تیغ دولبه ندانم‌کاری!
در سال‌های اخیر، مشارکت در ساخت یا همان ساخت‌وساز مشارکتی بسیار رواج یافته است و بیشتر فعالان در حرفه ساخت‌وساز تمایل فراوانی برای قرارداد مشارکت در ساخت دارند.
مشارکت در ساخت وساز شاید بهترین گزینه برای آن دسته از افرادی باشد که قصد دارند، ملک قدیمی یا به اصطلاح کلنگی خود را به فروش برسانند. این افراد در صورت مشارکت با سازنده ای که معتبر و مورداطمینان باشد، می توانند در انتظار سرمایه گذاری پرسودی نیز باشند. در بیشتر موارد، به دلیل اینکه مالک معمولا قادر به سرمایه گذاری و دریافت وام بانکی نیست، از طریق قرارداد مشارکت در ساخت وساز اقدام به ساخت ملک موردنظر خود می کند.یکی دیگر از دلایلی که معمولا بیشتر مالکان ترجیح می دهند از طریق قرارداد مشارکت در ساخت وساز، ملک خود را بسازند، این است که فن و تخصص لازم برای ساخت وساز را در اختیار ندارند و علاوه بر این، در صورت انجام این کار به جای یک واحد می توانند صاحب چند واحد آپارتمانی دیگر نیز بشوند، اما گاهی همه چیز به همین روالی که گفته شد، ختم نمی شود و مشکلات زیادی به وجود می آید. صمت در این گزارش، مشکلات رایج در روند اجرای قراردادهای مشارکت در ساخت را از نگاه کارشناسان بررسی می کند.
زیرساخت های نامناسب در قراردادهای مشارکت در ساخت
براساس پرونده های موجود در دادگاه های کشور، حدود ۸۰ درصد قراردادهای مشارکت در ساخت و پیش فروش ها به اختلافات برمی خورند که بسیاری از این قراردادها و معاملات سر از محاکم قضایی درمی آورند. این دادرسی ها گاهی تا ۱۰ سال به طول می انجامد و دلیل این امر هم بیشتر، ریشه در پیچیدگی معاملات، امکان ورود اشخاص ثالث و سایر موارد دارد. متاسفانه کشور ما درباره تنظیم قراردادها و انواع معاملات ملکی، از مراجع و مراکز حرفه ای و حقوقی برخوردار نیست و مردم هم می توانند طبق ماده ۱۰ قانون مدنی هر قرارداد و معامله ای را بین خود به صورت مستقیم یا با واسطه تنظیم کنند یا انجام دهند. از سوی دیگر، دفاتر مشاوران املاک، به دلیل بد جا افتادن وظایف صنفی، برخلاف وظایف شان مبادرت به تنظیم انواع معاملات و قرارداد بین مشتریان می کنند تا بدین وسیله بتوانند مطالبه کمیسیون کنند. با رواج زیاد قراردادهای مشارکت در ساخت و نبود زیرساخت های قراردادی مناسب برای این نوع قراردادها در کشور، شاهد اختلافات متعدد قراردادی بین مالک و سازنده هستیم. این امر منجر به طرح دعاوی متعددی برای این نوع قراردادها شده است. تاخیر و به درازا کشیدن زمان، متوقف ماندن روند، افزایش هزینه ها و کاهش کیفیت اجرا از جمله نتایج نامطلوب بروز مشکلات قراردادی در این قراردادها است. بسیاری از مشکلات به وجودآمده در روند اجرای قراردادهای مشارکت در ساخت، با دنبال کردن فرآیند مناسب انعقاد قرارداد و تنظیم صحیح مفاد قراردادی قابل حل است.
قرارداد مشارکت در ساخت شفاف نیست
عبدالرضا قشقایی، کارشناس بازار مسکن در رابطه با قراردادهای مشارکت در ساخت و نبود زیرساخت های مناسب برای این نوع قراردادها به صمت توضیح داد: مشکلاتی که گاهی پیرامون قراردادهای مشارکت در ساخت به وجود می آید، به این دلیل است که معمولا این قراردادها نامعین است و تابع قوانین و مقررات یکپارچه نیست. متاسفانه قانون درباره چنین قراردادهایی پیگیری خاصی انجام نداده است. قراردادهای مشارکت در ساخت با قراردادهای خریدوفروش که کد رهگیری دارند و تا حد زیادی محکم منعقد می شوند، تفاوت های زیادی دارند.در قراردادهای خریدوفروش عادی که در بنگاه های مشاور املاک شکل می گیرد، اگر حتی طرفین معامله برخی از موارد را ذکر نکنند، باز هم مشکلی پیش نمی آید، چرا که قوانین خریدوفروش از قبل پیش بینی شده و اگر طرفین به هر دلیلی دچار اختلاف شوند، بعد از مراجعه به نهادهای قضایی و طرح دعوی، به مشکلات شان رسیدگی می شود. وی در ادامه توضیح داد: باید مالکان زمین توجه کنند که قرارداد مشارکت در ساخت به طورکلی با قراردادهای خریدوفروش تفاوت زیادی دارد و نامعین است؛ بنابراین آن چیزی که در قرارداد توسط طرفین قید شده است و به امضا می رسد، ملاک قرار می گیرد. از این رو سازندگان و مالکان در تک تک مراحل عقد قرارداد مشارکت باید با متخصصان و افراد واجدالشرایط این حوزه مشورت کنند و با اشخاصی که از لحاظ حقوقی، فنی و اقتصادی صلاحیت لازم را دارند، همراه باشند. اگر غیر از این موضوع رخ دهد و معامله گران با چشمان بسته و بدون آگاهی بخواهند به این حوزه ورود کنند، به دردسر می افتند.
