دست‌وپا زدن در مرداب بی‌قانونی
بی‌خانمانی و بدمسکنی موضوعی است که ریشه انگیزه و امید به زندگی در شهروندان را می‌خشکاند و شرایط را برای بقا و سعادت افراد سخت می‌کند.
بی خانمانی و بدمسکنی موضوعی است که ریشه انگیزه و امید به زندگی در شهروندان را می خشکاند و شرایط را برای بقا و سعادت افراد سخت می کند. در شرایط تورمی موجود و تاثیر مستقیمی که بازار مسکن در حال تجربه کردن آن است، سیاست گذاری های بی اساس و بی پایه نه تنها باری از دوش مردم برنمی دارد، بلکه تیشه به ریشه مشکلات موجود در حوزه مسکن می زند. وضعیت بازار مسکن به نحوی در مرداب بی قانونی در حال غرق شدن است که اجاره کانکس هم برای بسیاری از اقشار کم درآمد از توان خارج است و اگر مالکان رحمی به مستاجران درباره افزایش مبلغ اجاره بها و پول پیش نکنند، در عمل بسیاری از خانواده ها از گردونه زندگی در یک خانه ساده و نقلی خارج می شوند. چنین موضوعاتی دلایل کامل و مشخصی دارند که مسئولان باید به آن توجه کنند و ادامه دار کردن سیاست های تکراری و دستوری و تنها بسنده کردن به وعده های انتخاباتی دردی از مردم دوا نمی کند. صمت در این گزارش، دلایل ناکارآمدی سیاست های دولت برای ساماندهی بازار مسکن را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.
بازار مسکن در دام خطای تشخیص
۳ دهه سیاست گذاری در بخش مسکن عمدتا نتیجه ای جز ناکامی در تامین مسکن اقشار هدف برای دولت ها نداشته است؛ اوضاع بازار مسکن نشان می دهد که سیاست گذار در مواجهه با مشکل بازار مسکن، مدام دچار خطای تشخیص می شود. سیاست گذاران فکر می کنند، مشکل بازار مسکن، کمبود است، اما در واقعیت این طور نیست؛ مشکل به نگاه سرمایه ای به زمین و مسکن و در پی آن، رشد نرخ و از دسترس خارج شدن بازار مسکن برای تقاضای مصرفی برمی گردد که باعث شده است بخشی از تقاضای بالقوه در دوره های مختلف نتواند به عنوان تقاضای موثر وارد بازار شود و سیاست گذاری ها بی نتیجه بماند، چرا که ارائه راه حل و سیاست های موثر برای مبارزه با مشکل مسکن در هر جامعه ای، بدون شناخت ساختار اقتصاد مسکن و شرایط اقتصادی ـ اجتماعی آن جامعه امکان پذیر نیست. باوجود اینکه هنوز معاملات بازار مسکن در سال جدید به طور جدی آغاز نشده و همچنین از چند ماه قبل، آمارهای رسمی تحولات بازار مسکن منتشر نشده است؛ اما براساس شرایط فایل های معرفی شده به بازار خرید و اجاره مسکن و همچنین تاثیر کوتاه مدت نوسانات اخیر ارزی بر تمام بازارها از جمله مسکن، شاهد افزایش نرخ نسبی برخی از مناطق هستیم. باتوجه به متوسط افزایش حقوق نیروی کار و تخمین میزان رشد شدید در بازار مسکن می توان آسیب های فراوانی را برای شهروندان به ویژه اقشار ضعیف متصور شد، در چنین شرایطی سیاست گذاران مسکن باید هرچه سریع تر در همین ابتدای امسال، فعالیت خود را برای جلوگیری از وخامت بیشتر اوضاع بازار خرید، فروش و اجاره مسکن آغاز کنند.
سیاست گذاری های بی اثر برای بازار مسکن
محمود اولاد، کارشناس اقتصاد مسکن در رابطه با نحوه سیاست گذاری بر بازار ملک به صمت گفت: حداقل در این 2 سالی که از عمر دولت سیزدهم می گذرد، سیاست گذاری های متعددی برای ساماندهی بازار مسکن در نظر گرفته شده و علاوه بر وعده ساخت سالی یک میلیون واحد مسکونی، چند طرح حمایتی نظیر تعیین سقف افزایش اجاره بها و اعطای وام ودیعه مسکن از سمت دولت وضع شد، اما با این حال، هیچ سیاستی که بتوانیم از آن به عنوان ناجی بازار مسکن نام ببریم، وجود ندارد، چرا که به طورواضح، هم مردم و هم خود مسئولان، شاهد اوضاع شلخته بازار ملکی هستند؛ شرایطی که شهروندان را برای خرید و حتی اجاره یک واحد مناسب سردرگم کرده است.
