ریزش قیمت‌ها بعد از بازارهای ارز، طلا، بورس و خودرو اکنون به بازار مسکن رسیده و فعالان این بازار می‌گویند مقاومت قیمتی در بازار مسکن به‌سمت کاهش نرخ شکسته شده و تمایل فروشندگان برای عرضه واحد با قیمتی کمتر از قیمت‌های ابتدایی امسال بیشتر شده است.اما در روزهای اخیر، مرکز پژوهش‌های مجلس در بررسی وضعیت مسکن در برشی پنج‌ساله با استناد به آمار منتشرشده از سوی بانک مرکزی، اعلام کرد متوسط نرخ هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق ۲۲گانه تهران از آذر ۱۳۹۶ تا آذر ۱۴۰۱، از ۵ میلیون و ۸۸ هزار تومان به ۴۸ میلیون و ۷۳ هزار تومان رسیده است. بر این اساس، نرخ مسکن در کلانشهر تهران شاهد رشدی حدود ۹۵۰ درصدی بوده، حال آنکه در همین بازه زمانی پنج ساله، حداقل دستمزد نیروی کار حدود ۶۰۰ درصد افزایش داشته و از یک‌میلیون و ۱۲۵ هزار تومان به ۶ میلیون و ۷۲۵ هزار تومان رسیده است. صمت در این گزارش سمت‌وسوی بازار مسکن را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است که در ادامه می‌آید.

ضرورت حمایت از بخش تقاضای مسکن

بخشی از تغییرات و رشدهای قیمتی در بازار مسکن به اتفاقات اقتصاد کلان و تورم عمومی بر می‌گردد که قسمت مهمی از آن نیز به اشتباهات سیاست‌گذاری‌ها در حوزه اقتصاد کلان مربوط است. همچنین، نوسانات بازار ارز در تغییرات قیمتی مسکن موثر و مشخص است که یکی از ابزارهای مهم کنترل تورم، مدیریت نرخ ارز است، چرا که در اقتصادی مانند اقتصاد ایران که طی دهه‌ها وابستگی زیادی به دلار پیدا کرده است و بسیاری از کالاها براساس نرخ ارز قیمت‌گذاری می‌شوند، افزایش نرخ ارز ناگزیر به افزایش نرخ کالاها و تورم منجر می‌شود.

همچنین تجربه دهه ۹۰ و همچنین یکی، دو سال اخیر به‌خوبی نشان داده است که تثبیت نرخ ارز به‌عنوان محرک اصلی انتظارات تورمی، رشد نرخ در سایر بازارهای دارایی را متوقف می‌کند. همچنین، به‌دنبال افت قیمت‌ها در بازار مسکن شهر تهران، نرخ‌های پیشنهادی آپارتمان در شهرهای کرج، هشتگرد، پرند و پردیس نیز با افت مواجه شده است و مالکان برای آنکه واحد خود را به فروش برسانند، گاهی در قیمت‌های جدید تخفیف می‌دهند، اما همچنان باید در نظر گرفت که یکی از اصلی‌ترین علل رشد قیمت‌ها در بازار مسکن به عقب‌ماندگی در تولید و نیز سیاست حمایت از بخش تقاضای مسکن به‌جای حمایت از بخش تولید در دولت قبل مربوط است.کاهش نرخ مسکن عمدتا به بخش‌هایی از شهر تهران اختصاص دارد که در ماه‌های گذشته نرخ مسکن در آن بخش با افزایش‌های خارج از تصور روبه‌رو شد و برخی مالکان، نرخ‌های عجیب و غریبی برای واحدهای مسکونی خود تعیین می‌کردند که در مواردی به هر متر تا بالای ۲۰۰ میلیون تومان نیز رسیده بود؛ حال آنکه ارزش واقعی آن ملک شاید تا یک‌چهارم آن حباب قیمتی باشد. به نظر می‌رسد این حباب اندک اندک در حال خالی شدن و بازگشت قیمت‌های مسکن به نرخ واقعی‌تر است.

قیمت مسکن در همه مناطق کاهش نیافت

کیاکسار محمدی، کارشناس بازار مسکن در رابطه با وضعیت فعلی بازار مسکن به صمت توضیح داد: بهتر است، بگوییم که قیمت‌ها در بازار مسکن ثابت مانده و خلاف گذشته رشدی نداشته است. البته کاهش قیمتی که به‌تازگی در برخی رسانه‌ها از آن صحبت می‌کنند، مربوط به تمام شهر تهران نیست، بلکه تنها بخشی از مناطقی که در آن خانه‌های گرانقیمت و لاکچری وجود دارد تا ۲۰ درصد کاهش داشته‌اند. علت اصلی این کاهش نرخ هم، مربوط به نوسانات شدید نرخ ارز است که یک حباب قیمتی بزرگ در بازار ملک ایجاد کرده و در معاملات مسکن خلل ایجاد کرده است. البته یکی دیگر از دلایل کاهش نرخ مسکن در مناطق برخوردار تهران هم می‌تواند مربوط به کمبود نقدینگی یا افزایش کاذب و بی‌رویه قیمت‌ها در این مناطق باشد که درحال‌حاضر تب آن فروکش و قیمت‌ها یک مقدار افت کرده است.

