنشان کرد: دولت باید هرجایی که احساس می‌کند، به دلایل مختلف توانایی اجرایی کردن پروژه‌ای مانند نهضت ملی مسکن را ندارد، پا پس بکشد و سرمایه‌گذاری در این بخش را متوقف کند، چراکه اگر این اتفاق نیفتد، علاوه بر اینکه بخش زیادی از مردم منتظر مسکن ارزان ناامید می‌شوند، سرمایه‌های ملی نیز برای طرحی که در نهایت نیمه‌کاره رها می‌شود، هدر می‌رود. سرمایه‌هایی که اگر در جاهای دیگر صرف شوند، می‌توانند نتایج بسیار ارزنده‌تری برای اقتصاد و توسعه کشور داشته باشند.
بحران بزرگ نزدیک است
بهرویان در رابطه با شرایط اقتصادی موجود به صمت گفت: نکته مهم که باید موردتوجه قرار بگیرد، شرایط بحرانی اقتصادی کشور در سال‌های نزدیک است، چراکه کشور با تمام چالش‌های اقتصادی خود هنوز به بحران اصلی ورود نکرده است و اگر همین روال برای اصلاحات اقتصادی در پیش‌گرفته شود و تحریم‌های غرب ادامه‌دار باشد، بحران شدیدتری در انتظار ما خواهد بود. این کارشناس تصریح کرد: اگر دوباره به موضوع مسکن ورود کنیم، خواهیم دید که در دهه‌های اخیر سیاست‌های غلط و اشتباه دامنگیر بازار مسکن شده و هرازگاهی طرحی بی‌نتیجه برای درمان حال بد این بازار پرتلاطم تجویز شده، اما هر دفعه نه‌تنها بهبودی در وضعیت بحرانی موجود ایجاد نشده، بلکه شرایط به‌سمتی رفته که نه‌تنها خرید ملک بلکه اجاره یک خانه کوچک برای بسیاری از اقشار کم‌درآمد به یک رویا تبدیل شده است. سیاست‌هایی که میانگین هر متر خانه در تهران را به بیش از متری ۵۵ میلیون تومان در امسال رسانده و عملا ثابت کرده که هیچ تاثیری در ساماندهی بازار نداشته است. امروزه در بیشتر کشورهای صنعتی پیشرفته که زیرساخت‌های محکمی برای توسعه و پیشرفت اقتصادی دارند، ردپایی از مدیران متخصص و وزیران کارآمد دیده می‌شود که به حوزه‌ای که در آن مسئولیت دارند، به‌خوبی مسلط هستند، اما متاسفانه در کشور ما شایسته‌سالاری راه خود را گم کرده و مدیرانی در منصب دستگاه‌های اجرایی قرار دارند که تخصص مرتبط با حوزه کاری خود ندارند؛ این اتفاق از آن موضوعاتی است که ضربه‌های جبران‌ناپذیری به بدنه اقتصاد کشور وارد کرده و ما را از مسیر توسعه دور نگه‌داشته است. بهرویان در پایان به صمت گفت: باید مدیران توانمند اجرایی با نظارت و پیگیری‌های مستمر، به تولید مسکن در کشور سرعت ببخشند و منابع مالی لازم برای ساخت‌وساز را فراهم کنند تا شاهد اعتمادسازی عمومی نسبت به بازار مسکن در جامعه باشیم. همچنین، با ایجاد سیاست‌های پولی و مالی مناسب، اقشار مختلف جامعه را برای خرید مسکن توانمند کنند. مشکلات بخش مسکن باعث ایجاد رکود در بازار شده و این اتفاق انباشت تقاضا را پدید آورده، در نتیجه توان خرید مردم از بین رفته و بازار اجاره متاثر از نرخ مسکن هم، ملتهب و باعث نارضایتی‌های عمومی شده است که باید هرچه سریع‌تر برطرف شود.
سخن پایانی
توان دولت بسیار محدود است و باید بازار را از این جنبه تحلیل کنیم که چطور می‌توان جذابیت سرمایه‌گذاری برای بخش مسکن را از طریق بخش خصوصی فراهم کرد. تسهیلات بانکی می‌تواند بخشی از این برنامه باشد، اما واقعیت این است که تولیدکنندگان با مشکلات زیادی از جمله طولانی شدن زمان صدور پروانه‌ها، افزایش نرخ مصالح ساختمانی و افزایش دستمزد مواجه شده‌اند. اگر دولت عزمی برای تقویت بخش خصوصی به‌عنوان بازوان اجرایی خود در ساخت مسکن داشته باشد و بپذیرد که به‌جای این اندازه صرف زمان و هزینه در طراحی پروژه‌های تولید مسکن؛ از صفر تا صد این پروژه‌ها را به بخش خصوصی واگذار کند؛ به طورقطع می‌توانیم به اجرای طرح جهش تولید مسکن و ساخت ۴ میلیون مسکن در کشور امیدوار باشیم، اما در شرایط فعلی باید گفت که کمابیش این کار نشدنی یا بسیاردشوار است. در کل، در شرایط فعلی زمانی که هزینه پایه ساخت یک متر واحد، یک‌شبه رشد می‌کند، به‌طورقطع بخش خصوصی هیچ رغبتی برای ورود در این طرح و اجرای آن ندارد. باتوجه به همه مشکلاتی که در حوزه تولید مسکن در کشور وجود دارد، تولید مسکن روزبه‌روز بسیار دشوارتر خواهد بود، مگر آنکه این روند کنونی که در بحث مسکن در کشور دنبال می‌شود، تغییر پیدا کند. در غیر این صورت، با روند کنونی و با این نوع تامین مالی، شاهد تغییری در بازار مسکن نخواهیم بود.