وی در ادامه افزود: شرایط فعلی را می توانیم هم از نگاه خوشبینانه و هم بدبینانه بسنجیم. در حالت اول، تمام سیاست گذاری های بخش مسکن که به اشتباه وضع شده، از سر ناآگاهی مسئولان ذی ربط است که از شرایط فعلی بازار مسکن هیچ اطلاعی ندارند و نمی دانند که سیاست گذاری های سلیقه ای می تواند چه تبعاتی داشته باشد. در حالت دوم و در نگاه بدبینانه باید بگوییم که این سیاست ها از سر ناچاری مطرح می شود و با اینکه همگان می دانند این قوانین کارساز نیست، باز هم بر اجرای آن پافشاری و سعی در پاک کردن صورت مسئله دارند.
اولاد مشکلات بخش مسکن را ریشه ای عنوان کرد و به صمت گفت: سال ها است که بنده اعتقاد دارم، مشکلات بخش مسکن ارتباطی به بازار مسکن ندارد، بلکه مشکل اصلی به افت رشد اقتصادی در کشور مرتبط است که باعث کاهش روزافزون قدرت مردم شده و این اتفاق با تحریم های غرب در حال شدت گرفتن است. حل مشکل مسکن در کشور ما چاره ای جز رشد و توسعه اقتصادی ندارد و اگر این موضوع حل نشود، کاری از پیش برده نمی شود و هر تلاشی جدا از این موضوع برای بهبود شرایط در بازار مسکن صورت گیرد، بی نتیجه می ماند. زمانی که سوءمدیریت در کنار کاهش رشد تولید قرار می گیرد، شرایط بازار مسکن به نوعی پیش می رود که جای هیچ سازندگی نمی ماند و پروژه ها یکی پس از دیگری با شکست مواجه می شوند.
راهکار کنترل بازار اجاره
این کارشناس اقتصاد مسکن بااشاره به اینکه افزایش تورم بخش اجاره یک دلیل بزرگ دارد، اظهار کرد: طی چند سال اخیر با افزایش افسارگسیخته نرخ مسکن، خرید خانه برای بسیاری از مردم تبدیل به یک رویا شده است، بنابراین در بخش اجاره بها نیز شاهد انفجار تقاضا هستیم. این موضوع به دلیل تراز نبودن تقاضا و عرضه در بازار موجبات افزایش بیش از پیش اجاره را در بازار فراهم کرده است.
وی افزود: براساس آمارهای رسمی، میزان سرمایه گذاری در بخش مسکن با کاهش شدیدی روبه رو است که این موضوع دلایل فراوانی دارد. یکی از آنها نبود امنیت سرمایه گذاری در بخش مسکن است. همچنین، افزایش بسیار زیاد نرخ مسکن باعث شده که بسیاری از اقشار جامعه از گردونه کسانی که شانس خرید خانه را دارا هستند، خارج شوند. همین موضوع نیز انگیزه سرمایه گذاری در بخش مسکن را کاهش داده است.
اولاد در پایان گفت: بررسی آخرین وضعیت بازار مسکن حاکی از تشکیل صف طولانی تقاضا پشت درهای این بازار است. میزان تقاضا در بازار مسکن به مراتب بیشتر از عرضه برآورد شده؛ موضوعی که در نهایت منجر به افزایش تورم در بخش مصرفی شده است. از این رو، مسئولان باید توجه کنند که مشکلات بازار مسکن را به صورت ریشه ای حل و تلاش های خود را معطوف به حل مشکلات اقتصادی کنند تا اوضاع بازار ملک بدتر از این نشود.
مسیر اشتباه کنترل بازار مسکن
فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن به صمت توضیح داد: در شرایط فعلی بازار مسکن باید نحوه سیاست گذاری ها تغییر کند و شیوه های نوین جایگزین شود. سیاست گذاری های دستوری به غیر بخش های قضایی آن، در حالت های دیگر برای ساماندهی بازار مسکن امکان پذیر نیست و نمی تواند اوضاع را التیام بخشد. البته باید گفت که اقدامات قضایی نیز مدت زمان محدودی قابل استفاده هستند و نمی توانیم از سیاست گذاری ها انتظار تداوم داشته باشیم.نکته بعدی این است که در کشورهای پیشرفته متناسب با شرایط اقتصادی، سیاست های بازار مسکن اتخاذ می شود. در حال حاضر، تورم های شدید اقتصادی سال به سال در حال افزایش و در این شرایط تعیین قوانین نظیر سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره بها نشدنی است. ممکن است برای کوتاه مدت برخی سیاست گذاری های دولت تاحدودی جواب دهد، اما در بلندمدت فنر مشکلات در می رود و اوضاع بدتر از گذشته می شود.
