عطش بازار ملک فروکش کرد
آنطور که از گزارشهای روزانه و تحلیل کارشناسان بازار مسکن برداشت میشود، شاهد توقف و حتی کاهش قیمتها در آستانه فصل جابهجایی هستیم، اتفاقی که بهندرت رخ میدهد و در این شرایط تورمی کشور توقع آن نمیرفت.
عرض اندام« ارز» در بازار مسکن
آنطور که از گزارشهای روزانه و تحلیل کارشناسان بازار مسکن برداشت میشود، شاهد توقف و حتی کاهش قیمتها در آستانه فصل جابهجایی هستیم، اتفاقی که بهندرت رخ میدهد و در این شرایط تورمی کشور توقع آن نمیرفت. در همین راستا، بسیاری از فروشندگانی که در ماه های گذشته میلی به معامله نداشتند و دائم در حال تغییر نرخ خانه خود بودند، اکنون حاضر هستند تا ۲۵ درصد تخفیف دهند؛ اتفاقی که می تواند خبر خوبی برای متقاضیان خرید یا اجاره مسکن در فصل گرم سال باشد. با این حال، هنوز هم در بین آگهی های ملکی با قیمت های عجیب و غریب مواجه می شویم که هوش از سر آدمی می برد، اما با آرامش نسبی نرخ ارز و سایر بازارهای مالی، خریداران به این گونه آگهی ها اعتنایی نمی کنند و سراغ فروشندگان واقعی می روند. این منوال در بازار رهن و اجاره نیز صدق می کند و در حال حاضر شهروندان در برابر رشد قیمت ها،یک نفس راحت می کشند. صمت در این گزارش پیرامون تحولات اخیر بازار مسکن با کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران به گفت وگو پرداخته است.
ارز دست مسکن را گرفت
بازارهای موازی به ویژه بازار ارز مهم ترین محرک برای جهت دهی به نرخ مسکن محسوب می شوند، در حالی که نرخ دلار در هفته های گذشته به سمت کاهش متمایل شده است و سایر بازارها همچون طلا و خودرو در رکود به سر می برند. یکی دیگر از نشانه های رکود، به کاهش ۴۰ درصدی نرخ اوراق تسهیلات مسکن در مقایسه با سال گذشته مربوط می شود. هم اکنون نرخ هر برگ تسه در محدوده ۸۲ تا ۸۵ هزار تومان است.در روزهای اخیر بازار مسکن نیز همچون بازار ارز و خودرو، دچار رکود سنگین و همچنین کاهش نرخ شده است. به عنوان مثال، بررسی ها نشان می دهد که در حال حاضر تمامی سرمایه گذاران از بازار مسکن شهر جدید پردیس عقب نشینی کرده اند و خریداران مصرفی نیز حضور پررنگی ندارند. اگر بخواهیم به دنبال دلیل افت نرخ مسکن در این روزها بگردیم، به طورقطع باید ابتدا به دلایل ثبات نرخ ارز بپردازیم. لازم به ذکر است که ریشه های ثبات نرخ ارز و آرام شدن نوسانات ارز در یک ماه اخیر نیز به طورمشخص ریشه در اعمال سیاست تثبیت ارزی بانک مرکزی دارد.مشخص است که یکی از ابزارهای مهم کنترل تورم، مدیریت نرخ ارز است، چرا که در اقتصادی مانند اقتصاد ایران که طی دهه ها وابستگی زیادی به دلار پیدا کرده است و بسیاری از کالاها براساس نرخ ارز قیمت گذاری می شوند، افزایش نرخ ارز ناگزیر به افزایش نرخ کالاها و تورم منجر می شود. همچنین، تجربه دهه ۹۰ و همچنین یکی ، دو سال اخیر به خوبی نشان داده است که تثبیت نرخ ارز به عنوان محرک اصلی انتظارات تورمی، رشد نرخ در سایر بازارهای دارایی را متوقف می کند. به دنبال افت قیمت ها در بازار مسکن شهر تهران، نرخ های پیشنهادی آپارتمان در شهرهای کرج، هشتگرد، پرند و پردیس نیز با افت مواجه شده و مالکان برای آنکه واحد خود را به فروش برسانند،گاهی در قیمت های جدید تخفیف می دهند.
