هزارتوی توسعه در بخش مسکن
مسکن دارای ویژگی خاص و متفاوت با سایر کالاها و خدمات بوده که به‌دلیل بادوام بودن، تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای شده، همچنین به‌دلیل امنیت نسبت به سایر کالاهای سرمایه‌ای دارای مزیت نسبی است،بنابراین سرمایه‌گذاران مایل به سرمایه‌گذاری در این بخش هستند.
تامین مسکن، یکی از موضوع های اصلی رفاه افراد یک جامعه است که دولت ها توجه ویژه ای در برنامه توسعه به این بخش دارند، به طوری که تامین مسکن افراد کم درآمد نقش بارزی در تامین عدالت در جامعه ایفا می کند.
برنامه های توسعه کشور، سیاست های کلی نظام در حوزه های مختلف را تعیین می کنند. معضلات مربوط به مسکن به عنوان یکی از بخش های اساسی که ابعاد اجتماعی، اقتصادی و سیاسی گسترده ای در کشور ما دارد، نحوه تامین آن در برنامه های توسعه ای در قالب سیاست های کلان مالی و اجرایی تشریح شده است. در سمت دیگر، نگاه متفاوت بسیاری از کشورهای در حال توسعه، امر سرمایه گذاری در مسکن را به عنوان بستری جذاب برای ورود سرمایه در برنامه های خود لحاظ کرده اند و با استفاده از ظرفیت های طبیعی جغرافیایی به جذب منابع و پیشرفت و توسعه، از طریق ایجاد نواحی شهری و شهرکی با این رویکرد می پردازند، اما متاسفانه در کشور ما باوجود تلاش های پی درپی و هدف گذاری های کلان در تدوین برنامه های توسعه، نتیجه ای جز نابسامانی و شکست سیاست گذاری های مختلف برای ساماندهی بازار مسکن حاصل نشده و جهش تولید مسکن در حد یک گمانه زنی باقی مانده است. صمت در این گزارش با نگاهی به گذشته، زوایای مختلف برنامه توسعه هفتم را در راستای ساماندهی بازار مسکن از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.
تبعات جبران ناپذیر بی توجهی به تامین مسکن
در بیشتر کشورهای دنیا، مالکیت مسکن موضوع خیلی مهمی برای مردم نیست و معضل خاصی به حساب نمی آید،اما در کشور ما از دیرباز این موضوع از اهمیت ویژه ای برخوردار بوده و مسکن یکی از بنیادین ترین موضوعات تشکیل خانواده است که اگر موردتوجه قرار نگیرد، می تواند تبعات جبران ناپذیری را در سطح کلان جامعه به وجود آورد. بخش ۱۱ قانون برنامه ششم توسعه به موضوعات حمل ونقل و مسکن اختصاص یافته بود که شامل سیاست های اصلی تولید و عرضه مسکن متمرکز بر بافت فرسوده شهرها می شد، بنابراین می توان گفت برنامه ششم توسعه در زمینه تامین مسکن متمرکز بر تکمیل و تامین مالی پروژه های دولتی مسکن مهر بدون آغاز پروژه جدید بوده و تمرکز اصلی اقدامات بر بازآفرینی و ارائه تسهیلات در داخل شهرها به صورت محله محور در نظر گرفته شده است، اما با گذشت بیش از ۵ سال از این طرح، بسیاری از اهداف یادشده محقق نشده است. همچنین، قرار بود تسهیلات مسکن روستایی و اقشار کم درآمد در شهرهای کوچک با تامین خدمات از افزایش نرخ مهاجرت جلوگیری کند که این موضوع نیز به طورکامل به سرانجام نرسید. نداشتن برنامه ریزی و بی توجهی به ظرفیت های کشور باعث شد تا نه تنها بخش زیادی از اهداف دولت در برنامه توسعه ششم محقق نشود، بلکه برنامه ریزی و اجرایی شدن برنامه هفتم توسعه نیز به تعویق بیفتد. برای تدوین برنامه هفتم توسعه پیشنهادهای مختلفی در حوزه مسکن از سوی دولت، مجلس و مشاوران ارائه شده است که شامل اعطای امتیازهای مالی و غیرمالی به سرمایه گذاران داخلی در زمینه های مختلف می شود.