وی در ادامه افزود: از طرفی، ممکن است سیاست گذاری هایی که در رابطه با ساماندهی بازار مسکن و کم کردن دست دلالان در گرانی ملک صورت می گیرد، تاثیرگذار باشد، اما آن چیزی که باعث شده تا قدرت خرید ملک از دست بسیاری از اقشار کم درآمد خارج شود، مشکلاتی نظیر نوسانات نرخ ارز است که توان خرید خانه را روزبه روز کمتر می کند.
فنر مشکلات بازار مسکن فشرده تر شد
بیضایی خاطرنشان کرد: جهش قیمتی که بازار مسکن در حال تجربه کردن است، باید در سال های قبل با سیاست گذاری های منطقی تخلیه می شد، اما این اتفاق رخ نداد. در نتیجه، حل همه چالش های بازار ملک به سال های آتی منتقل شد. باوجود چنین اتفاقاتی، فشار حداکثری بر دوش مردم افتاد و باعث شد نه تنها متقاضیان برای خرید و اجاره خانه سردرگم شوند، بلکه سازندگان نیز از عرضه واحدهای خالی به بازار شانه خالی کنند و به جای تولید سراغ دلالی در بازار مسکن بروند.
بازار مسکن در شرایطی است که با کمبود عرضه مواجه و ساخت وساز به شدت کاهشی است. از طرف دیگر، قدرت خرید مردم اجازه نمی دهد تقاضا به سمت بازار سرازیر شود. در نتیجه، با کمبود عرضه که طی سال های گذشته ایجاد شده است، شاهد رشد بالای تقاضا در سال آینده خواهیم بود.
وی در پایان گفت: مشکلات بازار مسکن باید با همکاری تمام نهادهای ذی ربط پیگیری شود تا این حوزه با سرعت بیشتری در مسیر توسعه قرار بگیرد. در این صورت، عرضه و تقاضا در این بازار پرطرفدار به تعادل می رسد. تنها تلاش های دولت در صورتی می تواند به بهبود بازار مسکن بینجامد که از تمام ظرفیت ها و زیرساخت های کشور باتوجه به برنامه ریزی دقیق استفاده شود.
سخن پایانی
نمی توان مشکل مسکن را در یک دوره کوتاه مدت برطرف کرد و به مدت زمان بیشتری نیاز دارد. بخش مسکن در سایه سیاست های ضدتولید و همچنین افزایش نرخ تورم، یکی از گزینه های جذاب برای سرمایه گذاری به ویژه در سال گذشته بوده و این مسئله، مسکن را از کالای مصرفی به کالای سرمایه ای تبدیل کرده است. رونق دلالی در این بازار، کار را به جایی رساند که متوسط نرخ مسکن در سال گذشته در تهران به بالای ۵۵ میلیون تومان برای هر مترمربع رسید. این موضوع انتقادات زیادی را در پی داشت. ۴ عامل افزایش معاملات، تولید، سرمایه گذاری و قیمت، همواره در بخش مسکن در یک راستا هستند و تا زمانی که عرضه و تقاضا به تعادل برسد، همراه خواهند بود. به تعادل رسیدن عرضه و تقاضا در یک بازه زمانی مشخص موجب خواهد شد تا دیگر شاهد افزایش نرخ در این بازار نباشیم. برخی معتقدند حل مشکلات مسکن به برطرف کردن مسائل درونی آن بازمی گردد، اما سروسامان دادن به این بخش کلیدی و مولد اقتصاد وابسته به شرایط کلی اقتصاد است و باید موانع بیرونی آن نیز حل شود. تا زمانی که تورم، انتظارات تورمی در جامعه و افزایش نرخ دلار ادامه داشته باشد، بازار مسکن همچنان در حالت رکودی به سر می برد و روزبه روز بر نرخ آن افزوده می شود. در ماه های اخیر، تورم بخش مسکن از تمامی تورم های دیگر در بازارهای مختلف پیشی گرفته و این در حالی است که کارشناسان حوزه مسکن پیش تر درباره عواقب بر هم خوردن تعادل و تناسب در این بازار هشدار داده بودند. کارشناسان معتقدند تا زمانی که عرضه و تقاضا در بازار اجاره متعادل نباشد، نمی توان انتظار داشت که با سیاست گذاری پی درپی وضعیت بازار به سوی تعادل حرکت کند.
