راه پرفراز و نشیب بازار مسکن
در حوزه مسکن، چالش‌های زیادی وجود دارد که برای رفع آنها نیاز به تلاش و همکاری بین دولت، بخش خصوصی و جامعه داریم. باید برای این منظور از رویکردهای نوین در طراحی و ساخت مسکن، تسهیلات مالی مناسب، توجه به تامین خدمات شهری و ایجاد مناطق جذاب برای سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت‌وساز مسکن استفاده کرد.
اکنون تقاضا برای خرید ملک به‌شدت افزایش پیدا کرده است و قدرت خرید بخش زیادی از مردم جوابگوی هزینه‌های این بخش نیست. مسکن به‌عنوان یک نمونه از سبد خدمات ضروری خانوار موردبررسی قرار می‌گیرد. در نتیجه، بازار مسکن چه در بخش خریدوفروش و چه در حوزه اجاره ملک، دچار یک رکود سنگین شده است و جامعه گویا تاب‌آوری قیمت‌های بیش از این را ندارد. صمت در این گزارش با خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی، حول محور شناخت و رفع چالش‌های حوزه مسکن به گفت‌وگو پرداخته است.
برخی کارشناسان معتقد هستند بازار مسکن ایران در رکود تورمی به سر می‌برد و پس از یک دوره رشد، به جایی رسیده است که امکان افزایش قابل‌توجه نرخ وجود ندارد و باتوجه به ادامه تورم در اقتصاد، به مرحله رکود تورمی در این بازار می‌رسیم. آیا با این دیدگاه همسو هستید؟
درباره این موضوع که ما در حوزه مسکن در رکود تورمی به‌سر می‌بریم، جای هیچ شکی وجود ندارد. هم حجم معاملات مسکن نسبت به گذشته به‌شدت کاهش یافته است و هم شاهد افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن هستیم. بنابراین، شاهد هردو شاخص رکود تورمی در بازار مسکن هستیم؛ این در حالی است که گمان می‌کنیم بازار مسکن بیشتر از این، کشش افزایش نرخ را ندارد و به‌واقع قیمت‌ها به اوج خود رسیده‌اند، اما زمانی که با شیب ملایم کاهش قیمت‌ها روبه‌رو می‌شویم، دوباره شاهد یک جهش قیمتی هستیم؛ چیزی که در ماه پایان سال گذشته آغاز شد و تا چند هفته گذشته نیز ادامه داشت. یک دوره قیمت‌ها به‌واسطه کاهش قدرت خرید مردم یا شوک خریداران بازار، در تثبیت به‌سر می‌برد، اما پس از مدتی مانند یک فنر از جا در می‌رود و دوباره قیمت‌ها با یک شیب تند شروع به افزایش می‌کنند. ما باید نسبت به نرخ مسکن نگاه منطقی و واقع‌گرایانه داشته باشیم.
باتوجه به کاهش نرخ رشد جمعیت، آیا می‌توان گفت تولید مسکن هم اگر کاهش داشته باشد می‌تواند تاحدودی این بی‌تعادلی عرضه و تقاضا را خنثی کند؟
در کشور آنقدر تقاضای تلنبارشده موجود است که اگر بخواهیم منتظر کاهش جمعیت برای تنظیم عرضه و تقاضا در بازار مسکن باشیم، باید ده‌ها سال منتظر بمانیم تا پیک بحران را رد کنیم، این در حالی است که هم‌اکنون فاصله چندانی با پیک بحران نداریم. در دولت یازدهم و دوازدهم سیاست‌های مسکن در اولویت قرار نداشت و به‌شدت تولید در حوزه مسکن کاهش یافته بود، در حالی که باید سالی یک‌میلیون و ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار مسکن ساخته می‌شد، اما در عمل سالی ۲۰۰ تا ۳۰۰ یا در نهایت ۴۰۰ هزار مسکن بیشتر تولید نکردیم. نگاه خوش‌بینانه این است که ما ۶ میلیون مسکن به‌ازای تقاضاهای تلنبارشده از دولت یازدهم و دوازدهم طلبکاریم. در دولت سیزدهم، اصلی‌ترین برنامه دولت، تولید مسکن اعلام شد و برخی اقدامات حاکمیتی نیز انجام گرفت، اما در عمل شاهد مسیر کاهشی تولید مسکن هستیم، چرا که انگیزه‌ای که سازنده را در بازار نگه دارد، وجود ندارد. اینک اگر چشم امید داشته باشیم که کاهش جمعیت بتواند این مشکل را حل کند، انتظار درستی نیست. اگر به آمار نگاهی داشته باشیم، می‌بینیم در حوزه مسکن جوابگوی نیاز مصرفی بازار نبوده‌ایم.