راه سخت توسعه بازار مسکن
بهرام پارسایی، کارشناس بازار مسکن در رابطه با تصمیمات حمایتی دولت از ساخت مسکن در برنامه هفتم توسعه به صمت توضیح داد: در شرایط فعلی اقتصادی، بسیار سخت است که دولت بتواند طوری برنامه ریزی کند که مشکلات مسکن را در راستای برنامه توسعه ای حل کند، چرا که هزینه های این بخش بسیار زیاد است و کشور در حال حاضر به هیچ عنوان منابع لازم برای این اقدام را ندارد. این کارشناس در ادامه بیان کرد: باتوجه به بحران اقتصادی موجود و کمبودهای زیرساختی اساسی به ویژه در تولید مسکن، تامین منابع مالی پروژه های عمرانی بسیار سخت تر از گذشته شده است. از طرفی، به دلیل محدودیت بودجه، نمی توان برای پروژه های مسکنی که سرمایه زیادی را طلب می کنند، برنامه ریزی مالی کافی و دقیقی انجام داد. اکنون بحران اقتصادی به حدی رسیده است که مسکن باوجود جایگاهی که در تعالی و رشد کشور دارد، اولویت نیست، چرا که موانع و مشکلات اقتصادی در بخش های دیگر اجازه ورود به این بخش را نمی دهد.
وی خاطرنشان کرد: دولت باید هرجایی که احساس می کند به دلایل مختلف توانایی اجرایی کردن پروژه ای مانند نهضت ملی مسکن را ندارد، پا پس بکشد و سرمایه گذاری در این بخش را متوقف کند، زیرا اگر این اتفاق نیفتد، علاوه بر اینکه بخش زیادی از مردم که منتظر مسکن ارزان هستند، ناامید می شوند، سرمایه های ملی نیز برای طرحی که در نهایت نیمه کاره رها می شود، هدر می رود. سرمایه هایی که اگر در جاهای دیگر صرف شود، می تواند نتایج بسیار ارزنده تری برای اقتصاد و توسعه کشور داشته باشد. اتفاقی که هم اکنون تامین مالی پروژه های مسکن را زیرسوال می برد، تاخیر در 6 برنامه توسعه گذشته است. تحولات اخیر بازار مسکن و نبود ثبات در قیمت ها دلیلی است که دولت نتواند بودجه امسال را به نتیجه برساند، بنابراین هدف گذاری هایی که شانه به شانه هم گذاشته می شوند، ممکن است با خطاهای زیادی روبه رو شوند.
روند صعودی چالش های اقتصادی
پارسایی در رابطه با شرایط اقتصادی کشور در آینده به صمت گفت: نکته مهم که باید موردتوجه قرار بگیرد، شرایط بحرانی اقتصادی کشور در سال های نزدیک است، چرا که کشور با تمام چالش های اقتصادی خود، هنوز به بحران اصلی ورود نکرده است و اگر همین روال برای اصلاحات اقتصادی در پیش گرفته شود و تحریم های غرب ادامه دار باشند، بحران شدیدتری در انتظار ما خواهد بود. این کارشناس تصریح کرد: اگر دوباره به موضوع مسکن ورود کنیم، خواهیم دید که در دهه های اخیر، سیاست های غلط و اشتباه دامنگیر بازار مسکن شده و هرازگاهی طرحی برای درمان حال بد این بازار پرتلاطم تجویز شده است، اما هر دفعه نه تنها بهبودی در وضعیت بحرانی موجود ایجاد نشده، بلکه شرایط به سمتی رفته که نه تنها خرید خانه بلکه اجاره یک خانه کوچک برای بسیاری از اقشار کم درآمد به یک رویا تبدیل شده و سیاست هایی که میانگین هر متر خانه در تهران را به متری ۶۰ میلیون تومان رسانده،در عمل ثابت کرده که هیچ تاثیری در ساماندهی بازار مسکن نداشته است. امروزه در بیشتر کشورهای صنعتی پیشرفته که زیرساخت های محکمی برای توسعه و پیشرفت اقتصادی دارند، ردپایی از مدیران متخصص و وزیران کارآمد دیده می شود که به حوزه ای که در آن مسئولیت دارند، به خوبی مسلط هستند، اما متاسفانه در