وی در ادامه توضیح داد: خوشبختانه در روزهای اخیر با کاهش نرخ ارز تا حدی افسار افزایش نرخ بازارهای مالی کشیده و به‌تبع بازار مسکن نیز با ثبات نسبی روبه‌رو شده است. علاوه بر بازار مسکن، بازار خودرو و طلا نیز شرایط مشابهی دارند، به‌طوری‌که نرخ برخی خودروها به‌صورت چشمگیری کاهش پیدا کرده است.

اما باوجود تمام اتفاقات امیدوارکننده‌ای که در برخی مناطق پایتخت برای بازار مسکن اتفاق افتاده، در بسیاری از مناطق مرکزی و جنوبی شهر تهران هیچ تغییری در نرخ فروش مسکن رخ نداده است و همچنان شاهد معامله خانه با قیمت‌های فضایی هستیم؛ به‌طوری که در یکی از آگهی‌های خریدوفروش ملک، یک واحد ۵۰ متری در جنوب تهران با نرخ ۳ میلیارد تومان قیمت‌گذاری شده بود؛ البته تعداد آگهی‌های این‌چنینی کم نیست.

تلاش دولت سیزدهم برای نجات بازار مسکن

محمدی افزود: البته تلاش‌های دولت سیزدهم برای ساماندهی بازار مسکن در مقایسه با دولت قبلی قابل‌مقایسه نیست، هرچند تمام سیاست‌گذاری بخش مسکن موثر نبوده، اما تلاشی که در این بازار دیده می‌شود، ستودنی است. در این میان، مسلما طرح‌هایی نظیر نهضت ملی مسکن در کنترل قیمت‌ها موثر است و اگر این طرح نبود، شاید وضعیت بدتر هم می‌شد. اگر این طرح تسریع شود، به‌طورقطع در خانه‌دار کردن بخشی از اقشار متوسط جامعه تاثیرگذار خواهد بود.این کارشناس با بیان اینکه اگر به طرح مسکن مهر هم بیشتر بها داده می‌شد، امروز شاید شاهد افزایش لجام‌گسیخته قیمت‌ها در بازار مسکن نبودیم، افزود: طرح مسکن مهر پشتوانه مصوب قانونی آن‌چنان مستقیمی نداشت و چون پشتوانه قانونی نداشت، دولت‌های یازدهم و دوازدهم چندان از آن استقبال نکردند، در حالی که تجربه بدی نبود و اگر مانند دوران دولت نهم و دهم ادامه پیدا می‌کرد، شاید ما درحال‌حاضر وضعیتی را که امروز با آن مواجهیم، نداشتیم.

وی در پایان گفت: دولت برای ثبات نرخ بازار مسکن باید نقش تسهیلگری ایفا کند؛ به این نحو که همکاری‌ها را با بخش خصوصی افزایش دهد و کمک کند تا تولید مسکن افزایش یابد. زمانی که ساخت‌وساز با رکود مواجه شود، گردش پول کاهش پیدا می‌کند و روند توسعه کند می‌شود و اقتصاد به‌سمت رکود می‌رود. زمانی که آمار ساخت‌وساز بالا است، اقتصاد پررونق است. در این شرایط است که می‌توانیم به آینده بازار مسکن امیدوار باشیم و اقشار هدف را به خانه‌دار شدن نزدیک کنیم.

کاهش نرخ مسکن اصولی نیست

سیدبهلول حسینی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: کاهش نرخ مسکن هرچقدر هم که محسوس باشد، اما اصولی نباشد، مشکلی را حل نمی‌کند، در نتیجه آن چیزی که در حال اتفاق افتادن است، نشان نمی‌دهد که مسیر روشنی برای بازار ملک مهیا باشد، چرا که در قالب سیاست‌گذاری‌های این چندساله بارها شاهد این بودیم که طرح‌ها و برنامه‌ریزی‌های دولتمردان تحقق پیدا نکرده و رنگ اجرایی به خود نگرفته است. از این‌رو، باید نوعی تغییر سازنده در نحوه تغییر سیاست‌گذاری‌ها انجام گیرد تا مشکلاتی که مردم در بخش مسکن دارند، حل‌وفصل شود.