در کشور حدود ۲۷ میلیون خانوار ایرانی و حدود ۳۰ میلیون واحد مسکونی داریم، اما حدود ۷ تا ۸ میلیون خانوار در این بین مستاجر هستند و از این تعداد حدود ۵ میلیون خانوار ۱۰۰ درصد مستاجر هستند و هیچ مسکنی ندارند. در حقیقت، نظام توزیع مسکن در کشور مشکل دارد. مشکل آن است که کسانی اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی در این حوزه سفته‌باز هستند، با نگاه سرمایه‌ای به این مال چسبیده‌اند و اجازه نمی‌دهند نظام توزیع احیا شود و در این میان، این مصرف‌کننده واقعی است که عقب مانده است. با این شرایط، حتی اگر رشد جمعیت متوقف یا منفی شود، چه اندازه زمان لازم است که مشکل مسکن حل شود؟ بنابراین در حل بحران مسکن نباید به این پارامتر توجه کرد.
آیا رشد نهاده‌های تولید مسکن که بیشتر هم با متریال و مواد داخلی است، می‌تواند باعث رشد نرخ تمام‌شده مسکن و در نهایت رشد نرخ مسکن برای متقاضیان و مصرف‌کننده‌های نهایی شود؟
بدیهی است که نرخ هر کالایی تابعی از هزینه‌های تولید آن کالا و هزینه‌های تولید نیز تابع هزینه‌های نهاده‌های تولید است. تهیه مواد داخلی به‌واسطه تحریم‌ها و نوسان نرخ ارز روی نرخ مسکن تاثیرگذار بوده است. در فرآیند تولیدات داخلی باوجود آنکه اجزای تشکیل‌دهنده مسکن در داخل تهیه می‌شود، اما باید به این موضوع توجه داشت که مسکن از اقتصاد کلان کشور تاثیر می‌پذیرد. تامین مواد اولیه تابعی از عناصر مختلف از جمله هزینه‌های مواد اولیه، نیروی انسانی، انرژی و تجهیزات و… می‌شود که بسیاری از این موارد ممکن است وابسته به واردات و ارز باشند که زنجیره‌وار تاثیر خود را بر محصول نهایی ساخت‌وساز می‌گذارند که در نهایت سبب افزایش نرخ مسکن می‌شود؛ بنابراین نرخ مسکن به‌عنوان یک محصول نهایی تابعی از اقتصاد کلان جامعه است، از این‌رو اگر بخواهیم نرخ مسکن و بازار اجاره مسکن را مهار کنیم، باید بتوانیم شرایط اقتصاد کلان کشور را بهبود ببخشیم و از این تورم سنگین نجات یابیم.
آیا مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر معاملات مکرر درمان درد بازار مسکن است؟
مالیات بر خانه‌های خالی در تعارض با حقوق مالکانه افراد قرار دارد. در این راستا، دولت می‌خواهد از ابزار حاکمیتی خود استفاده و افراد را مکلف کند که مال خود را برای کسب سود به دیگران بسپارند. چنین قانونی سبب تحریک در بازار خریدوفروش مسکن نمی‌شود؛ در نهایت، شاید بتواند بازار اجاره را تحریک کند. هیچ‌کس مسکن خالی خود را باوجود این قانون نمی‌فروشد، از سوی دیگر، آنقدر تورم بازار مسکن بالا است که در برابر این مالیات، رقمی محسوب نمی‌شود. بنابراین، در حل مشکل مسکن هیچ تاثیری ندارد، حتی روی بازار اجاره نیز تاثیرگذار نبوده است. به‌طوری‌که می‌توان اذعان کرد که قانون مالیات بر خانه‌های خالی، بحران بازار اجاره را تشدید هم کرد و رشد اجاره‌بها نسبت به قبل افزایشی شد. قانون دیگری که در کنار این قانون وضع شد، تعیین سقف اجاره‌بها بود که ۲۵ درصد در سال مشخص شده بود که این قانون نیز نتوانست کمکی به مستاجران کند. مالیات بر خانه‌های خالی نیز براساس آمار، گریبان افرادی به غیر از افراد حقیقی محدود را نگرفته است، چرا که برای حدود ۶۳ تا ۶۴هزار واحد مسکونی برگه مالیات بر خانه‌های خالی صادر شده است، در حالی که عنوان می‌شود در بانک‌ها حدود ۲ میلیون واحد مسکونی خالی به‌صورت احتکارشده داریم. در این لایحه مالیاتی اگر در یک بازه زمانی مشخص که دولت تعیین کرده است، مسکنی خریداری شود و به‌فروش برسد، سودی که از این خریدوفروش حاصل می‌شود بر آن مالیات تعلق می‌گیرد.
