سیاست‌‌گذاری‌های ایران برای بازار مسکن به‌شکل گسترده‌ای متفاوت بوده‌ و باتوجه به شرایط اقتصادی و اجتماعی متغیر در طول سال‌ها تغییر کرده‌اند. نظر به اینکه مسکن یکی از مهم‌ترین نیازهای انسانی است، بنابراین بازار مسکن در هر کشوری از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است. این موضوع باعث می‌شود که دولت‌ها برای کنترل و مدیریت بازار مسکن، سیاست‌گذاری مختلفی را اجرا کنند. بازار مسکن یکی از اصلی‌ترین قطب‌های اقتصادی هر کشور است که تاثیر مستقیم روی کیفیت زندگی شهروندان دارد. برای اینکه بازار مسکن سالم و پایدار باشد، نیاز است که دولت، سیاست‌های‌گذاری مناسبی را در این زمینه اعمال کند. در نهایت، سیاست‌‌گذاری در زمینه بازار مسکن باید به‌گونه‌ای باشد که بهبود شرایط زندگی شهروندان، کاهش فقر مسکن و ایجاد اشتغال را به‌همراه داشته باشد. در همین راستا، نظارت بر عملکرد بازار مسکن و تنظیم قوانین و مقررات مناسب، از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است. دولت می‌تواند با تنظیم و نظارت بر نرخ اجاره و خریدوفروش مسکن، به‌منظور کنترل قیمت‌های بازار مسکن اقدام کند. این سیاست‌ها می‌تواند کمک کند تا بازار مسکن پایدار و بهینه باشد. صمت در این گزارش سیاست‌گذاری‌های بخش مسکن را از نگاه کارشناسان موردبررسی قرار داده است.

بازار مسکن در دام خطای تشخیص

۴ دهه سیاست‌گذاری در بخش مسکن عمدتا نتیجه‌ای جز ناکامی در تامین مسکن اقشار هدف برای دولت‌ها نداشته است؛ اوضاع بازار مسکن نشان می‌دهد که سیاست‌گذار در مواجهه با مشکل بازار مسکن مدام دچار خطای تشخیص می‌شود. سیاست‌گذاران فکر می‌کنند، مشکل بازار مسکن، کمبود است، اما در واقعیت این‌طور نیست؛ مشکل به نگاه سرمایه‌ای به زمین و مسکن و در پی آن، رشد نرخ و از دسترس خارج شدن بازار مسکن برای تقاضای مصرفی برمی‌گردد که باعث شده بخشی از تقاضای بالقوه در دوره‌های مختلف نتواند به‌عنوان تقاضای موثر وارد بازار شود و سیاست‌گذاری‌ها بی‌نتیجه بماند؛ چرا که ارائه راه‌حل و سیاست‌های موثر برای مبارزه با مشکل مسکن در هر جامعه‌ای، بدون شناخت ساختار اقتصاد مسکن و شرایط اقتصادی ـ اجتماعی آن جامعه امکان‌پذیر نیست.باوجود اینکه هنوز معاملات بازار مسکن در سال جدید به‌طورجدی متحول نشده است، اما براساس شرایط فایل‌های معرفی‌شده به بازار خرید و اجاره مسکن و همچنین تاثیر کوتاه‌ ‎ مدت نوسانات اخیر ارزی بر تمام بازارها از جمله مسکن، شاهد افزایش نرخ نسبی برخی از مناطق هستیم. باتوجه به متوسط افزایش حقوق نیروی کار و تخمین میزان رشد شدید در بازار مسکن می‌توان آسیب‌های فراوانی را برای شهروندان به‌ویژه اقشار ضعیف متصور شد، در چنین شرایطی سیاست‌گذاران مسکن باید هرچه سریع‌تر در همین ابتدای امسال، فعالیت خود را برای جلوگیری از وخامت بیشتر اوضاع بازار خرید و فروش و اجاره مسکن آغاز کنند. دولت می‌تواند با تنظیم و نظارت بر نرخ اجاره و نرخ خریدوفروش مسکن، به‌منظور کنترل قیمت‌های بازار مسکن اقدام کند. این سیاست‌ها می‌تواند کمک کند تا بازار مسکن پایدار و بهینه باشد.