کشور ما شایسته سالاری راه خود را گم کرده است و مدیرانی در منصب دستگاه های اجرایی قرار دارند که تخصص مرتبط با حوزه کاری خود ندارند؛ این اتفاق از آن موضوعاتی است که ضربه های جبران ناپذیری به بدنه اقتصاد کشور وارد کرده و ما را از مسیر توسعه دور نگه داشته است. پارسایی در پایان به صمت گفت: باید مدیران توانمند اجرایی با نظارت و پیگیری های مستمر، به تولید مسکن در کشور سرعت ببخشند تا شاهد اعتمادسازی عمومی نسبت به بازار مسکن در جامعه باشیم. همچنین با ایجاد سیاست های پولی و مالی مناسب، اقشار مختلف جامعه را برای خرید مسکن توانمند کنند. مشکلات بخش مسکن باعث ایجاد رکود در بازار می شود و با این اتفاق، انباشت تقاضا صورت می گیرد که تعادل بازار را بر هم می زند، در نتیجه، توان خرید مردم از بین می رود و بازار اجاره نیز که متاثر از نرخ مسکن است، ملتهب و باعث نارضایتی های عمومی می شود.
انباشت برنامه های اجرا نشده برای بازار مسکن
ناصر یارمحمدیان، کارشناس شهرسازی به صمت گفت: رویکردهای مختلفی برای بهبود اوضاع بازار مسکن مطرح شده که تاکنون نتیجه ای نداشته است. اینکه چند سال یک بار طرح یا برنامه های مختلفی برای توسعه بخش های مختلف مطرح شود و در نهایت به جایی نرسد، جز تاثیر معکوس و نابسامانی شرایط اقتصادی، نتیجه دیگری ندارد.
وی در ادامه گفت: اکنون که هنوز دولت نتوانسته است، برنامه توسعه ششم را به پایان برساند، برنامه توسعه هفتم را تدوین کرده است. سوالی که پیش می آید، این است که دولت چگونه می تواند حجم زیادی از برنامه های معوقه حوزه های مختلف به ویژه مسکن را تکمیل کند؟دولت سیزدهم تلاش بیشتری نسبت به دولت قبل برای پیشبرد اهداف عمرانی و تولید مسکن کرد و ساخت مسکن یکی از بزرگ ترین شعارهای دولت جدید بود؛ اما چالش های اقتصادی سال های اخیر و رشد تورم روزافزون، تاب وتوان دولت را برای برنامه ریزی و رونق بخش مسکن و حمل ونقل به چالش کشاند؛ هرچند تلاش های زیادی در حوزه های یادشده انجام گرفته، اما تا زمانی که برنامه توسعه کشور باتوجه به ظرفیت های موجود طراحی نشود، اتفاق چشمگیری رخ نمی دهد و حجم زیادی از برنامه های اقتصادی و پروژه های عمرانی انباشت می شود.
احکام برنامه هفتم توسعه در حوزه راه و مسکن
این کارشناس عنوان کرد: در حال حاضر، احکام برنامه هفتم توسعه، بیشتر درباره نحوه مردمی سازی و توسعه اقدام های بخش خصوصی و غیردولتی در راستای تسریع بخشی به نوسازی بافت فرسوده و مقاوم سازی سکونتگاه های غیررسمی است. بسته جامع تشویقی در حوزه اعطای تسهیلات مالی ارزان قیمت، تخفیف های ارائه شده از سوی شهرداری، زمین واگذاری شده، کاهش زمان صدور پروانه ها، معافیت یا کاهش هزینه های مالیاتی، تدوین شده تا روند نوسازی و مقاوم سازی بافت های ناکارآمد سرعت بیشتری پیدا کند.برنامه هفتم توسعه قرار است بخش زیادی از تمرکز خود را روی بازسازی و مقاوم سازی بافت فرسوده قرار دهد. از آنجایی که این بافت به یک تهدید بزرگ برای جان و مال شهروندان تبدیل شده است، باید هرچه سریع تر اقدامات مقتضی درباره آن انجام بگیرد. از سوی دیگر، دولت منابع مالی کافی برای ورود به نوسازی را در اختیار ندارد و به همین دلیل، تلاش می کند که با تسهیل امور، مردم و سازندگان را برای ورود به این حیطه ترغیب کند.