باید اذعان کرد که در نظام اقتصادی کشور ما تشخیص این موضوع که میزان سوددهی معاملات مسکن تا چه اندازه مربوط به تورم یا سوددهی واقعی است، کاری سخت و حتی نشدنی است. تمام کارشناسان نیز نسبت به این موضوع انتقاد داشته‌اند. البته ذات این قانون صحیح است و در کشورهای دیگر هم اجرا می‌شود، اما برای کشورهایی که ثبات قیمتی دارند، صحیح است که در بازه‌های یک تا سه‌ساله تعیین می‌شوند؛ یعنی اگر پس از ۳ سال، فردی از معامله مسکن سود برد، طبیعی است که آن سود به خود فرد تعلق خواهد داشت، اما قانون‌گذار ما این موضوع را به‌صورت پلکانی در بازه پنج‌ساله تعریف کرده است. میزان این مالیات در کشورهای دیگر در محدوده ۱۴ تا ۱۵ درصدی تا محدوده ۲۲ تا ۲۳ درصدی در نظر گرفته شده، در صورتی که در کشور ما در سال اول ۶۰ درصد در نظر گرفته شده است که به‌صورت پلکانی تا سال آخر کاهش پیدا می‌کند که در کل، این اعداد و ارقام منطقی به‌نظر نمی‌رسد. از سوی دیگر، قانون‌گذار این قانون را وضع کرده است که جلوی سفته‌بازی در بازار را بگیرد. باید آماری ارائه شود که مشخص کند چه اندازه معضلات بازار مسکن به‌دلیل معاملات مکرر یا سفته‌بازی است. این آدرس غلط دادن است. در حقیقت، این اقتصاد کلان کشور است که تاثیر مستقیم بر کالای مسکن دارد و دولت سعی می‌کند این مشکل را پشت معاملات مکرر و سفته‌بازی پنهان کند. کسی که در بازار مسکن سفته‌باز است، بدون‌شک راهکار فرار مالیاتی آن را نیز پیدا می‌کند. برای نمونه، مسکنی با نرخ ۶ میلیارد را با نصف پول و نصف سکه یا خودرو معامله خواهد کرد. این قانون، قدرت بازدارندگی موردنظر را نداشته و ندارد.
اتحادیه تعاونی‌های عمرانی، انبوه‌سازی شهر تهران چه نقشی در طرح اقدام ملی مسکن دارد؟
باتوجه به انتقاداتی که به این طرح داشتیم، به آن ورود پیدا نکردیم، چرا که معتقد هستیم که این طرح کاملا محکوم به شکست است و با این برنامه مالی، نمی‌توان پروژه‌ها را در موعد مقرر تمام کرد. همچنین، در این مسیر کیفیت فدای کمیت می‌شود، چنان‌که طی سنوات گذشته در مسکن مهر شاهد این اتفاق بودیم.