بازار مسکن، زیر ذره‌بین مجلس

اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در رابطه با آخرین تلاش‌های انجام‌گرفته پیرامون بازار مسکن به صمت گفت: امسال مجلس توجه ویژه‌ای به موضوع بازار مسکن به‌ویژه بازار اجاره‌بها داشته و سعی کرده است سیاست‌گذاری‌ها را به‌نحوی پیش ببرد که مشکلات و موانع یکی پس از دیگر برداشته شود و مستاجران شرایط مساعدتری را در بازار مسکن تجربه کنند. وی در ادامه تصریح کرد: سامانه املاک و اسکان یکی از سامانه‌های قدرتمند برای مدیریت کشور در حوزه‌های مختلف به‌ویژه حوزه مسکن و زمین به‌شمار می‌رود. تاکنون این سامانه تکمیل نشده است، اما با مصوباتی که مجلس در طرح ساماندهی بازار اجاره‌بهای املاک مسکونی داشت، چندین احکام در این طرح دیده شده که صددرصد به تکمیل این سامانه کمک می‌کند. شاکری در ادامه توضیح داد: مسلما تمام بندهای این سامانه به کمک بازار مسکن و اجاره خواهد آمد، چرا که به‌طورکلی نقش تنظیم‌گری را در این بازار ایفا می‌کند، اما نکته حائزاهمیت این است که برخی بندهای تعیین‌شده برای تکمیل این سامانه امسال و برخی در سال‌های آتی اجرایی می‌شود. تاکنون این سامانه تکمیل نشده، اما با مصوباتی که مجلس در طرح ساماندهی بازار اجاره‌بهای املاک مسکونی داشت، چندین احکام در این طرح دیده شده است که صددرصد به تکمیل این سامانه کمک می‌کند.

راهکارهایی برای تعادل بخشی‌به‌بازار مسکن

عضو کمیسیون عمران مجلس افزود: افزایش ودیعه مسکن، جداسازی تعرفه بنگاه‌ها از نرخ معاملات ملکی و ثبت اطلاعات مکانی در سامانه املاک و اسکان از مواردی هستند که در کوتاه‌مدت اجرایی می‌شود.

شاکری در ادامه خاطرنشان کرد: علاوه بر اقدامات یادشده که سعی بر این است در امسال اجرایی شود، موضوعاتی نظیر مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه، معاملات بر اسناد رسمی و سامانه کشف نرخ منصفانه ممکن است کمی زمانبر باشد. به‌طوری کلی، تمام موارد یادشده به تعادل بازار مسکن کمک می‌کند و بازار مسکن را از بازار سرمایه‌ای به‌ سمت‌وسوی بازار مصرفی سوق می‌دهد. این نماینده مجلس در پایان یادآور شد: بعد از تصویب نهایی طرح ساماندهی بازار اجاره‌بهای املاک مسکونی و ابلاغ آن به دولت امیدوار هستیم که ظرف مدت نه‌چندان‌طولانی به‌دنبال احکامی که در این طرح پیش‌بینی شده است، سامانه املاک و اسکان تکمیل شود. با تکمیل شدن این سامانه، آمار و اطلاعات دقیقی پیرامون مبلغ اجاره مسکن، مبلغ خریدوفروش، تراکم جمعیتی، میزان معاملات در هر روز و منطقه از کشور مشخص خواهد شد.

مسیر اشتباه کنترل بازار مسکن

فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن به صمت توضیح داد: در شرایط فعلی بازار مسکن، باید نحوه سیاست‌گذاری‌ها تغییر کند و شیوه‌های نوین جایگزین شود. سیاست‌گذاری‌های دستوری به غیر بخش‌های قضایی آن، در حالت‌های دیگر برای ساماندهی بازار مسکن امکان‌پذیر نیست و نمی‌تواند اوضاع را التیام بخشد. البته باید گفت که اقدامات قضایی نیز مدت‌زمان محدودی قابل‌استفاده هستند و نمی‌توانیم از سیاست‌گذاری‌ها انتظار تداوم داشته باشیم. نکته بعدی این است که در کشورهای پیشرفته متناسب با شرایط اقتصادی، سیاست‌های بازار مسکن اتخاذ می‌شود. درحال‌حاضر تورم‌های شدید اقتصادی سال‌به‌سال در حال افزایش و در این شرایط تعیین قوانین نظیر سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها نشدنی است.ممکن است برای کوتاه‌مدت برخی سیاست‌گذاری‌های دولت تاحدودی جواب دهد، اما در بلندمدت فنر مشکلات درمی‌رود و اوضاع بدتر از گذشته می‌شود.