در روزهای اخیر بازار مسکن دچار یک رکود سنگین در معاملات شده و قیمت ها تا حدود ۲۵ درصد کاهش داشته است. شما با این موضوع موافق هستید؟
آن چیزی که در شرایط کنونی در بازار مسکن در حال اتفاق افتادن است، با سوال مطرح شده صدق می کند، اما این موضوع بیشتر در مناطق شمالی شهر تهران مشاهده می شود و در حال حاضر، خانه های کوچک متراژ واقع در مناطق جنوبی، با ثبات نرخ همراه هستند و کاهش محسوسی را تجربه نمی کنند. همچنین، باتوجه به ثبات نرخ ارز، فشار تورمی از بازارهای مالی مختلف برداشته شده و بازار مسکن نیز از این موضوع تاثیر گرفته است؛ بنابراین به نظر می رسد که این روند مقطعی نباشد و در آینده نیز تداوم یابد،بنابراین ضرورت دارد تا شرایط به گونه ای رقم بخورد که قشر آسیب پذیر جامعه نیز در تامین مسکن مشکلی نداشته باشند و هزینه این بخش در سبد معیشت خانوار کاهش یابد.
در شرایط تورمی کشور، شاهد کاهش نرخ مسکن در روزهای اخیر شده ایم، به نظر شما چه عواملی باعث شده است تا ترمز قیمت ها در بازار کشیده شود؟
زمانی که سیاست های درستی برای ساماندهی بازارهای مالی در پیش گرفته شود، شاهد اتفاقات مثبت اقتصادی می شویم، در نتیجه به علت وابستگی زنجیروار بازارهای مالی به هم، کاهش نرخ در یک بازار بر بازارهای دیگر نیز تاثیر می گذارد. اکنون مشاهده می کنیم که نرخ خودرو، ارز و طلا با شیب نزولی همراه است،بنابراین این کاهش نرخ به طورمستقیم بر نرخ مسکن نیز اثر می گذارد و بازار را در شرایط مناسبی قرار می دهد.همان طور که اشاره شد، سیاست گذاری هایی که در بخش مسکن صورت گرفته، تاثیر زیادی در ثبات بازار ملکی داشته است. متاسفانه دولت قبلی تلاشی برای ساماندهی بازار مسکن نکرد و تمام مشکلاتی که در این حوزه به وجود آمده بود، همانند میراث شومی به دولت سیزدهم رسید. از این رو، شرایط برای دولت جدید به گونه ای رقم خورد که هیچ یک از سیاست گذاری ها برای این بازار پرتلاطم جور در نمی آمد، اما خوشبختانه با پیگیری های انجام گرفته و تلاش هایی که برای مهار تورم اقتصادی شکل گرفت، اتفاقات مثبتی در بازار مسکن رخ داد که امیدواریم ادامه دار باشد.
شما به سیاست گذاری های موثر دولت برای نجات بازار مسکن اشاره کردید، به نظر شما سامانه املاک و اسکانی که وزارت راه و شهرسازی راه اندازی کرده نیز موثر است و این سامانه می تواند بدون تداخل با فعالیت بنگاه های مشاور املاک، بازار رهن و اجاره را سر و سامان دهد؟
همه تلاش هایی که برای نجات بازار مسکن صورت می گیرد، موثر است، اما بنده با فعالیت این سامانه مخالف هستم. به طورکلی تمام سیاست گذاری ها در حوزه مسکن برای تنظیم بازار شکل می گیرد. متاسفانه این سامانه با فعالیت مشاوران املاک در تضاد است، زیرا به تمام دفاتر مشاوران املاک دستور داده شده است تا قانون سقف افزایش اجاره بها را رعایت کنند و بیشتر از ۲۵ درصد، قراردادی را تنظیم نکنند، اما زمانی که یک حفره بزرگ ایجاد می شود که مالک و مستاجر بدون نظارت و قانون گذاری، قراردادهای خود را ثبت کنند، نه تنها باعث کنترل قیمت ها نمی شود، بلکه طرفین می توانند با توافق قبلی و با هر مبلغی که مایل هستند در این سامانه قرارداد امضا کنند، در نتیجه این سامانه باعث برهم خوردن تنظیم بازار می شود.در این سامانه جدید که دولت معرفی کرده است، اشخاص حقیقی می توانند خودشان وارد شوند، قرارداد بنویسند و کدرهگیری بگیرند. دولت تلاش می کند تا راهکاری برای این موضوع پیدا کند. وزارت راه و شهرسازی که این سامانه را طراحی کرده، با اتحادیه مشاوران املاک برای این سامانه مشورت نکرده است. نخستین مشکلی که این سامانه ایجاد می کند، این است که صنف مشاوران املاک را از مسیر اصلی خودش خارج می کند. مشاوران املاک، مالک و مستاجر را با هم آشنا می کنند، سپس معامله گران خودشان می روند در این سامانه ثبت قرارداد می کنند که با این اقدام، مشاور املاک اینجا کار بدون دستمزد انجام می دهد.از سویی دیگر، در بند دوم سامانه ملی املاک و اسکان کشور درج شده که این سامانه هیچ گونه مسئولیتی در قبال اسناد و مدارک ندارد؛ در صورتی که در سامانه املاک و مستغلات، آمده است که تمام مسئولیت برعهده مشاور املاک است. این دو جمله را کنار هم بگذاریم، تفاوت اصلی سامانه جدید را با سامانه قبلی می بینیم. ممکن است موجر و مستاجر، به خاطر پرداخت نکردن مبلغی برای قرارداد بستن، خودشان را به دردسر بیندازند و راه را برای کلاهبرداران باز کنند.