احتیاط، شرط واجب مشارکت در ساخت
این کارشناس تصریح کرد: متاسفانه در کشور ما بیشتر قراردادهای مشارکت در ساخت یا میان خریدار و فروشنده بدون واسطه انجام می گیرد یا اگر هم با واسطه انجام شود، تنها مشاور املاک بر قرارداد نظارت می کند که این اقدام پر از ایراد است. در قراردادهای مشارکت در ساخت طرفین معامله در مدت بیش از ۲ سال با هم شریک هستند و در این زمان باید قرارداد آنها به قدری دقیق و اصولی باشد که حداقل تا ۸۰ درصد از مشکلات احتمالی را پیش بینی کند. قشقایی با تاکید بر رعایت اصول مرتبط برای عقد قراردادهای مشارکت در ساخت به صمت گفت: قراردادهایی که به صورت تفاهم بین طرفین منعقد می شوند، نیاز به وسواس بیشتری دارند،از این رو اگر افراد به نکات ذکرشده توجه نکنند، مرتکب ضرر و زیان زیادی می شوند و باید سالیان سال درگیر شکایت و دادگاه باشند. در سال های اخیر بسیاری از سازندگان به تعهدات خود عمل نمی کنند و نسبت به آن چیزی که در قرارداد با مالک زمین به امضا رسانده اند، کارشکنی می کنند. اگر قراردادها کامل و جامع نباشد، جای زیادی برای سوءاستفاده سودجویان دارند، اما در قراردادهای کامل و اصولی، در صورتی که سازنده ای قصد کارشکنی و سوءاستفاده داشته باشد، از این اقدام عاجز می شود.
وی در پایان گفت: در صورتی که سازنده تعهد خود به انجام عملیات ساخت را انجام ندهد، این امکان وجود دارد که علاوه بر پیش بینی حق فسخ برای مالک در فرم قرارداد مشارکت در ساخت، مبلغی را نیز تحت عنوان وجه التزام در قرارداد در نظر گرفت. همچنین اگر سازنده؛ کیفیات، مصالح و مختصاتی را که در قرارداد مقرر شده است، رعایت نکند، می توان در صورت امکان وی را ملزم کرد تا نواقص را برطرف کند و اصلاحاتی انجام دهد و در صورتی که چنین امکانی وجود نداشته باشد نیز، می توان از وی مطالبه خسارت کرد که در این موارد، تعیین خسارت برعهده کارشناس است.
ساخت وساز در سراشیبی سقوط
محمد علیزاده، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: در حال حاضر، بیشتر از آنکه بازار مسکن با رکود مواجه باشد، تعداد ساخت وساز نسبت به سال های گذشته با کاهش روبه رو شده است و این موضوع از رکود تورمی نشأت می گیرد. می توان این طور بیان کرد که با چنین وضعیتی، مالکانی که مایل هستند که در ساخت وساز مشارکت کنند، به طورجدی تحت تاثیر قرار نمی گیرند؛ چرا که منبع درآمدشان نیست، اما برعکس برای سازندگان شرایط تورمی و اوضاع به وجود آمده در بازار مسکن، تا حد زیادی متفاوت بوده و مشکلات زیادی برای آنها پدید آمده و ممکن است باعث بیکاری و به خطر افتادن معیشت این افراد بشود.
وی در ادامه افزود: اما جدا از شرایط این روزهای بازار مسکن و مشکلات ساخت وساز باید طرفین معامله برای مشارکت از تمام قوانین و اصول این اقدام مطلع باشند تا بعدا با مشکل روبه رو نشوند. یکی از مشکلات رایج در روند اجرای قرارداد مشارکت در ساخت، تطابق نداشتن ساختمان ساخته شده توسط سازنده با توقعات مالک زمین است. در بسیاری از موارد دیده شده است که مالک زمین، به دلیل تطابق نداشتن کیفیت ساختمان ساخته شده با انتظارات و تصویر اولیه ای که از ساختمان ساخته شده در ذهن خود داشته است، ادعای دریافت خسارت و تحویل نگرفتن واحد ساخته شده را دارد.یکی از علل اصلی بروز این مشکل، نهایی شدن فرآیند انعقاد قرارداد در ابتدای کار، وقتی که هنوز کاری برای طراحی و ساخت ساختمان انجام نگرفته و مالک زمین که در بسیاری از موارد فردی غیرمتخصص در حوزه ساختمان سازی است، دید مناسبی از کیفیت ساختمانی که می خواهد ساخته شود، ندارد. در اینجا باتوجه به اینکه ساختمان هنوز طراحی نشده و المان ها و امکانات مختلف مورداستفاده در ساختمان هنوز مشخص نیست، تعیین دقیق کیفیت تمامی امکانات مورداستفاده در ساختمان بسیار دشوار است.