وی در ادامه افزود: از طرفی، ممکن است سیاست‌گذاری‌هایی که در رابطه با ساماندهی بازار مسکن و کم کردن دست دلالان در گرانی ملک انجام می‌گیرد، تاثیرگذار باشد، اما آن چیزی که باعث شده است تا خرید ملک از دست بسیاری از اقشار کم‌درآمد خارج شود، مشکلاتی نظیر نوسانات نرخ ارز است که قدرت خرید خانه را روزبه‌روز کمتر می‌کند.

فنر مشکلات بازار مسکن فشرده‌تر شد

بیضایی خاطرنشان کرد: جهش قیمتی که بازار مسکن در حال تجربه کردن است، باید در سال‌های قبل با سیاست‌گذاری‌های منطقی تخلیه می‌شد، اما این اتفاق رخ نداد. در نتیجه، حل همه چالش‌های بازار ملک به سال‌های آتی منتقل شد. با چنین اتفاقاتی، فشار حداکثری بر دوش مردم افتاد و باعث شد نه‌تنها متقاضیان برای خرید و اجاره خانه سردرگم شوند، بلکه سازندگان نیز از عرضه واحدهای خالی به بازار شانه خالی کنند و به‌جای تولید، سراغ دلالی در بازار مسکن بروند. بازار مسکن در شرایطی است که با کمبود عرضه مواجه بوده و ساخت‌وساز به‌شدت کاهشی است. از طرفی، قدرت خرید مردم اجازه نمی‌دهد که تقاضا به‌سمت بازار سرازیر شود. در نتیجه، با کمبود عرضه که طی سال‌های گذشته ایجاد شده است، شاهد رشد بالای تقاضا در سال آینده خواهیم بود.

وی در پایان گفت: مشکلات بازار مسکن باید با همکاری تمام نهادهای ذی‌ربط پیگیری شود تا این حوزه با سرعت بیشتری در مسیر توسعه قرار بگیرد. در این صورت، عرضه و تقاضا در این بازار پرطرفدار به تعادل می‌رسد. تنها تلاش‌های دولت در صورتی می‌توانند به بهبود بازار مسکن بینجامند که از تمام ظرفیت‌ها و زیرساخت‌های کشور باتوجه به برنامه‌ریزی دقیق استفاده شود.

سخن پایانی

مشکل مسکن را در یک دوره کوتاه‌مدت نمی‌توان برطرف کرد و به مدت‌زمان بیشتری نیاز دارد. بخش مسکن در سایه سیاست‌های ضدتولید و همچنین افزایش نرخ تورم، یکی از گزینه‌های جذاب برای سرمایه‌گذاری به‌ویژه در سال گذشته بوده و این مسئله، مسکن را از کالای به‌شدت مصرفی، به کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده است. رونق دلالی در این بازار کار را به‌جایی رسانده که متوسط نرخ مسکن در سال گذشته در تهران به بالای ۵۵ میلیون تومان برای هر متر رسیده است. این موضوع انتقادات زیادی را در پی داشت. ۴ عامل اصلی مسکن و ساخت‌و‌ساز، قیمت زمین سرمایه نقدینگی نرخ مصالح و دستمزد نیروی انسانی، همواره در بخش مسکن در یک‌راستا بوده و تا زمانی که عرضه و تقاضا به تعادل برسد، همراه خواهند بود. به‌تعادل رسیدن عرضه و تقاضا در یک بازه زمانی مشخص موجب خواهد شد تا دیگر شاهد افزایش نرخ در این بازار نباشیم.

برخی معتقدند که حل مشکلات مسکن به برطرف کردن مسائل درونی آن بازمی‌گردد، اما سروسامان دادن به این بخش کلیدی و مولد اقتصاد وابسته به شرایط کلی اقتصاد است و باید موانع بیرونی آن نیز حل شود. تا زمانی که تورم، انتظارات تورمی در جامعه و افزایش نرخ دلار ادامه داشته باشد، بازار مسکن همچنان در حالت رکودی به‌سر می‌برد و روزبه‌روز بر نرخ آن افزوده می‌شود.

در ماه‌های اخیر، تورم بخش مسکن از تمامی تورم‌های دیگر در بازارهای مختلف پیشی گرفته است، در حالی که کارشناسان حوزه مسکن پیش‌تر درباره عواقب برهم‌خوردن تعادل و تناسب در این بازار هشدار داده بودند. کارشناسان معتقدند تا زمانی که عرضه و تقاضا در بازار اجاره متعادل نباشد، نمی‌توان انتظار داشت که با سیاست‌گذاری پی‌درپی وضعیت بازار به‌سوی تعادل حرکت کند.