نظرتان درباره فروش متری مسکن و اوراق سلف چیست و موفقیت این‌گونه طرح‌ها را تا چه میزان واقعی می‌دانید؟
بارها اعلام کردیم که فروش متری مسکن؛ شدنی نیست و آنچه در بورس و فرابورس قرار است که اتفاق بیفتد، در نهایت منجر به تورم مسکن می‌شود. کسی که وارد بورس می‌شود، با انگیزه سود به این بازار ورود پیدا می‌کند و سود جز با افزایش قیمت‌ها حاصل نمی‌شود. در این صورت، یا باید بورس و فرابورس را بی‌اعتبار کنیم یا به تورم مسکن دامن بزنیم که هردو آنها غلط است. از سوی دیگر، در فرهنگ ما مسکن یک کالای گران برای خانواده‌ها به‌حساب می‌آید، از این‌رو کسی قبول نمی‌کند که در این حریم شخصی با کسی شریک شود. به‌جای اینکه سازکاری را تعریف کنیم تا افراد را مالک یک واحد مستقل کنیم، آنها را به‌سمت یک مالکیت مشاعی در حوزه مسکن سوق می‌دهیم. این طرح نه محقق خواهد شد و نه باعث کنترل نرخ مسکن و نه از آن استقبال می‌شود. ضمن اینکه باتوجه به اتفاقاتی که در سنوات گذشته در بورس روی داد، بعید به‌نظر می‌رسد که مردم به آن اعتمادی داشته باشند. بنابراین، حتی اگر این طرح را مفید بدانیم، نباید آن را در بورس عرضه کنیم، بلکه در تعاونی‌ها آن هم نه به‌صورت فروش متری مسکن، بلکه باید با تولید متری مسکن آن را عرضه کنیم.
چه راهکارهایی را برای معضل بازار مسکن پیشنهاد می‌دهید؟
در گام نخست، ما به یک باور احتیاج داریم؛ مبنی بر اینکه در کوتاه‌مدت هیچ اتفاق خارق‌العاده‌ای نخواهد افتاد. طرح‌های عجولانه مانند مالیات بر خانه‌های خالی یا مالیات بر معاملات مکرر یا کاهش کمیسیون دفاتر مشاوران املاک و… تنها بازار را ملتهب‌تر می‌کند که آسیب آن به مصرف‌کننده بازمی‌گردد. باید چند اقدام را به‌صورت موازی انجام داد؛ نخست اینکه باید نگاه سرمایه‌ای به کالای مسکن را اصلاح و آن را تبدیل به یک کالای مصرفی کرد. البته باید این فرهنگی را که چند دهه یا حتی چند سده قدمت دارد، با یک حرکت فرهنگی و مطرح کردن جایگزین آن اصلاح کرد.
ما باید برای نیاز مصرفی بازار برنامه‌ریزی داشته باشیم. در نهضت ملی مسکن، زمین‌های بسیاری تهیه شده، اما هیچ اقدام فیزیکی روی آنها انجام نگرفته، چرا که منابع مالی لازم برای آنها تامین نشده است، در حالی که می‌توان این منابع مالی را از طریق جلب مشارکت سازندگان تامین کرد، بدون اینکه آن هزینه دستوری غیرواقعی و غیرعقلانی را به آن نسبت بدهیم، یعنی براساس نرخ ساخت مناقصه‌ای و مزایده‌ای، این ساخت‌وساز را در قالب مشارکت به سازندگان بسپاریم. در این روش، فشار از روی بانک‌ها نیز برای ارائه تسهیلات برداشته می‌شود؛ یعنی سرمایه‌گذار داخلی یا خارجی ورود و تولید مسکن می‌کند.موضوع دیگر در زمینه صدور مجوزها و ارکان موازی در وزارت راه و شهرسازی این است که برای نمونه، صدور پروانه ساختمان نباید با این همه تاخیر انجام گیرد.در این زمینه، هماهنگی دستگاه‌های ذی‌ربط باید بهتر از اینها صورت بگیرد. تمام این موارد را باید با یکدیگر حرکت بدهیم، در این صورت می‌توانیم امیدوار باشیم که قادر هستیم در میان‌مدت و بلندمدت بر چالش بازار مسکن فائق آییم. در این میان، جایگاه بخش تعاون از اهمیت بالایی برخوردار است که می‌تواند با مشارکت مردم، چرخه اقتصاد تولید مسکن را به‌حرکت درآورد. ما مدت‌ها است که در حوزه تعاون فقط شعار می‌دهیم و هیچ انگیزشی برای فعال شدن شرکت‌های تعاونی نداریم. آمارها نیز نشان می‌دهد که پروانه‌های ساختمانی تا چه اندازه در بخش تعاونی کاهش داشته است. در حقیقت، با این روند مشارکت مردم را در حل بحران مسکن حذف می‌کنیم.