وی در ادامه افزود: مشکلات اقتصادی زمینه‌ساز تورم بالایی در کشور شده و همه بخش‌ها را درگیر کرده و دولت سیزدهم سیاست‌های مختلفی برای تعادل در عرضه و تقاضای بازار مسکن در پیش‌ گرفته است؛ اما نباید تنها تولید مسکن را گره‌گشای مشکلات این بازار دانست، بلکه نیاز است با برنامه‌ریزی هدفمند و توجه به زیرساخت‌های موجود گره کور بازار مسکن را باز کرد وگرنه حل یک مشکل نمی‌تواند کمکی به التهاب بازار ملک کند و گرهی از مشکلات باز کند.

زمانی که طرح‌های دولتی به‌تعویق می‌افتد، راه را برای دلالان و سوداگران باز می‌گذارند تا چراغ خاموش اقدام به افزایش قیمت‌ها کنند. سیاست‌گذاری‌های صحیح هرچند دقیق نباشند، اما می‌توانند به‌عنوان یک اهرم تعیین‌کننده، باعث کنترل قیمت‌ها شود و تاحدودی بازار را تعدیل کند، در غیر این صورت، کاهش مقطعی قیمت‌ها در بازار مسکن عمر زیادی ندارد.

برنامه‌ریزی همه‌جانبه برای حل مشکل مسکن

حسینی افزود: زمانی که با یک چالش بزرگ در کشور روبه‌رو می‌شویم، باید برای حل آن تمام توان خود را بگذاریم و از همه جنبه‌های مختلف سیاسی، اقتصادی، اجتماعی برای برنامه‌ریزی استفاده کنیم. به این صورت که اقدامات در مسیری قرار گیرد که مسکن از بازار سرمایه‌ای به‌سمت بازار مصرفی حرکت کند و دولت با در اختیار گذاشتن زمین رایگان و ارزان‌نرخ به انبوه‌سازان و سازندگان باعث شود تا هزینه‌های ساخت کاهش باید و ملک ارزان شود. همچنین، اخذ مالیات‌های گوناگون از املاک، هدفمند ترسیم شود و نهادهای نظارتی بر تمام این فعالیت‌ها کنترل داشته باشند.

وی در پایان گفت: مشکلات بازار مسکن باید با همکاری تمام نهادهای ذی‌ربط پیگیری شود تا این حوزه با سرعت بیشتری در مسیر توسعه قرار بگیرد. در این صورت، عرضه و تقاضا در این بازار پرطرفدار به تعادل می‌رسد. تنها تلاش‌های دولت در صورتی می‌توانند به بهبود بازار مسکن بینجامد که از تمام ظرفیت‌ها و زیرساخت‌های کشور باتوجه به برنامه‌ریزی دقیق استفاده شود.

سخن پایانی

مسکن شهر تهران در واکنش به ریزش نرخ ارز دچار رکود شده و این‌طور تصور می‌شود که نرخ مسکن به‌واسطه این ریزش، می‌تواند کاهشی شود؛ اما فعالان بازار این کاهش نرخ را منوط به این دانستند که افت نرخ ارز ادامه‌دار و مستمر باشد. در هر صورت، بازار مسکن سال‌های پرفراز و نشیبی را سپری کرده، اگرچه هنوز این بازار خود را با متغیرهای سیاسی و اقتصادی تطبیق نداده است، اما به‌نظر می‌رسد حتی با کاهش قیمت‌ها در امسال نیز، فرازونشیبی زیادی را پشت‌سر بگذارد.فعالان بازار مسکن و کارشناسان اقتصاد مسکن معتقد هستند که متغیرهایی سیاسی و اقتصادی از اردیبهشت‌ سمت‌وسوی نرخ و بازار املاک را مشخص کرده‌اند و شاید از حالا رفتن به پیشواز پیش‌بینی و تحلیل بازار مسکن برای بلندمدت کمی سخت و دشوار باشد. اینکه کاهش نرخ دلار و ثبات نسبی اقتصادی سبب تداوم کاهش نرخ مسکن شود، دور از ذهن است، چرا که گرانی ملک دلایل مختلف دارد که باید به‌سرعت برطرف شود. همچنین، مشکل مسکن ما به‌حدی حاد است که غیرممکن است که در کوتاه‌مدت حل شود و نیاز به زمان دارد. در نتیجه، کاهش نرخ مقطعی در بازار مسکن تنها در زمان کمی پایدار است و مجدد نرخ مسکن به رشد خود ادامه می‌دهد.