علیزاده ادامه داد: از طرفی دیگر، ممکن است سازنده ساختمان که علاقه مند به انعقاد قرارداد است، ساختمانی رویایی برای مالک زمین به تصویر بکشد، اما در مراحل طراحی و ساخت، به منظور کاهش هزینه های ساخت وساز خود و باوجود وعده هایی که داده است، اقدام به استفاده از مصالح و تجهیزات ارزان نرخ می کند تا هزینه های ساخت خود را کاهش دهد. در اینجا، باتوجه به اینکه سهم طرفین در این قرارداد از ابتدا به نوعی قطعی شده است، باوجود اینکه استفاده از مصالح ارزان نرخ در عمل میزان آورده سازنده در قرارداد را کاهش می دهد، مسلما این مسئله از منظر قراردادی تاثیر مستقیمی در سهم طرفین قرارداد نمی گذارد، در نتیجه این موضوعات سبب نارضایتی مالک و اختلافات قراردادی می شود.
چالش های پیش روی مشارکت در ساخت
علیزاده درباره علت کاهش قراردادهای مشارکت در ساخت عنوان کرد: با کاهش تعداد پروانه های ساخت و کم رمقی تولید، میزان تولید و مشارکت در این بخش نیز حاصل نمی شود. در سال های اخیر، میزان ساخت وساز در کشور کاهش قابل توجهی داشته است، به این دلیل که نرخ زمین در کشور بالا بوده و با افزایش نرخ خدمات و مجوزهایی که شهرداری ها برای ساخت وساز در اختیار قرار می دهد، هزینه تمام شده ساخت وساز افزایش قابل توجهی را تجربه کرده و در کنار این عوامل، بحث افزایش نرخ ناگهانی مصالح ساختمانی است که در نهایت بر نرخ تمام شده مسکن نیز اثر می گذارد. تا زمانی که تورم بر بازار مصالح ساختمانی حاکم است، نمی توان انتظار داشت که تورم بازار مسکن کاهش پیدا کند. در این شرایط، همچنان حلقه آخر بازار یعنی فروش به مصرف کننده، درست کار نخواهد کرد.
وی در پایان گفت: به طورکلی ۴ عامل بر کاهش تمایل افراد برای مشارکت در ساخت اثر می گذارد که شامل نرخ مصالح ساختمانی، نرخ دلار، نرخ زمین و تورم عمومی است. البته ممکن است، اثرگذاری هر یک از این عوامل کم یا زیاد باشد، حتی احتمال دارد این اثرگذاری سریع یا در طولانی مدت باشد که تمام این فاکتورها نیز در اهمیت شان موثر خواهند بود.
سخن پایانی
یکی از نخستین ترس های مالکان و سازندگان عدم انجام تعهدات توسط طرف مقابل است. بعضی اوقات طرفین قرارداد به تعهداتی که داده اند عمل نمی کنند و پروژه را با مشکل روبه رو می کنند. یکی از مهم ترین چالش ها در این بخش، عدم تحویل به موقع پروژه در زمان مقرر است. تاخیر در پروژه به 2 دسته مجاز و غیرمجاز دسته بندی می شود. در تمامی این حالات، مالک دچار ضرر و زیان می شود. اگر قرارداد در ابتدای کار به صورت حرفه ای نوشته شود تا حدود بسیار زیادی مالکان می توانند جلوی این چالش را بگیرند. تعیین کردن جریمه برای تاخیر غیرمجاز و مشخص کردن محدودیت هایی برای تاخیر مجاز، بندهایی هستند که می توانند تا حدود زیادی افراد را از برخورد با این چالش مصون نگه دارند.اگر قرارداد، حرفه ای و کامل منعقد نشود و عامل های بازدارنده ای برای سازنده در قبال پیش فروش واحدها تعیین نشود، افراد در ادامه مشارکت در ساخت با مشکل روبه رو می شوند. همچنین، پیش فروش ملک، مالکان را با مشکلاتی روبه رو می کند. یکی از این مشکلات، بی انگیزه شدن سازنده نسبت به ادامه کار و حساسیت کمتر سازنده در ساخت پروژه است. دلیل این موضوع این است که سازنده با بهبود پروژه و بهتر شدن پروژه سودی نمی کند. در این وضعیت، هر هزینه اضافه ای برای سازنده ضرر محسوب می شود.