این کارشناس تاکید کرد: برای برون رفت از بحرانی که بازار مسکن با آن روبه رو شده است، تولید می تواند راهکار مناسبی باشد، به شرطی که علاوه بر ساخت مسکن به شهرسازی و معماری شهری نیز توجه شود. اینکه واحدهایی ساخته شود که از امکانات رفاهی مناسب فاصله داشته باشد و مدیریتی در راستای حمل ونقل شهروندان به مراکز شهری میسر نشود، تنها وقت کشی و هدررفت سرمایه های کشور را رقم می زند.
یارمحمدیان در پایان گفت: دولت باید بخشی از بودجه ای را که برای ساخت مسکن در نظر گرفته است، برای تکمیل پروژه های قبلی اختصاص دهد تا این اطمینان در بازار مسکن پیش آید که دولت می تواند اقدامات موثری برای ساماندهی بازار مسکن انجام دهد. در غیر این صورت، بدبینی در دل شهروندان نسبت به اقدامات آتی ایجاد می شود.
سخن پایانی
توجه به مسکن و حمل ونقل، امنیت غذایی و بهبود معیشت مردم، اصلاح ساختار بودجه، ایجاد شفافیت در درآمدها و هزینه ها، جلب سرمایه عمومی و خصوصی برای طرح های نیمه تمام، اصلاح الگوی کشت، موضوعات مرتبط با آب و خشکسالی، توجه به طرح های مهم و اثرگذار اقتصادی، رعایت آمایش سرزمین و توجه به خانواده و بانوان از جمله موارد مهم سیاست های کلی برنامه هفتم توسعه هستند که در لایحه بودجه به آن توجه ویژه ای شده است.مسکن یکی از بخش های پیشران اقتصاد است که دولت سیزدهم بر آن تاکید ویژه ای دارد و در لایحه بودجه ۱۴۰۲ نیز تصمیمات خوبی برای حمایت از ساخت مسکن دیده شده؛ دولت در لایحه از یک سو، تامین منابع مالی برای حمایت از ساخت مسکن را پیش بینی و از سوی دیگر، امکان تامین زمین موردنیاز برای احداث پروژه های مسکن را فراهم کرده است. اخذ مجوزهای لازم برای فروش و تهاتر املاک دستگاه ها، در نظر گرفتن تخفیف های مالیاتی پروژه های مسکن مهر و ارائه خدمات زیرساختی و زمین برای ساماندهی بافت های ناکارآمد و سکونتگاه های غیررسمی از دیگر بخش های مهم لایحه بودجه برای مسکن است که باید برای اجرایی کردن آنها فکر اساسی شود وگرنه طرح و تدوین برنامه های توسعه بدون پشتوانه هیچ اثری ندارد.یکی دیگر از مقدمات رشد پایدار اقتصادی که باید به طورکامل رصد شود، توجه به زیرساخت های حمل ونقل و کریدورهای ارتباطی است؛ دولت در لایحه بودجه ۱۴۰۲ اعتبارات خوبی را برای صندوق توسعه حمل ونقل دیده است. به غیراز حمایت های مستقیم، بخشی از سود شرکت های وابسته به وزارت راه و شهرسازی به صندوق حمل ونقل اختصاص پیدا کرده و امکان تهاتر بخشی از اموال غیرمنقول وزارت راه و شهرسازی به این صندوق فراهم شده است. باتوجه به سرمایه بر بودن طرح های حمل ونقل، دولت به غیراز منابع داخلی، امکان اخذ تسهیلات مالی خارجی با تضمین دولت برای تامین ناوگان و تجهیزات قطار شهری را هم پیش بینی کرده است.