سامانه ملی املاک و اسکان کشور با سامانه قدیمی املاک و مستغلات در تضاد است؟
در سامانه املاک و مستغلات، کد رهگیری داده می شود و سامانه ملی املاک و اسکان کشور نیز در ارائه کد رهگیری، با این سامانه، موازی کاری می کند. اگر به جای ایجاد این سامانه، سامانه املاک و مستغلات را تقویت و ابزارش را قوی تر می کردند، شرایط بهتر می شد، حتی سامانه املاک و مستغلات، آمار و اطلاعات قوی تری دارد که مراکز دولتی می توانند با استناد به آنها، از آن برای برنامه ریزی های کلان خود استفاده کنند. در واقع، وقتی مسئولیتی در قبال کاری که انجام می شود، وجود نداشته باشد، ممکن است هر اتفاقی رخ دهد.اتفاقی که حوزه مسکن را آزار می دهد، کمبود بانک اطلاعاتی است، راه حل مشکل حوزه مسکن، تناسب عرضه و تقاضا، ساخت واحدهای کوچک به عنوان سرپناه، ساخت خانه های اجاره ای توسط انبوه سازان، ساخت خانه های به شرط تملیک و موارد دیگر است که کارشناسان معرفی می کنند. همچنین، دولت نیز با این سامانه ضرر مالی می کند، چرا که بنگاه های مشاور املاک، بابت هر قرارداد، ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده به دولت پرداخت می کنند که با این شیوه، این موضوع نیز به خطر می افتد.تقریبا ۱۰۰ هزار واحد صنفی مشاور املاک در کشور وجود دارد که در هرکدام از آنها، حداقل ۴ نفر نیرو کار می کنند که هرکدام نیز خانواده ای دارند و معیشت آنها، با این روش، به خطر می افتد. در چنین شرایطی مجبور می شوند، وارد بازار کاری شوند که خودش تنظیم بازار را بر هم می زند.
سخن پایانی
از جمله مشکلات سال های اخیر بازار مسکن، کمبود عرضه واحدهای مرغوب بود و عمده فایل هایی که برای فروش عرضه می شد، نواقصی داشت. هم اکنون مقداری به حجم واحدهای دارای امکانات کامل و کمتر از ۵ سال افزوده شده است. باتوجه به اینکه در سال های گذشته، ماه های اردیبهشت و خرداد بازه زمانی رونق بازار مسکن بوده، برداشت کنشگران این است که با عبور از این ماه ها، همچنان رکود مسکن می تواند ادامه پیدا کند. رکود نیز معمولا با افزایش تمایل برای فروش همراه می شود. مقایسه فایل های فروش امروز بازار مسکن در شمال تهران نسبت به هفته گذشته از افت ۱۰ درصدی قیمت ها حکایت دارد؛ در حالی که پیش از آن هم، نرخ ها در مقایسه با ماه گذشته بین ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش یافته بود.گفتنی است، هرچند شیب قیمت ها روند کاهشی را نشان می دهد، اما باز هم برای بسیاری از اقشار، خرید مسکن دور از دسترس است. کارگران اگر حداقل حقوق یک سال خود را پس انداز کنند و هیچ خرجی هم نکنند، حدود ۱۱۰ میلیون تومان خواهند داشت. در این صورت، اگر نرخ مسکن ثابت بماند؛ در مناطق جنوبی تهران می توانند حداکثر 4 متر آپارتمان چندسال ساخت بخرند. این موضوع درباره کارمندان به حداکثر ۱۰ متر می رسد؛ بنابراین باید برای متناسب سازی نرخ مسکن با قدرت خرید طبقه کم درآمد و متوسط، اقداماتی انجام شود و این کاهش قیمت های مقطعی مشکلی را حل نمی کند.
برنامه ریزی برای کاهش خانه های خالی